フラット35が使えない物件は？評価の基準と検査の内容を解説

フラット35が使えない物件は？

フラット35とは、住宅金融支援機構と金融機関が提携して提供する固定金利型住宅ローンのひとつです。最大35年の長期固定金利で利用でき返済計画を立てやすかったり、保証人不要で利用できるのが特徴です。そんな魅力のあるフラット35ですが、物件の状態や機能性によっては利用できない場合があります。本章では、フラット35が使えないのはどのような物件かを解説します。

適法が証明できない物件

現在新築として建てられた物件はほとんど検査済証がありますが、以前は検査済証を取得していない物件も多くありました。原則、検査済証を取得していない物件は適法の証明が難しいので、フラット35を利用できません。

また、検査済証があっても検査当時と現在の物件の状態が一致しない場合は、フラット35を利用できない可能性があります。

接道義務規定に適合していない物件

住宅の建築は建築基準法に従う必要があり、いくつかのルールが設けられています。その一つが「接道義務」で、家を建てる場合は、住宅の形状（一戸建てかマンションか）に限らず物件の敷地が「一般道（幅員４ｍ以上のもの）に２ｍ以上接する」必要があります。このルールに違反して物件を建ててはいけません。このルールがある理由は、事故や災害の時に、消防車や救急車が入りやすくするためです。

道路に接しているものの間口が狭くて２ｍに満たない場合や、接する道路の幅が規定より狭い場合は、規定を満たさないと見られます。また、中古物件の場合、建築当初は基準を満たしていても、敷地の工事や道路の工事がおこなわれるなどで接道義務を満たせなくなる可能性があります。当初満たしていても、現在接道義務に適合しない物件はフラット35を利用できません。ただし、ケースによっては認められる場合もあるので、詳細は金融機関に問い合わせましょう。

床面積が狭い物件

フラット35は床面積が規定より狭い場合は利用できません。フラット35の利用が可能な部屋の広さは以下となります。

なおこの面積は住宅部分の床面積を指し、マンションの共用部分や車庫の面積は除外します。また、併用住宅の場合は、店舗や事務所の面積は除外し、住宅部分のみを対象とします。フラット35の利用を想定するなら、住宅探しの段階で床面積を確認しておくべきです。

住宅の型式が適合していない物件

フラット35は、生活するための住宅に対して利用する想定になっています。そのため、部屋の間取りや設備の規定があります。原則２つ以上の居室を備え、バス、トイレ、キッチンの設置がなければなりません。シャワーしかない場合や、キッチンやトイレを設置しない離れや物置でもフラット35を利用できません。ただし、長屋住宅は対象になります。二世帯住宅も、住宅内部で行き来ができない造りも含め、利用できます。

耐火構造・準耐火構造・耐久性の基準を満たしていない物件

フラット35では、外壁に接する土台が木造の住宅は、ヒノキやヒバの耐久性の高い樹を使用し、防腐防虫処理された素材を使用しているのが条件になっています。

さらに耐火構造の基準もチェックされ、適合していない物件ではフラット35の利用ができません。耐火構造とは、建物や構造物が火災や高温になった際に、一定の時間にわたり安定性を保ち、火災の拡大を防ぐ能力を指します。準耐火構造とは、周りの建物が火災になった際に、消防活動ができなくても一定の時間に建物の主要構造部が倒壊に耐えうる能力を指します。
また耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔を規定したものです。木造における基準は以下のとおりです。

耐震基準に適合しない物件

フラット35の定める耐震性基準を満たさない場合は利用ができません。耐震性基準を満たす建築確認日は、昭和56年６月１日以降です。昭和56年５月31日以前の場合は、住宅金融支援機構が定める耐震評価基準を満たすのが条件です。基準に満たなければ利用不可です。

維持管理基準に適合していない物件

マンションの場合は、維持管理基準を満たさない場合は利用ができません。維持管理基準で求められるのは、管理規約や20年以上の修繕計画期間などの条件です。中古住宅の場合は、現在も有効な修繕計画なのか確認が必須です。

劣化状況が基準を超えている物件

物件の劣化が基準を超える場合は、フラット35を利用できません。一戸建ての場合は土台や床組に腐食や蟻害がないのが条件です。マンションの場合あれば外壁や柱に鉄筋の露出がないことが条件となります。

フラット35の基準に適合していない場合は？

ここまで紹介してきたように、フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が示す基準に適合するのが条件です。そのため、はじめからフラット35を利用できる物件を検討するのも対処法のひとつです。不動産情報サイト アットホームでは、フラット35が利用できるマンションを探すサービスなどもあるので活用しましょう。

