投資マンションを売却できない理由は？売るための対策方法も徹底解説

投資マンションを売却できない理由

投資マンションの売却を検討する背景には、さまざまな事情が考えられます。なかには不動産投資を途中でやめたいと考え、投資物件の売却を検討している方もいるでしょう。しかし、実際に売却活動を進めると、買い手が見つからないケースも少なくありません。投資マンションを売却できない理由を以下にまとめました。

オーバーローンで不足分を自己資金で補えない

投資マンションを売却できない理由の一つは、ローンの返済状況がオーバーローンであることが挙げられます。オーバーローンとは、マンションの売却価格よりもローンの残債が多い状態のこと。マンションを売却するには、原則としてローンを完済し、金融機関の抵当権を外す必要があります。

オーバーローンは売却代金でローンを完済できないため、不足分を自己資金で補います。しかし、不足分の自己資金を用意できない場合、売却を進められません。オーバーローンを理由に、投資マンションを売りたくても売れない状況に陥る場合があります。

購入から年数が浅いほど返済が進んでいないため、ローンの残債が大きくなります。想定される売却価格とローン残債の差を把握せずに売却活動を進めると、買い手が見つかってから資金不足に気付き、売買契約が止まってしまうことも考えられるでしょう。

サブリース契約をしている

サブリース契約とは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに一定の家賃を支払う仕組みです。空室でも家賃が支払われる仕組みであるため、安定した収益を期待できる一方で、売却時には制約になる契約でもあります。

サブリース契約中は家賃設定を自由に変えられないことが多いです。そのため、市場相場よりも低い家賃である場合は改善できないことも。利回りが低く見える投資マンションは魅力が下がるため、売却の際にはサブリース契約が足かせになる場合もあるでしょう。

空室が多い

投資マンションは、居住を目的としたマンションとは異なり、家賃収入を前提として価値が判断されます。そのため、空室が多い物件は収益性が低いと評価され、買い手から敬遠されやすくなるでしょう。空室が多い状態が続いている物件は、購入後も同じ状況になることが警戒されやすくなります。

また、投資マンションを検討する投資家は、購入直後から期待できる収益を重視しています。空室の多い物件は買主が入居者を探す必要があるため、利益を得るために手間と費用がかかることから、割安であっても買い手がつかないこともあるでしょう。

売却するターゲットが限られる

投資マンションと居住を目的とするマンションでは、購入を検討する層が異なります。その結果、投資マンションのほうが売却するターゲットが限られます。居住用の物件を探している層からの需要が期待できないため、購入希望者の母数が少ないことから、売却活動が長期化しやすいでしょう。

また、投資マンションのなかでも、学生向けや高齢者向けなど、特定の入居者に特化した需要が限られるマンションである場合、ターゲットはさらに限られます。売却のターゲットが限られる投資マンションであるほど、買い手に見つかりにくいため、売却が難しくなるでしょう。

売却のタイミングが悪い

投資マンションを売却するには、タイミングを考えることも重要です。金利動向や景気、投資家の心理によって投資マンションの売却の難易度は大きく変わります。例えば、金利が上がるとローンの返済負担が増え、利回りが減少する物件が増えるでしょう。投資家は収益の減少を嫌うため、返済負担を含めて利回りに魅力がない投資マンションは売れなくなります。

また、不動産市場が下落している状況にある場合は、将来の下落が懸念されるため、投資家が投資マンションの購入に慎重になることがあります。物件に問題がなくてもタイミングによっては、投資マンションが売れなくなることを理解しておきましょう。

マンションの売却は築年数がカギ！高く売れるタイミングと価格変動の目安を徹底解説

マンションを売却する際、多くの方が気になるのが、築年数による価格の違いではないでしょうか。同じ立地や間取りでも築年数が数年違うだけで、売却価格が数百万円単位で変わることも珍しくありません。

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売り出し価格が相場よりも高い

投資マンションに限らず、マンションが売れない共通の理由は、売り出し価格が相場よりも高いことです。投資家は居住用の物件を探す一般の買い手よりも、相場を理解していることが多いです。そのため、売り出し価格が相場よりも割高な物件は、購入を検討する候補からすぐに外される可能性が高いでしょう。

売れない期間が長引けば、物件に問題があると警戒されやすくなります。そのため、価格を下げても買い手が見つからないことも。買い手の母数が少なく、成熟していることも多い投資マンションは、相場よりも高く売り出すリスクが大きいでしょう。

