不動産の2025年問題とは？不動産市場の未来予想と直面する影響を解説！

2025年問題とは何か？

2025年問題とは、団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となるために、日本の社会や経済に多大な影響を与える問題のことです。

団塊の世代とは、1947年から1949年の第一次ベビーブーム期に生まれた人口の多い世代を指し、2025年にはこの世代が一斉に75歳以上となります。内閣府が発表した「令和５年版　高齢社会白書」によると、2022年10月１日現在で、総人口に占める65歳以上の人口は29.0％、75歳以上の人口は15.5％となっています。

また、2025年には75歳以上の方が3,653万人に達すると見込まれ、国民の５人に一人が後期高齢者になると予測されており、高齢化は避けられません。そもそも、日本は出生率が年々減少しており、すでに人口は減少を続けています。では、2025年問題でどのような影響があるのでしょうか。

医療費・社会保障費の増加

後期高齢者の増加にともない、医療費や介護費用が急増することが懸念点です。そうなると、現役世代の負担が大きくなって経済的に困窮したり、社会保障制度自体の持続が困難になる可能性があります。

人材不足

高齢化により労働力となる人口が減少し、人材不足が深刻化します。特に、介護や医療の分野では人手不足が顕著になり、サービスの質や量の確保が難しくなる可能性が高まります。

空き家の増加

高齢者が亡くなったり、施設に入所すると、空き家が増加する点が懸念されます。特に地方では、人口減少が続いており、空き家問題が深刻化すると、地域のコミュニティやインフラ維持に影響を与えます。

不動産価格の下落

空き家や相続不動産の増加で、不動産市場が供給過多になり、不動産価格が下落する可能性があります。これにより、資産価値が減少し、特に地方の不動産価値が大きく下がることが懸念されます。

都市部の過密化と地方の衰退

利便性を求めて高齢者が都市部へ移住するようになると、都市部の人口が増加し、さらに過密化が進むでしょう。一方で、地方では人口減少がさらに加速し、地域経済衰退の要因となります。

このように、人口の多い団塊の世代が後期高齢者となると、医療費や社会保障費の増加、現役世代の負担上昇、人材不足などの社会問題は避けられません。これらの課題に対応するための対策が求められています。

2025年に不動産市場で起きると予測される問題は？

2025年に起きる団塊の世代の後期高齢化は、医療費や社会保障費の増加、現役世代の負担上昇、人材不足などを引き起こすでしょう。さらに、不動産市場に対してどのような影響を与えると考えられるのでしょうか。本章では、2025年問題が不動産市場に与える影響を解説します。

空き家が増加する

2025年問題は、不動産市場に多くの影響を及ぼしますが、その一つが空き家の増加です。
総務省の「令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果」によれば、空き家の数は、右肩上がりに増加しており、2023年には900万戸と過去最多。また、総住宅数に占める空き家の割合は13.8％で、約７軒に１軒が空き家となっています。これは高齢化が進んで住人が亡くなったり、相続によって所有者不在の物件が増える点も背景にあります。

相続不動産が空き家になりやすい理由の一つは、相続人がその不動産を利用しない場合が多いからでしょう。相続人が都市部に住んでいる場合、特に地方や郊外の不動産は利用価値が低くなりがちです。そのため、維持管理が困難で、結果として放置され、空き家になるケースが多く見られます。

また、相続人が複数いる場合、遺産分割の協議が難航し、結果として不動産が適切に管理されないまま、空き家として残ることも少なくありません。さらに、利便性が高くサービスが充実した都市部に移住しコンパクトな住宅に住み替える高齢者が増え、売却した家の買い手はつかず残ってしまったのも空き家が増加している要因です。

2023年に空き家に関する法律が改正になり、必要に応じて行政が代執行をおこなうなど、空き家の適正管理と利活用が促進されるようになりました。しかし、この法改正だけでは急激な空き家の増加を完全に防ぐのは困難です。