とはいえ、購入してしまった物件が結果的に基準を満たさない場合や、適合が証明できない場合もありますが、その対処法はあるのでしょうか。

適合証明書を取得する

検査済証がなく、フラット35の基準に適合しているのかわからない場合は、物件検査を受けて「適合証明書」を発行してもらう方法があります。適合証明書は、物件の性能を調査する検査機関や、適合証明技術者に検査を依頼し、基準を満たすと認められると取得できます。適合証明書があれば、フラット35を利用できるようになります。ただし、もしひとつでも適合しなければ適合証明書は交付されません。

追加工事を検討する

基準を満たさない場合は、追加工事をして基準を満たす構造に作り替えると解決する可能性があります。ただし、中古物件の場合はすでに居住している場合があったり、追加工事には多くの費用がかかる場合もあるので、慎重に検討しなければなりません。

フラット35を使う時の物件検査は？

適合証明を受けるフラット35の物件検査はどのような内容でしょうか。物件調査は、中古と新築で異なります。

新築物件のケース

新築物件の一般的な物件検査ではまず、設計図を確認し、建築中の現場およびすべての工事が完了した時に検査をおこないます。

始めに、設計図面や仕様書をみてフラット35の基準を満たすか検査します。着工後に確認する場合もあります。次の検査は、屋根工事の完了後、外壁の工事が完了するまでの間に現地で目視します。最期にすべての工事が完了した時に現地へ行って目視で確認します。同時に、検査済証の確認もおこなわれます。申請は検査済証の交付年月日から２年以内です。

上記の段取りで物件検査がおこなわれ、合格すると適合証明書を受け取れます。検査期間は、竣工現場を検査したあとから２週間が目安です。なお、物件検査は、住宅性能評価書があると省略される場合もあります。検査を受けるには、エリアによっても異なりますが、２～３万円程度の費用がかかります。

中古物件のケース

中古物件の物件検査では、以下の条件で検査を省略できます。

検査が必要な中古物件は、検査機関か適合証明技術者に検査を依頼します。引受受諾書が発行されると、まずは書類を確認し、現地にて調査が始まります。現地では、基準に満たない箇所が発見されても、修繕して基準に適合すれば評価されます。適合証明書が出されると、物件検査概要書も交付されます。適合証明書を利用してフラット35を申し込みます。有効期限は、戸建てなら１年、マンションなら竣工から５年超の場合は３年以内になります。なお、竣工から５年以内であれば、有効期限は５年間に延びます。検査期間は、現場検査から２週間が目安です。検査を受ける費用は、一戸建てだと４～６万円位です。

フラット35が使えない物件に関するＱ&Ａ

フラット35が使えない物件は？

フラット35が使えない物件の特徴は主に８つあります。

フラット35が使えるかの基準は、物件の性能を示す証明書や、建築基準法に基づいて決められています。ケースバイケースで認められる場合もありますが、上記を参考に、正確には金融機関にお問い合わせください。

フラット35の基準に適合していない物件の場合は？

購入当初から、フラット35の利用を想定して、物件を検討するのも対処法の１つで、フラット35が利用できる物件を探すサービスなどもあります。しかし、購入した物件が証明できない場合の対処法は、適合証明書を取得することです。所定の機関に物件の検査を依頼し基準を審査してもらいましょう。基準に適合すると取得できる適合証明書があれば、フラット35を利用できます。

基準を満たさない場合は、追加工事をして基準を満たす構造に作り替えると解決する可能性があります。ただし、追加工事には多額の費用がかかる場合もあるので、慎重に検討しましょう。

フラット35を使う時の物件検査は？

まず設計図を確認し、建築中の現場およびすべての工事が完了した時に、現地に出向いて目視で検査をおこなうのが、新築物件の一般的な物件検査です。物件検査を実施して、合格すると適合証明書を受け取れますが、物件検査は、住宅性能評価書があると省略される場合もあります。

中古物件の物件検査では、以下の条件で検査を省略できます。

上記以外で検査が必要な中古物件は、書類の確認後、現地にて調査が始まります。もし、基準に満たない箇所が発見されても、基準に適合できるよう修繕して審査を受けられます。そのうえで審査を通過し適合証明書が発行されるとフラット35を申し込めます。

中古物件と新築物件ともに、検査期間は、現場検査から２週間が目安です。検査を受ける費用は、検査機関などによっても異なりますが、新築は２～３万円程度、中古戸建てだと４～６万円程度です。

まとめ

住宅を取得するのに多くの方が住宅ローンを利用するでしょう。住宅ローンの利用を検討する時、フラット35の利用を検討している方も多いはずです。しかし、フラット35はすべての物件に適用するわけではありません。そのため、フラット35が使える物件なのかあらかじめ調べる必要があります。本記事では、フラット35が使えない物件の評価基準を示しました。そして、評価基準に満たない場合はどのようにすればよいか、適合を証明するための物件検査の内容を解説しました。

初めから適切な情報を知っていると、将来の計画をより具体化させることができます。フラット35をスムーズに利用できるよう、本記事の内容をよく理解して活用してみてください。