所有不動産記録証明制度とは？いつから始まる？メリットや注意点を解説

所有不動産記録証明制度とは

所有不動産記録証明制度とは、全国に点在する自分名義の不動産を法務局で一括して確認できる新しい制度です。

従来は、所有者本人でさえ把握しきれていない不動産が相続手続きの際に発覚し、手続きが長期化するケースが多く見られました。こうした問題を解決し、相続準備を円滑に進めるために創設されたのが「所有不動産記録証明制度」です。

制度を導入する目的

所有不動産記録証明制度の最大の目的は、相続の円滑化と不動産に関する情報の適正な管理です。特に、所有者自身がすべての不動産を把握できていないケースでは、相続人が遺産調査に膨大な時間を要します。漏れが生じることで、後々トラブルに発展することもあるでしょう。

本制度により、名義人が所有する不動産を一覧で確認できます。そのため、生前の財産管理から相続手続きまで、一貫した情報管理が可能になります。

施行日はいつ？

所有不動産記録証明制度は、2026年２月２日から開始される予定です。2024年４月に施行された相続登記義務化制度に続く新制度として位置付けられており、相続手続き全体の簡素化を図る大きな改革のひとつとされています。

相続登記義務化との関係

相続登記が義務化され、相続した不動産の名義変更を３年以内におこなわなければ過料の対象となります。この義務化制度に対応するためには、「そもそも被相続人がどの不動産を所有しているのか」を、まずは正確に把握しなければなりません。

所有不動産記録証明制度を使えば、相続開始後に全国の不動産を一括で確認できます。これにより、相続登記義務化にともなう相続人の負担を大幅に減らす役割を果たします。

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所有不動産記録証明制度のメリット

この制度には、生前対策から相続開始後の手続きまで役立つさまざまなメリットがあります。ここでは一般の方にとって、重要なポイントを解説します。

相続手続きの簡略化

従来、相続人がおこなう不動産調査は、法務局で一つひとつ地番を検索したり、固定資産税課に問い合わせる必要があるため手間がかかりました。特に、遠方の自治体に不動産がある場合は、照会に時間がかかるため、相続開始後の手続きを大幅に遅らせる原因にもなっていました。

本制度を利用することで、被相続人名義の不動産の所在が一目で把握でき、相続手続きの時間・費用・労力が大幅に軽減されます。結果として、相続開始直後の混乱を避け、速やかに全体の段取りを進められる体制が整います。

相続対象の不動産の抜け漏れ防止

不動産が複数の自治体にまたがる場合、相続人が漏れなく調査をおこなうのは困難です。特に、別荘地や投資用不動産、親が過去に購入した土地など、家族が知らない不動産が見つかるケースも少なくありません。

所有不動産記録証明制度では、不動産登記簿に登録されている情報を全国横断で検索できるため、どの自治体で不動産を所有しているか一括で把握できます。これにより、相続漏れによる後日のトラブルや追加相続登記の手間を防止する効果がさらに高まります。相続人の精神的負担も大きく軽減されるでしょう。

遺言書作成への活用

遺言書を作成する際は、相続財産の内容を正確に把握しておく必要があります。特に不動産は、所在地や地番を誤ると遺言の効力に影響が生じることもあります。所有不動産記録証明制度を利用することで、遺言書に記載すべき不動産を一覧で確認できるため、記載漏れや誤記を防ぐことが可能です。

また、遺言執行に必要な情報があらかじめ整理されています。遺言執行者が、スムーズな遺言執行につながることも大きな利点です。

財産状況の正確な把握

生前の財産管理としても本制度は有効です。所有する不動産を一覧化することで、固定資産税の負担状況や管理状態を把握しやすくなり、不要な不動産の整理や将来の売却計画などを検討する際にも役立ちます。

また、所有者本人が失念していた不動産を確認できることにより、管理不十分によるトラブルの発生を未然に防げます。こうした情報整理は、相続対策の第一歩としても重要です。

非課税となる不動産の把握

相続税の計算では、特定の山林や公衆用道路など、法律上課税対象とならない不動産が存在します。しかし、この種の不動産は固定資産税の評価明細にも載らないため見逃されやすく、申告時の誤りにつながることがあります。

所有不動産記録証明制度で不動産一覧が明確になることで、これらの非課税不動産を正しく把握し、二重課税や申告漏れを防止することが可能です。同時に、相続税申告をより正確におこなえるようになります。相続人にとっては、判断が難しい財産区分を整理するうえでも大きな助けとなります。

所有不動産記録証明制度の注意点

制度には大きなメリットがありますが、同時に注意すべき点も存在します。誤解したまま利用すると「不動産が載っていないから、不動産は存在しない」と早合点してしまい、かえって手続きの遅れにつながることもあります。

請求者が制限される

本制度を利用できる人には明確な制限があります。基本的には不動産の名義人本人しか請求できず、第三者が自由に取得できるものではありません。相続が発生した場合は、相続人が請求することも可能です。

