1,500万円で土地を売却する場合の税金はいくら？計算方法を徹底解説

1,500万円で土地を売却する場合にかかる税金の種類

1,500万円で土地を売却する場合、主に３種類の税金がかかります。それぞれの税金の概要を順に見ていきましょう。

譲渡所得税・住民税

土地や建物などの不動産を売った時に得られる譲渡所得には、税金が課されます。譲渡所得とは、売却代金から土地の購入費用である取得費や、仲介手数料などの諸費用である譲渡費用を差し引いた利益のことです。

土地の売却で想定される税金の大部分は、譲渡所得税・住民税が占めています。ただし、譲渡所得がゼロもしくはマイナスになるケースでは、譲渡所得税・住民税はかからないため、必ず発生するわけではありません。譲渡所得税・住民税は売却した年の翌年に確定申告をおこない、税金を納めます。

印紙税

印紙税とは、土地の売買契約書を作成する時にかかる税金で、契約書に収入印紙を貼って納めます。不動産を売却する際には、売主・買主の双方が契約書を取り交わすため、土地の売却で発生する税金の一つになります。

印紙税は売却金額によって税額が決まります。以下に、売却金額ごとの印紙税額を表でまとめました。

土地の売却代金が1,500万円の場合、契約金額は「1,000万円超～5,000万円以下」に該当します。そのため、本則税率では２万円、2027年３月31日まで適用される軽減税率の場合は１万円になります。

登録免許税

登録免許税は、行政に対して法律で定められた登記手続きをおこなう際に納めます。土地の売買で登録免許税が発生する登記手続きは、所有権移転登記と抵当権抹消登記です。

土地の名義を売主から買主へ正式に移すためには、所有権移転登記が必要です。ただし、通常は買主が負担する税金であるため、売主が支払うケースはほとんどありません。

売主が負担する可能性がある登録免許税は、抵当権抹消登記です。売却する土地に住宅ローンと抵当権が残っている場合、売却する前に抹消手続きが必要になります。税額は土地一つあたり1,000円であり、土地の売却価格によって税額は変動することはありません。

土地の売却時にかかる税金の種類は？計算方法と利用できる控除を解説

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1,500万円で土地を売却する場合にかかる税金の計算方法

1,500万円の土地を売却する場合にかかる主な税金は譲渡所得税・住民税であり、個別に計算をしなければ税額を確定できません。土地を売却する場合にかかる税金の計算手順は以下のとおりです。

• STEP 1取得費・譲渡費用を明確にする
• STEP 2特別控除を差し引く
• STEP 3所有期間に応じた税率を適用して計算する

計算方法を順序立てて詳しく解説します。

ステップ１.取得費・譲渡費用を明確にする

譲渡所得税・住民税の対象となる金額を求めるには、取得費・譲渡費用を明確にする必要があります。取得費は土地を購入する際にかかった費用ですが、購入代金だけでなく仲介手数料や登録免許税、不動産取得税などの費用も含まれることを理解しておきましょう。

取得費に加えて、土地の売却に必要な経費が譲渡費用です。譲渡費用は、売却に直接かかったと判断される費用であれば認められ、主に以下の費用が含まれます。

取得費と譲渡費用を明確にし、合算して売却価格から差し引きます。よって、譲渡所得を求める計算式は以下のとおりです。

• 譲渡所得 ＝ 1,500万円（売却価格）− 取得費 − 譲渡費用

購入した時の資料が残っていないため、取得費がわからないケースもあるかもしれません。その場合は、概算取得費として売却額の５％を取得費とみなすことができます。ただし、多くのケースで税金が高くなるため、取得費と譲渡費用を正確に把握するには、土地の売買に関する契約書や領収書を保管しておくことが重要です。

ステップ２.特別控除を差し引く

土地の売却では、条件次第で節税に関する特例を利用できる場合があります。個人の土地の売却で利用できる代表的な特例として、居住用財産の3,000万円控除があります。この特例は譲渡所得から3,000万円を差し引けるため、税負担が大きく軽減されるでしょう。特別控除を差し引ける場合、譲渡所得から控除額を差し引いた金額が課税対象になります。

