成年後見人が不動産の売却をする方法は？必要な許可と売却の手順を紹介

成年後見人の不動産売却に必要な許可

成年後見人とは、認知症や知的障害、精神障害などにより判断能力が十分でない人を法的に支援するため、家庭裁判所から選任される人のことです。成年後見人は、被後見人の財産管理や契約行為を代理でおこなう権限を持ちます。

しかし、成年後見人が財産管理をする場合、契約行為によっては家庭裁判所からの許可を求められることがあります。特に不動産の売却は、被後見人の生活や財産に大きな影響を与える重要な行為。そのため、法律上、慎重な手続きが求められています。

また、成年後見人が不動産を売却する場合、物件が居住用か非居住用かで必要な許可が異なります。それぞれのケースで必要な許可の詳細を見ていきましょう。

居住用不動産を売却する場合

成年後見人が被後見人の居住用不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要になります。民法第859条の３の規定により、成年後見人が居住用不動産の売却などの処分をするには、家庭裁判所の許可が必要とされており、許可を得ずに売却した契約は無効です。

居住用不動産には、現時点で被後見人が住んでいる家だけでなく、将来の居住予定がある物件や過去に住んでいた家が含まれる場合も。例えば、介護施設に一時入所中であっても、帰宅の可能性があれば居住用として扱われるため、売却には許可が必要です。

居住用以外の不動産を売却する場合

成年後見人が被後見人の居住用以外の不動産を売却する場合、居住用不動産とは手続きが異なります。居住用以外の不動産は、具体的に事務所や駐車場、賃貸用物件、山林・畑などが挙げられます。原則として居住用以外の不動産は、家庭裁判所の許可なく売却が可能です。

ただし、成年後見人に後見監督人が選任されている場合、居住用以外の不動産の売却では後見監督人の同意を得る必要があるでしょう。後見監督人は弁護士などの専門家が家庭裁判所から選任され、成年後見人の行為をチェックする立場にあります。

被後見人の利益を守る観点から、不動産などの重要な資産の処分には、後見監督人の同意を得ることが基本です。居住用不動産と居住用以外の不動産が法律上で区別されている理由は、不動産の売却で被後見人が居住先に困る可能性があるかどうかが基準になっているからです。

成年後見人が居住用不動産を売却する手順

成年後見人が居住用不動産を売却する手順は、以下のとおりです。

• STEP 1不動産の相場を調べて査定を依頼する
• STEP 2媒介契約を締結して売却活動を開始する
• STEP 3買主と売買契約を締結する
• STEP 4居住用不動産の処分許可の申し立てをおこなう
• STEP 5決済・引き渡しをおこなう
• STEP 6家庭裁判所に報告する
• STEP 7確定申告をする

それぞれ詳しく見ていきましょう。

Step１.不動産の相場を調べて査定を依頼する

成年後見人が居住用不動産を売却する際、まず取り組むべきことは不動産の相場の把握です。不動産の市場価格を知らないまま売却を進めてしまうと、相場と比較して低く売ってしまう可能性があります。また、相場とかけ離れた売却価格の場合、被後見人の利益を損なうとして家庭裁判所から売却の許可が下りないことも。

査定は複数の不動産会社に依頼します。各社の査定結果を比較すれば、適正な相場の把握にも役立つでしょう。また、不動産会社から送られる査定書は、家庭裁判所へ許可申し立てをする際に必要な書類となるため、捨てずに保管するようにしましょう。

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Step２.媒介契約を締結して売却活動を開始する

媒介契約は不動産会社に対して、物件の売却を正式に依頼するための契約です。不動産会社が広告活動や買主探し、価格交渉などの売却活動をおこなうためには媒介契約が必要です。媒介契約には主に一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３種類があります。それぞれの契約の違いを以下にまとめました。

他社との契約の制限、自身で買主を見つける自己発見取引の制限、活動報告義務の有無と頻度に違いがあります。選ぶ契約形態によって、売却活動の進め方や情報共有の頻度が変わるため、違いを理解したうえで締結する契約を選ぶようにしましょう。

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Step３.買主と売買契約を締結する

不動産会社による売却活動が進み、買主が見つかれば売買契約を締結します。売買契約は、物件の引き渡しや代金の支払いなどの条件を明確に定める重要な法律行為です。成年後見人は被後見人の代理人として契約を締結します。

また、成年後見人による売却の場合、裁判所の売却許可が得られなかった時の停止条件を規定する必要も。居住用不動産の処分許可申し立てが否決された場合、成年後見人が債務不履行を問われ、違約金を請求されることなく、売買契約を破棄できるようにするためです。

