自主管理マンションが売れないと言われる理由は？現状を変える方法を解説

自主管理マンションとは

自主管理マンションとは、管理会社に業務を委託せず、住民で構成される管理組合が主体となって管理しているマンションです。清掃・点検・会計管理など、一般的に管理会社が担当するマンションの管理業務を住民で分担します。管理会社への委託費用が不要なため、管理費を抑えられる点がメリットです。

マンションの３つの管理方式

マンション管理の仕組みは大きく分けて、以下の３種類が挙げられます。

全面委託管理方式は、管理業務のほとんどを管理会社に任せる方法で、一般的な管理方式です。専門会社が対応するため、管理の質が安定し、住民の負担も少なくなります。ただし、他の管理方式と比較して管理費は高くなるでしょう。

一部委託管理方式は、管理会社に任せる業務と、住民が担当する業務を分ける方式です。例えば、清掃や会計を任せるなど、住民だけでは対応できない作業を管理会社が担当します。管理会社をまったく利用せずに管理業務をおこなう場合は、自主管理方式となります。

自主管理方式が採用されている理由

かつてマンション管理は、法律で詳細に定められていませんでした。しかし、1983年に「建物の区分所有等に関する法律」が改正され、管理組合の設置に関する内容が追加されました。改正以降に分譲されたマンションは、管理組合を通じて管理会社にマンション管理業務を委託する方式が一般的になりました。

一方、法改正以前に建てられたマンションでは、当時からの慣習で住民自身が管理をおこなっているケースもあります。そのため、築年数の古いマンションでは、現在も自主管理方式を採用している物件が存在します。

自主管理マンションが売れないと言われる理由

自主管理マンションは、管理費が安くなりやすいメリットがあります。しかし、メリットよりも買い手から懸念されることが多いため、売れないと言われています。自主管理マンションが売れないと言われる理由をそれぞれ詳しく見ていきましょう。

管理体制の信頼性に不安がある

自主管理マンションは管理体制の信頼性に不安があることから、買い手から敬遠される場合があります。管理会社に委託しているマンションでは、専門スタッフが点検や清掃、修繕計画の立案などを継続的におこなうため、十分な管理体制を維持しやすくなります。自主管理では、住民が分担して業務をおこないますが、管理が適切におこなわれているかどうか、そもそも管理組合が機能しているのかというマンションの管理・運営の状況は外部からは判断しにくいでしょう。

購入後のリスクを慎重に判断すると、管理体制が不透明なマンションは避けられやすくなります。十分な管理体制が築けていることが外からはわかりにくいため、自主管理マンションの売却は難しい状況にあります。

長期修繕の計画性が十分でない

自主管理マンションは、長期修繕の計画性が十分でない場合があります。長期修繕の計画を立てるには専門知識が必要です。しかし、自主管理ではマンション設備や構造、収支計画書・予算案の作成などに関する知見を持つ人が限られ、修繕の優先順位や費用見積りが適切に検討されていないことも。

そのため、実効性に欠ける計画が多く、計画自体が存在しないケースもあります。大規模修繕が適切におこなわれないことで、マンションの劣化や不具合に対応することができず長期的にマンションの資産価値が大きく下がるかもしれません。

修繕積立金が適正でない

修繕積立金は将来の大規模修繕に備えるための重要な資金です。しかし、自主管理マンションでは適切に修繕積立金が設定されていないケースもあります。大規模修繕の際には追加徴収が発生するリスクが高まり、積立金の不足により計画していた修繕が遅れることも。

管理体制が不十分であるほど、積立金の不足が生じない適切な金額を設定できません。追加徴収の発生を想定すると、大規模修繕の際に発生する費用が正確にわからないため、買い手にとっては不安材料になるでしょう。

トラブルの発生リスクが高い

自主管理マンションは、住民同士のトラブルが発生しやすい印象を持っている人も多いです。管理会社がいない自主管理マンションでは、清掃・修繕の判断や費用負担など、さまざまな決定を住民自身がおこなう必要があります。住民同士では、管理に関する知識や価値観は人によって異なるため、意見の対立が生じやすくなります。