ステップ３.所有期間に応じた税率を適用して計算する

課税対象となる譲渡所得を求めてから、所有期間に応じた税率を適用して計算します。税率は、土地の所有期間によって変化します。

所有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得となり、復興特別所得税を含めて税率は39.63%。一方、所有期間が５年を超えると長期譲渡所得となり、20.315%の税率で課税される仕組みです。

ただし、所有期間の基準日は売却した日ではなく、売却した年の１月１日が基準になります。例えば、2020年３月に土地を購入して、2025年11月に売却すると所有期間では５年を超えるでしょう。

しかし、税法上では2025年１月に売却したことになるため、所有期間が５年未満となり、短期譲渡所得が適用されます。特に土地の所有期間が５年前後で売却する場合は、所有期間の計算方法に特に注意が必要です。

1,500万円で土地を売却する場合にかかる税金のシミュレーション

前章で解説した計算方法をもとに、1,500万円で土地を売却する場合の例を挙げて、税金のシミュレーションをおこないます。以下の３つのパターンに分けて税金を計算します。

取得費が1,500万円を下回るケース

取得費が1,500万円を下回り、特別控除を適用できないケースでは譲渡所得が発生するため、税金がかかります。以下のケースで短期譲渡所得・長期譲渡所得の税金を求めます。

• 売却価格：1,500万円
• 取得費：1,000万円
• 譲渡費用：100万円


• 譲渡所得：1,500万円（売却価格）－ 1,000万円（取得費）－ 100万円（譲渡費用）＝ 400万円


• 短期譲渡所得：400万円 × 39.63％ ＝ 158万5,200円
• 長期譲渡所得：400万円 × 20.315% ＝ 81万2,600円

短期譲渡所得と長期譲渡所得で税額の差は77万2,600円です。所有期間に応じた税額の差が大きいことがわかります。

取得費が不明であるケース

次に取得費が不明で、売却額の５%を概算取得費として扱うケースで、短期譲渡所得・長期譲渡所得の税金を求めます。

• 売却価格：1,500万円
• 概算取得費：75万円
• 譲渡費用：100万円


• 譲渡所得：1,500万円（売却価格）－ 75万円（概算取得費）－ 100万円（譲渡費用）＝ 1,325万円


• 短期譲渡所得：1,325万円 × 39.63％ ＝ 525万975円
• 長期譲渡所得：1,325万円 × 20.315% ＝ 269万1,737円

短期譲渡所得・長期譲渡所得ともに正確に取得費を計算した場合と比較して、概算取得費で計算した場合は、課税額が大幅に増える点に注意が必要です。

課税譲渡所得金額がゼロになるケース

課税譲渡所得金額がゼロになるケースは、取得費と譲渡費用の合計が売却額と同じか、それを上回る場合です。取得費と譲渡費用を合算して1,500万円以上になる場合は、課税対象となる譲渡所得が存在しないため、譲渡所得税・住民税がかかりません。

また、居住用財産の3,000万円控除を適用できる場合、土地の売却価格が1,500万円であることから、控除額3,000万円を差し引けば譲渡所得はマイナスになります。1,500万円の土地で特例を適用できる場合、譲渡所得の計算結果に関係なく、譲渡所得税と住民税はかかりません。

1,500万円で土地を売却する場合に利用できる特例

1,500万円で土地を売却する場合、複数の節税に関する特例を利用できます。個人における土地の売却で利用できる可能性がある特例を４つ紹介します。

居住用財産の3,000万円控除

居住用財産の3,000万円控除は、自分が住んでいた家屋とその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。自宅が建っていた敷地の売却であれば、建物を取り壊して更地で売却する場合でも利用できます。

ただし、家を取り壊してから１年以内に売買契約を結ぶ必要があり、敷地を駐車場などの事業目的で使用しないなどの適用条件があります。譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税・住民税はかからないため、適用できる場合は1,500万円の土地の売却に税金はほとんどかからなくなるでしょう。