販売戦略が適切でない

物件に問題がなくても販売戦略が適切でない場合、買い手に情報が届かず、売却が進まない可能性があります。投資マンションの取引実績が少ない不動産会社に依頼した場合、適切な売却活動をおこなえない可能性があるでしょう。問い合わせにつながらないため、売却が困難になります。

販売戦略は基本的に不動産会社が決めるため、選ぶ不動産会社を間違えれば、売却を長引かせる原因になるでしょう。販売戦略を見直す機会がなければ、売却できない状態が続き、時間だけが過ぎてしまいます。

管理費・修繕積立金が高い

投資マンションには、管理費・修繕積立金などのランニングコストがかかります。毎月の家賃収入からランニングコストを差し引いた金額が実質的な利益です。そのため、管理費・修繕積立金が高い物件は、実質利回りが低くなるため、投資家から敬遠されやすいでしょう。

さらに、築年数が進んでいるマンションでは、将来の大規模修繕に備えて修繕積立金が高く設定されていることが多いです。築年数が10年を超えているマンションは、将来的に修繕積立金が値上げされるリスクもあります。管理費・修繕積立金が高いことは、他の投資マンションと比較されるうえで不利になるでしょう。

物件の状態が悪い

投資マンションで物件の状態が悪い場合は、売却活動を始めるうえで大きな問題になります。投資マンションは、将来的に安定した経営ができることを重視して購入されます。そのため、室内設備や共用部分の劣化が目立つ物件は、収益以前に経営にリスクがあると判断されるでしょう。

状態の悪い投資マンションを売却するには、修繕が必要になりやすいです。そのまま売却活動を進める場合は、修繕の手間を考えて大幅な値下げを求められることもあるでしょう。

売却できない投資マンションを売るための対策方法

投資マンションを売却できない理由を踏まえたうえで、売るための対策方法を解説します。それぞれ詳しく見ていきましょう。

アンダーローンにしてから売却する

オーバーローンのままでは、売却時に不足分を自己資金で補う必要があるため、資金を用意できなければ投資マンションの売却はできません。そのため、オーバーローンの場合は、アンダーローンの状態にしてから売却する必要があります。売却できる状態になるまで時間がかかることがありますが、返済を進めればローンの残債は減少するため、アンダーローンになりやすいです。少しでも早くアンダーローンにするためには、毎月の返済とは別に自己資金を投入して繰り上げ返済をおこないましょう。

空室を減らす

売却できない投資マンションを売るための対策では、空室をできる限り減らすことが重要です。空室を減らすことで家賃収入が増えるため、利回りが改善します。購入後すぐに収益が見込める状態になれば、買い手が見つかりやすくなるでしょう。

空室を減らす取り組みとしては、管理会社と連携して入居者を増やす方針を固めることが考えられます。現在の管理会社に問題がある場合は、管理会社を変えることで、空室の問題を解決できるかもしれません。

国外の不動産投資家に売却する

投資マンションは居住用としての需要が限られるため、購入を検討する層は投資家です。ターゲットの範囲を広げるには、国内の投資家だけでなく、外国人投資家をターゲットに含めることで、売却の可能性を広げられるでしょう。

近年では、外国人投資家が日本の不動産市場を安定した投資先として評価して、投資マンションを探すケースが増えています。円安が続いていることも追い風となっており、外国人投資家が日本の不動産を割安で購入しやすい状況が続いています。外国人投資家を対象にした販路を持つ不動産会社に仲介を依頼すると、スムーズに売却しやすいでしょう。

売り出し価格を見直す

マンションを売却できない場合、売り出し価格の見直しは欠かせません。相場よりも高い価格設定になっている場合は、買い手の検討対象に入らないため、売却が長期化しやすくなります。複数の不動産会社に査定を依頼して、適正な価格で売り出すことが基本です。すでに売りに出していて、売却活動が長期化している場合は、不動産会社に相談したうえで値下げも検討しましょう。

売却の時期を再検討する

投資マンションは、不動産市場の動向で売却の難易度が変わります。そのため、市況が悪い時期にある場合は、売却時期の先送りも検討しましょう。時期が悪いにもかかわらず、売却活動を進めると、市況が落ち着いた時と比較して売却価格が大幅に安くなってしまうことも。時期が悪いと感じており、待つことで状況が改善する見込みがある場合は、売却の時期を見直しましょう。