しかし、その際には被相続人との続柄を示す戸籍等の書類を提出して、相続関係を証明する必要があります。また、相続財産管理人（司法書士など）が選任されているケースでは、その管理人が手続きの一環として請求することが認められます。

第三者が自由に取得することは制度上認められていません。請求できる範囲は、あくまで身分関係が確認できる者やその代理人に限られています。

未登記の不動産の可能性がある

注意したいのは、未登記の不動産は制度の対象外であることです。例えば、古い家屋は未登記のまま残っているケースもあります。
そのため、記録証明に掲載されていないからといって、必ずしも「不動産が存在しない」とは限りません。特に相続税計算のように、相続登記以外の目的で使用する場合は注意が必要です。

住所と氏名が一致している必要がある

不動産登記は、所有者の氏名・住所を登記記録上で管理しています。そのため、所有者が引越しをして「住所変更登記」をおこなっていない場合、検索しても出てこない可能性があります。

相続に備えて 生前に住所・氏名の変更登記をしておくことが重要です。ただし、この点は2026年４月１日から導入予定のスマート変更登記によって解決できるケースもあります。

所有不動産記録証明制度を利用する方法

ここからは、実際に所有不動産記録証明制度を利用するための具体的な手続き方法を説明します。

申請者の資格

所有不動産記録証明制度を申請できるのは、不動産の名義人本人、または相続関係が確認できる相続人に限定されており、誰でも自由に取得できるわけではありません。相続人として請求する場合は、被相続人との続柄を示す戸籍謄本などの書類を提出して相続関係を明らかにする必要があります。これにより、プライバシー保護の観点から不動産情報が適切に管理され、他人に勝手に取得されるリスクを防いでいます。

申請場所

申請は、全国の法務局・地方法務局で受け付けています。そのため、遠方の不動産を含めて自宅や勤務先近くの法務局で手続きが可能です。また、複数の法務局を回る必要がありません。忙しい方でも時間をかけずに手続きを進められる点が、大きな利便性となっています。

申請方法

所有不動産記録証明制度の申請は、これまでの登記事項証明書の取得と同じく、法務局の窓口で直接手続きをおこなう方法の他、郵送でも可能。さらに、制度の本格運用が始まったあとには、オンライン申請も導入され、自宅から手続きを完結できるようになる見込みです。

申請にあたっては、本人確認書類の提示が必要となり、相続人が請求する場合には相続関係を示す戸籍書類の提出も求められます。これらの手続きをおこなうと、名義人が所有している不動産を一覧にまとめた証明書が法務局から交付され、相続手続きや生前対策に役立てることが可能です。

手数料

手数料は現時点で未定ですが、相続準備や生前整理の一環として利用しやすい制度にするためにも、ほかの登記事項証明書と同程度の負担で利用できるようになると予想されます。

所有不動産記録証明制度を利用するのはどのような時？

制度は「いつ使うべきか」が重要なポイントです。ここでは典型的な利用場面を解説します。

相続手続き

相続発生後、不動産を探す作業は相続人にとって大きな負担です。特に、親が生前に投資物件を購入していた場合など、家族が知らない不動産が見つかるケースもあります。

制度を利用することで、相続人が把握しきれない不動産を一括で確認でき、相続登記義務化にもスムーズに対応できます。

生前対策

生前贈与や遺言書作成、家族信託の設計など、相続前の準備でも役立ちます。自分の財産がどこにあるのかを正確に把握することで、より適切な相続対策を立てられます。

まとめ

所有不動産記録証明制度は、生前の財産管理から相続手続きまで幅広い場面で活用できる新制度です。最後に重要なポイントを整理します。

所有不動産記録証明制度とは？

所有不動産記録証明制度とは、全国に点在する名義人の不動産を名寄せし、ひとつの証明書として一覧化できる仕組みです。相続や生前対策の不動産調査を簡素化する目的で導入され、2026年２月から運用が開始される予定です。

所有不動産記録証明制度のメリットは？

この制度を活用することで、相続開始後の不動産調査が大幅に簡略化され、相続対象不動産の漏れを防ぐことが可能です。また、遺言書を作成する際にも、どの不動産を遺贈対象とするかを正確に把握する助けとなり、生前の財産管理をより精密におこなえる利点もあります。

所有不動産記録証明制度の利用方法は？

制度を利用するには、法務局で所有不動産記録証明書の発行を申請します。申請できるのは本人または相続人などに限定されています。相続人が請求する場合は、戸籍等で相続関係の証明が必要です。

所有不動産記録証明制度は、自分や家族の不動産をまとめて確認できる安心の仕組みです。相続や生前整理の負担を減らし、思わぬ不動産の見落としも防げます。制度導入後には必要に応じて積極的に活用を検討しましょう。