再建築不可の土地建物を売却するときのポイント

「接道義務」を満たしていない土地建物

再建築不可物件とは、「建て替え・建て増しができない物件」を指します。どういった物件が対象になるかというと、まず建築基準法の「接道義務」を満たしていない土地に立つ物件です。もう一つ、市街化調整区域の土地に立つ物件があります。ここでは、市街地での取引事例の対象となる「『接道義務』を満たしていない物件」について述べていきます。

【接道義務について】
１. 土地部分が建築基準法上の「道路」に対して2m以上接していなければならない
２. 土地前面に接している道が、建築基準法で定義されている「道路」であること

「１」についてはすぐに理解できるでしょう。例えば、大きな道路から土地に入ってくる間口部分の幅が、2m以上あれば良いわけです。一方、「２」はややわかりにくいかもしれません。なぜなら、建築基準法上の「道路」は、一般的な道路とはやや定義が異なるからです。

【建築基準法42条による「道路」の定義】
（１）既存道路（第42条1項3号）：公道か私道かを問わず、建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で、すでに存在していた幅員4m以上の道路。

（２）都市計画法などで2年以内につくられる予定の道路（第42条1項4号）：道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などに基づき、将来的（2年以内）に新設または変更される予定の道路。特定行政庁が指定すれば、現況として存在しなくても「あるもの」とみなされる。

（３）特定行政庁から位置を指定されてつくられる道路（第42条1項5号）：一般的に「位置指定道路」と呼ばれるもの。

（４）法が適用された時点ですでに存在していた幅員4m未満の道路（第42条2項）：「42条2項道路」や「2項道路」、「みなし道路」と呼ばれる道路。

一方、接道義務を満たしていなくても、各自治体の判断で再建築が認められる場合があります。それは、建築基準法43条の「但し書き」に該当している物件です。この条項は、接道義務を満たせない土地を例外的に認め、建築できるようにと設けられた規定です。但し書きの詳細は、自治体ごとの取り決めによるので、再建築不可物件に該当するか否かの最終的な判断は、自治体の担当窓口に確認しましょう。

再建築不可かどうかは改めて確認を

売却のために改めて測量してみたら、実は接道義務を満たしていなかった、というのは珍しいことではありません。特に古い家屋が立つ土地については、建築当時の測量の精度が低かったり、境界がずれていたなどということが原因で、実際に起こり得るので注意が必要です。

売却時あるいは売却後のトラブルを避けるという意味でも、現況の正確な実測と登記記録との照合・検証はしておいた方が安心でしょう。

再建築不可の土地建物を売却するポイント

では、接道義務を満たすことができず、再建築不可物件に該当した物件をどう売却すべきなのでしょうか。ここでは主に三つの方法を紹介します。

１．リフォーム・リノベーションを施す
リノベーションやリフォームによって建物を再生できれば、再建築不可物件でも売りやすくなります。

再建築不可物件は「取り壊して新たに建築」することはできませんが、建築基準法に基づく「建築確認申請」が不要なレベルの改修等については自由に行えます。基本的に床面積を増やしたり、主要構造部を大きく変更したりする工事は不可です。細かな部分の判断は素人には難しいので、管轄自治体の担当部署や施工会社に確認しましょう。もしも規定に反した改修を行った場合は、特定行政庁から施工の停止や建物の除却などが命じられますので、注意が必要です。

２．不足分の土地を足して建築可能にする
再建築不可物件は「隣地の購入」や「隣地を借りる」ことで、再建築が許可される可能性があります。つまり、もともと持っている土地単体では接道義務を満たさないものの、隣地と併せることで接道義務を満たすことがあるのです。隣地のオーナーから土地を購入し、再建築が許可された状態で売り出せば、かなり売却しやすくなるでしょう。また反対に、隣地のオーナーに土地を売却するという手段もあります。ただし、いずれにしても自治体の基準による確認と正しい測量が必要になります。

３．不動産会社の買取制度を利用する
不動産会社に直接売却する買取制度なら、再建築不可物件でも売却できることがあります。上記二つの方法がうまくいかない場合は、最終手段として検討してみましょう。売却額は安くなりがちですが、急いで売りたい場合は特に有効です。