特に地方では人口減少が著しく、若年層の流出が続いているため、空き家問題はいっそう深刻化しています。空き家が増加すると、地域社会でも問題が発生します。管理が行き届かない空き家は、防犯上のリスクや景観の悪化、害虫・害獣の発生などの問題を引き起こし、地域の住環境に悪影響を及ぼしかねません。

また、空き家が増えることで周辺の不動産価値が下がり、地域全体の経済活動にも悪影響を与えるでしょう。2025年問題により、空き家の増加がいっそう進むことは明白なので、対応するための包括的な対策が求められます。

相続不動産の売却が増加する

相続不動産の売却が増加する点も影響の一つです。団塊の世代が75歳以上となる2025年を迎えると、多くの不動産が相続されることが考えられます。高齢者が亡くなって相続される不動産の数が急増し、それにともない、不動産市場に売りに出される不動産の数も増えるでしょう。

相続不動産が売却される理由として、相続税の支払いが挙げられます。相続税の納税義務が発生した際、多くの相続人はその支払いを現金でおこなわなければなりません。しかし、現金が不足している場合、不動産を売却して資金を確保することが一般的です。また、相続した不動産が利用価値の低いものだったり、維持管理に費用がかかる場合、売却して現金化するほうが合理的だと判断されます。

こうした背景から2025年以降、相続不動産の売却が急増する可能性が高いです。不動産市場に出回る不動産の数が増えると、供給過多の状態が生まれ、特に、地方や郊外の不動産価格が下落し、地域経済に悪影響を及ぼす懸念があります。

さらに、相続不動産が増え、売却数が増えると、売り手が見つからない不動産も増える点に注意が必要です。特に、人口減少が著しい地方では、需要が低迷し、売却が難しい不動産が増えるかもしれません。このような不動産は、結果として再び空き家として残ることになり、地域の空き家問題をさらに深刻化させるリスクがあります。

これらの問題に対応するためには、相続不動産をリノベーションして賃貸物件として活用したり、地方移住を促進するなどの対策が必要です。さらに、空き家の再利用を促進するための補助金や税制優遇措置を拡充し、地域の不動産市場を活性化させる取り組みも欠かせません。

不動産価格の格差が広がる

不動産価格の格差が広がる点も懸念されます。団塊の世代が75歳以上となると、多くの不動産が相続され、不動産市場に出回るようになりますが、これが不動産の売れやすさを二極化させる原因です。

まず、都市部の不動産は引き続き高い需要を維持すると予想されます。都市部ではインフラが整備され、医療や介護施設も充実しているため、高齢者が利便性を求めて移住する傾向が強まります。これにより、都市部の不動産価格は安定的に高い水準を維持し、場合によってはさらに上昇するかもしれません。また、若年層や働き盛りの世代も都市部に集まるため、住宅の需要は引き続き高い状態が続くでしょう。

一方で、地方や郊外の不動産は需要が低迷する傾向にあります。人口減少が進むなかで、若年層が都市部に流出し続けるため、地方の不動産市場は厳しい状況に直面します。相続により不動産市場に出される不動産が増えることで、供給過多となり、不動産価格が下落するでしょう。さらに、高齢者が大きな一軒家を手放し、利便性の高いコンパクトな住居に移ると、地方の大きな住宅が売れ残るリスクも高まります。

このように、不動産の売れやすさが二極化する理由は、人口動態の変化と高齢者の生活ニーズの違いにあります。都市部は人口集中と利便性の高さから需要が集中し、不動産価格が維持されやすい一方、地方や郊外は人口減少と高齢化の進行により需要が低下し、不動産価格が下落するリスクが避けられません。結果として、不動産市場では都市部と地方の価格格差がいっそう広がると予想されます。

