投資用マンションの売却にかかる税金は？節税方法と注意点を解説

投資用マンションの売却にかかる税金

投資用マンションの売却にかかる税金をまとめました。それぞれ詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税

投資用マンションを売却して得た利益は譲渡所得に該当するため、所得税・住民税・復興特別所得税を合算した譲渡所得税が課されます。譲渡所得は、次の計算式で求められます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費はマンションの購入にかかった代金であり、登記費用や仲介手数料などの諸費用も含みます。譲渡費用は売却時に発生した費用であり、仲介手数料だけでなく、建物の補修費、立退き料なども計上可能です。

譲渡所得税は、マンションの所有期間によって税率が異なります。短期譲渡所得と長期譲渡所得、物件の所有期間によって異なる税率を以下にまとめました。

所有期間が５年を超えると長期譲渡所得となり、短期譲渡所得と比較して税率が優遇されます。復興特別所得税は2037年12月31日まで所得税額の2.1％を乗じた金額が徴収される仕組み。譲渡所得税は、譲渡所得を計算してから、所有期間に該当する税率を乗じて計算することで求められます。

登録免許税

投資用マンションを売却する際に、ローンの抵当権抹消登記をおこなう場合は、登録免許税が徴収されます。具体的な金額は１件につき1,000円であり、土地・建物でそれぞれ課税されます。

よって、１棟のマンションで土地と建物に抵当権が設定されている場合、合計2,000円が登録免許税として必要です。なお、抵当権抹消登記は司法書士に依頼することが一般的。実際の抵当権抹消登記にかかる費用は、登録免許税のほかに司法書士に対する報酬も含まれます。

印紙税

投資用マンションの売買契約書を作成する場合は、契約金額に応じた収入印紙を貼り付けなければなりません。また、2027年３月31日までは、不動産売買契約書の印紙税の軽減措置が適用されます（2025年５月現在）。軽減措置が適用された印紙税を以下にまとめました。

収入印紙は、契約書に契約当日中の貼付が必要です。貼り忘れや金額不足があると過怠税（不足税額×10％）が課されるため、注意しましょう。

消費税

投資用マンションの売却には、消費税の基本税率である10%が課されます。課される部分は建物部分の売却に対してであり、土地部分は非課税です。しかし、給与所得者や免税事業者など、消費税の課税業者でない方が売却する場合は、投資用マンションの消費税の申告・納付義務はありません。

投資用マンションの売却で税金以外にかかる費用

投資用マンションの売却では、税金以外にもかかる費用が存在します。具体的な費用は以下のとおりです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

不動産会社に売却を依頼する場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料の上限は、売買価格が400万円以上の物件に対しては、次の計算式で求められます。

（売買価格 × ３％ ＋ ６万円）× 1.1（消費税）

例えば、売買価格が5,000万円の物件の場合。
（5,000万円 × ３％ ＋ ６万円）× 1.1 ＝ 171.6万円
仲介手数料の上限額は、171.6万円です。

仲介手数料は、不動産会社に売却を依頼した場合に発生する、成功報酬型の手数料です。そのため、不動産会社を利用せずに買主を見つけた場合や、不動産会社自身が買主となったケースでは、仲介手数料がかかりません。

司法書士報酬

抵当権の抹消には登記手続きが必要であり、登記には登録免許税がかかります。登記は司法書士に依頼することが一般的であるため、登録免許税のほかに、司法書士に支払う報酬が発生します。

司法書士の報酬の相場は、個別登記１件あたり5,000円～３万円程度が目安といわれています。自由設定の業務委託料であるため、司法書士事務所によって報酬は異なるでしょう。

登記を自分でおこなう場合は、司法書士報酬が発生しません。しかし、書類作成の誤りや提出漏れにより再提出になるケースを考えると、結果的に手間やコストが増えることも。スムーズに手続きをおこなうためにも専門家である司法書士に依頼しましょう。

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ローン一括返済手数料

投資用マンションの購入時に組んだローンを売却代金で一括返済する際は、金融機関によってはローン一括返済手数料が発生します。手数料の基準も金融機関によって異なるため、投資用マンションの不動産投資ローンを返済中の場合は、ローン一括返済手数料の詳細を確認しましょう。

投資用マンションの売却における節税方法

投資用マンションの売却における節税方法は主に３つあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

所有期間を５年以上にして長期譲渡所得とする

投資用マンションの譲渡所得税は、所有期間によって税率が大きく変わります。短期譲渡所得と長期譲渡所得で税率が異なることから、節税を意識するなら物件の所有期間は５年以上にすることが基本です。

所有期間の判定は、売却した年の１月１日時点でおこなわれます。そのため、2020年３月に取得した物件を2025年に５月に売却する場合、所有期間が５年を超えていても、売却した年である2025年１月１日時点では５年に満たないため、短期譲渡所得が適用されます。

よって、2020年１月２日から2021年１月１日に取得した物件は、2026年以降に売却することで長期譲渡所得が適用される仕組みです。５年の所有期間の条件を判断するには、所有期間の判定日を必ず理解して、計算するようにしましょう。

