住宅ローンの残債があるマンションは売却できる？売却の流れと注意点を解説

住宅ローンの残債があるマンションは売却できる？

住宅ローンの残債があっても、マンションは売却できます。売却には原則、決済と同時に抵当権の抹消が必要です。マンションを売却して得た売却代金で、住宅ローンを返済すれば、売却代金とローン残債によっては住宅ローンを完済できるでしょう。

ただし、ローン残債が売却価格を下回るアンダーローンの場合と、反対にローン残債が売却価格を上回るオーバーローンでは、売却の難易度や方法が異なります。本章では、住宅ローンの残債がある場合でも、マンションを売却するために必要なことを詳しく解説します。

売却には抵当権の抹消が前提となる

抵当権は、住宅ローンを返済できなくなった場合に、金融機関がマンションを担保にできる権利です。ローンが完済されるまでは、勝手に物件を売ることができない状態にあるため、抵当権が付いたままでは第三者に売却できません。マンションを売却できる状態にするためには、住宅ローンの残債を売却代金で返済したうえで、抵当権抹消の登記手続きをおこなう必要があります。

アンダーローンの場合

住宅ローンの残債が売却価格を下回るアンダーローンの場合は、マンションを問題なく売却できます。例えば、住宅ローンの残債が2,000万円あっても、マンションを2,500万円で売却できれば、売却代金でローンを完済可能です。ローンの残債があるなかでマンションを売却する場合の理想の状態であり、住宅ローンの返済と同時に抵当権の抹消をおこなうことで、スムーズに売却ができるでしょう。

オーバーローンの場合

一方で、注意が必要になるのは、住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンです。例えば、住宅ローンの残債が3,500万円あるのに対して、売却価格が3,000万円である場合は500万円不足します。不足する500万円を返済しなければ住宅ローンを完済できず、抵当権を抹消できません。オーバーローンの場合は、売却方法を考える必要があります。

住宅ローンの残債があるマンションを売却する流れ

住宅ローンの残債があるマンションを売却する流れを以下にまとめました。

1. 住宅ローンの残債を確認して現状を把握する
2. ローンの返済以外に必要な費用を確認する
3. マンションを査定して相場から売却価格の目安を知る
4. 不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を開始する
5. 契約完了後に金融機関に返済を申し込む
6. 決済・引き渡し時に返済と抵当権抹消をおこなう

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ステップ１. 住宅ローンの残高を確認して現状を把握する

マンションを売却する際は、住宅ローンの残債を確認して、現状を把握するところから始めましょう。残債額は、住宅ローン契約時の返済予定表、金融機関から送付される残高証明書で確認できます。見つからない場合は、住宅ローンを契約した金融機関に直接問い合わせましょう。

住宅ローンの残債を確認しなければ、売却価格に対してアンダーローンであるか、オーバーローンであるかを判断できません。適切な売却計画を立てるためにも、住宅ローンの残債の確認は必要不可欠です。

ステップ２. 住宅ローンの返済以外に必要な費用を確認する

マンションの売却では、住宅ローンを完済するだけでなく、さまざまな費用がかかります。アンダーローンで返済できる場合でも、住宅ローンの残債と売却価格に差がない場合は、費用を自己資金で負担しなければならない場合も。マンションの売却に必要な費用を以下にまとめました。

売却時にはローン返済以外にも多様な費用がかかるため、事前に概算を出してローンの返済を含めて必要な費用を把握するようにしましょう。

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ステップ３. マンションを査定して相場から売却価格の目安を知る

マンションの査定を依頼し、売却価格の目安を確認しましょう。査定は1社だけではなく、複数社に依頼して比較します。１社だけでは本当に相場に沿った価格であるかを判断できないため、複数の会社から査定を受けることで、期待できる売却価格が把握できます。

売却価格の目安から住宅ローンの残債と費用を差し引いて、アンダーローンであるか、オーバーローンであるかを判断できるでしょう。査定方法は、机上査定（簡易査定）であれば、過去の取引事例をもとにインターネット上で気軽に査定可能です。

一括査定を利用すれば、複数の不動産会社の査定結果を得られます。正確な査定結果を得たい場合は、不動産会社の担当者が実際に現地に訪れる訪問査定が確実ですが、査定するまで住宅ローンの残債がマンションの売却価格を下回るか、上回るかわかりません。結果次第で売却の判断が変わるため、気軽に利用できる机上査定で比較するところから始めましょう。

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ステップ４. 不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を開始する

査定を受けて相場を把握したあと、不動産会社と媒介契約を結ぶことで本格的な売却活動が始まります。媒介契約を結ぶ不動産会社には、住宅ローンの残債があることを必ず伝えます。そのうえで売却に不安がある場合は、ローンの完済方法や資金計画を相談しましょう。