Step４.居住用不動産の処分許可の申し立てをおこなう

居住用不動産を売却する場合、成年後見人は必ず家庭裁判所に居住用不動産の処分許可申し立てが必要です。許可申し立ては、被後見人の住所地を管轄する家庭裁判所に対しておこないます。

家庭裁判所に必要書類を提出したあと、処分の必要性や価格の妥当性、被後見人の生活状況を総合的に検討して判断が下されます。否決された場合は、停止条件が適用され、売買契約は無効になるでしょう。

Step５.決済・引き渡しをおこなう

売買契約が成立し家庭裁判所の処分許可が下りれば、決済と物件の引き渡しに進みます。売買契約で定めた売却代金の受け取り、所有権移転登記手続き、物件の引き渡しも同時におこなわれます。

不動産会社、司法書士、金融機関の立ち合いのもと進められる重要な手続きになるでしょう。しかし、決済・物件の引き渡しが済んでも、成年後見人にはおこなうべきことがあります。

Step６.家庭裁判所に報告する

居住用不動産の売却が完了したら、成年後見人は家庭裁判所に報告をおこないます。成年後見制度では、後見人の行為が被後見人の利益に適っているかどうかを裁判所が監督するため、売却後の状況の報告が必要です。

売却報告では、売買契約書や処分許可決定書のコピー、領収書や精算書、売却代金の預貯金口座への入金記録などを添付して提出します。必要に応じて裁判所から追加書類の提出や説明を求められることもあるため、売却に関する書類は丁寧に保管するようにしましょう。

Step７.確定申告をする

居住用不動産の売却が完了したら、売却で生じた利益を確定申告する必要があります。不動産を売却して得た利益は譲渡所得として扱われ、売却した年の翌年の確定申告期間内に申告します。

成年後見人が申告をおこなう場合、申告書は被後見人の名義で作成するようにしましょう。申告期限を過ぎると無申告加算税や延滞税が課されることがあるため、期限内の申告・納税を忘れないように注意が必要です。

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成年後見人が居住用以外の不動産を売却する手順

居住用以外の不動産を成年後見人が売却する手順は、以下のとおりです。

• STEP 1不動産の相場を調べて査定を依頼する
• STEP 2媒介契約を締結して売却活動を開始する
• STEP 3買主と売買契約を締結する
• STEP 4後見監督人に相談して同意を得る
• STEP 5決済・引き渡しをおこなう
• STEP 6家庭裁判所に報告する
• STEP 7確定申告する

基本的には、居住用の不動産を売却する手順と変わりませんが、家庭裁判所に許可を得る必要はありません。後見監督人がいる場合は、被後見人の不動産を売却する同意を得ます。また、居住用以外の不動産であっても、決済・引き渡し後の家庭裁判所への報告は、財産構成が大きく変わることから成年後見人として必須です。

居住用不動産処分許可の申し立ての方法

成年後見人が被後見人の居住用不動産を売却する際は、居住用不動産処分許可の申し立てが必要です。家庭裁判所へ処分許可を申し立てる際には複数の書類があり、許可が認められるための判断基準もあります。また、売却以外の行為でも居住用不動産処分許可の申し立てが必要になるケースもあるため、理解しておきましょう。それぞれの内容を以下にまとめました。

処分許可を申し立てる際の必要書類

居住用不動産を売却する場合の処分許可の申し立てに必要な書類は、以下のとおりです。

申立書は裁判所の公式サイトからダウンロードできます。不動産会社の査定書を含めて、処分する不動産に関する書類が必要です。必要書類は申し立ての要件を満たすことを家庭裁判所が判断できるように揃えましょう。

また、後見登記事項に変更がある場合、住民票・戸籍抄本が必要です。後見監督人がいる場合は意見書の提出を求められます。その他にも、裁判所の判断で上記以外の書類が求められることがあります。

許可が出される判断基準

居住用不動産の処分許可は、売却が被後見人の利益を損なわないことを前提に総合的に判断されます。特に重視される内容が、被後見人の生活や福祉への影響です。居住用不動産の場合、被後見人が長期間にわたって施設に入所していても、将来的に自宅に戻る可能性が考慮されます。戻る可能性が完全にないと判断できない場合は、許可が下りない可能性が高いでしょう。

また、売却価格や条件が相場と比較して、極端に不利でないかどうかも重要な判断材料になります。処分する不動産の評価証明書や査定書が必要な理由は、売却価格の妥当性を示すことが求められるからです。さらに、現在の財産状況によっては、売却代金の使い道を不足する福祉・生活費に充てるなど、被後見人の利益を考える必要があるでしょう。

売却の必要性に関しては、固定資産税・都市計画税などの維持費をかけたくないという理由だけでは、許可が下りない場合もあります。被後見人の財産状況と生活設計を照らし合わせて、売却が合理的であることを説明しましょう。売却の必要性や条件が明確で、被後見人の利益が守られることを示せば、許可が下りやすくなります。

