マンションを高く売るための方法は？売却の流れと注意点を徹底解説！

マンションを高く売るための方法

マンションを高く売るための方法を以下にまとめました。それぞれ詳しく見ていきましょう。

最適な売却タイミングで売る

マンションの売却価格は、基本的に売却タイミングで決まります。築年数の浅いうちに売却できれば高く売れますが、築年数が経過するほど資産価値が下がるため、高く売ることが難しくなります。成約率と売却価格が高いことから、売却に最適な築年数は５年～10年でしょう。

また、マンションは３月～４月の春先の新生活が始まる時期や、引越しシーズンの９月～10月頃は需要が高まりやすいです。購入希望者が多くなるため、物件が高く売れやすくなります。また、金融市場の金利が低い時期は、住宅ローンを組みやすいため、高額なマンションを売りやすいです。

売却価格に大きな影響を与える築年数ですが、シーズンや金利動向も含めた総合的なタイミングを考えて売ると、高値で売却しやすくなるでしょう。

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価格相場を調べて適切な価格を見極める

マンションを少しでも高く売却するために、相場を無視した価格設定をおこなうと逆効果になります。マンションの相場は、周辺物件の成約事例に影響されます。もし相場を無視した価格で売り出せば、買い手から見向きもされません。

売却活動を始める前に、必ず周辺の物件の相場を調査するようにしましょう。売却するマンションの適切な売り出し価格を見極めることが、マンションを高く売るにあたって重要です。

信頼できる不動産会社と専任媒介契約を結ぶ

マンションを売却するために広告を出して、営業活動をする不動産会社は信頼できる会社を選びましょう。高く売るなら、販売活動に力を入れてもらいやすい専任媒介契約がおすすめです。専任媒介契約は１社のみしか売却を依頼できない代わりに、積極的な売却活動が期待できる媒介契約です。

ただし、１社のみしか契約できないことから、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要になります。契約先を誤れば、希望した価格で売却できないだけでなく、売却までに長い時間を要することも。事前に調べた相場に沿った査定価格を提示しており、査定価格の根拠を納得できるように説明してくれる不動産会社が望ましいです。

また、マンションの販売実績が豊富であることや、口コミ・評判のよさも信頼できる不動産会社を選ぶうえで考慮するべきです。高い査定価格を提示するだけでなく、総合的に信頼できる不動産会社を選ぶことが、最終的に高く売ることにつながります。

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リフォームは不動産会社と相談する

売却前のリフォームは適切な方法を考えれば、売却価格を底上げする結果につながります。しかし、内装がキレイになり買い手からの印象がよくなっても、高額なリフォーム費用をかけた分だけ売却価格に反映されるわけではありません。素人の判断でリフォームをおこなっても、負担したコスト分の結果をもたらすとは限らないでしょう。

よって、リフォームをする前に、知見のある不動産会社への相談をおすすめします。不動産会社は、マンションの個別の状況を踏まえて、リフォームの必要性を説明したうえで、よりコスパのよい修繕方法で売却価格の向上が期待できる方法があれば教えてくれるでしょう。独断でリフォームを決めるのではなく、不動産会社と相談するようにしましょう。

ホームステージングで第一印象を整える

ホームステージングをおこなった物件は、そうでない物件と比較して高く売れた調査結果もあります。室内をモデルルームのように演出し、物件の魅力を引き出します。具体的には、家具やインテリアをレンタルして生活のイメージを伝えます。

数万円～数十万円ほどの費用がかかりますが、コスト以上に売却価格を高められることも。ホームステージングも不動産会社と相談してからおこなうべきですが、リフォームよりもコストや手間もかからないため、実施に好意的な場合も多いでしょう。

実施する場合は、ホームステージング会社に依頼します。ただし、契約した不動産会社によっては、ホームステージングを取り扱っている場合や仲介してくれるケースもあります。

値引き交渉を前提に価格を設定する

現在のマンションの売却では、多くのケースで買主が値引き交渉をおこないます。よって、値引き交渉を前提にした価格設定が望ましいです。

例えば、マンションの売却希望価格が3,000万円であった場合。3,000万円で売り出せば、値引き交渉で3,000万円を下回る価格で売却する可能性が高くなります。しかし、売り出し価格を3,090万円に設定して、値引き交渉で90万円まで譲歩する想定にすれば3,000万円以上で売却できる可能性は高まるでしょう。

