【不動産売却】媒介契約書とは？記載事項や契約前に確認すべき点を徹底解説

媒介契約書とは？

媒介契約書とは、不動産を売却する際に仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約書のことです。媒介とは仲介を意味する言葉であり、媒介契約書を結ぶことで不動産会社と売主（依頼主）の関係を明確にでき、仲介業務においてのトラブル防止に役立ちます。

媒介契約書の交付は宅地建物取引業法第34条の２で定められており、不動産会社は媒介契約書の交付後でないと、仲介手数料を受け取ることができません。媒介契約締結時には記名押印をした書面を作成し、売主に交付されます。なお、媒介契約の内容は売主が不利になることのないよう義務付けられています。

媒介契約は３種類ある

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類があり、いずれかを選択して契約することになります。契約の種類によって特徴やメリット・デメリットがあるため、それぞれの違いを把握しておきましょう。３つの契約の種類については、以下の表を参考にしてください。

上の表からわかるように、一般媒介契約には制限が少なく売主自身も買主を探すことができるので、幅広く買主を探せる可能性が高まります。一方で、不動産会社からの報告義務がないため、販売状況が把握しづらい傾向にあります。
反対にもっとも契約内容に制限のある専属専任媒介契約では、不動産会社は有効期限内であれば必ず仲介手数料を受け取れるので、販売活動に積極的になりやすく、売主も手厚いサポートを受けられるでしょう。ただし、契約できるのは１社に限られるので、不動産会社の力量を見極める必要があります。それぞれの媒介契約に関する詳細は、以下の記事を参考にしてください。

売却時の媒介契約とは？どれにすべき？選び方と知っておくべきポイントをわかりやすく解説！

「媒介契約はどのような契約なの？」「どの媒介契約を選択すればよいの？」というように、媒介契約について悩んでいるという人も多いのではないでしょうか。

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媒介契約書のひな型と記載事項

ここからは、媒介契約書のひな型や、契約書の記載事項についてご紹介します。契約書の内容をあらかじめ把握しておくことで、実際に媒介契約を結ぶ際に適切な内容か判断しやすくなるでしょう。

媒介契約書のひな型

媒介契約書のひな型は、国土交通省のサイトから確認することができます。不動産会社が独自に媒介契約書を作成することもありますが、多くの不動産会社では加盟する団体のひな型を利用しています。媒介契約書のひな型を用意しているのは、以下のような公的な業界団体です。

参考：国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款（PDF）」

媒介契約書の記載事項

媒介契約書の記載事項には、以下のような項目が挙げられます。それぞれの項目について解説していきます。

複数社に仲介を依頼できる一般媒介契約では「明示型」と「非明示型」の２種類の契約形態があり、「明示型」を選択した場合、媒介契約を結ぶ不動産会社以外に仲介を依頼する会社の情報を記載しなければなりません。また、売主は媒介契約期間中に仲介を依頼する不動産会社が増えた場合や、売主が自分で買主を見つけて直接取引した場合、ほかの不動産会社で買主が見つかり成約した場合には、不動産会社へ通知する義務があります。
通知義務を怠ってしまうと、不動産会社から媒介契約の履行に要した費用を請求される可能性があるため注意が必要です。その他、指定流通機構への登録の有無については、物件情報をレインズに登録して掲載するかが記載されます。

専任媒介・専属専任媒介契約書に記載されている内容については、以下で具体的に解説していきます。

媒介契約の種類

はじめに、媒介契約の種類が「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれのものであるかが記載されています。契約の種類に誤りがないかを確認することが可能です。

成約に向けての義務

契約を成立させるために不動産会社が担う義務について記載されます。記載内容は以下の項目です。

先述のとおり、契約の種類ごとに義務の違いがあります。

媒介に係る業務

不動産会社が仲介をおこなうにあたって、義務を履行するための業務について記載されています。記載内容は、売主に対して売却価格について意見する際には根拠を明確に説明すること、成約時には不動産会社が速やかに書面を作成・交付することなどです。なお、業務における記載内容は契約の種類による違いはありません。

違約金等

専任媒介契約と専属専任媒介契約に限り、売主が契約違反を起こした場合に違約金が発生することが記載されています。違約金は報酬額に相当する金額、あるいは契約履行に要した費用の相当額が適用されます。違約金が発生するケースは、主に以下のとおりです。

有効期間

媒介契約の契約期間が記載されます。先述のように契約期間は契約の種類によって違いがあり、一般媒介契約には法的な規定がありませんが、３カ月で設定されるのが一般的です。

約定報酬額・受領時期

売買契約が成立した際に、売主が支払う仲介手数料の金額や支払時期が記載されています。これらは３種類の契約とも同様ですが、仲介手数料は宅建業法に基づいて上限に規定があり、上限額を超えない範囲で設定されているか確認が必要です。また、支払い時期は売買契約締結時に仲介手数料の50％、決済時に残りの50％とするケースが多い傾向にあります。

特約事項

一般媒介契約に限り、特約事項が記載されます。記載内容は、主に以下のとおりです。

売主と不動産会社が協議して決めた内容を記載することになります。なお、不動産会社が一方的に有利になる内容は契約事項として認められません。

売主の署名・捺印と不動産会社の名称・所在地

売主の署名・捺印や不動産会社の名称・所在地および捺印については、契約書のはじめに記載する箇所があります。署名・捺印をおこなう前に、書面の内容を一通り確認するようにしましょう。双方の署名・捺印後、不動産会社は遅滞なく媒介契約書を交付する義務があるので、交付されない場合は不動産会社へ確認が必要です。