街が縮小する

街が縮小する点も軽視してはならない問題です。団塊の世代が75歳以上になり、人口減少と高齢化が進む昨今では、地方都市や郊外の街は縮小せざるをえません。国土交通省は、「立地適正化計画」を実施し、この現象に対応する施策を講じています。立地適正化計画は、街をコンパクト化して利便性を高め、インフラの維持管理を効率化し、行政サービスを提供しやすくすることが目的です。

出典：国土交通省「立地適正化計画の意義と役割」～コンパクトシティ・プラス・ネットワークの推進～

具体的には、住居や商業施設、医療・介護施設などを一箇所に集約し、歩行者や自転車による移動を促進する都市づくりを目指しています。この施策により、高齢者や子育て世代にとって住みやすい環境を整え、公共交通機関の利用促進やエネルギー効率の向上が期待できるでしょう。

しかし、街がコンパクト化すると、弊害もあることを忘れてはなりません。人々がコンパクトシティに移動しすぎると、周辺の農村部や郊外の住宅地では過疎化が懸念されます。

また、コンパクトシティの開発で不動産価格が上昇する点も問題になります。都市部や中心地に資源が集中すると、そこに住めなくなる人々が出るでしょう。特に低所得者層や若年層にとって、住居費の負担が増大し、経済的な負担が増す可能性があります。

さらに、地域のインフラ整備が進む一方で、既存のインフラの維持管理が困難になるかもしれません。特に交通網や公共施設が分散している地域では、これらのインフラを効率的に維持するためのコストが高くなりがちです。

現在の日本では、この先の街の縮小とコンパクト化は避けられないでしょう。その過程で生じる問題に対しては、柔軟かつ持続可能な解決策を見つけていくしか方法がありません。

2025年問題で不動産価格は大暴落する？

2025年には、空き家や相続不動産の売却が増大するために、不動産価格が大暴落するのではないかと危惧されています。ほんとうに不動産の大暴落は起きてしまうのでしょうか。

2025年に突然大暴落することは考えにくい

2025年問題にともない、不動産価格の大暴落が懸念されていますが、突然大暴落するとは考えにくいです。理由は、人口減少や少子高齢化、空き家増加などの問題はすでに始まっており、これらの現象が突然急激に悪化する可能性は低いと考えられます。団塊の世代が75歳以上となる2025年を迎えると高齢化がさらに進行しますが、すでに予測されていた現象です。高齢者の数が急激に何倍にも増えるわけではないので、不動産市場に対する影響も徐々に表れるでしょう。

また、空き家の増加もすでに進行している問題です。相続不動産が増え、売却が増加して市場に出回る不動産の供給が増えるのは確かですが、これもすでに見られる傾向の延長線上にあります。不動産市場の需要と供給のバランスが崩れて、不動産価格が下落するリスクはありますが、これも進行は段階的と考えていいでしょう。総じて、2025年問題が不動産市場に与える影響は無視できませんが、突然大暴落する可能性は低いと考えられます。
ただ、人口減少や少子高齢化、空き家の増加などの既存の問題が確実に進行する点は明白です。今後も、供給過多、不動産価格の下落など、不動産市場に影響を及ぼす形になるでしょう。

すべての不動産の価格が一律に下がっていくわけではない

2025年問題で、不動産市場に供給過多が予想されることから、不動産価格が徐々に下がっていくことは確かです。しかし、すべての不動産が一律で下落するわけではありません。不動産価格の変動は地域や物件の特性、需要と供給のバランスに大きく左右されます。

まず、都市部の不動産は引き続き高い需要を維持するでしょう。都市部はインフラが整備されており、医療や教育、商業施設などの利便性が高いため、特に若年層や働き盛りの世代、高齢者にとって魅力的な場所です。このため、都市部の不動産価格は安定しやすく、場合によっては上昇も考えられます。

一方、地方や郊外の不動産は需要が低迷しやすく、不動産価格が下落する可能性が高いです。特に、交通の便が悪く、商業施設や医療機関が少ない地域では、若年層が移住を避けるため、需要がさらに低迷します。結果、地方や郊外の不動産価格は大きく下落するかもしれません。