専門的な視点で意見をまとめる第三者が不在であれば、話し合いがまとまらないケースも少なくありません。住民同士のトラブルの発生は、管理組合の運営力の低下につながります。住民間の関係悪化が懸念されるマンションは、今後の生活拠点として不安が生じるため、購入をためらう理由の一つになるでしょう。

住宅ローンの審査に通りにくい

自主管理マンションは買い手が購入を検討しても、住宅ローンの審査に通りにくいことが現状です。金融機関は、購入者の返済能力だけでなく、マンション自体の管理体制も審査の対象としています。自主管理マンションの管理体制は、管理組合として機能していないと判断されることも。

運営状況が不透明な物件は、担保価値が低く見積もられ、金融機関が融資に慎重になるケースが少なくありません。買い手が住宅ローンの審査に通過できず、実質的に購入できない状況が生じる場合があります。

管理不全マンションのリスク

自主管理マンションは住民が主体となって運営をおこなうため、専門知識の不足や話し合いがまとまらないなどの問題から、管理不全に陥りやすい傾向にあります。さらに管理不全はマンションの住環境に大きな影響することも。考えられるリスクが多いことから、売却する場合も不利になることは避けられません。自主管理マンションが管理不全の場合に発生するリスクを以下にまとめました。

建物の老朽化が早まり資産価値が下がる

管理不全に陥った自主管理マンションでは、建物の老朽化が通常よりも早く進む可能性があります。建物の維持には、定期的な点検や清掃、適切なタイミングでの修繕が欠かせません。しかし、住民主体で管理をおこなう自主管理では、適切に修繕がおこなわれない可能性があります。

結果として、外壁の劣化や設備の故障などの問題が放置され、老朽化が急速に進んでしまうことも。マンションの状態を維持する修繕があと回しになれば、資産価値の低下は避けられません。

大規模修繕が実施できなくなる

管理不全の自主管理マンションでは、大規模修繕を予定どおりに実施できないかもしれません。12年前後を目安に大規模修繕は計画を立てて進める必要がありますが、自主管理マンションでは計画自体がずさんなケースや、計画自体が作られていないことも。結果的に、修繕積立金が不足して大規模修繕が実施できなくなります。

また、修繕積立金の不足を理由に直前で資金を集めようとすれば、住民から理解を得られず、資金が集まらない可能性もあるでしょう。大規模修繕があと回しになるほど、劣化は急速に進み、改善に必要な修繕費が高額になります。資産価値は下がり、マンションの売却が難しくなる悪循環に陥りやすいです。

空室率が増加する

管理不全の自主管理マンションでは、建物の状態や管理体制への不安から居住者が減り、空室率が高くなります。住民で分担して清掃をおこなう場合、共用部分の清掃が行き届かなくなるケースも。

管理不全で設備の故障が放置される状態になれば、住み心地が悪化し、退去者が増える原因になります。空室率の増加が深刻になれば、売却して買い手を探すには手遅れになるかもしれません。

行政から指導を受ける可能性がある

管理不全の状態が続く自主管理マンションは、行政から指導を受ける可能性があります。2020年の「マンション管理適正化法」の改正により、自治体はマンションの管理状況を調査し、問題がある場合には管理組合に対して改善を促す権限を持つようになりました。

管理組合が機能していないと判断されれば、行政は指導や助言をおこない、状況の改善を促します。行政指導が入ったマンションは、問題を抱えた物件とみなされやすく、買い手からより避けられる可能性があります。

自主管理マンションの現状を変える方法

自主管理マンションを将来的に問題なく売却するためには、管理体制の現状を変える必要があるかもしれません。自主管理方式でも適切にマンションを管理できるようになれば、資産価値の維持につながります。自主管理マンションの現状を変える方法を以下にまとめました。それぞれ詳しく解説します。

管理組合を作る

機能している管理組合が存在しない自主管理マンションの場合は、管理組合を改めて作って機能させることが重要です。管理組合が整うと、住民の役割分担が明確になり、管理に必要な業務を計画的におこなえるようになります。

管理組合を立ち上げるには、マンションの管理規約の確認が必要です。管理規約があれば、規約に沿って総会の開催方法が定められています。一方、管理規約がない場合でも、区分所有者の５分の１以上・議決権の５分の１以上の賛同があれば総会を開催できるでしょう。

