４DK・４LDKマンションが売れない理由は？売れない時の対処法も解説

４DK・４LDKマンションが売れない理由

４DK・４LDKマンションがなぜ売れにくいといわれているのか詳しく見ていきましょう。

価格が高い

４DK・４LDKマンションは専有面積が広いことから、価格も高くなる傾向にあります。下の表は、公益財団法人東日本不動産流通機構の「年報マーケットウォッチ2024年・年度」のデータから、間取り別に見たマンションの成約件数、専有面積、価格をまとめたものです。

これを見ると、どの地域も４DK・４LDKマンションの成約件数は、数百件台と１DK・１LDK〜３DK・３LDKマンションと比較して一桁少なくなっています。また、価格を見ると、東京都以外では４DK・４LDKマンションが一番高くなっていることがわかるでしょう。このように価格が高いことが、４DK・４LDKマンションの売れにくい理由の一つです。

一戸建てが競合相手になる

４DK・４LDKマンションが売れにくい理由の一つに、一戸建てが競合相手になることが挙げられます。下の表に、マンションと一戸建てのメリットとデメリットをまとめました。

４DK・４LDKマンションの購入希望者はファミリー層であることが多く、広さを求める傾向にあります。また、一戸建ては土地も資産として残り、プライバシーを確保しやすいことから、購入する際の比較対象に。

なお、４DK・４LDKマンションに限った調査ではありませんが、不動産情報サイト アットホームの「マンション購入者の視点から探る理想の住まい探し調査」によると、「一戸建てとマンションで比較検討した」と回答した人が47.4％と、実際に比較検討する方が多いことがわかります。

少子化や核家族化が進行している

国内で少子化や核家族化の進行により、マンションに広さを求められなくなっていることも、４DK・４LDKマンションが売れにくい理由の一つです。かつては、二世帯や三世帯などの拡大家族が一般的でしたが、現在は、夫婦のみや夫婦と子どものみの世帯といった核家族が主流です。実際に、厚生労働省の「令和５年（2023）人口動態統計」によると、15～49歳までの女性の年齢別出生率を合計した、合計特殊出生率は1.20。

また、厚生労働省の「2024（令和６）年国民生活基礎調査の概況」によると、全国の世帯総数である5,482万5,000世帯のうち、単独世帯が34.6％の1,899万5,000世帯ともっとも多くなっています。

４DK・４LDKマンションの売却ターゲット

４DK・４LDKマンションの購入を検討する人は、どのような人がいるのでしょうか。ターゲットを知ることで、売却活動の際に効果的なアピールができるでしょう。本章では、４DK・４LDKマンションの売却ターゲットとなる人を解説します。

世帯人数が多い人

４DK・４LDKマンションの主要な売却ターゲットは、ファミリーなど世帯人数が多い人です。具体的には、子育てしている人や親世帯と同居する人が挙げられます。例えば、子どもが２人いる場合、４DK・４LDKマンションであれば、それぞれ子ども部屋を与えることができます。また、親世帯と同居する場合でも、寝室を分けることで、プライバシーを確保できるでしょう。

来客が多い人

来客が多い人も、４DK・４LDKマンションの売却ターゲットになるでしょう。具体例として、両親や友人が泊りに来る機会が多い方が挙げられます。例えば３LDKの場合、夫婦の寝室、子ども部屋ですべて埋まり、ゲストルームを設けられません。来客があった際は子ども達が夫婦の寝室で一緒に寝るといった対応が必要です。しかし、４DK・４LDKであれば、一部屋をゲストルームとして確保でき、ゲストに気兼ねなく過ごしてもらうことができるでしょう。また、それぞれのプライバシーを守ることもできます。

仕事部屋・趣味部屋が欲しい人

４DK・４LDKマンションの売却ターゲットとして、仕事部屋や趣味部屋が欲しい人も考えられます。４DK・４LDKマンションは部屋数が多いため、仕事に集中できるスペースや趣味に没頭できる部屋を確保しやすくなります。特にコロナ禍以降、リモートワークやテレワークが普及し、「自宅に仕事部屋が欲しい」というニーズが増えました。

国土交通省の「令和６年度　住宅市場動向調査報告書」によると、４DK・４LDKマンションに限ったデータではありませんが、既存（中古）集合住宅取得世帯で「在宅勤務に専念できる個室がある」と回答した人は34.2％となっており、仕事に専念できる部屋に一定の需要があることがわかります。

和室が欲しい人

４DK・４LDKマンションの売却ターゲットとして、和室が欲しい人も挙げられます。４DK・４LDKマンションのなかには、一室が和室になっているケースがあります。和室はこたつを置けば居間になり、布団を敷けば寝室として利用できるなど、汎用性が高い点がメリット。

