フラット35の審査基準とは？独自の基準や審査から融資までの流れを徹底解説

フラット35とは

フラット35は、全期間固定金利型住宅ローンとして、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱っている商品です。
金利が固定されているため、資金を受け取った時に、返済終了までの借り入れ金利と返済額が確定されます。金利変動の影響がないため、当初の計画通りに返済を進められるのが特徴です。

また、フラット35では保証人の必要がありません。返済中の繰り上げ返済や返済方法の変更をおこなう際も手数料がかからないため、余計なコストを抑えられるのも魅力の１つです。

さらに、万が一のことがあった場合に備え、新機構団体信用生命保険や新３大疾病付機構団体信用生命保険が用意されています。多様な返済方法も揃っているため、無理せず自分に合った返済方法を選べるでしょう。

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フラット35の審査基準

すべての住宅ローンにいえることですが、フラット35にも審査があります。ここからは、フラット35を利用するためにも、どのような審査基準が設けられているのか見ていきましょう。
基本的にフラット35の審査基準には、以下の４つがあります。

それぞれの基準を詳しく見ていきましょう。

要件を満たしているか

フラット35には申し込み要件があります。以下２点の要件を満たす必要があるため、事前に確認しておきましょう。

年収が低い場合や転職してすぐのタイミングでも、年齢や国籍のポイントをクリアすれば申し込みできるので、安心です。

返済負担率の基準を満たしているか

フラット35の返済負担率の基準は、年収によって異なり、400万円が区切りとなっています。年収400万円以下の場合は返済負担率の基準が30%以下、年収400万円以上の場合は返済負担率の基準が35%以下である必要があります。

そのため、すでに他社から借り入れがある場合は、できるだけ返済を進めることであとあとの負担を減らせるでしょう。

借入額および借入期間

借入額や借入期間も重要な審査基準の１つです。他の住宅ローンと比べると、フラット35 は比較的審査に通りやすい傾向にあります。しかし、返済能力を上回った融資は原則としておこなわれていません。

また、借入期間も15年以上、かつ35年もしくは15年以上で（80歳−申込時の年齢）のどちらか短い期間が上限となります。

例えば35歳で申し込みした場合、80から35を引くと45年になります。この場合は短期間の35年が借入期間の上限となるため、注意が必要です。

住宅における基準を満たしているか

フラット35では住宅における基準を満たしているかも重要なポイントです。フラット35では独自の住宅基準を設けており、購入する住宅が基準をクリアしていない場合は利用ができません。

住宅の技術基準

フラット35では、住宅の技術基準を設けています。申込者の審査だけではなく、購入する住宅の審査も必要になるため、どのような基準が設けられているか、あらかじめ確認しておく必要があります。一定の技術基準を超えなければフラット35の審査には通らないため、注意してください。

フラット35で設けられている一戸建て、マンションに共通する住宅の技術基準は以下のとおりです。

それぞれのポイントを以下で詳しく解説します。

検査済証の交付の有無

検査済証は適合証明書のことを指します。住宅の技術基準に適合していることを証明するための書類で、交付されていなければフラット35の利用ができません。

検査済証を取得するためには、以下の５つの基準をすべて満たす必要があります。

接道義務規定に適合している

接道義務規定とは、「一般道に２ｍ以上接していること」を指します。これは建築基準法で規定されており、フラット35の技術基準に合格するためにも必要な点です。

住宅の床面積が基準をクリアしている

住宅の床面積にも基準が設けられています。基本的に住宅金融支援機構では、購入物件の床面積に基準を設けており、一戸建ての場合は70平方メートル以上、集合住宅の場合は30平方メートル以上と決まっています。

ただし、住宅部分の床面積のみを指すため、共用部分は含まれません。アパートやマンションなどの集合住宅の場合は、共用部分を除いた床面積が審査基準となるため注意してください。

住宅の規格や型式が基準をクリアしている

住宅の規格や形式も重要な基準の１つです。基本的に２つ以上の居室、キッチン、トイレ、浴室が揃っていなければ、住宅として認められません。

上記のなかで１つでも欠けている場合は規格対象外となるため、注意が必要です。特に、浴室を設けていても、シャワーのみでは認められません。浴槽とシャワーが揃っていて「浴室」と認められるので、注意してください。

耐火構造・準耐火構造・耐久性の基準をクリアしている

フラット35の住宅基準では、耐火構造もしくは準耐火構造・耐久性の基準をクリアしていなければ利用はできません。耐火構造は、万が一建物で火災が起きた際も崩壊せず、周辺の建物への延焼を防ぐほどの耐火性能が備わっているかどうかで判断されます。

準耐火構造は、周辺の建物に火災が起きた際に、主要構造部分が崩壊しないほどの性能が備わっているかが審査基準です。

耐久性基準では、木造の場合、地面から土台までの高さが40センチメートル以上あること、小屋裏に換気口を２カ所以上設置しているかなどの条件で判断されます。

フラット35の審査から融資までの流れと期間

ここからは、フラット35の審査から融資までの流れと審査期間について見ていきましょう。

審査から融資までの流れ

まずはフラット35の審査から融資までの流れを見ていきましょう。今回は、新築の一戸建てで申し込む場合のケースでの審査の流れをご紹介します。具体的には以下のとおりです。