売却以外に許可が必要な行為

売却以外で居住用不動産処分許可の申し立てが必要な行為は、以下のとおりです。

• 抵当権・根抵当権の設定
• 賃貸借契約の締結・解除

上記の行為をおこなう場合は、同様に居住用不動産処分許可の申し立てをして、家庭裁判所から許可を得る必要があります。ただし、必要書類は売却する場合とは異なる書類を求められるため、裁判所の公式サイトで確認するようにしましょう。

成年後見人の不動産売却で発生するトラブル

成年後見人の不動産売却で発生する可能性があるトラブルを、以下にまとめました。それぞれ詳しく見ていきましょう。

家庭裁判所の許可がないと契約が無効になる

成年後見人が居住用不動産を売却する際、家庭裁判所の処分許可を得ずに売買契約を締結すると、その契約は無効になります。売却した不動産は元の所有者に戻りますが、売却代金は買主に返還しなければなりません。買主からは債務不履行を問われ、損害賠償請求を受けるリスクもあるでしょう。

さらに、後見人としての職務義務違反で成年後見人を解任される可能性があります。裁判所の許可なしで売却契約を進めると契約が無効になるだけでなく、さまざまなトラブルに発展するため、必ず家庭裁判所の許可を得るようにしましょう。

被後見人の利益を損なうため売却の許可が下りない

成年後見人による居住用不動産処分許可を家庭裁判所が判断する際は、売却が被後見人の利益を損なわないことを重視します。売却が被後見人の利益を損なうと判断された場合は、許可が下りずに売買契約が白紙になる場合があります。

許可が下りなかった場合を考えて、成年後見人による居住用不動産の売却では、売買契約書に停止条件を記載します。停止条件を記載していなければ、許可が下りずに売買契約が無効になった際に、買主から違約金や損害賠償請求を受ける可能性もあるでしょう。

売買契約を白紙にさせないためにも、売却を検討する段階で後見監督人や弁護士などの専門家に相談しましょう。専門家の意見を踏まえたうえで、売却の許可が下りるように不動産の売却を計画する必要があります。

手続きの不備・報告の遅れによる問題が発生する

成年後見人が居住用不動産の売却手続きを進める際、手続きの不備や報告に遅れがあった場合、問題が発生する可能性があります。例えば、居住用不動産処分許可の手続きに不備があった場合、許可取得までの審査が長引くケースや差し戻しを受けることも。これにより、決済・引き渡しのスケジュールに遅れが発生する可能性があります。

また、決済・引き渡し後の報告が遅れた場合は、成年後見人としての管理状況に問題があると判断されるかもしれません。ミスが積み重なれば、成年後見人を解任される可能性もあります。手続き上のミスや遅れがないように、適切に成年後見人としての業務をこなすようにしましょう。

成年後見人の不動産売却に関するよくある質問

成年後見人の不動産売却に関するよくある質問をまとめました。

成年後見人が不動産売却する際、許可は必要？

居住用不動産を売却する場合、成年後見人は家庭裁判所に居住用不動産処分許可の申し立てをおこない、許可を得る必要があります。許可がなければ売買契約は無効です。居住用以外の不動産は原則として家庭裁判所の許可は不要ですが、後見監督人がいる場合は同意が必要になります。

申し立ての許可が出るまでの期間の目安は？

居住用不動産処分許可の申し立てをおこなって、許可が出るまでには１週間～２週間程度かかります。ケースによってはそれ以上かかる可能性があるため、余裕を持った売却スケジュールを心がけましょう。２週間以上経っても裁判所から連絡がない場合は、問い合わせるようにしましょう。

成年後見人の不動産売却における報酬の相場は？

成年後見人が不動産売却をおこなった場合、成年後見人自身も報酬を受け取れます。具体的な報酬額は、家庭裁判所が被後見人の財産状況や売却の難易度などを加味して総合的に判断します。基本報酬は月額２万円程度、管理する財産が多い場合は月額５万円～６万円程度になることもあるでしょう。

まとめ

成年後見人が不動産を売却する場合は、通常の売却とは異なり、法律に基づいた慎重な手続きを求められます。特に居住用不動産は、家庭裁判所の許可がなければ売却できません。そのため、相場調査で査定を受ける段階から、居住用不動産処分許可の申し立てをおこなうことを前提に必要書類を集めておきましょう。

自分一人で適切な手続きが難しい場合は、必要に応じて後見監督人を含めた弁護士、不動産会社などの専門家に相談しながら、売却を進めることをおすすめします。成年後見人としての役割を理解し、被後見人の利益を第一に考えた不動産売却を心がけましょう。