更地の固定資産税はなぜ高い？安くする方法や気をつけるポイントを解説

更地の固定資産税はなぜ高い？

固定資産税とは、土地や住宅などの固定資産にかかる税金です。毎年１月１日時点で固定資産を保有している人は、資産価値に応じて計算された税額を固定資産がある市町村に納めなければなりません。ただし、東京23区内においては、東京都が納税先となります。

住宅用地と非住宅用地の違い

固定資産税の評価をするにあたり、土地は用途によって次のように分けられています。

更地は「宅地」に該当します。宅地は「住宅用地」と「非住宅用地」に区別されていて、更地は「非住宅用地」にあたります。「非住宅用地」とは、工場や店舗などの敷地として利用されている土地を指し、「住宅用地」とは、住宅やマンションなどの敷地として利用されている土地のことです。「住宅用地」は、税負担を軽減するため、下記のように特例措置が適用されます。

固定資産税評価額は、次項で説明します。また、新築住宅においては、固定資産税を３年間（マンションの場合は５年間）、１／２に減額されます。ただし、この減額措置は2024年の３月31日までの期間限定のため、注意しましょう。詳細はお住まいの市町村にお問い合わせください。

このように、住宅用地は特例措置が適用されるため、非住宅用地の更地は固定資産税が高くなることがわかります。

更地の固定資産税の計算のしかた

更地の固定資産税は次の式で求められます。

固定資産税評価額＝地価公示価格×70％
固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％

地価公示価格とは、一般の土地取引価格の指標となる価格のことで、毎年変わります。固定資産税評価額とは、固定資産税などの計算の基礎となる価格で、土地がある地方自治体が調査をおこない、決定します。

しかし、毎年調査するのは難しいことから、評価が変わるのは３年に一度です。市町村から送付される「課税明細書」で確認できるため、一度見てみましょう。また、1.4％は標準税率で、市町村によって変わることがあります。

更地の固定資産税を安くする方法

先述したように、非住宅用地である更地は特例が適用されないため、固定資産税が高くなってしまいます。本章では、地目を変更し、固定資産税を安くする方法を解説します。

住宅を建てる

更地の上に住宅を建てると、住宅用地の特例が適用されるため、固定資産税が安くなります。しかし、安くなるのは土地の固定資産税であり、住宅には別途、固定資産税が発生することを忘れないようにしましょう。住宅の固定資産税は、先ほどの更地の固定資産税の計算式と同じですが、固定資産税評価額は建築費の60％が目安となります。

アパートやマンションを建てる

アパートやマンションを建てると、住宅を建てた時と同様、住宅用地となるため、土地の固定資産税を抑えることができます。また、アパートやマンションの場合は、戸数に対して200平方メートル以下の部分が、小規模住宅用地となるため、節税効果が高くなります。

例えば、400平方メートルの土地に一戸建てを建てた時と、10戸のアパートを建てた時で比較してみましょう。

ただし、固定資産税が抑えられるとはいえ、賃貸経営の能力が必要となります。信頼できる不動産会社を探すようにしましょう。

農地に変更する

農地に変更するのも一つの方法です。農地によって生み出される利益がほぼないと判断された場合には、固定資産税の対象外となります。また、課税標準額が30万円に満たない場合も免除となります。ただし、農地に変更する際には、地目変更の登記費用がかかります。一度農地に変更してしまうと、宅地に戻せなくなる可能性もあるため、慎重に判断しましょう。

駐車場を経営する

駐車場は「雑種地」に該当します。雑種地の固定資産税は、「非住宅用地」と同じ計算式で求めるため、そのままでは安くなりません。例えば、車止めを置いたり、ロープを張ったりしただけの青空駐車場は、住宅用地の特例が受けられないため、更地のままと同じ固定資産税がかかります。

固定資産税を抑えられる駐車場にするためには、住宅やアパートなどの土地に駐車場をつなげる必要があります。土地をつなげることで、住宅用地とみなされ、住宅用地の特例が適用されます。
また、もしアパートやマンションを建てた場合には、家賃収入と駐車場経営を合わせた収入が期待できます。ただし、初期費用がかかるため、収支プランを考えたうえで実行しましょう。

不要なら更地を売却する

不要なら更地を売却しましょう。説明してきたように、更地のままでは固定資産税が高くなります。また、安くする方法はいろいろありますが、住宅用地や農地に変更するなど手間がかかるものです。
売却すると、更地そのものがなくなるため、固定資産税がかかりません。さらに、売却をするとまとまった資金を得られる可能性もあります。しかし、一度売却すると買い戻すのは難しいため、慎重に検討しましょう。

土地売却の流れや必要なものを解説！税金や費用はどのくらいかかる？

「相続した土地を売却したい」「親が住んでいた実家の土地、建物を売却したい」などの場合、何から始めればよいか、どこに相談・依頼すべきか、などわからないことも多いのではないでしょうか。

