マンション売却時に税金はかかる？計算方法やシミュレーションも紹介

マンション売却にかかる税金の種類

「そもそもマンションを売るとどのような税金がかかるの？」と疑問に思っている人も多いのではないでしょうか。
マンション売却にかかる税金は以下のとおりです。

印紙税

印紙税とは、不動産を売却する際に買主と取り交わす「不動産売買契約書」に貼り付ける収入印紙にかかる税金です。

印紙税額は契約書記載の売買金額によって変わります。
なお、2024年３月31日までの間に作成される契約書については、記載の金額が10万円を超える場合は印紙税額の軽減措置があります。

国税庁が定める売買契約書に記載の売買金額ごとの印紙税額は以下のとおりです。

なお、収入印紙は売買契約書１通につき１枚必要です。
売主と買主どちらも契約書を保管する場合は、契約書２通分の印紙税を支払う必要があります。
印紙税を負担する人は売主でも買主でも問題ないため、話し合いで決めることもあります。

登録免許税

登録免許税とは、法務局で土地や建物など不動産の所有権などを登記する、あるいは抹消する際に発生する税金です。

マンション売却時に住宅ローン残債を繰上げ返済する場合は、金融機関が設定した抵当権の抹消登記をする必要があります。その際の登録免許税は、マンションの売主が負担します。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税の金額は、不動産１つに対して1,000円です。
分譲マンションの場合は、建物がある土地に対しても抵当権が設定されるため、別々に登録免許税を支払う必要があります。
例えば、マンションと土地にそれぞれ抵当権が設定されている場合、登録免許税は1,000円×２＝2,000円かかります。

マンションによっては抵当権が設定されている土地が複数に分かれている場合もあります。その分だけ登録免許税を払う必要があるため、抵当権設定登記の際に交わした契約書「抵当権設定契約書」を見るか、住宅ローンを借りた金融機関へ事前に確認しておきましょう。

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譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）

譲渡所得税は、マンションの売却により利益が出た場合に課税される税金です。
譲渡所得税は以下の３つに分けて考える必要があります。

「国税庁のホームページ」によると、マンションを売却した際の譲渡所得税は以下のように計算します。

• 所得税＝（譲渡所得金額※１－特別控除額）×所定の税率※２


• 住民税＝（譲渡所得金額－特別控除額）×所定の税率


• 復興特別所得税＝基準所得税額×所定の税率

マンションを売却した時に使える控除

マンションを売却した時は、所定の条件を満せば控除や軽減税率などの特例を適用できる可能性があります。
マイホームとしてのマンションを売却する際に利用できる特例は以下のとおりです。

それぞれの特例について詳しく説明していきます。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホーム（居住用財産）を売却した際、所有期間の長さを問わず譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる場合があります。
これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（以下、3,000万円特別控除）といいます。

3,000万円特別控除を受ける条件は以下のとおりです。

• 住まなくなった日から３年を経過する日の属する12月31日までに、自分の居住用マンションを売却する。
• 売却する年の前年、前々年に同特例もしくは「マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例」の適用を受けていない。
• 売却する年の前年、前々年に「マイホームの買換えやマイホームの交換の特例」の適用を受けていない。
• 売却したマンションについて「収用等の場合の特別控除」など他の特例の適用を受けていない。
• 災害によって売却する場合、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する。
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係（※）でない。
  ※「特別の関係」：生計を一にする親族、売却後のマンションで同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる

これらの条件を満たす場合、マンション売却時の譲渡所得から3,000万円を控除したうえで譲渡所得税を計算できます。そのため、譲渡所得が3,000万円に満たない場合、マンション売却にかかる譲渡所得税は非課税となります。

なお、3,000万円特別控除の適用を受けるには、確定申告が必要です。譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]を添付のうえ、所轄の税務署へ確定申告をおこないましょう。

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マイホームを売ったときの軽減税率の特例

10年以上所有している居住用財産を売却した場合、条件を満たせば「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」（以下、10年超所有軽減税率）を適用できます。

この特例では、以下の税率で譲渡所得税を算出できます。

10年超所有軽減税率の適用を受ける条件は以下のとおりです。

• 日本国内にある自分が住んでいるマンションの売却である
• 現在は住んでおらず、以前に住んでいたマンションの場合には、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売る。
• 災害によって売却する場合、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する）
• マンションを売却する年の１月１日時点で、マンションの所有期間が10年を超えている
• 売却する年の前年、前々年にこの特例「マイホームの買換えやマイホームの交換の特例」など他の特例の適用を受けていない。（3,000万円の特別控除とは併用可能。）
• 売手と買手の関係性が、親子や夫婦など特別な関係 （※）でない
  ※「特別の関係」：生計を一にする親族、売却後のマンションで同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる

なお、10年超所有軽減税率を適用すると、次に購入する不動産の住宅ローン控除は受けられなくなるので注意が必要です。マンションの売却資金で別の家を購入する場合は、本特例と住宅ローン控除のどちらが得するのかシミュレーションしたうえで、メリットが大きい方の控除を活用することをおすすめします。