媒介契約は、複数の不動産会社に売却を相談したうえで、比較して選ぶべきです。住宅ローンの残債があることを説明したうえで、返済方法に関して具体的な意見を提示し、売却を進めるうえで必要な知識を丁寧に説明してくれる担当者を選びましょう。マンションの売却は、依頼する不動産会社によって成否を大きく左右します。

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ステップ５. 契約完了後に金融機関に返済を申し込む

売却活動を終えて、買主との売買契約が成立した場合は、住宅ローンを完済するための手続きをおこないます。必要な書類は、一括返済依頼書や抵当権抹消書類です。オーバーローンの場合は、返済方法を金融機関にあらかじめ相談したうえで合意を得る必要があります。

抵当権を持っている金融機関の了承を得ないまま、売却は進められません。よって、住宅ローンの残債がある状態の売却では、金融機関と連携して売却に臨む必要があります。

ステップ６. 引き渡し時に返済と抵当権抹消をおこなう

買主から売却代金を受け取り、マンションを引き渡す決済・引き渡しのタイミングで、返済と抵当権抹消を同時におこないます。よって、住宅ローンの残債がある物件の決済・引き渡し時には、ローンを借りている金融機関の担当者と抵当権抹消手続きを担当する司法書士が同席することが一般的。

買主から支払われた売却代金は、売主の口座に入金され、その一部または全部が住宅ローンの返済に充てられます。同時に抵当権を抹消すれば、正式にマンションを買主に引き渡せる状態になります。

住宅ローンの残債があるマンションの売却方法

住宅ローンの残債がある場合のマンションの売却方法は、アンダーローンの場合とオーバーローンの場合で異なります。アンダーローンは売却代金で返済すれば問題ありませんが、オーバーローンで売却する場合は売却方法を考える必要があります。売却方法をそれぞれ詳しく見ていきましょう。

売却代金で返済する

住宅ローンの残債があるマンションを売却する場合、売却代金で残債を一括返済することが理想です。アンダーローンでは売却以外の方法を考える必要がありません。ただし、売却益が発生するため、確定申告が必要になります。売却益によっては税金の支払いが発生し、残債と費用を差し引いたうえで手元に残る資金がさらに少なくなることも。アンダーローンで手元に資金が残る場合は、税金の負担が必要になることを理解しておきましょう。

完済に不足する金額を自己資金で補う

オーバーローンの場合は、ローン完済に不足する金額を自己資金で補って売却する方法があります。まとまった資金が必要になりますが、オーバーローンであっても住宅ローンを完済して、マンションの売却が可能です。

ただし、貯蓄を取り崩すだけでは足りず、親族に援助を頼む場合には、金額によっては贈与税が発生する可能性があります。無理に資金を捻出すると預貯金にも余裕がなくなることから、オーバーローンでも売却するべきか慎重に考えたほうがいいでしょう。

住み替えローンを利用する

住宅ローンの残債がある状態で、マンションを売却して新居に住み替えたい場合に利用できる住み替えローンがあります。住み替えローンは、売却したマンションの残債がある状態でも、新しい住宅購入のためのローンと合わせて一本化して借りられます。

ただし、借入金額が増えて返済負担が大きくなるため、毎月の返済にリスクをともなうことに注意が必要です。利用を検討する際には、無理なく長期的に支払えることをシミュレーションしてから契約するようにしましょう。

返済が困難な場合は任意売却を検討する

毎月の住宅ローンの返済が難しく、完済が困難であることを理由にマンションを手放したい場合は、任意売却を検討します。任意売却は金融機関の合意を得て、市場価格に近い形でマンションを売却し、売却代金をローン返済に充てる方法です。

売却後に債務が残る場合も、金融機関と返済方法を相談できます。住宅ローンの完済と抵当権の抹消をしなくても、マンションを売却できるでしょう。ただし、不動産会社のなかには任意売却の経験がない場合もあるため、任意売却の経験がある不動産会社を選ぶ必要があるでしょう。

住宅ローンの残債があるマンションを売却する以外の選択肢

住宅ローンの残債がある状態で、今すぐにでもマンションを売却する必要がない場合、売却以外の選択肢を検討してもいいでしょう。特にオーバーローンは、売却後の返済が困難になる場合もあるため、他の方法を選びたいところです。以下に内容をまとめました。

アンダーローンになるまで売却を待つ

住宅ローンの残債がある状態でマンションを売却する場合、アンダーローンでの売却が理想です。現在の時点でオーバーローンの場合、無理に売却せずに住宅ローンの返済を続け、アンダーローンになるまで売却を待つ方法があります。

返済が進み、売却代金でローンを完済できるタイミングになれば、不足金額を自己資金で補う必要はありません。ただし、待っている間に物件の老朽化が進み、資産価値が下がってしまうリスクも。保有するマンションの資産価値が将来的に著しく減少した場合は、売却を待つことで負担する自己資金が増えるかもしれません。