仲介を依頼する不動産会社を変える

不動産会社の売却活動に問題がある場合、仲介を依頼する不動産会社を変える方法が有効です。投資マンションの売却は、居住を目的としたマンションとは異なる知識とネットワークが求められます。他の物件の売却実績が豊富でも、投資マンションの取引実績が少ない会社では、適切な売却活動ができない場合があるでしょう。

国外の投資家を含めて不動産投資家に対するネットワークを持つ会社であれば、他の不動産会社では見つけられない買い手に仲介してくれることも。投資マンションの売却に絞って、実績のある不動産会社に変えれば、現状を変えられる可能性があります。

マンションの状態を整える

マンションの状態が悪い場合は、入居者に魅力のある物件を目指して現状を改善していきましょう。点検をおこない、必要な修繕を済ませることでマイナス材料を減らします。ハウスクリーニングをおこない室内をきれいに保つことも効果的です。物件の第一印象は買い手の判断に大きく影響するため、投資マンションは状態を整えることが必須になるでしょう。

マンションの売却でハウスクリーニングは必要？メリット・デメリットを紹介

マンションを売却するにあたって、ハウスクリーニングをするべきか悩んでいる方もいるでしょう。マンションを高く売るために、売却時のハウスクリーニングが重要と言われることもあります。

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投資マンションを売却する流れ

投資マンションを売却する流れは以下のとおりです。

• STEP 1売却相場を調べる
• STEP 2査定を依頼する
• STEP 3不動産会社と媒介契約を結ぶ
• STEP 4売却活動が開始される
• STEP 5売買契約を結ぶ
• STEP 6決済・引き渡しをする
• STEP 7確定申告をおこなう

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ステップ１.売却相場を調べる

投資マンションは、相場を把握してから売却を進めることが基本です。最初は相場を調べることから始めましょう。相場を調べる方法は、国土交通省が公開する「不動産情報ライブラリ」、不動産会社が閲覧している不動産取引価格情報が一般の人にも提供されている「REINS Market Information」が挙げられます。大手不動産ポータルサイトを検索して、類似する投資物件の売り出し状況も調べておきましょう。

ステップ２.査定を依頼する

投資マンションの相場を把握したうえで、複数の不動産会社に査定を依頼します。複数の不動産会社に査定を依頼する場合は、不動産一括査定を利用すると効率的に依頼できます。

査定結果を見る時は、提示された金額だけに注目するのではなく、根拠を確認するようにしましょう。相場に沿った適切な価格で、納得できる査定結果を出す不動産会社を見つけた場合は、次のステップに進みます。

ステップ３.不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果をもとに、売却活動を不動産会社へ正式に依頼するための媒介契約を結びます。媒介契約には主に３つの種類があり、それぞれの内容は以下のように異なります。

複数社に依頼ができる契約もあれば、１社に絞って定期的に活動報告をおこなう契約もあります。違いを理解したうえで、売却する投資マンションに適した媒介契約を選びましょう。

ステップ４.売却活動が開始される

不動産会社と媒介契約を結ぶと、売却活動が開始されます。この段階からは、不動産会社が利用できるネットワークを活用して買い手を探すことになります。専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合は、定期的に活動報告を受け取れるため、任せきりにせず、活動状況を把握するようにしましょう。

ステップ５.売買契約を結ぶ

投資マンションの売却活動が進み、条件に合う買い手が見つかれば売買契約を結びます。売却活動を通じて買い手が見つかると、価格や条件で最終的な合意をおこない、売買契約を締結します。この時に値引きを求められることがあるため、適切に対応するようにしましょう。

契約書には、売却価格や引き渡し日だけでなく、契約不適合責任に関する内容も記載されています。設備の状態や管理状況に関する不備で、事前に説明されていない事項があれば、引き渡し後にトラブルになる可能性があるため気を付けましょう。

ステップ６.決済・引き渡しをする

売買契約を結んだあとは、投資マンションの決済・引き渡しをおこないます。これは、買い手から売却代金を受け取り、同時に物件の所有権を買い手に移す手続きです。引き渡しと決済は同じ日におこなわれることが一般的。当日は売主、買主、司法書士、不動産会社や金融機関の担当者などが立ち会うことになるでしょう。また、ローンが残っている場合は決済・引き渡しの場で一括返済がおこなわれます。

ステップ７.確定申告をおこなう

投資マンションの売却が完了し、利益が出た場合は確定申告をおこなう必要があります。確定申告では、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に、所有期間によって異なる税率を乗じて計算します。翌年の２月16日～３月16日の期間に申告をおこないましょう。

