売れやすい土地の条件と売るための対策とは

売れやすい土地の五つのポイント

売れやすい土地は、主に以下の五つのポイントを備えていることが多いです。

１. 形状
土地形上で、一般的に好まれるのは「整形地」です。「整形地」とは、正方形もしくは長方形の土地のことです。使いやすく無駄な部分が生じにくいことから人気があり、その分評価額も高くなる傾向にあります。

２.立地
駅や商業施設に近く生活利便性が高い立地ならば、住宅用地を中心にニーズが高いでしょう。また広い道路に面しているならば、店舗などの商業用地としても引き合いがあるかもしれません。反対に、前面道路の幅が4メートル未満の場合はセットバック（※）が必要になるので、使う側からするとマイナスポイントになります。

※セットバック：建築基準法上の制限の一つ。土地に接する道路の幅員が4メートル未満の場合、道路の中心線から2メートル後退して建物を建築しなければなりません。これをセットバックと言います。セットバック部分は道路とみなされるので、いかなる建築物も建てることができません。

３.用途地域
「用途地域」は、大別すると「住居系」「商業系」「工業系」の三つに分けられます。さらに住居系は8種類、商業系は2種類、工業系は3種類に分類されています。一般的な住宅用地として売るならば、やはり需要は住居系が中心となるでしょう

４. 方角
いわゆる「南向き」の土地は人気があります。土地の南側が広い道路に接していると、建物を建てたときに採光しやすく、日当たりの良い物件になります。特に南東向き、南西向きなどの角地は、より長い時間日照が得られるので人気が高く、価格も高めになります。

５. 面積
広さの需要はケース・バイ・ケースですが、住宅用地として考えるなら、家族で住める4LDK程度の一戸建てを建てるのにちょうど良い面積が好まれるでしょう。建ぺい率や容積率によって建築面積は違ってきますが、カースペースや少しでも庭が取れるくらいの広さがあるといいかもしれません。ただ、広くなれば土地価格も上がるので、面積が大きければいいというものでもありません。

・建ぺい率⇒敷地面積に対する建物の建築面積の割合
・容積率⇒敷地面積に対する建物の延床面積の割合

建ぺい率・容積率とも用途地域ごとに設定が異なります。例えば100平方メートルの土地で建ぺい率が50％、容積率が100％だったとしましょう。このとき、実際に建物を建てられる建築面積は50平方メートル、延床面積は100平方メートルが最大値となります。

どのような土地が売れにくいのか

売れにくい土地は、売れやすい土地と反対の特徴を複数持っていることが多いです。例えば、以下のような特徴が該当します。

・旗竿地や三角形などの「不整形地」である
・接している道路幅が狭い（幅員4メートル未満）、もしくは道路との間に段差がある
・北向きである
・一戸建てを建築するには広すぎる、もしくは狭すぎる
・建ぺい率や容積率の制限が厳しく、十分な広さの建物を建築できない

ただし、これらの売れにくい特徴を持った土地でも、売るための対策を講じれば買い手が付く可能性は大いにあります。では、売れにくい土地を売るための対策とは、どのようなものなのでしょうか。

売れにくい土地をどう売るべきか

売れにくい土地に買い手をつけるには、いくつかの工夫が必要です。最もシンプルなものは「価格を下げること」でしょう。条件に難があっても、市場価格より割安であれば買い手は付きやすいものです。

その上で、条件の悪さをメリットに変えて訴求することで、反対に価格に対するお得感を出すことも可能です。例えば、旗竿地の場合、建物は直接道路に面していないため静かな環境で暮らせるという点に注目できます。北向きの土地の場合、南側の隣地との境界部分を広めに空けて建物を建てるプランを提示すれば、そちら側からの採光が得られる上、道路側からの人目を気にしないで生活できると言うメリットが打ち出せそうです。

また、「隣地の土地オーナーに買い取りを持ちかける」というのも一つの手です。隣地のオーナーにとっては、自己所有地を拡大するチャンスになりますから、先方の考え方次第ではピンポイントでの売却先候補になり得ます。

これらのポイントと自分が所有している土地の条件を比べて、買い手を付けるためにはどのような工夫をするべきかを検討してみましょう。