最後まで変動なしの安心を求める人は！35年固定金利の住宅ローンがおすすめ

35年固定金利の住宅ローンとフラット35

35年固定金利の住宅ローンは、住宅金融支援機構が提供しているフラット35と、民間の金融機関が独自で提供している35年固定金利の住宅ローンがあります。

フラット35とは、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンで、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供しています。住宅金融支援機構とは、国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人です。

民間の金融機関でも、35年などの長期固定金利の住宅ローンを扱っていますが、管理が難しいとされています。なぜなら、金利を維持し安定的な資金調達をする責任を、長期にわたって金融機関が背負うことになるためです。リスクとなるのがわかりきっているので、積極的には扱いたがりません。そのような背景から、政府系金融機関の住宅金融支援機構が、民間の金融機関では対応が難しい融資をおこなっているのです。

民間の35年固定金利とフラット35の違い

民間の金融機関が独自で扱う35年固定金利の住宅ローンも、フラット35も、固定金利で融資をおこなうことに変わりはありません。違いがあるのは、融資をおこなう時の取り扱い規定です。
以下、主な違いをまとめました。

フラット35は、勤続年数や年収、職業に関わらず融資が可能なことに特徴がある一方で、物件の審査は厳しい傾向があります。また、団体信用生命保険（団信）の加入も任意になっています。
それぞれについて詳しく解説します。

審査項目の違い

民間の金融機関では、返済能力があるかを重視して審査をします。そのため、融資を実行するかの審査は、年収、職業、勤続年数などを厳しくみられます。一方、フラット35では、年収や勤続年数、職業に関する基準がないため、転職して間もない方や個人事業主でも申し込みがしやすいです。

しかしフラット35では、物件に対する基準が厳しく、条件をクリアしなければ融資を受けることができないので注意が必要です。

フラット35のおもな物件基準

• 一般道に２m以上接している
• 住宅の床面積が、一戸建ての場合70平方メートル以上、マンションの場合30平方メートル以上ある
• 居住室が２つ以上あり、キッチン、トイレ、浴室がある
• 耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合している

条件をすべて満たす物件は質の高い物件です。上記の条件は必要最低限のものなので、やはり物件に対する基準は厳しいといえるでしょう。

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団体信用生命保険の違い

民間の金融機関では、基本的に団信に加入しなければなりません。加入が義務のようになっている反面、保障内容は種類が豊富で、さまざまな条件の中から選択できます。

一方、フラット35では団信に加入しなくても融資を受けることができます。そのため、健康上の理由などから団信に加入ができなかった人でもフラット35を利用できます。
しかし、団信に加入をしていなければ、万が一亡くなってしまったり、高度障害になっても保障はされません。団信に加入せずに住宅ローンを利用する場合には、民間の保険などでカバーしておいたほうが賢明です。

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35年固定金利の住宅ローンのメリットとデメリット

35年固定金利の住宅ローンを選ぶとどのようなメリットがあるのでしょうか。反対に、デメリットは何でしょうか。

メリット１　長期の返済計画がたてやすい

35年固定金利は、借入時に返済額が確定するため返済計画が立てやすいのがメリットです。長い返済期間の途中には、さまざまなライフイベントが想定されますが、返済金額がわかっているため対策をたてやすくなります。もし、変動金利を選択すれば、市場金利の状況によって返済額が大幅に増加する可能性があります。返済額が変動する時期も金額も正確にはわからないため、正確な返済計画は立てにくくなります。

しかし、35年固定金利の場合は、市場金利の変動に左右されず、将来的に金利が急上昇しても返済額は変わりません。借り入れ時に金利が確定し、月々の住宅ローン返済が一定になるため、子どもの教育費や老後資金を考える際にも、正確な予算を立てやすくなります。当初の返済計画を安定的に続けたい方にとって、35年固定金利は理想的な選択肢です。

メリット２　35年にわたって返済額変動のストレスがない

固定金利は、返済中に市場金利が上昇しても、返済額は変動しません。35年の長期にわたり、将来の金利変動や返済額の変動に対する心配はなくなります。

もし、変動金利を選択し、市場金利が上昇すれば、返済額が増加する可能性があります。５年ルールや125％ルールがあり、即座に急激な上昇はないにせよ、返済期間を通して一定にはなりません。毎月の返済金額があがれば、総支払金額もあがります。将来の見通しが立ち辛くなることを不安に感じる方にとっては大きな心理的ストレスになります。

返済額が最初に確定する35年固定金利の住宅ローンの安心感は、借り手にとって魅力的です。

デメリット１　他の金利タイプより金利が高くなる

35年固定金利は、変動金利などと比較すると、金利は高めに設定されています。そのため、毎月の返済額は他の金利タイプよりも高くなっていることがあります。すると、返済期間中に大幅な金利上昇がなければ、変動金利の場合よりも総返済額が多くなってしまう可能性があります。