続きを読む

更地の固定資産税に関して気をつけること

更地の固定資産税に関して気をつけなければならないことがあります。繰り返しになる部分もありますが、ポイントを押さえておきましょう。

更地のままにしておくと固定資産税が高くなる

繰り返しになりますが、更地のままでは住宅用地の特例が適用されないため、固定資産税は高くなります。住宅やアパートなどを建てる、農地に変更するなどすると、安く抑えられる可能性があります。ただし、安くなるのは土地の固定資産税であり、建物に対する固定資産税が必要となることを理解しておきましょう。

また、地目を一度変更すると、すぐには戻せません。アパートやマンションなどの場合は経営能力も必要となるため、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

固定資産税の納税が遅れると延滞金が発生する

固定資産税の納税が遅れると、納期限の翌日から延滞金が発生します。納期限の翌日から１カ月経過するかしないかで、延滞金の割合は異なります。具体的には下表のとおりです。

延滞金特例基準割合とは、前々年10月〜前年９月における「国内銀行の貸出約定平均金利（新規・短期）」の平均に１％を足したものです。そのため、毎年割合は変更され、令和５年は1.4％となっています。ただし、税額が2,000円未満の時は全額が切り捨てられるため、延滞金は発生しません。

固定資産税を滞納し続けると、場合によっては財産を差し押さえられる可能性があります。忘れずに期限内に納めるようにしましょう。

空き家がある土地を更地にしたい時の注意点

「空き家がある土地を有効活用したい」「売却したい」などの考えから、更地にしたいと考える方もいるでしょう。空き家がある土地を更地にしたい時には注意点があります。固定資産税を抑える方法を押さえておきましょう。

１年以内に取り壊しから竣工までをおこなう

空き家を所有している場合には、１年以内に取り壊しから竣工までをおこなうようにしましょう。固定資産税は１月１日時点の状態で決まるため、解体から竣工までのタイミングによって、住宅用地の特例が受けられるかが変わってきます。

例えば、１月１日までに解体し、翌年の１月１日に竣工した場合をみてみましょう。
解体時点では更地となっているため、住宅用地の特例が適用されません。また、建築中は非住宅用地とみなされるため、特例が適用されず、更地のままの固定資産税となります。

次に、１月１日以降に解体し、翌年の１月１日までに竣工した場合をみてみましょう。１月１日時点では建物があるため、住宅用地の特例が適用されます。また、翌年の１月１日も建物ができあがっているため、同様に適用されます。

このように、１月１日時点で建物があり、翌年までに建物が完成していれば、続けて住宅用地の特例が受けられ、固定資産税を抑えられます。解体や建て替えのタイミングはよく考えましょう。

特定空き家になると固定資産税が約４倍になる

空き家がある場合には、「特定空き家」とみなされる前にどうするかを判断しましょう。「特定空き家」とは、そのまま放置すれば危険であったり、衛生上有害であったりなど、適切な管理がされていない空き家のことです。「特定空き家」とみなされると、住宅用地の特例の対象外となります。

しかし、特例の対象外になったからといって、固定資産税が単純に６倍になるわけではありません。それは、住宅用地の特例が受けられない土地でも、負担調整措置があるため、課税標準額は固定資産税評価額の70％となります。
そのため、固定資産税は１／６から７／１０となり、約４倍となります。空き家をそのままにするのではなく、活用するか売却するかなど、検討しましょう。自分だけで判断できない場合は、不動産会社に相談しましょう。

更地の固定資産税に関するよくある質問

更地の固定資産税に関するよくある質問をまとめてみました。

更地に木を植えたら固定資産税は安くなる？

木を１本植えただけでは、農地として認められないため、難しいでしょう。農地として認められるためには、誰がみても農地と認識できること、実のなる植物である木を植える必要があります。さらに、農地は、一般農地や生産緑地地区内農地など、条件によって固定資産税が異なるため、よく確認しておきましょう。

更地に物置やプレハブを置いたら固定資産税は安くなる？

固定資産税が安くなるのは、住宅用地の特例が適用される場合です。物置やプレハブは居住用とはいえないため、住宅用地としては認められず、難しいでしょう。また、置いた際に物置やプレハブそのものに固定資産税がかかる可能性もあります。基礎があり、定着しているものは課税されます。

田舎の更地の固定資産税は安い？

田舎の土地は価格が低いイメージがありますが、固定資産税はどうなのでしょうか。固定資産税の税率は、自治体によっても異なり、人口が少ない地域ほど高くなる傾向にあります。それは、人口が少ない分、税率を上げることで、安定的な収入を得るためです。

実際に総務省の「令和５年度　地方税に関する参考係数資料」を見ると、人口が50万以上の都市は税率1.4％の自治体しかないにも関わらず、人口が少なくなるにつれて、税率1.6〜1.8％の割合が少しずつ増えていきます。

まとめ

今回は、更地にかかる固定資産税について解説しました。更地のままだと、住宅用地の特例が適用されないため、固定資産税は高くなります。固定資産税を安くする方法としては、住宅やアパートを建てたり、駐車場にしたりなどの方法があります。

しかし、アパートや駐車場などを経営する場合には、経営能力が必要です。また、建物を建てた場合には、建物自体にも固定資産税がかかることを覚えておくのが大切です。
不要な場合には、売却することも視野に入れ、どうするのがいいのか信頼できる不動産会社に相談しましょう。