ただし、値引き交渉を前提にするにあたって、相場とかけ離れた価格の設定は逆効果です。相場に沿った価格であることが前提になりますが、交渉の余地を残した価格に設定することも、マンションを高く売るうえで重要になります。

売却期間は余裕を持って設定する

マンションをできる限り高く売るには、時間的な余裕が必要になります。一般的に、マンションの売却活動には３カ月〜６カ月程度かかると言われています。高く売るためには、希望価格で購入する買主が現れるまでじっくり待つ必要があるでしょう。

早く売るよりも高く売ることを重視するなら、最低でも半年程度の余裕を持って、売却活動を進める必要があります。早く売ることを重視するなら、早期の成約のために売り出し価格を引き下げた営業活動が必要です。売却活動に時間をかけられるなら、できる限り希望に沿った高値の売り出し価格で売却する方針が取れるようになります。

マンション売却に関するデータ

マンションを売却するにあたって、現在が高く売れやすい状況にあるのか、把握しておきたいところです。本章では、マンション売却に関する具体的なデータを紹介します。

マンションの不動産価格指数は上昇傾向にある

不動産価格指数は、不動産の価格がどのように変動しているかを数値で表したものです。不動産価格指数が高くなるほど、売買価格が上昇傾向にあると考えられます。国土交通省の「不動産価格指数（住宅）」によると、マンションの不動産価格指数は以下のとおりです。

全国のマンションの不動産価格指数は、過去10年にわたって年々増加していることがわかります。長期にわたってマンションを高値で売却しやすい状態が続いているといえるでしょう。

中古マンションの築年数別の売却価格

次に、公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2025年04〜06月】」によると、2025年４〜６月の首都圏における中古マンションの築年数別の売却価格は次のとおりです。

築年数が浅いほど、売却価格が高いことがわかります。さらに、築30年以上の築古物件を除いて、前年度と比較して売却価格の平均が10%以上も上昇している結果となりました。築６年～築10年の物件だけでなく、築21年～築25年のマンションの売却価格も大きく上昇しています。築浅のマンションに限らず、幅広い築年数のマンションが前年度と比較しても、高く売りやすい状況にあるといえるでしょう。

マンションの売却の流れ

マンションを高く売るにあたって、売却の全体的な流れを確認していきましょう。

• STEP 1事前の情報収集をおこない媒介契約を締結する
• STEP 2売却活動が始まり内覧対応をおこなう
• STEP 3購入申し込みを受理して正式な売買契約を締結する
• STEP 4決済と引き渡しをおこなう

それぞれ詳しく解説します。

STEP 1. 事前の情報収集をおこない媒介契約を締結する

マンションの売却は、不動産会社と媒介契約を結ぶ前の事前準備から始まります。事前準備では売主自身が売却予定のマンションの相場の調査、媒介契約を結ぶ不動産会社の選定をおこなう必要があります。

マンション相場の調査は、不動産ポータルサイトを利用した簡易査定を駆使する方法が手軽でわかりやすいでしょう。一括査定を利用すれば、複数の不動産会社の査定結果を調べられます。不動産情報サイト　アットホームの「不動産一括査定依頼サービス」を利用すれば、売却したいマンションの相場を調べられます。不動産会社の選定にも役立つでしょう。

また、国土交通省が公表する「不動産情報ライブラリ」を活用すれば、周辺地域の不動産取引の内容が閲覧できるため、公的なデータから根拠のある相場を知ることも可能です。相場を把握してから複数の不動産会社に相談をして、信頼できる会社を見極めましょう。

高く売るなら、販売活動に力を入れてもらいやすい専任媒介契約を選ぶとおすすめです。１社以外に契約を結べないため、担当者の対応や販売戦略の説明から、売却活動を積極的におこなってもらえると考えられる不動産会社を選びましょう。

STEP 2. 売却活動が始まり内覧対応をおこなう

不動産会社と媒介契約を結ぶと、広告の打ち出しや営業活動は代行してもらえます。売却活動中に準備することは、物件に興味を持った人が現れた際の内覧対応です。ただし、内覧は売主が必ずしも立ち会う必要はなく、不動産会社に任せても問題ありません。

しかし、マンション内の掃除や、ホームステージングの実施などの準備を整えておく必要があるでしょう。内覧時に部屋が片付いていない場合は、内覧希望者に悪印象を持たれる可能性があります。売却活動が始まってからも不動産会社に任せきりにするのではなく、自身で準備できることをおこなうようにしましょう。

