抵当権抹消の手続きを自分でやるには？手続きの流れや必要書類を解説
そこで今回は、抵当権抹消登記手続きを自分でおこなう方法を解説します。具体的な費用や手続きする際の注意点、自分では手続きできないケースを詳しく説明します。
記事の目次
抵当権抹消とは
抵当権抹消とは、不動産に設定された抵当権の登記を抹消するための登記手続きです。
抵当権は、不動産を購入するために住宅ローンを借りる際、購入する土地や不動産を金融機関が担保にする権利のことです。
たとえ住宅ローンを完済して、残債がなくなったとしても、抵当権抹消登記を申請しなければ、登記記録上、抵当権は残ったままの状態で自動的に消えるわけではありません。
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抵当権抹消の手続きが必要なケース
借金を完済し、すでに効力のなくなった抵当権の登記を残すメリットはありません。抵当権抹消登記を申請する主なケースは次のとおりです。
住宅ローンの返済が完了した時
住宅ローンの返済が完了した際は、抵当権抹消登記手続きをおこないます。
住宅ローンを完済すると、貸主である金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が発行されます。その書類を用いて借主側が手続きをしなければなりません。金融機関側が抵当権抹消の登記をしてくれることはありません。
所有する不動産を売却する時
抵当権が設定登記された不動産を、所有者が売却する場合、２つのパターンが想定されます。
売却代金で住宅ローンを完済し抵当権を抹消するパターンと、すでに完済したが抵当権の登記だけが残っているパターンです。
前者は、不動産引き渡し当日、売買代金で住宅ローンを完済し、買主への名義変更登記（所有権移転登記）前に抵当権抹消登記を申請します。後者の場合も、買主への所有権移転登記の前に抵当権抹消登記を申請します。
すでに残債がなく抵当権の効力がなくなっても、登記記録上に抵当権設定の登記が残っていれば不動産の名義を買主に移せないためです（物理的には可能ですが、そのような不動産を購入する人は稀です）。
不動産を担保に新規で融資を受ける時
不動産を担保にして、新たに融資を受ける場合にも同様です。既存の住宅ローンを完済していれば、抵当権抹消登記を事前にしておきましょう。
抵当権の抹消手続きに時間がかかると、新規の融資を受ける時期も後ろ倒しになるため、完済後は速やかに抹消手続きをしましょう。
不動産を相続した時
不動産を相続した場合、抵当権抹消ができるか否かはケースバイケースです。亡くなった方が住宅ローンを完済していた場合は、相続人が抵当権抹消手続きをおこなえます。しかし、住宅ローンが残っている場合は、当然抵当権を抹消できません。
なお、住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険（団信）に加入することが一般的です。団信に加入していると、債務者の死亡により保険金で住宅ローンは完済されるため、相続人が抵当権の抹消手続きをおこないます。
他の金融機関に住宅ローンの借り換えをする場合
現在の住宅ローンから、他の金融機関が提供する住宅ローンへ借り換えをする場合にも抵当権の抹消手続きをしなければなりません。
一般的な流れとしては、新たな住宅ローンの融資金で、既存の住宅ローン残額を完済します。手続きの流れは、新たな抵当権を設定したあと、既存の抵当権抹消を同日におこないます。
このような借り換えのケースでは金融機関からの要請により、司法書士が抵当権抹消登記を代理することが一般的です。
抵当権抹消の手続きを放置したらどうなる？
抵当権抹消の手続きは速やかにおこなうことが大切ですが、これを放置すると以下のようなデメリットが生じます。
不動産が売却しづらい
抵当権設定の登記が残っていると、買主への名義変更（所有権移転登記）ができません。
しかし、不動産が売却できないわけではありません。通常、不動産の売却時には、不動産売買契約と引渡し日（所有権を移す日）は別日で設定されます。
売買契約時に抵当権が残っていても、引渡し日に抵当権を抹消できるのであれば、不動産売却は可能です。実務上ではこのようなケースも少なくありません。
ただし、売却にともなう抵当権抹消は専門家に任せることが求められるため、司法書士への報酬負担が発生することになります。
新たな住宅ローンが組めない
抵当権は債務者が万が一、支払いができなくなった場合に競売を実行し、その代金から弁済を受けるための権利です。
抵当権の優劣は、登記をした順番によります。既に抵当権が設定されている場合、あとから抵当権を設定した金融機関は、弁済を受けられる可能性が低くなります。