• STEP 1事前審査に申し込む
• STEP 2審査に通ったら本審査に入る
• STEP 3検査機関に設計審査の申請をする
• STEP 4合格したら着工に入る
• STEP 5中間現場審査の申請をする
• STEP 6竣工したら竣工現場審査の申請をする
• STEP 7合格後に適合証明書が交付される
• STEP 8金融機関で契約手続きと登記手続きをおこなう
• STEP 9融資が開始される

１.事前審査に申し込む
まずは、金融機関に事前審査の申し込みをしましょう。基本的に団体信用生命保険（団信）への加入も必須となっている住宅ローンがほとんどなので、合わせて申し込みしましょう。

２.審査に通ったら本審査に入る
事前審査に通ったら、本審査に入ります。

３.検査機関に設計審査の申請をする
本審査に通ったら、検査機関に設計審査の申請をおこないましょう。設計審査とは、設計図や仕様書などからフラット35の技術基準を満たしているかを確認するためのものです。設計審査の申請は本審査に合格しなければおこなえないので、注意してください。

４.合格したら着工に入る
設計審査に合格したら、着工に移ります。

５.中間現場審査の申請をする
次に、検査機関に中間現場審査の申請をしましょう。中間現場審査の際に指摘された箇所は、速やかに修正して合格しなければなりません。申請者は必ずしも建築主である必要はありません。申請書には工事監理者もしくは工事施工者のサインが必要なため、事前に伝えておきましょう。

６.竣工したら竣工現場検査の申請をする
中間現場検査に合格したら、そのまま工事を進めてもらいます。すべての工事が完了したら、検査機関に竣工現場検査を申請しましょう。

７.合格後に適合証明書が交付される
検査機関にて合格を得られたあとは、適合証明書が交付されます。フラット35を利用する際は、適合証明書が交付されているかどうかが基準の１つとなるため、必ずクリアしてください。

８.金融機関で契約手続きと登記手続きをおこなう
次に、金融機関でフラット35の契約手続きと登記手続きをそれぞれおこないます。この時、抵当権設定手続きや火災保険への加入手続きも同時におこないましょう。

９.融資が開始される
すべての審査にクリアし、手続きもすべて終わったら融資が開始されます。

事前審査は約２～３日、本審査は約１～２週間

フラット35では事前審査と本審査がそれぞれおこなわれます。事前審査の場合は約２〜３日、本審査の場合は約１〜２週間かかることが多いです。

ただし、上記は申告内容に不備がない場合での期間の目安です。提出した書類に不備があったり、建物の審査に予想以上の時間がかかったりした場合は、もっと長い時間が必要になるでしょう。

そのため、フラット35に申し込んで融資を受ける際は、余裕を持って時間を見ておくことがポイントです。スムーズに審査が進めば約１〜２週間で融資を受けられますが、余裕を持って３週間〜１カ月程度を見ておくとよいでしょう。

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フラット35の審査で必要な書類

フラット35の審査では、提出しなければならない書類があります。事前審査と本審査で提出が必要な書類は異なるので、間違えないように注意しましょう。

本審査では事前審査よりも提出する書類が多くなるため、スムーズに審査を受けるためにもあらかじめ用意しておきましょう。所得証明書類では、源泉徴収票や確定申告書の写しだけではなく、納税証明書の提出が求められることもあります。金融機関によって提出すべき書類に若干の違いがあるため、事前に確認しておきましょう。

審査に通りやすくするポイント

フラット35の審査に通るか不安を感じている方もいるでしょう。ここからは、審査に通りやすくなるポイントを３つご紹介します。

それぞれのポイントを以下で詳しく見ていきましょう。

物件の担保評価を確認する

住宅ローンを利用する際は、購入物件の担保として抵当権が設定されます。抵当権が設定されるのは、万が一契約者に異常が起きて返済できなくなった場合、金融機関や信用会社が住宅を売却して現金化し、返済に充てるためです。

住宅によって担保評価が決められており、あまりにも評価が低い場合は、希望額の借り入れが難しい場合もあるでしょう。物件の状態に合わせた借入額を申し込むことで、審査に受かる可能性を高められるでしょう。

返済負担率を低くする

審査に受かる可能性を高めるためには、返済負担率を低くすることがポイントです。ほとんどの金融機関が、「返済負担率」を重視しているため、なるべく低く設定すれば審査に受かる可能性が高まります。

ただし、金融機関によって返済負担率の基準や割合は異なるため注意が必要です。

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個人の信用情報を上げる

フラット35の審査に受かるためにも、個人の信用情報を上げることがポイントです。すべてのローンにいえることですが、基本的に金融機関は申し込まれたあとに日本国内の信用情報機関に照会をかけます。

信用情報機関には、これまでの借り入れ記録や信用事故の情報が載っています。延滞や滞納などの信用事故を起こした場合は、５〜10年は情報が残っているので注意が必要です。以前に延滞や滞納などの信用事故を起こしている方は、期間を開けたほうがよいでしょう。信用事故の記録が残っていると、「返済に問題があるかもしれない」とみなされる可能性が高いため、審査に落ちる確率が上がってしまいます。

自分の信用情報は、信用情報機関に問い合わせすれば確認できるので、事前にチェックしておくとよいでしょう。

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まとめ

今回はフラット35の審査基準を詳しくまとめました。フラット35では一般的な審査基準ではなく、独自の住宅基準も設けられています。２つの審査基準をクリアしなければ利用ができないため、注意が必要です。

審査に受かる可能性を高めるためにも、審査の基準をあらかじめ把握しておきましょう。特に住宅の要件は細かく設定されているので、１つずつ念入りに確認しておくと安心です。