STEP 3. 購入申し込みを受理して正式な売買契約を締結する

購入希望者が現れれば、具体的な契約の話に移ります。買主と条件を調整して、双方が納得いく形で売買契約を締結しましょう。条件を調整するタイミングで、買主は値引き交渉をおこなうため、最低限の希望価格を守りつつ、柔軟に対応する姿勢が重要です。

売却価格だけでなく、エアコン・照明などの残置物の扱いも確認する必要があります。買主と話し合ったうえで、処分が必要な場合は引き渡し前までに片付けるようにします。また、雨漏りなどの欠陥がある場合は重要事項説明書を作成したうえで、契約前に必ず買主に共有するようにしましょう。

STEP 4. 決済と引き渡しをおこなう

売買契約が成立したあとは、決済と引き渡しを同時におこないます。司法書士や住宅ローンを契約する金融機関が立ち合い、登記や決済などの手続きをすることが一般的。

司法書士が所有権の移転登記をおこなうことで、正式にマンションの所有権が売主から買主に移ります。売買代金を受け取る決済がおこなわれると、金融機関がその場でローンの残債を完済して、抵当権が抹消される仕組みです。

代金の決済と登記による引き渡しが済んだあとに、物件の鍵を買主に引き渡すことで、売却の手続きが完了します。

マンションを高く売る際の注意点

ここまでの内容を踏まえたうえで、マンションを高く売る際の注意点をまとめました。それぞれ詳しく見ていきましょう。

相場とかけ離れた査定価格は信用しない

マンションを高値で売却するうえで気を付けたいことは、不動産会社から提示された査定価格を鵜呑みにしないことです。不動産会社によっては、相場とかけ離れた査定をおこなうことがあります。相場とかけ離れた高額な査定結果を出す不動産会社と売却活動をおこなっても、その価格で物件を売ることは難しいでしょう。

不動産会社のなかには媒介契約の成立数を増やすために、あえて相場とかけ離れた査定価格を出すことがあります。悪質な不動産会社に引っかからないためには、物件の相場の把握が重要です。査定価格と実際に売却できる価格は必ずしも一致せず、相場に沿った価格でなければ売却が難しいことを理解しておきましょう。

設備に不具合がある場合は正確に伝える

マンションの売却時には、売主は物件の現状を正確に伝える義務があります。設備の故障や雨漏りを隠して売却すると、契約不適合責任を問われ、あとから補修や損害賠償を請求されることも。

事前に不具合を正直に伝えた結果、値引きすることになるかもしれませんが、買主とトラブルになるリスクを防げます。売却価格を少しでも高くするために、物件の不具合を意図的に隠すことは避けましょう。

買い替えでは売り先行にする

居住用のマンションを売却して新居を購入する買い替えをおこなう場合、新居を購入してからマンションを売却する買い先行、マンションを売却してから新居を購入する売り先行の選択が重要です。結論を言えば、マンションを高く売りたいなら売り先行が有利になります。

買い先行では、前のマンションの売却で得た資金を、次の物件購入の資金に充てると、決済・引き渡しの日までに物件を売却する必要があります。売却スケジュールに余裕を持つことが難しいため、資金を用意するためにマンションを安く売却することも。

一方で、売り先行は先に今のマンションを売却して売却価格を確定させるため、余裕を持った売却活動が可能です。マンションを少しでも高く売る場合は、スケジュールに余裕を持つことが重要になります。

内覧に備えて掃除・片付けを前もって進める

不動産会社と媒介契約を結び、売却活動が始まったあとは、内覧に備えて掃除・片付けを前もって進めるようにしましょう。内覧の予約が入ったタイミングで片付けがまったく進んでいない状態にあると、直前になって慌てて部屋を整えることになります。

掃除・片付けに取れる時間が少ないことを理由に、物件が散らかっている状態にある場合や、汚れが残っている場合は購入希望者にマイナスな印象を与えることも。マンションを高く売るうえでも、値引き交渉の材料を与えることになってしまうため不利になります。掃除・片付けは前もって計画的に進めることで、急な内覧依頼にも対応可能になり、購入希望者を逃すリスクを減らせるでしょう。