そのため抵当権が残ったままの状態で、新たな融資を受けることはむずかしく、住宅ローンが組めない事態も生じます。
再度書類を取得など手間がかかる
抵当権抹消登記に必要な書類の多くは、金融機関や保証会社から受領します。このうち代表者事項証明書や印鑑証明書などの登記事項証明書は、発行日から３カ月が有効期限です。
有効期限が切れた場合には再取得が必要です。加えて、抵当権抹消手続きをせずに長期間放置すると、金融機関からの書類を紛失する恐れや、金融機関の合併や本店移転などの事情が生じ、追加書類を求められるケースも少なくありません。
また、自分が引越しをしていなくても、町名変更によって地番が変わった場合や、住居表示がなされた場合にも抵当権抹消の前提として住所変更の手続きが必要になります。書類再取得の手間に加え、手続き内容も複雑になるため、金融機関から書類を受領したら速やかに抵当権抹消の手続きをすることをおすすめします。
債権者の行方が追えなくなる
抵当権者が金融機関ではない場合は、注意が必要です。一般的な金融機関と異なり、ノンバンクの場合、住宅ローンを完済しても書類が送られてこないケースは少なくありません。
抵当権抹消手続きを放置した結果、住宅ローンを組んだ先の債権者の行方がわからなくなった事例もありました。数カ月間にわたり調査し、なんとか代表者にたどり着きことなきを得ました。
もし所在がつかめなければ裁判手続きを経る必要があるため、想定外の費用や負担が生じることになります。
自分で抵当権抹消を手続きする際の流れと必要書類
ここからは、自分で抵当権抹消手続きをする流れと必要書類を解説します。
抵当権抹消に必要な書類を準備する
最初に、下記の抵当権抹消の必要書類を揃えます。一般的に、住宅ローンを完済すると、住宅ローン利用先の金融機関から抵当権抹消に関する書類一式が送付されます。
| 必要書類 | 入手先 |
|---|---|
| 登記申請書 | 法務局のホームページ |
| 登記済証または登記識別情報 | 住宅ローン完済後金融機関や 保証会社から送付 |
| 登記原因証明情報 （解除証書や弁済証書） |
|
| 抵当権抹消の委任状 | |
| 資格証明書 （代表者事項証明書等） |
登記申請書
抵当権抹消の登記申請書を作成します。ひな形は法務局窓口やホームページより入手できます。
登記済証または登記識別情報
抵当権設定登記の際に債権者（金融機関等）に抵当権設定の登記識別情報通知（登記済証）が交付されます。
抵当権抹消登記の際は、この登記識別情報通知（登記済証）が必要です。紛失してしまうと再発行ができず、特別な手続を要するため注意しましょう。
登記原因証明情報（解除証書・弁済証書等）
登記原因証明情報は、解除証書・弁済証書・放棄証書など、抵当権を抹消する原因が記載された書類の総称です。
金融機関により発行される書類の名称が異なります。一般的には空欄がある状態で渡されるため自分で空欄を埋める必要があります。
書き間違えてしまうと、再発行をしてもらう手間が増えるため、疑問がある場合は法務局の登記相談で確認しながら記入するとよいでしょう。
抵当権抹消の委任状
抵当権抹消登記は、登記権利者と登記義務者が共同でおこなうべき登記です。そのため、金融機関側からの委任状を法務局に提出する必要があります。
なお委任状の日付は空欄で渡されることが少なくありません。委任状の空欄も法務局での相談の際に、確認をしながら記入すると間違いがありません。
資格証明書（代表者事項証明書等）
抵当権者が金融機関等の法人の場合、代表者事項証明書や全部事項証明書などの資格証明書（発行３カ月以内）の提出が必要です。資格証明書は抵当権者より渡されることが一般的です。抵当権抹消登記に必要な資格証明書は、発行後３カ月以内の資格証明書が必要なため、金融機関等から書類が届いたら期間をあけずに登記申請するようにしましょう。なお、抵当権抹消登記申請書に数字12桁からなる会社法人等番号を記載した場合は、資格証明書の添付は不要です。
管轄の法務局を調べ事前に相談する
不動産登記は、その不動産所在地を管轄する法務局に登記申請をします。管轄法務局での登記の相談が可能です。
事前予約制で相談時間は20分程度と短いため、一通り登記申請書を作成した状態で疑問点を明確にして相談するのが効率的です。
その際は、申請書、金融機関から預かった書類、不動産の登記事項証明書（または登記情報）を忘れず持参します。
申請書等を作成する
法務局のホームページの記入例を参考に、ひな形を利用して登記申請書を作成します。わからない部分は法務局の事前相談を積極的に利用し解決しましょう。