マンションを売却した年の納税額シミュレーション

実際に居住用のマンションを売却して利益が出た場合に、納税しなければならない税額をシミュレーションしてみましょう。

＜前提条件＞

• マンションの構造：鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造（償却率0.015）
• 購入金額：3,000万円
• 購入にかかった経費：150万円
• 売却金額：4,000万円
• 売却にかかる経費：150万円
• 所有年数：10年
  （※１年未満の端数は、６月以上は１年、６月未満は切り捨てます）

＜譲渡所得税の計算例＞

（１）減価償却費を計算する
減価償却費＝取得金額×0.9×償却率×所有年数
＝3,000万円0.9×0.015×10
＝405万円

（２）譲渡所得金額を計算する
譲渡所得金額＝マンション売却金額－（購入金額－減価償却費＋購入時にかかった経費＋売却にかかる経費）－特別控除

【3,000万円の特別控除を適用できる場合】
＝4,000万円－（3,000万円－405万円＋150万円＋150万円）－3,000万円
＝マイナス
＝非課税

【特別控除なし（特例を適用できない）の場合】
＝4,000万円－（3,000万円－405万円＋150万円＋150万円）－０
＝4,000万円－2,895万円
＝1,105万円

（３）譲渡所得税を計算する
譲渡所得税＝所得税＋復興特別所得税＋住民税

【特別控除なしの場合】
所得税＝（譲渡所得金額－特別控除額）×所定の税率
（1,105万円－０）×15%=165万7,500円

復興特別所得税＝基準所得税額×所定の税率
＝1,105万円×2.1%＝23万2,050円

住民税＝（譲渡所得金額－特別控除額）×所定の税率
=（1,105万円－０）×５%＝55万2,500円

マンション売却にかかる税金の納付方法

マンションの売却にかかる税金の納付方法やタイミングは、税金の種類によって異なります。
以下の表を参考に、申告・納付漏れがないようチェックしておきましょう。

マンション売却の税金負担を減らす方法

マンションの売却資金は大きな金額になるケースも少なくありません。そのため、少しでも納税額を抑えたいと考えている人も多いのではないでしょうか。

マンション売却時の税金負担を減らす方法としては、主に以下の方法が挙げられます。

控除や特例を活用する

マンションなど不動産の売却を検討する時には、控除などの特例が適用できるか必ず確認しておきましょう。
先ほど紹介した「マイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除）」や「マイホームを売ったときの軽減税率の特例（10年超所有軽減税率）」以外にも、以下のような特例があります。

• 「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
• 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
• 「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

マンション売却によって出た利益に対する控除制度だけでなく、売却によって損失が出た場合にも、給与所得などの他の所得から控除（損益通算）できる特例制度もあります。自分が売却する予定のマンションが、特例の適用条件を満たすかを確認してみましょう。

ただし、なかには併用できない特例もあるため、控除を受ける際はどれが一番自分にとって得なのか、税務署や金融機関に相談しつつ慎重に検討するとよいでしょう。

５年以上所有してから売却する

マンションを売却するタイミングは、所有期間が５年以上経過してからがおすすめです。

譲渡所得税は、所有期間が５年未満のものを「短期譲渡所得」、５年超のものを「長期譲渡所得」として計算します。短期譲渡所得よりも長期譲渡所得の税率のほうが低いため、５年以上経過していれば譲渡所得が発生しても納税額を押さえられるでしょう。

また、所有期間が10年を超えるマイホームの場合は、10年超所有軽減税率の特例を受けられる可能性があるため、さらに節税することができます。

できるだけマンションの譲渡所得税を減らしたいなら、最低でも５年以上、できれば10年以上所有してから売却しましょう。

売却経費に計上できるものを漏らさない

マンションの売却にかかる経費に計上できるものは、漏れのないようチェックしておきましょう。

マンションの譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得金額＝マンション売却金額－（取得金額＋購入時にかかった経費＋売却にかかる経費）

経費として差し引くものが多いほど課税対象の譲渡所得金額は少なくなるため、税金を抑えたいなら可能な限り経費を計上しましょう。

経費に含まれるものの例は以下のとおりです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 売買契約に必要な書類の取得費用（印鑑証明書、住民票の写し、固定資産税証明書など）
• 売却する際に利用する不動産会社へ支払う仲介手数料

これらの経費はマンション売却にかかる費用として計上できるので、領収書を保管しておきましょう。

マンション売却にかかる手数料と費用はいくら？費用を抑える方法はある？

マンションを売却する際には、さまざまな費用がかかります。大きいもので不動産会社に支払う仲介手数料、その他にも売却にかかる諸費用があります。本記事では、仲介手数料を支払う理由や金額、その他の費用、費用を抑える方法についても解説します。

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まとめ

本記事では、マンション売却時にかかる税金の種類や、節税の方法を紹介しました。

マンション（居住用財産）の売却にかかる税金は主に以下の３つです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）

マンション売却時の税金を抑えたいなら、控除や特例を活用する、５年以上所有してから売却するなどの工夫をおこなうとよいでしょう。

特例を適用するには確定申告が必要であったり、併用できない特例があったりするため、事前に余裕を持ってリサーチや準備を進めてください。もしマンション売却にかかる税金について不安なことがあれば、所轄の税務署や専門家に相談してみましょう。