土地売却で2,000万円なら税金はいくら？計算方法をわかりやすく解説

2,000万円で土地を売却するとどのような税金がかかる？

土地を売却して得た利益（譲渡益）には、税金がかかります。税金の種類は、「所得税」「住民税」「印紙税」「登録免許税」の４つです。

所得税と住民税

土地を売却して得た所得を、譲渡所得といいます。譲渡所得には、所得税と住民税が課税されます。譲渡所得の所得税と住民税は、給与所得や事業所得とは別に切り離した源泉分離課税として計算されます。
それぞれの計算方法は以下のとおりです。

・譲渡所得＝売却代金－（譲渡費用＋取得費）
・譲渡所得税＝譲渡所得×税率

2,000万円で土地を売却した場合、譲渡所得は売却代金の2,000万円から譲渡費用（土地を売却するのにかかった費用）と取得費（土地の購入にかかった費用）を引いた金額です。

譲渡所得がゼロの場合は非課税となり、納税の必要はありません。譲渡費用がプラスであれば、金額に決まった税率をかけて、納税額が決まります。

税率は売却した土地の所有期間で分けられています。所有期間が５年以下の場合は所得税と住民税合わせて39%（復興特別所得税を含めると39.63%）、５年を超えていれば20%（復興特別所得税を含めると20.315%）です。

なお、税率は土地を所有していた年数が長いほど低くなります。税金は、土地を売却した翌年に確定申告をして納めます。

ちなみに、土地の所有期間が10年を超えている場合は、以下の税率です。

印紙税

印紙税は、法的文書や契約書に課される税金で、契約の成立を証明します。通常、印紙税は、書類に印紙を貼ることで納付します。印紙税の金額は、売却代金により変動し、2,000万円の場合は１万円です。

なお、印紙税の金額は以下のように決まっています。不動産の譲渡に関わる契約書で、記載金額が10万円以上のものは、平成26年４月１日～令和６年３月31日まで軽減措置の対象となり、軽減税率が適用されます。

なお、印紙を貼付し忘れた場合には過怠税が課せられるので注意しましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産の売買契約を公正なものとして登記するための税金です。抵当権の設定や解除、所有権移転などの登記手続きにともない発生します。売却時には抵当権を解除するために必要であり、金額は土地１筆につき一律1,000円です。もし、土地と建物を売却してそれぞれに抵当権が設定されている時は2,000円になります。

金額としては安いですが、土地の登記簿上の変更を正確に反映させ、不動産取引の透明性と安定性を確保するために重要なものです。忘れず納めるようにしましょう。

2,000万で土地を売却した場合の譲渡所得税の計算方法は？

土地を売却して得た譲渡益にかかる税金の種類を見てきました。本章では、譲渡所得の計算を実際にしてみます。今回は2,000万で土地を売却した場合を想定します。条件は以下のとおりです。

譲渡所得は、売却代金から譲渡費用と取得費を差し引くと計算ができます。

よって、2,000万円から譲渡費用の130万円と取得費の900万円を差し引いて、譲渡所得は970万円です。

続いて、所有期間に応じた税率をかけ合わせます。

土地の所有期間は７年なので、所有期間が５年超えの「長期譲渡所得」の税率が適用になります。長期譲渡所得の税率は20%ですが、復興特別所得税を含めるとすると税率は20.315%なので、

970万円かける20.315%で、197万555円となります。

加えて、
抵当権抹消のための登録免許税が1,000円
印紙税が１万円

合計税額は、198万1,555円です。

2,000万で土地を売却した時に活用できる特例は？

これまで、2,000万円で土地を売却した時の譲渡所得の計算を説明しました。売却代金から譲渡費用と取得費を差し引いて譲渡所得を求める際に、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用すると譲渡所得がゼロ円になる場合があります。税金がゼロになっても、特別控除を利用する場合は確定申告が必須です。

譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例は、以下の２つです。それぞれ、条件を説明します。

売却代金から譲渡費用と取得費を差し引いて譲渡所得を求める際に、3,000万円を差し引くことが可能です。細かい要件は国税庁のホームページで確認しましょう。

土地を売却する前に注意することは？

所得に応じて税金を払わなければなりませんが、使える制度を活用できずに余分に払うことになってしまうのはもったいないです。そこで本章では、土地の売却前に注意しておくことを紹介します。

５年以上所有してから売却する

譲渡所得税を計算する時、短期譲渡所得の税率と長期譲渡所得の税率では20%近く差が出ます。仮に、2,000万円の譲渡所得があった場合、短期譲渡所得に該当すると税金は約792万円、長期譲渡所得に該当すると税金は約406万円です。譲渡所得の金額が多くなるほど、税金の金額に差が出ます。売却するなら５年以上所有してからをおすすめします。