繰り上げ返済で将来的に売りやすくする

アンダーローンになるまで通常の返済をこなして待つのではなく、繰り上げ返済で能動的に住宅ローンの残債を減らすことも考えられます。繰り上げ返済は、毎月の返済とは別にまとまった金額を前倒しで返済し、ローン残債を減らす方法です。

残債を早く減らせるため、売却時にアンダーローンになる可能性が高まります。繰り上げ返済には返済期間短縮型と返済額軽減型の２種類があります。残債を効率的に減らすことを考えるなら、返済期間短縮型のほうが総返済額が減少するため効果的です。繰り上げ返済にはまとまった資金を必要としますが、自身で金額を指定できるため、自分のペースで返済できるでしょう。

残債がある状態で賃貸に出す

住んでいるマンションから離れることを理由に売却を検討している場合、すぐに売却せず賃貸物件として貸し出すことも考えられます。賃貸に出すことで家賃収入を得られ、収入をローン返済に充てることで、借り入れの負担を軽減できます。

長期的に収益を得て返済を続け、将来的に残債が減った段階で売却すれば、アンダーローンでの売却が可能です。不動産管理会社に依頼すれば、入居者の募集からメンテナンスまで代行してくれるため、手間をかけずに収益化ができるでしょう。

ただし、抵当権のあるマンションを賃貸に出す場合は、金融機関の承諾が必要です。無断で賃貸に出すと契約違反になる可能性があるため、必ず事前に確認しましょう。

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住宅ローンの残債があるマンションを売却する際の注意点

最後に、住宅ローンの残債があるマンションを売却する際の注意点は、以下のとおりです。

• 買い先行はダブルローンの負担が大きい
• 節税制度を活用して負担を減らす
• 競売にかけられる前に対処する

それぞれ詳しく解説します。

買い先行はダブルローンの負担が大きい

マンションを売却する際は、新居を買ってから今のマンションを売る「買い先行」、マンションを売ってから新居を購入する「売り先行」の２種類の売却方法があります。住宅ローンの残債がある状態で買い先行を選ぶ場合は、ダブルローンになるリスクがあるため、注意が必要です。

ダブルローンとは、売却前と新居の住宅ローンを同時に返済する状態です。例えば、現在の住宅ローンの返済額が月10万円、新居の住宅ローンが月12万円なら、売却までの間は月22万円の返済を負担する必要があります。新居を購入してから売却期間が長引くほど、返済の負担が重くなるでしょう。

売り先行では、マンションを売ってから新居を探すために仮住まいが必要になるデメリットはありますが、ダブルローンを避けられます。よって、住宅ローンの負担の増大を避けるなら、売り先行の選択がおすすめです。

節税制度を活用して負担を減らす

住宅ローンの残債があるマンションを売却する場合、アンダーローンで売却益が出た場合、オーバーローンで売却益が出なかった場合も、利用できる節税制度があります。売却益が出た場合は、3,000万円特別控除を利用すれば、居住用マンションの譲渡所得を最大で3,000万円控除できます。売却益が3,000万円以下であれば、課税される所得がゼロになり、税金がかかりません。

一方で、オーバーローンで住宅ローンの残債を下回る価格で売却した場合は、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例が利用できる場合があります。オーバーローンの売却で損失が出た場合、確定申告で損失を他の所得から控除できます。控除しきれない額は、翌年から３年以内に繰り越して控除が可能です。

アンダーローン、オーバーローンでそれぞれ利用できる節税制度は異なります。確定申告に自信がない場合は、税理士などの専門家に相談したうえで適切に申告するようにしましょう。

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競売にかけられる前に対処する

住宅ローンの返済が滞り、延滞が続くと、最終的にマンションは競売にかけられます。競売は、裁判所を通じて強制的に不動産を売却し、その代金をローン返済に充てる手続きです。競売にかけられると、市場価格より大幅に安い金額で落札されることが多く、残債が多く残ってしまうことも。

よって、住宅ローンの返済が苦しい状態では、早めに金融機関に相談することをお勧めします。すでに住宅ローンの返済が滞っており、売却以外の選択肢がない場合は、早い段階で任意売却をする方向で動けば、物件が競売にかけられることはないでしょう。競売は最悪のケースであるため、競売にかけられる前に早めに対処しましょう。

まとめ

住宅ローンの残債があってもマンションを売却できるのは、決済時に残債を完済して抵当権を抹消できる状態にある時です。例外としては、住み替えローンの利用や任意売却が挙げられます。しかし、売却を検討する重要な判断基準は、アンダーローンで住宅ローンの残債を売却代金で完済できることにあるでしょう。

ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンで、不足金額を自己資金で補えないケースでは、売却を見送る選択肢もあります。ただし、住宅ローンの返済が滞っていることを理由に売却を検討している場合は、競売にかけられる前に対処するべきでしょう。今のマンションを売却したうえで、適切な形で住み替えれば、前のマンションの住宅ローンの残債に悩まされることなく新しい生活を始められます。