マンション売却に確定申告は必要？必要書類と計算方法を解説

マンションの売却では確定申告の義務が発生する場合があります。もし怠れば「延滞税」などのペナルティの対象になることもあるため、ご自身のマンションを売却した際に確定申告が必要であるかを確認しましょう。

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投資マンションを売却する際の注意点

投資マンションを売却する際の注意点を解説します。それぞれ詳しく見ていきましょう。

複数の不動産会社に相談する

投資マンションは１社の不動産会社に相談して売却を進めるのではなく、複数の不動産会社を比較したうえで選ぶようにしましょう。不動産会社ごとに、査定の考え方や得意とする物件は異なるため、意見の比較が重要になります。複数の不動産会社に相談すれば、対応の違いや説明のわかりやすさ、知識の深さを比較しやすくなります。

また、相場とはかけ離れた極端に高い査定額を提示する会社には注意しましょう。媒介契約を結ぶために高額査定をする場合があるからです。最低でも３社以上に相談して不動産会社を比較すれば、信頼できる不動産会社を選びやすくなります。

サブリース契約の内容を事前に確認する

サブリース契約が付属する物件は、制約の多さから買い手が限られる傾向にあります。契約の解約条件が厳しい場合や、賃料が相場より低い場合は購入希望者を見つけることが難しいでしょう。サブリース契約を継続したまま売却すべきか、解約してから売却すべきかどうかは契約内容によって判断が分かれるところです。

どちらの選択を取る場合でも、売却前には契約の条件を細かく確認しましょう。契約内容を正確に把握し、不動産会社と相談しながら最適な方針を決めることが重要です。また、サブリース契約を継続する場合は、買い手から質問を受けた場合にも契約の内容を説明できるように準備しておきましょう。

５年前後で売る場合は売却時期に気を付ける

投資マンションを５年前後で売却する場合は、特に売却時期に気を付けるようにしましょう。なぜなら、譲渡所得にかかる税率が変わる基準が５年であるからです。

所有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得として扱われ、復興特別所得税を含めて39.63%の税率が課されます。一方で、所有期間が５年を超える場合は長期譲渡所得として扱われ、税率が20.315%に軽減されます。

税率の差が大きいことから、５年前後の売却では長期譲渡所得になるように売却時期を調整しましょう。しかし、所有期間の基準が売却した年の１月１日時点で判断されることに注意が必要です。

例えば、2021年の３月に投資マンションを購入し、2026年の６月に売却した場合でも所有期間は売却した年の１月１日時点で判断されます。この場合、所有期間が５年以下になるため、短期譲渡所得が適用されます。長期譲渡所得を適用するには2027年１月以降に売却する必要があるでしょう。

不動産を5年以内に売却すると税金は不利？売るタイミングを判断する際の注意点も解説

不動産の売却益にかかる税金は、所有期間に応じて決まっており、５年を節目に税率が変わります。５年を超えると税率が優遇されることから、不動産を５年以内に売却すると税金が不利になると考える方もいるでしょう。

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投資マンションの売却に関するよくある質問

投資マンションの売却に関するよくある質問をまとめました。

投資マンションは残債があっても売却できる？

投資マンションは、残債があっても売却は可能です。ただし、売却代金でローンを完済できないオーバーローンの場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。残債の不足分を支払えない場合は売却できません。

サブリース契約が付いたままでも投資マンションは売却できる？

投資マンションはサブリース契約が付属している状態でも売却できます。ただし、契約内容によっては、売却価格に大きく影響する場合や、買い手を探すことが困難になることも。サブリース契約が付いたマンションは買い手が限られるため、売れないと言われることがあります。

投資マンションの売却にはどれくらいの期間がかかる？

一般的にマンションの売却にかかる期間は、３カ月から６カ月程度が目安です。ただし、物件の条件や市場環境によっては、さらに時間がかかることもあります。早期売却を目指す場合は、投資マンションの売却に実績がある不動産会社の適切な売却活動が必要になるでしょう。

まとめ

投資マンションは、状況によって売却が難しくなることがあります。しかし、原因を正しく把握し、適切な対策をおこなえば売却できる可能性は十分にあるでしょう。投資マンションに限らず不動産の売却では、事前準備をしっかりおこなうことが重要です。早い段階から対策を進め、物件にあった売却方法を選ぶことが納得できる売却につながります。