なお、所有期間の考え方は、売却した年の１月１日時点での年数で判断します。そのため、所有年月日から単純に５年間経過したからといって、５年以上所有しているとはみなされないので、注意しましょう。所有期間の考え方の事例は以下のとおりです。

例）

土地の価格は売却するまでわからない

不動産の売却価格は、多くの要因によって決定されます。例えば、土地の形状、面積、方角、周辺環境、隣接地との関係性、土地の状況などが価格に影響するでしょう。また、売主と買主の個々の背景も価格に影響を与えます。もし、売主が急いで売りたい場合、売却価格は安くなる可能性も。反対に、時間をかけてでも高く売りたい場合もあるでしょう。安い価格なら希望とは異なっても購入を検討することもありますし、気に入った場合は予算を上回っても購入を検討することもあります。さらに、土地売却は流動的で、買い手が現れない場合は売却価格を見直すこともあります。

土地の売却価格は多岐にわたる要因に左右され、売主と買主のニーズや状況によって異なります。実際に売却されるまでわからないと心得ておき、市場の変動や需要動向を観察し、柔軟に交渉する姿勢が大切です。

この記事のQ&A

Q：土地を売却するとかかる税金にはどのようなものがある？

A：土地を売却して得た譲渡所得には、税金がかかります。税金の種類は、「所得税」「住民税」「印紙税」「登録免許税」の４つです。

譲渡所得に課される所得税と住民税は、給与所得や事業所得とは別に切り離した源泉分離課税として計算されます。譲渡所得がゼロの場合は非課税ですが、譲渡費用がプラスであれば、金額に決まった税率をかけて、納税額が決まります。税率は土地の所有期間で分けられており、所有期間が５年以下の場合は所得税と住民税合わせて39%（復興特別所得税を含めると39.63%）、５年を超えていれば20%（復興特別所得税を含めると20.315%）になります。

印紙税は、法的文書や契約書に課される税金で、契約の成立を証明します。通常印紙税は、書類に印紙を貼ることで納付します。印紙税の金額は、売却代金により変動し2,000万円の場合は１万円です。現在は軽減措置が取られていますが、期限が決まっているため、注意しておきましょう。
また、登録免許税は、不動産の売買契約を公正なものとして登記するための税金です。抵当権が設定された土地の場合に必要であり、金額は土地1筆につき一律1,000円です。

Q：2,000万で土地を売却した場合の譲渡所得税の計算方法は？

A：2,000万で土地を売却して、仮に土地代と諸費用を含めた取得費が900万円、譲渡費用が130万円、所有期間が７年で抵当権抹消の必要がある場合の譲渡所得税は、197万555円です。加えて、抵当権抹消のための登録免許税が1,000円と印紙税１万円を加えると、合計税額は、198万1,555円です。なお、印紙税は売却金額によって変わります。

Q：2,000万で土地を売却した時に活用できる特例は？

A：譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例は、相続空き家の特別控除と居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例です。売却代金から譲渡費用と取得費を差し引いて譲渡所得を求める際に、3,000万円の特別控除を使用します。結果、譲渡所得がゼロあるいはそれ以下になって税金がゼロ円になる場合があります。ゼロ円でも確定申告で必ず申告しましょう。もし申告しなかった場合、延滞税などのペナルティが発生します。

Q：土地を売却する前に注意することは？

A：譲渡所得税を計算する時、土地を所有していた期間が関わる短期譲渡所得の税率と長期譲渡所得の税率では20%近く差が出ます。譲渡所得の金額が多くなるほど、税金の金額に差が出るので、もし可能であれば、５年以上所有してからを売却することをおすすめします。なお、所有期間の考え方は、売却した年の１月１日時点での年数で判断されるため、気をつけましょう。

また、不動産の売却価格は、多くの要因によって決定されます。土地の形状や周辺状況、隣接地との関係性なども影響するでしょう。土地売却は流動的で、買い手が現れない場合は売却価格を見直すこともあります。実際に売却されるまでわからないと心得て、柔軟に交渉する姿勢が大切です。

まとめ

本記事では、土地を売却した時にかかる税金にはどのようなものがあるかを紹介しました。そして、2,000万円で土地を売却したら税金は具体的にいくらかかるのか、どのように計算するのかも解説しました。

土地が高く売れるのはいいことですが、譲渡所得が高いほど税金がかかります。土地の売却をする場合に税金の面で慎重に計画を立て、効果的な節税対策を検討しましょう。本記事では、具体的な計算方法の解説もしているので、土地売却時に税金の計算をする際に活用してみてください。