例えば、総返済額3,500万円の住宅ローンを35年間で組んだとします。それぞれ金利が、変動は0.5％、全期間固定は1.3％だった場合の返済額はどのようになるかシミュレーションをします。

35年通して金利が変動しないことは考えにくいので、金利が上昇した場合は変動金利のほうが総返済額が高くなる可能性もあります。しかし、35年固定金利はそもそも金利が高く設定されているので、返済額や総支払額は、他の金利タイプよりも高くなることは避けられません。

デメリット２　返済中に市場金利が低下しても返済額は減少しない

35年固定金利は、金利が変動しても返済額が変わる心配はありませんが、同時に金利が低下しても返済額は変わりません。住宅ローンの返済額が増えない安心感の代わりに、これ以上返済額が下がることもないのがデメリットです。

先ほどのシミュレーションでもわかるとおり、35年間固定金利は他の金利タイプよりも高い設定のため、返済額が高くなります。市場金利が下がっている状況でも、高い金利設定の返済をし続けなければなりません。もちろん全体的な金利が下がっている状況では、借り換えの検討もできるでしょう。しかし、借り換えができない状況になってしまう可能性もあります。

35年固定の住宅ローンに向いているのはどのような人？

先述したように、35年固定の住宅ローンには、メリットもあればデメリットもあります。では、メリットを活かし35年固定の住宅ローンを利用するのに適しているのはどのような人なのでしょうか。

長期にわたり計画的に返済したい人

35年固定金利の住宅ローンは、長期にわたり計画的に返済したい人に向いています。

例えば、新婚夫婦が初めての家を購入しようと考えているとします。この夫婦は将来的に家族を築き、子どもの教育費や自分たちの老後資金準備を計画しています。このような場合に、35年固定金利であれば、住宅ローン返済額が一定なので、子どもの教育費や老後の生活に向け、長期的な視野で貯蓄計画を正確に立てられます。

35年の間には、ライフイベントや緊急の出費が発生するかもしれません。さらに、転職や社会情勢の変化にともない、収入が減少してしまう可能性も。しかし、35年固定金利の住宅ローンを選んだ場合、返済額は変わらないので、考えられる可能性は事前に計画に組み込んでおくとよいでしょう。リスクを事前に想定し、計画的にコツコツと継続的に返済をしていきたい人には35年固定金利の住宅ローンが適しています。

返済中の金利変動を気にするのが嫌な人

35年固定金利の住宅ローンは、返済中の金利変動を気にするのが嫌な人に向いています。

例えば、金利が変動する変動金利の住宅ローンを利用した場合、将来の返済額はわかりません。ある程度の予測はできても、確実なことは誰にもわからないので、金利の上昇にともなう支出増加の不安がずっとつきまとうことになります。

もし、金利の変動が気になりストレスに感じる場合は、35年固定金利の住宅ローンが適しています。なぜなら、金利が完済まで一貫して固定されるため、金利の変動を気にする必要がありません。金利変動に敏感で、精神的に安心した返済を希望する人は、35年固定金利の住宅ローンが適しています。

この記事のまとめ

35年固定金利の住宅ローンにはどのようなものがありますか？

35年固定金利の住宅ローンは、住宅金融支援機構が提供しているフラット35と民間の金融機関が独自で提供している35年固定金利の住宅ローンがあります。

民間の35年固定金利とフラット35の違いは？

フラット35は、勤続年数や年収、職業に関わらず融資が可能であること、団信への加入が任意になっていることが民間の金融機関の35年固定金利との違いです。また、物件の審査が厳しい傾向があるのも異なる点です。

35年固定の住宅ローンのメリットは？

35年固定金利は、借入時に返済額が確定するため返済計画が立てやすいのがメリットです。長い返済期間の途中には、さまざまなライフイベントが想定されますが、返済金額がわかっているため対策をたてやすくなります。また、返済中に市場金利が上昇しても、返済額は変動しないので心理的ストレスがなくなるのもメリットです。

35年固定の住宅ローンのデメリットは？

35年固定金利は、変動金利などと比較すると、金利は高めに設定されています。そのため、毎月の返済額は他の金利タイプよりも高くなることがあるのがデメリット。返済期間中に大幅な金利上昇がなければ、変動金利の場合よりも総返済額が多くなってしまう可能性があります。

さらに、住宅ローンの返済額が増えない安心感の代わりに、これ以上返済額が下がることもありません。市場金利が低下しても、返済額が変わらないのもデメリットです。

35年固定の住宅ローンに向いている人は？

35年固定金利の住宅ローンは、リスクを事前に想定した計画を立て、一定額をコツコツ返済したい人に適しています。
また、心理的に返済中の金利変動を気にするのが嫌な人にも向いています。金利変動や返済額の変化が気になりストレスに感じる場合は、35年固定金利の住宅ローンが適しています。

本記事では、変動なしで安心できる35年固定金利の住宅ローンを解説しました。メリットやデメリット、選択するのに適している人の傾向や、フラット35もふれました。内容をよく理解して、自分にあった住宅ローンを選びましょう。