法務局へ提出する
完成した申請書と必要書類をまとめ法務局へ提出します。登録免許税の納付は、法務局内の印紙売場で収入印紙を購入し納付する方法が便利です。
また、申請方法は法務局へ出向く窓口申請以外にも郵送申請、オンライン申請が可能です。申請時に窓口で登記完了予定日を確認できます。申請後は、法務局の審査が開始され内容に問題があれば法務局より「補正」の連絡が入ります。
補正は原則法務局に出向き不備を直しますが、その際には登記申請書に使用した印鑑を忘れずに持参しましょう。補正の連絡がなければ、登記完了予定日以降に完了書類を受領しに法務局に行きます。
自分で抵当権抹消を手続きする際にかかる費用
抵当権抹消登記を自分でおこなう場合には次の費用が必要です。
登録免許税
登記申請時には登録免許税が必要です。抵当権抹消の登録免許税計算式は下記のとおりです。
不動産の数×1,000円
敷地権付区分建物（マンション等）の場合は、不動産の数は建物（専有部分）＋敷地の数の合計です。登録免許税は、登録免許税額分の収入印紙を登記申請書に貼付して納付します。
事前調査費用
抵当権と不動産の確認、登記申請書作成のために登記情報もしくは登記事項証明書を取得します。
登記情報は１通332円、登記事項証明書（登記簿謄本）は１通480円～600円（請求方法による）の費用がかかります。
事後謄本の取得費用
抵当権抹消登記の完了後は登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、内容確認をするとよいでしょう。１通480～600円の取得費用が必要です。
交通費・通信費・郵送費
その他においては、法務局への交通費・通信費・郵送費の実費も必要です。
自分で抵当権抹消の手続きができないケース
続いて、自分で抵当権抹消の手続きができないケースをご紹介します。具体的には以下のケースが該当します。
不動産を売却した代金で住宅ローンを一括返済する場合
買主から受領する売却代金で住宅ローンを完済する場合は、売主から買主への名義変更と同時に抵当権抹消登記をおこないます。
このようなケースでは、下記の理由で司法書士が抵当権抹消登記をし、原則として自分でおこなえません。
- 抵当権を確実に抹消し買主への不利益が生じることをさけるため
- 抵当権を確実に抹消できる前提で、買主の住宅ローンの融資が提供されるため
古い抵当権を抹消する場合
古い時期（明治、大正、昭和初期）の抵当権が残っている場合、抵当権者の行方が追えない、抵当権者が破産をして存在しないケースも多く、どこに連絡をしてよいのか判断に迷うことが少なくありません。
このような古い抵当権を抹消するためには、特別な手続きが必要です。実務上、供託により抵当権抹消をします。
供託は国家機関である供託所に、金銭や有価証券を預け管理をしてもらうことです。専門知識が必要な手続きのため自分でおこなうことはむずかしく、司法書士に依頼すべきケースです。
抵当権者が金融機関ではない場合
抵当権者が金融機関以外ではどうなるでしょうか。例えば知人の会社から借金をして抵当権を設定すると、自分で手続きをするのは困難です。
このようなケースでは、抵当権抹消の書類を自分で作成しなければなりません。通常の抵当権抹消に比べ難易度が高いため、司法書士に任せれば安心です。
ほかにも難易度が高い抵当権抹消は以下のケースです。
- 抵当権設定者（不動産所有者）が亡くなっている
- 金融機関から預かった書類を紛失してしまった
- 抵当権設定後に住所の異動を何度もしている
- 金融機関に合併が生じている
- 長期間放置していたため、金融機関の代表者がかわっている
上記のケースでは司法書士への依頼をご検討ください。
抵当権抹消手続きを司法書士に依頼した際にかかる費用
抵当権抹消登記手続きを司法書士に依頼した場合には、10,000～15,000円程度の司法書士報酬が別途必要です。
ただし、不動産売却の抵当権抹消の場合、司法書士が不動産を引渡したあと、住宅ローン利用の金融機関に出向き、抵当権抹消の書類を受領します。
そのため売却にともなう抵当権抹消では、一般的に代理受領費用5,000円～10,000円程度が上乗せされます。
まとめ
住宅ローンを完済したら、期間をあけずに抵当権抹消登記をおこなうことが、自分で手続きをするための秘訣です。当初であれば自分で難なくできた抵当権抹消手続きが、放置してしまったため煩雑になるケースは少なくありません。
法務局での登記相談を積極的に利用して、期間をあけることなく抵当権抹消手続きを進めていきましょう。
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