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被相続人の居住用財産の3,000万円控除

被相続人の居住用財産の3,000万円控除は、被相続人が住んでいた家屋や敷地を、相続人が売却する場合に利用できる制度です。相続発生から３年以内の年末までに売却し、相続人が相続後に事業用として土地を使用しないことが主な条件になります。居住用財産の3,000万円特別控除と同じく3,000万円を控除できるため、適用できる場合は売却価格1,500万円の土地で譲渡所得税・住民税はかかりません。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、相続税を納めた場合に、その相続税の一部を土地の取得費に加算できる制度です。相続開始の翌日から３年10カ月以内の譲渡が対象になります。相続税額のうち土地に対応する部分を、取得費に加算できます。具体的には以下の計算式で算出します。

• 取得費に加算する相続税額 ＝ 売主が負担する相続税額 × 売却した土地の相続税評価額 ÷ 売主の取得財産の総額など

取得費を増やすことができるため、その分譲渡所得が減り、税額が低くなるでしょう。

10年超所有軽減税率の特例

10年以上所有していた居住用財産を売却する場合、長期譲渡所得の税率より、さらに低い税率を適用できる特例です。具体的な譲渡所得税・住民税の税率は、復興特別所得税を合わせて10.21%。長期譲渡所得と比較すると税率の差は10.105％です。

10年超所有軽減税率の特例の税率は、譲渡所得6,000万円以下の部分にのみ適用されますが、譲渡所得が1,500万円以下であれば全額が適用されます。

1,500万円で土地を売却する場合の税金に関する注意点

1,500万円で土地を売却する場合の税金に関する注意点を、以下の項目で詳しく解説します。

取得費が不明な場合は必ず調べる

土地を売却する場合、税金の計算で重要になる取得費がわからない場合は、概算取得費で税金を計算します。概算取得費で計算すると税負担が大きくなるため、必ず調べるようにしましょう。取得費が不明なケースは、相続した古い土地で過去の売買契約書が残っていない場合などが考えられます。

売買契約書以外で取得費を調べられる資料は、金融機関の融資資料が挙げられます。住宅ローンの契約書・返済明細書には、物件の取得費が記載されていることが多いため、客観的に取得費を証明できる書類になるでしょう。どうしても取得費がわからない場合は、税理士に相談して助言を受ければ、概算取得費で計算した場合と比較して節税できる可能性があります。

譲渡費用を漏れなく計上する

取得費だけでなく、譲渡費用も土地にかかる税金に影響します。譲渡費用を漏れなく計上すれば、その分譲渡所得が減り、結果として税金を抑えられるでしょう。譲渡費用を正確に計上するためには、不動産売買に関する領収書をすべて保管しておくことが重要です。

仲介手数料をはじめ、不動産売却にかかった費用の領収書は整理して保管しましょう。少しでも多くの費用を確実に計上するため、売却時の支出はすべて記録します。

所有期間を意識して売却する

土地を売却する場合は、取得費・譲渡費用だけでなく、所有期間によっても税額が大きく変わります。基準は土地を所有した期間が長期譲渡所得に該当する５年を超えていることです。短期譲渡所得と長期譲渡所得では税額に２倍近い差が付くこともあるため、売却時期を調整するだけで税負担が大幅に減少することもあります。

所有期間の計算方法に気を付けつつ、所有期間が５年を超えることを意識して売却しましょう。また、10年超所有軽減税率の特例を利用できる場合は、10年を超えることも一つの基準になります。

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各特例の適用期限に気を付ける

土地の売却では、さまざまな特例を利用して税額を減らせます。しかし、各特例には適用期限が設定されている場合があり、期限を過ぎると利用できません。例えば、建っていた家屋をすでに解体している場合、居住用財産の3,000万円控除を利用するには、解体後１年以内に売買契約を結ぶ必要があります。適用期限を確認してから特例を利用するようにしましょう。