また、畳の香りや柔らかい感触はリラックス効果もあり、高齢者がいる世帯や小さな子どもがいる世帯から人気があります。

リビング横の和室って便利？仕切り方やおしゃれに見せるポイントを紹介

マイホームの購入や家を建てる際には、部屋数・間取り・収納など、ライフスタイルや家族構成に合わせてさまざまな面から住まいの形を検討する必要があります

続きを読む

４DK・４LDKマンションの売却時に後悔しないための購入時のチェックポイント

アピールポイントが少ない４DK・４LDKマンションを購入してしまうと、売却しにくくなります。本章では、これから４DK・４LDKマンションの購入を検討している方に向けて、購入時のチェックポイントを解説します。また、これから売却を考えている方も、売却活動でアピールできるポインを考える際のヒントになるでしょう。

立地がいいか

売却が成功するかは、マンションの立地に左右されます。国土交通省の「令和６年度　住宅市場動向調査報告書」によると、既存（中古）集合住宅取得世帯において、住宅を選択した理由として「住宅の立地環境が良かったから」と回答した人は42.2％。「価格／家賃が適切だったから」についで２番目に多くなっています。具体的に立地がいいとは、次のような条件が挙げられます。

• 最寄り駅からの距離が近い
• スーパーマーケットやコンビニエンスストアなどが近くにある
• 学校や保育園、公園などが近くにある
• 治安がいい

特に、４DK・４LDKマンションの売却ターゲットはファミリー層になるため、教育施設の有無や治安のよさは重要です。購入する前には、実際に現地に足を運び、インターネットだけでは得られない情報も得るようにしましょう。

収納スペースは十分か

収納スペースの広さも確認しましょう。４DK・４LDKマンションの購入を検討する層は、ファミリー層が多く、子どもの成長にともない荷物が増えることを想定しています。不動産情報サイト　アットホームの「マンション購入者の視点から探る理想の住まい探し調査」では、妥協した物件の条件で、１位に「収納スペース」が挙げられています。これから、十分な収納力が購入希望者にとって大きなメリットになることがわかるでしょう。

設備や共有スペースが充実しているか

４DK・４LDKマンションを購入する際は、設備や共有スペースの充実度もチェックしておきたいポイントです。設備の具体例としては、食器洗い乾燥機や宅配ボックスなどが挙げられます。また、共有スペースの例としては、ゲストルームやフィットネスジム、キッズルームなど。

例えばキッズルームがあれば、雨の日でも子どもを広々とした空間で遊ばせることができ、マンション住民との交流が生まれることもあるでしょう。どのような設備や共有スペースがあるか、事前に確認しておくことをおすすめします。

また、売却を考えている方も、どのような設備や共有スペースが役立ったか、内覧時に話すことで、購入希望者の購入意欲を高められる可能性があります。

リビングが間取りの中心にあるか

マンションを購入する際は、リビングが間取りの中心にあるかも確認しましょう。リビングが中心にあると、自然と家族が集まりやすくなり、コミュニケーションが活発になります。例えば、キッチンで料理をしながら、リビングで子どもが遊ぶ様子を見守ることも可能です。そのため、リビングが間取りの中心にあるマンションは、子育て世帯に人気があります。

親の部屋と子ども部屋が離れているか

親の部屋と子ども部屋が離れているかも、４DK・４LDKマンションを購入する際のチェックポイントです。繰り返しになりますが、４DK・４LDKマンションの売却のメインターゲットは、ファミリー層です。

特に子どもが思春期を迎えると、親子のプライバシーの確保が重要になります。親の部屋と子ども部屋が離れていると、お互いの生活音を気にすることなく、それぞれの時間を過ごせるでしょう。また、子どもが友人を部屋に招いた際や夜遅くまで勉強する際なども、お互いに気を遣うことがないため、ストレスを減らせるでしょう。

４DK・４LDKマンションを売るためのコツ

これまで見てきたように、４DK・４LDKマンションは他の間取りと比較して、購入希望者が少なくなる傾向にあります。コツを押さえることで、スムーズな売却につながるでしょう。

ターゲットを明確にする

４DK・４LDKマンションを売却するために、まずはターゲットを明確にしましょう。ターゲットを明確にすると、効果的な売却戦略を立てられます。ひと口にファミリー層といっても、ライフスタイルは家庭によって異なります。

例えば、共働きで忙しい夫婦であれば、食器洗い乾燥機や浴室乾燥機など、時短につながる設備を重視するでしょう。もし、在宅ワークが中心の夫婦であれば、ワークスペースを確保できるかが重要です。マンションの間取りや共有スペースなど、物件の強みとなる部分から、どのような層がターゲットになるかを考えてみましょう。

ホームステージングをおこなう

ホームステージングをおこなうことも、４DK・４LDKマンションを売却する際のコツです。ホームステージングとは、物件に家具や小物、照明などを配置し、モデルルームのように演出する手法のこと。これにより、購入希望者が生活するイメージをしやすくなり、購入意欲も高まると考えられます。