（※建物の区分所有等に関する法律 第35条第５項）

総会発起人名簿の作成や理事候補の選定など、必要な準備を整えて総会の準備を進めます。ただし、管理組合の立ち上げは、専門的で負担も大きい作業です。マンション管理士などの専門家に相談して進めることになるでしょう。

長期修繕計画と修繕積立金を見直す

自主管理マンションの資産価値を維持するためには、修繕積立金と長期修繕計画の見直しが欠かせません。専門家の意見を取り入れながら長期修繕計画を改定し、工事の計画を見直します。

しかし、計画の変更により修繕積立金の徴収額の引き上げが必要になる場合も。修繕積立金の値上げは、住民の負担の増加につながるため、話し合いが難航する可能性があります。

修繕積立金の急激な負担増加を避けるために、段階的な引き上げを検討する必要があるでしょう。工事内容や費用の妥当性を検証しながら、現実的で実行しやすい計画に整えることが重要です。修繕計画が整えば、マンションの老朽化を防ぎやすくなり、資産価値の低下を少しでも緩やかにできる可能性があります。

自主管理マンションが売れない場合の対処方法

自主管理マンションが売れない場合は、以下の方法で売却できる可能性があります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンション売却が得意な不動産会社に相談する

自主管理マンションが売れない場合は、マンション売却が得意な不動産会社に相談すると状況が大きく変わる可能性があります。自主管理マンションは、管理体制への不安から買い手が慎重になりやすい傾向がありますが、マンション売却の経験が豊富な不動産会社であれば、自主管理マンションを売却できる販売戦略を立案できるかもしれません。

自主管理マンションは、一般的な全面委託管理方式のマンションより売却難易度が高いため、実績を重視して不動産会社を選ぶことが重要です。複数の実績のある不動産会社に相談したうえで、比較して選ぶようにしましょう。

不動産買取を利用する

自主管理マンションをすぐに手放したい場合は、不動産買取を利用する選択肢もあります。不動産買取とは、不動産会社が買主となってマンションを直接購入する仕組みで、仲介による売却とは異なり、買い手を探す必要がありません。

売却までにかかる時間が短く、早期に物件を手放して現金化しやすいでしょう。ただし、仲介に比べて売却価格は下がります。確実に手放すことを優先するなら、不動産買取の利用を検討しましょう。

自主管理マンションの売却に関するよくある質問

自主管理マンションの売却についてよくある質問をまとめました。

自主管理マンションがやばいと言われる理由は？

自主管理マンションは住民が自主的に管理をおこなうことから、管理不全になりやすいリスクがあります。適切な管理をおこなわれなければ、建物の老朽化が早まり、資産価値が大きく下がることも。住宅ローンの審査も通りにくいため、買い手にマイナスな印象を与えることも多いマンションです。

自主管理マンションで買い手に伝えられるメリットは？

管理費を安く抑えられる点が、メリットとして挙げられます。また、外部の管理会社が存在しないため、住民の意見を反映しやすく、意思決定が早いことも魅力です。管理状況に問題がないことを説明できれば、メリットのある物件として自主管理マンションを売却できるでしょう。

自主管理マンションを売却したい場合はどうすればいい？

マンション売却に強い不動産会社に相談しましょう。不動産会社に相談したうえで、買い手を見つけることが難しい場合は、不動産買取を利用して手放す選択肢もあります。また、仲介で売れなかった場合に、事前に決めた価格で物件を買い取る、買取保証付き仲介も有効な方法です。

まとめ

自主管理マンションは管理体制の不透明さから、買い手に不安を与えやすく売却が難しくなる傾向にあります。管理不全に陥れば、保有しているマンションの資産価値が大きく下がる可能性もあるため、管理体制は購入時に重視されるポイントです。そのため、売却時には管理状況を詳しく説明して、買い手に安心感を与えることが重要になるでしょう。

すぐに手放す場合は、不動産会社に仲介売却・買取を依頼します。売却の方法としては遠回りになりますが、管理組合を作って管理体制を整えることは将来の売却で有利になります。自主管理マンションであっても管理体制に問題がなければ、住環境を維持できるため、長期的に資産価値を守れるでしょう。