特例を適用する場合には確定申告が必要になる

1,500万円で売却した土地で居住用財産の3,000万円控除を適用した結果、支払う税金がゼロになるケースは多いと考えられます。ただし、特例を適用する場合には確定申告の義務が生じます。申告を忘れると控除を受けられず、特例の利用で支払う必要がなくなったはずの税金が発生してしまうこともあります。

特例は確定申告をしなければ適用されません。確定申告の義務がないケースは、取得費と譲渡費用の合計が売却額を上回ることで譲渡所得が存在しない場合です。特例の適用で譲渡所得がゼロになる場合は、確定申告が必要になります。

1,500万円で土地を売却する際に発生する税金以外の主な費用

1,500万円で土地を売却する場合に発生する費用は、譲渡費用として税金の計算に含められます。税金の計算に含めるためには、各費用が発生したことを証明する領収書を適切に保管しておく必要があります。1,500万円で土地を売却する場合に発生する税金以外の主な費用を、それぞれ詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社へ売却を依頼する際に支払う成功報酬です。法律によって上限額が決められており、売却価格に応じて計算されます。

仲介手数料の上限を求める計算式は次のとおり。

仲介手数料の上限額 ＝ 売却価額 × ３％ ＋ ６万円 ＋ 消費税

計算式をもとに1,500万円の土地を売却する際の仲介手数料を計算します。

• （1,500万円 × ３% ＋ ６万円）× 1.1 ＝ 56万1,000円

不動産会社によっては、上限より低い仲介手数料が設定される場合もあります。しかし、1,500万円の土地の売却で、56万1,000円以上の仲介手数料を請求された場合は違法です。

また、仲介手数料は成功報酬であるため、契約が成立しなければ支払う必要はありません。売却活動に必要な広告費などは基本的に仲介手数料に含まれているため、別途請求されることはないでしょう。

測量費

測量費は、土地の境界を明確にするために必要な費用です。土地の売却では境界がわからない土地は買主から敬遠されるため、境界不明の土地は測量をおこなって境界を確定する必要があります。

土地の測量費は、隣接する隣地の種類で異なります。例えば、個人が所有している民地が隣地である場合は40万円～60万円が相場で、国が所有する官有地であれば60万円～80万円となり、相場が高くなります。また、接道が狭い土地や形が複雑な土地、大きな土地では費用が高くなることも。

測量費は交渉の内容によって買主が負担する場合もありますが、基本的には売主が負担する費用です。

測量費用はいくらかかる？相場と測量が必要なケース・依頼方法を解説

土地を所有していると、測量が必要となることがあります。測量とは、土地の面積を測り、形状や隣地との境界を明確にさせることです。

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古家の解体費用

売却する土地に老朽化した古家が残っている場合、買主から更地での引き渡しを求められることがあり、その際に発生する費用が解体費用です。費用は解体する家の坪数に依存します。ただし、木造の場合は１坪あたりの費用が安くなる傾向にあり、鉄骨造・鉄筋コンクリート造では高くなる傾向にあります。建物の構造ごとの解体費用の目安は、以下のとおりです。

買い手が見つからない状態で古家を解体した場合、居住用財産の3,000万円控除を受けるためには１年以内に売買契約を結ぶ必要があります。売却期間に余裕がなくなるため、古家の解体は自己判断でおこなうのではなく、プロである不動産会社の判断を聞いたうえで慎重に検討しましょう。

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まとめ

1,500万円で土地を売却する場合、印紙税・登録免許税など複数の税金が発生しますが、税負担が重くなりやすい税金は譲渡所得税・住民税です。同じ1,500万円の土地を売却する場合でも、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得を基準にするため、取得費・譲渡費用が異なれば税負担は変化します。

そのため、取得費・譲渡費用を正確に漏れなく計上すれば、支払う税金を減らせます。居住用財産の3,000万円控除をはじめ、条件を満たせば税負担を大きく抑えられる特例もあるため、あわせて確認しましょう。不明点がある場合は、税理士などの専門家に相談しながら進めれば、土地の売却で手元に残る金額を増やせるでしょう。