住宅ローンの抵当権の抹消を金融機関に相談する

マンションの売却時に住宅ローンが残っている場合は、抵当権の抹消を忘れないようにしましょう。抵当権を抹消しなければ買主に所有権を移せないため、売却時には必ずローンを完済して抵当権を外す必要があります。

売却時には抵当権を設定している金融機関に相談をして、決済・引き渡しの際に立ち会ってもらい、その場で残債を一括返済する流れになります。抵当権抹消の法的な手続きを専門家に任せる場合は、司法書士への依頼が必要です。

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住宅ローン特約で契約を解除される可能性がある

マンションの売却契約では、買主が住宅ローンを利用する場合に、住宅ローン特約を盛り込むことが一般的です。住宅ローン特約は、買主が金融機関のローン審査に通らなかった場合、契約を無条件で解除できます。

買主にとっては必要な権利になりますが、売主にとっては契約が白紙に戻るリスクになります。仮に手付金をすでに受け取っていた場合も、返還しなければなりません。契約が成立しても買主が住宅ローンの審査に通過するまで、売買が確約されるわけではないことを理解しておきましょう。

マンションの維持費・税金を清算する

マンションの売却では管理費・修繕積立金などの維持費、固定資産税・都市計画税などの税金を、買主と売主の間で清算する必要があります。マンションの維持費・税金は先払いになるため、引き渡し日以降は買主が負担すると考えると、先払いした費用があれば売主が損をしてしまうからです。

先払いした費用を日割り計算し、清算金として買主に支払ってもらうことで公平な負担になります。維持費・税金を公平に負担することで、売主にとっては資金が手元に残りやすくなるでしょう。

マンションを売って手元に残る資金を増やす方法

マンションを高く売るにあたって、売却価格のみに着目するのではなく、最終的に手元に残る資金を増やすことを考えましょう。売却時の工夫や、必要な手続きをおこなうことで手元に資金が残りやすくなります。売却では残置物の処分や、税金の支払いで手元に残る資金は目減りするため、できる限り資金を減らさない努力が重要です。以下に内容をまとめました。

残置物の処分で買取を活用する

マンションの売却では、住み替え先の新居に持っていくことがない家具・家電・生活用品などの残置物の処分が必要です。引き渡し前に処分しなければトラブルにつながることもあり、処分会社に依頼して廃棄すれば費用がかかります。

買主が必要としている残置物であれば、残すことに問題はありません。しかし、基本的には売主の手ですべての残置物を処分することになります。そのため、売却して値がつく可能性がある残置物は、買取の利用がおすすめです。

値がつけば利益を得られるだけでなく、値がつかなくても無料で回収してもらえば、廃棄費用の節約につながるでしょう。買取に手間がかかることもありますが、時間に余裕があれば手元に資金が残りやすいため、積極的に活用するべきです。

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加入している保険の解約返戻金を受け取る

マンションの売却タイミングによっては、一括払いをした火災保険・地震保険の期間が残っている場合があります。途中で解約した場合は、未経過分の保険料が返還される仕組みです。しかし、保険料は自動的に返還されるものではなく、手続きをしなければ返ってきません。よって、保険の契約期間を確認して期間が残っている場合は、解約返戻金を受け取る手続きを忘れないようにしましょう。

控除や特例を利用して節税する

マンションの売却では得られた資金に対して、譲渡所得税・住民税が課されます。税金の負担をできる限り少なくすれば、手元に残る資金を大きく増やすことにつながります。居住用のマンションを売却する場合は、3,000万円特別控除の利用が効果的です。

これは、居住用の財産を売った場合に、譲渡所得から3,000万円を差し引けます。売却価格が3,000万円以下の場合は税金がかかりません。また、マンションを売却して買い替える場合は、買い替え特例を利用すれば、譲渡所得にかかる税金を新しい物件に繰り延べることができます。

高く売るだけでなく、税金を減らすことが手元に残る資金を最大化するうえで重要です。最適化する場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。

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まとめ

マンションをできる限り高く売るためには、信頼できる不動産会社と契約し、相場に沿った現実的な価格設定での売却が重要です。高く売るために相場とかけ離れた価格を設定すれば、売却が失敗する原因になります。他にも準備不足や誤った判断が、売却価格に影響を及ぼすこともあるでしょう。

また売却時の費用や税金を差し引いた、最終的に手元に残る資金の確保がマンション売却のゴールです。そのため、マンションの売却では、売却価格だけにとらわれない総合的な判断力が求められるでしょう。