さらに、物件の特性も不動産価格に影響を与えます。例えば、新築物件や築浅の物件は、設備が整っているため人気が高く、不動産価格が安定しやすいです。一方、築年数が古い、リフォームや修繕が必要、駅から遠く不便な場所にある物件は、不動産価格が下落しやすいため注意しなければなりません。

供給過多が予想されるなかで、不動産価格が下がる点は避けられません。しかし、すべての不動産が一律で下落するわけではなく、地域や物件の特性に応じた価格変動が見られるでしょう。これに対応するためには、政府や自治体が地域ごとの特性を踏まえた対策を講じる必要があります。

2025年問題に備えて不動産を売却するタイミングは？

2025年に懸念される不動産市場の問題を考えると、2024年のうちに売却してしまったほうがよいのか、タイミングを知りたいと思われる方もいらっしゃるでしょう。いつ売るべきかの確定的な将来予測はできませんが、売却のタイミングを判断するうえで、重要な点がいくつかあります。本章では、不動産売却のタイミングを判断するポイントを紹介します。

住宅ローン金利の動向に注目する

不動産売却のタイミングを判断する際、住宅ローン金利の動向に注目する点が重要です。2024年３月に、日本銀行が長らく続けてきたマイナス金利政策が終了しました。この政策転換により、住宅ローン金利が上昇する可能性が高まっています。

現在の住宅ローン金利は、まだ大幅な値上げがおこなわれていない状況です。しかし、マイナス金利の終了で、今後は金利が徐々に上昇すると予想されます。金利が上昇すると、住宅ローンを利用する買い手にとっては、借り入れコスト増加は避けられません。この結果、不動産購入の際の負担が大きくなり、購入を検討する人々の数が減少する可能性があります。買い手の需要が低下すると、売却価格も下げざるをえなくなってしまうでしょう。

次に、金利上昇前の低金利の環境下なら、買い手はより多くの資金を借り入れ、予算を大きくしやすくなります。そのため、売り手にとっては有利な価格で不動産を売却しやすい状況が整っています。逆に、金利が上昇しはじめると、買い手の資金調達能力が低下し、交渉力を強めなければなりません。そうなると、売り手にとっては売却価格が抑えられるリスクが高まります。

2025年に懸念される不動産市場の問題を考慮すると、あらためて住宅ローン金利の動向に注目する点が、売却タイミングを判断するにあたって重要です。現在の低金利環境を活用し、早めに売却を検討すると、納得のいく売却ができる可能性が高いでしょう。

控除特例の適用期限で判断する

物件を売却する時は長期保有しているほうが節税になる場合があります。しかし、空き家や相続した不動産の売却では、取得から３年以内に売却すると節税に効果があります。これは、特例を活用するためで、譲渡所得税の負担を減らし、手元に残る売却益を最大化できます。

例えば、空き家に関する特例では「空き家に係る譲渡所得の特別控除」があります。この特例は、親から相続した空き家を一定の要件を満たしたうえで売却する場合に適用されます。具体的には、被相続人が住んでいた家屋を相続し、その家屋を取り壊すか、または耐震リフォームをおこなってから売却する場合、3,000万円の特別控除を適用できるでしょう。しかし、この特例が適用されるのは、相続から３年以内に売却を完了する場合です。この期間を過ぎると特例が適用されず、譲渡所得税の負担が大きくなる可能性があります。

特例を活用するためには、相続後の早い段階で売却の計画を立てておかなければなりません。特例の適用期間内に売却を完了すると、税負担が軽減され、より多くの売却益を手元に残せます。特例を活用したい場合は、相続から期限があることを意識した行動が重要です。さらに、税制は将来的に変更される可能性があるため、現行の特例が適用されるうちに売却を進めるほうが賢明でしょう。税制改正がおこなわれると、特例の適用条件が厳しくなったり、使用できなくなるかもしれません。