約款（やっかん）

媒介契約書の最後には、契約種類別の契約内容を詳細に記載しています。約款を記載するのは、契約締結にあたって定めるべき事項や、契約履行のために遵守すべき事項を明確にすることが目的です。不動産会社が独自に契約書を作成する際も、国土交通省が告示している約款に基づいているため、標準的な契約事項を網羅しています。

媒介契約書が交付されるタイミング

媒介契約書は、物件の価格査定をしたあとに締結するのが一般的です。価格査定後、売主が納得のいく査定額を提示した不動産会社に仲介を依頼します。媒介契約締結後、不動産会社は遅滞なく契約書を売主に交付しなければなりません。なお、売却活動が開始されるのは媒介契約締結後となります。

有効期限が来たら契約更新もできる

上述のとおり、媒介契約には有効期限が設けられています。一般媒介契約を除いて３カ月を上限としていますが、期間満了時には契約を更新することも可能です。契約している不動産会社の売却活動に納得していて引き続き依頼したい場合には、契約更新するとよいでしょう。

媒介契約書を締結する前にチェックすべきポイント

媒介契約書にどのようなことが記載されているか理解できていても、実際に契約締結となるとしっかり確認できたのかわからず、不安に感じる方も少なくありません。ここからは、媒介契約書を締結する前に、特に契約書の内容でチェックすべきポイントについて解説します。

媒介契約の種類に間違いがないか

まずは、媒介契約の種類を確認することが大切です。３種類の契約では売主ができること、不動産会社がおこなうことがそれぞれ変わってきます。納得のいく売却ができるように、自分が希望する契約の種類になっているか、必ず確認するようにしましょう。

売却活動の内容に間違いがないか

指定流通機構への登録の有無や、インターネット広告・折込チラシの作成などの広告宣伝の内容、自社顧客への紹介など、不動産会社の売却活動はさまざまな方法でおこなわれます。売主が希望する内容であるか、相違はないかを事前に確認しておきましょう。

約定報酬額について

契約成立となった場合、成功報酬として売主が不動産会社に対して仲介手数料を支払います。金額には上限があり、上限を超えない範囲の金額設定が可能です。あらかじめ不動産会社と交渉して、支払う金額を決めておきましょう。また、支払い時期は契約時に半金、決済時に残りの半金を支払うケースが一般的ですが、不動産会社との取り決めによって違うケースもあります。仲介手数料の金額とあわせて、支払うタイミングについても事前に確認しておきましょう。仲介手数料に関する詳細は以下の関連記事にてご紹介していますので、ぜひご一読ください。

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違約金について

売主が義務を果たさなかった場合、不動産会社が売主に対して違約金を請求できることになるため注意が必要です。売主の義務とは、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ際にほかの不動産会社に重ねて仲介を依頼しないこと、また専属専任媒介契約では売主が自ら買主を見つけて取引をおこなわないことです。違約金の額は、原則として仲介手数料に相当する金額が定められています。ほかにも、契約の有効期間内に売主から一方的に契約を解除した時は、不動産会社は履行のために要した費用を請求できます。

媒介契約の解除について

媒介契約は、３カ月の契約期間を過ぎると自動的に更新されるわけではありません。そのため、更新の手続きをしない場合は契約解除となります。ただし、前述のとおり媒介契約の有効期間内に売主から一方的に契約を解除すると違約金が発生する可能性があるので、あらかじめ媒介契約の有効期間を確認しておきましょう。

標準約款に基づいた契約書であるか

法律上、不動産会社が独自に媒介契約書を作成する場合、必ずしも「標準約款」を使用しなければならないわけではありません。しかし、消費者保護の観点から標準約款を使用することが求められています。売主にとって不利な内容となることを防ぐためにも、標準約款に基づいた契約書であるかも確認しましょう。一般的に用いられる加盟団体のひな型を利用していれば問題ありません。

媒介契約書に関するよくある質問

ここでは、媒介契約書に関するよくある質問について回答していきます。

媒介契約書にはどのようなことが記載されている？

一般媒介契約書には専任媒介契約書・専属専任媒介契約書の内容、依頼する不動産会社以外の宅地建物取引業者、売主の通知義務、指定流通機構への登録の有無などが記載されています。専任媒介契約書・専属専任媒介契約書に記載されているのは、媒介契約の種類、成約に向けての義務、媒介に係る義務、違約金等、有効期間、約定報酬額、約定報酬額の受領時期などです。

媒介契約書に印紙税はかかる？

媒介契約書に印紙税はかかりません。印紙税は課税文書を作成した際に納付する税金のことで、不動産売買契約書や建物の請負契約書などに必要になりますが、媒介契約書や賃貸借契約書などは非課税文書のため不要です。

媒介契約書は必ず交付される？

不動産会社が仲介しておこなわれる売買取引では、必ず媒介契約を締結して契約書が交付されます。ただし、買取による売却や、不動産会社を介さず買主と直接取引する際には媒介契約を結ぶ必要はなく、媒介契約書の交付もありません。

媒介契約書はいつ交付される？

価格査定後、売却活動の開始前に媒介契約を締結して交付されます。媒介契約書の交付は宅建業法で定められており、不動産会社は交付後でなければ仲介手数料を受領することはできません。

まとめ

媒介契約書は単純に仲介を依頼するために結ぶものではなく、売主や不動産会社が負う義務について記載されています。契約の種類によって売主がおこなえることや不動産会社の業務などが異なるため、納得のいく売却ができるように十分注意して媒介契約を結ぶようにしましょう。不動産の売却を検討する際は、ぜひ本記事を参考にしてください。