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事業用資産の買換え特例を利用する

投資用マンションは事業用資産に該当するため、所有期間が10年以上であるなど、一定の要件を満たせば事業用資産の買換え特例を適用できます。売却した投資用マンションを、翌年３月15日までに同種・同用途の資産へ買換えた場合に、譲渡益の最大80%まで課税が繰り延べられます。

ただし、この特例は譲渡益を非課税にするのではなく、取得費の繰り延べであるため、将来の売却時にまとめて課税されます。新たな投資用物件を購入するにあたって、本来支払う税金を手元に残して、柔軟な選択ができる特例といえるでしょう。

譲渡損失が出た場合は損益通算を活用する

投資用マンションで譲渡損失が出た場合は、ほかの土地や建物で発生した譲渡所得と損益通算できます。ただし、個人の場合は投資用マンションの譲渡損失は、給与所得など他の所得とは損益通算できないため注意しましょう。

法人の場合は、不動産売却の譲渡損失の全額が損益通算の対象になります。赤字を本業の黒字と相殺して、法人税の負担を軽減可能です。また、個人が物件の売却による譲渡損失を給与所得と損益通算できるケースは、一定の要件を満たした長期譲渡所得に該当する居住用資産の譲渡です。

投資用マンションを売却する場合の注意点

投資用マンションを売却する際の注意点は、以下のとおりです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

売却後には確定申告をする

投資用マンションを売却し、譲渡所得が発生した場合は、確定申告をしなければなりません。一般の所得では、譲渡所得に対しては最高50万円までの特別控除が適用されます。しかし、不動産の譲渡所得には適用されないため、利益が発生した時点で確定申告が必要になります。

確定申告期間は、通常２月中旬～３月中旬です。期間内の申告を怠ると、無申告加算税や延滞税などのペナルティが科されます。投資用マンションの税金は確定申告をして、正しく納めるようにしましょう。

取得費用を正確に計算する

譲渡所得の計算では、取得費用の計算が重要です。取得費用に含まれる費用の例は、以下のとおりです。

取得費用が不明確である場合は、税務上の取得費は売却価格の５％とみなされます。そのため、取得費用の計算次第では、数百万円単位の税額差につながることも。投資用マンションを取得した当時の契約書、領収書をすべて確認して、漏れなく正確に計上するようにしましょう。

減価償却費を差し引く

投資用マンションの建物部分は、取得後に経費として計上した減価償却費の累計額を取得費から差し引かなければなりません。減差し引かなかった場合や、計算ミスがあった場合は、税務調査で過少申告とみなされる可能性もあります。建物部分の取得費において、減価償却費を差し引くことを忘れないようにしましょう。

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消費税の課税対象になるかを確認する

消費税は、給与所得者である場合は課税対象になりません。しかし、個人であっても本業において前々年の課税売上高が1,000万円を超えるなど、課税事業者に該当する場合は消費税が課されます。

免税事業者の場合は、消費税の申告・納付義務がないため、消費税の課税対象にはなりません。ただし、投資用マンションの売却により、課税売上高と譲渡所得を合算して1,000万円を超える場合は、免税事業者から課税事業者となる点には注意が必要です。

投資用マンションでは活用できない節税方法もある

不動産譲渡の特例には、投資用マンションでは適用されない制度があります。例えば、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例は、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度ですが、投資用マンションでは適用できません。

居住用財産の長期譲渡所得軽減税率特例は、一定の要件を満たした場合に、長期譲渡所得をより低い税率で計算する制度です。しかし、居住用財産ではないため、投資用マンションでは要件を満たせません。万が一、勘違いにより誤って特例を適用して申告すると、申告後に追徴課税を受けるリスクがあります。

投資用マンションの節税を知りたい場合は、専門家である税理士に相談して、適切な申告をおこなうようにしましょう。

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投資用マンションの売却にかかる税金のシミュレーション

最後に、投資用マンションの売却にかかる税金について、具体例を示しながらシミュレーションしていきます。譲渡所得において、短期譲渡所得と長期譲渡所得では計算方法が異なるため、それぞれ詳しく計算します。シミュレーションする条件は以下の通りです。

譲渡所得 は、下記の計算式で求められます。
4,000万円 －（2,000万円 ＋ 150万円）= 1,850万円

短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率が異なります。それぞれの税率において徴収される税金を以下の表にまとめました。

同じ条件で短期譲渡所得税と長期譲渡所得税を比較した場合、税額には357万3,000円の差があり、約２倍の価格差となりました。シミュレーションから、投資用マンションを売却する際は、長期譲渡所得を意識して売却すると、より節税効果を見込めることがわかります。

まとめ

投資用マンションの売却では、多くの税金と費用が発生します。特に譲渡所得税は所有期間によって税率が大きく変わるため、売却タイミングを見極めることが重要になるでしょう。

居住用物件と比較すると、使える節税制度に制限はありますが、活用すれば次の投資用物件の購入に必要な資金を手元に残しやすくなります。

必要があれば税理士などの専門家に相談をして、適切に申告して納税すれば、税金面の不安なく、安心して投資用マンションの売却ができるでしょう。