空室のままの場合、部屋の広さや家具の配置のイメージがつきにくく、生活する想像が湧きにくいでしょう。アメリカではよくおこなわれている手法で、売却につながりやすいとされています。

適切な売り出し価格にする

適切な売り出し価格に設定することも、４DK・４LDKマンションを売却する際のポイントです。市場価格より高すぎる場合、購入希望者が敬遠し、売却活動が長期化するおそれも。反対に安すぎる場合も、「何か問題があるのでは？」と疑念を抱き、買い手がつかない可能性もあります。

購入希望者は、最初から一つの物件に絞っているわけではありません。常に複数の物件を比較しており、立地や築年数、広さなど、条件が似ている物件がある場合、価格は重要な判断材料の一つとなります。そのため、周辺相場や類似物件の相場を調べ、適切な売り出し価格を設定しましょう。

内覧前にハウスクリーニングをする

４DK・４LDKマンションを売却する際には、内覧前にハウスクリーニングをすることもポイントの一つです。隅々まで徹底的に清掃することで、物件の印象が良くなり、購入希望者の購入意欲の向上を期待できます。特に、キッチンやお風呂などの水回りは、毎日使う場所であるため、内覧時に念入りにチェックされます。

また、内覧時に汚れが目立つと、値引き交渉の材料にされることも。納得のいく価格で売却するためにも、ハウスクリーニング代を負担してきれいにしたほうが売却に有利になるでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

４DK・４LDKマンションを売却する際のコツとして、複数の不動産会社に査定を依頼することも挙げられます。複数社に査定を依頼すれば、物件の適正価格を把握できます。一社の査定だけでは、査定価格が妥当なのかを判断できません。

また、不動産会社によって得意なエリアや物件、営業担当者の能力は異なります。複数社に査定を依頼することで、査定価格の根拠、売却戦略や担当者の対応などを比較でき、信頼できる不動産会社を選べるでしょう。

不動産情報サイト アットホームの「不動産会社一括査定依頼サービス」では、複数の会社に同時に査定を依頼できます。全国の不動産会社が加盟しているため、売却したい物件周辺の不動産会社も見つかるでしょう。

マンションの売却は査定だけでも依頼できる！無料で価格を気軽に確認できる方法を解説

マンションの売却を検討していなくても、相場が知りたいなどの理由で、査定だけを依頼できるのか気になる方もいるかもしれません

続きを読む

４DK・４LDKマンションが売れない時の対処法

実際に売却活動が始まってもなかなか売れない、もしくは購入希望者自体が現れないこともあるでしょう。売却活動が長引くと、固定資産税や管理費なども継続してかかるため、経済的な負担が大きくなります。本章では、なかなか売却できない場合にどう対処すべきか、具体的な方法をご紹介します。

売り出し価格を見直す

売却活動が始まってもなかなか売れない場合、売り出し価格を見直してみましょう。購入希望者は、不動産ポータルサイトなどを利用し、複数の物件を比較しています。相場より高く設定している場合、そもそも検討対象に入らない可能性も。

また、売却活動が長引くと、何度も価格を下げなければならず、結果的に売却価格が大幅に低下するおそれもあります。売却活動が思うように進まない時は、売り出し価格を見直してみましょう。

不動産会社を変更する

４DK・４LDKマンションの売却活動が長引いている場合、不動産会社を変更することも一つの方法です。現在の不動産会社の活動状況を振り返り、ターゲット設定や販売戦略が適切だったのかを評価してみましょう。媒介契約の期間が終了すれば、別の不動産会社と契約を結び直すことができ、新たな視点で売却活動を始められます。売却実績や口コミも確認し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

買取を検討する

４DK・４LDKマンションが売れない時の最終手段として、買取も検討しましょう。買取とは、不動産会社が物件を直接買い取ることです。通常の売却では、買主を探すために広告活動や内覧対応が必要です。しかし、買取では不動産会社が買い取るため、それらの手間がかかりません。

また、買取は数週間〜１カ月程度で引き渡しまで完了するため、現金化がすぐにできる点もメリットです。ただし、買取価格は通常の売却よりも低くなる点に注意が必要。売却活動が思うようにいかない時には、選択肢の一つとして検討してみましょう。

まとめ

４DK・４LDKマンションは、少子化や核家族化が進んでいたり、価格が高いことから、売却しにくい傾向にあります。しかし、キッチンやトイレなどの水回りをきれいにしたり、ホームステージングで購入後の生活をイメージさせることで、購入希望者の購入意欲を高められるでしょう。

また、マンションの立地や間取りなど、強みとなる部分を見直すことも、効果的な売却活動にするために重要です。複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できるパートナーを見つけ、売却活動を着実に進めましょう。