総じて、空き家や相続した不動産の売却は、取得から３年以内の控除特例が適用される期間内に実施するのが、最適なタイミングです。この期間を見逃さず、計画的に売却を進めるようにしましょう。

相続した不動産は３年以内に売却するといい？その理由と控除の内容を詳しく解説！

相続で不動産を親族から譲り受けたら、資産を得てよろこぶ方もいれば、管理に悩み困惑する方もいらっしゃるかもしれません。相続でもめてしまい、得た不動産の管理や相続税の支払い

続きを読む

不動産の2025年問題に関するよくある質問

不動産の2025年問題に関するよくある質問をまとめました。

2025年問題とは？

2025年問題とは、団塊の世代が一斉に75歳以上となり、日本の社会や経済に深刻な影響を及ぼす問題です。高齢者の増加により医療費や介護費用が急増し、現役世代の負担が増大するかもしれません。

また、労働力人口の減少が人材不足を招き、特に介護や医療の分野でサービスの質が低下することが懸念されています。さらに、高齢者が亡くなったり、施設入所にともない空き家が増加し、不動産市場の供給過多や価格下落を引き起こすかもしれません。都市部の過密化と地方の衰退も進むため、これらの課題に対応するための対策が必要です。

2025年問題が不動産市場に与える影響は？

2025年問題が不動産市場に与える影響として、特に地方や郊外で空き家の増加が顕著になるでしょう。また、相続不動産の売却も増え、供給過多から地方の不動産価格が下落する恐れがあります。不動産価格の格差も広がり、都市部では需要が高まり、不動産価格が維持される一方、地方では需要が低迷し、不動産価格が下がる点も懸念されます。

さらに、人口減少と高齢化で地方都市は縮小せざるをえず、コンパクトシティの推進が進むものの、周辺地域の過疎化やインフラ維持のコスト増加などの問題が生じる可能性があります。

2025年に不動産価格は大暴落する？

結論として、急激な大暴落は考えにくいです。少子高齢化や空き家の増加などの問題はすでに進行中であり、2025年に突然悪化するわけではありません。高齢者の増加も予測済みであり、不動産市場への影響は徐々に表れるでしょう。供給過多による不動産価格の下落リスクはありますが、それも段階的です。

また、不動産価格は一律に下がるわけではありません。都市部の不動産は需要が高いため不動産価格が安定しやすい一方、地方や郊外では需要が低迷しやすく不動産価格が下落する可能性が高いです。物件の特性も影響し、新築や築浅の物件は価格が安定しやすいですが、古い物件や不便な場所にある物件は下落しやすくなります。これに対応するためには、地域ごとの特性を踏まえた対策が必要です。

2025年問題に備えた不動産売却のタイミングは？

2025年問題に備えた不動産売却のタイミングは、2024年中に売却するかの判断でいくつか重要なポイントがあります。まず、住宅ローン金利の動向ですが、2024年３月にマイナス金利政策が終了した点が重要です。そのため、今後金利が上昇する可能性が高く、買い手の借り入れコストが増加して需要が減少し、売却価格が下がるリスクを想定しましょう。低金利が続くうちに売却するほうが有利になります。

また、空き家や相続不動産は、取得から３年以内に売却すると、譲渡所得税の控除特例を利用でき、税負担を軽減できます。特に、相続した空き家の3,000万円特別控除はこの期間内に適用されるため、早めの売却を計画しましょう。税制改正のリスクも考慮し、現行の特例を最大限に活用するためには、早期の売却が賢明です。

まとめ

本記事では、2025年問題とは何か、社会情勢や法改正も含め、わかりやすく解説しました。これらの情報で2025年問題が、不動産市場にどのような影響を与えるか、今後の不動産市場の動向や、売却のタイミングを考えるきっかけとなったのではないでしょうか。人口減少、少子高齢化はすぐに改善できる問題ではありません。そのため、限られた条件のなかで何ができるかを考え実行し、問題に対応しましょう。