抵当権抹消にかかる費用は？相場や司法書士に依頼する場合を解説

抵当権抹消とは？どんな時に必要になる？

抵当権抹消とは、住宅ローンを組んだ際に不動産を担保に設定された抵当権を登記事項証明書（登記簿謄本）から抹消することです。
抵当権抹消は以下のようなケースで必要となります。

住宅ローンの返済が完済した時

住宅ローンを完済した場合、抵当権の抹消ができるようになります。
住宅ローンを完済すると金融機関から抵当権を抹消するための書類を受領できます。解除証書や放棄証書などの書類です。その書類を使って、法務局にて抵当権を抹消する手続きをおこないます。

所有している不動産を売却する時

住宅ローンの完済後、速やかに抵当権の抹消をおこなうのが理想です。しかし、抹消されないままのケースもあります。

そのような場合でも、所有する不動産を売却する際は、売却前に抵当権抹消の登記が必要となります。

不動産を担保に新規で融資を受ける時

不動産を担保に新規で融資を受ける場合にも、抵当権の抹消が必要となることもあります。

別の金融機関の抵当権が登記されていると、抵当権が実行された場合、先に登記されている抵当権の権利者が優先されます。

その影響により、のちに抵当権を登記する際、実質的に意味がなくなることもあるためです。

不動産を相続した時

不動産を登記し、被相続人が抵当権の登記を抹消していない場合や、団体信用生命保険（団信）によりローンが消滅した場合などにも抵当権の抹消手続きが必要となります。

抵当権の抹消を放置してはならない理由

抵当権の抹消を放置してはならない理由は、不動産の処分、つまり売却や贈与をする際に支障が出るためです。

その不動産を所有し続ける限りは、抵当権の登記を抹消しなくても支障が生じることはありません。

しかし、いざ売却をする際には、抵当権の登記が残っていると簡単には売却できません。
なぜなら、不動産の所有者が変わっていても、登記事項証明書上で抵当権が設定されたままでは競売にかけられるなどのリスクが生じるためです。
抵当権が消滅していることを登記上証明するために、不動産の処分をする事前準備として抵当権の登記の抹消は必須です。

抵当権抹消手続きにかかる費用

抵当権抹消手続きにかかる費用は、主に登録免許税と司法書士に依頼する場合の報酬です。

抵当権抹消の登録免許税

抵当権抹消手続きの登記は、不動産の評価額に関係なく不動産１件につき1,000円と決まっています。

一戸建ての場合

一戸建ての場合、通常は建物と土地でそれぞれ1,000円ずつ、合計2,000円となります。しかし、複数筆の土地の上に建物が建っている場合、土地は筆数分の抵当権抹消登記が必要です。

例えば建物１件で土地が４筆に分かれていれば、登記上は５つの不動産となるため、抵当権抹消の登録免許税も5,000円となります。

マンションの場合

マンションの場合は、敷地権があるかで費用は変わります。多くのマンションでは敷地権の登記があります。

敷地権の有無は建物の登記を見ればわかりますが、抵当権抹消の手続き上は敷地権も土地と同様に扱います。そのため抵当権抹消の登録免許税は、敷地権が１つであれば2,000円、２つであれば3,000円になります。

土地の場合

一戸建てと同様に、土地は筆数で登録免許税が決まります。公衆用道路で１筆の土地の一部だけを所有している場合でも同様に1,000円となります。

住所や氏名に変更がある場合の登録免許税

抵当権抹消の登記を申請する前に、所有権の登記名義人が転居や婚姻等によって住所や氏名の変更があれば、変更の登記を済ませておく必要があります。住所・氏名に変更がある場合の登録免許税は不動産の個数×1,000円がかかります。

また、住所変更に必要な書類は以下となります。

書類を取得する際にかかる費用は以下となります。

相続した場合の登録免許税

相続した不動産に抵当権が残ってしまっていた場合には、抵当権を抹消する登記に先だって、相続人への所有権移転登記が必要となります。亡くなった人を登記申請人にして登記申請できないためです。

不動産を相続した場合の登録免許税は以下のとおりです。

登録免許税　＝　固定資産税評価額　×　0.4％

また、相続登記に必要な主な書類は以下のとおりです。戸籍関係は、法務局が発行する「法定相続情報一覧図」で代用することも可能です。

事前調査費用

抵当権を抹消するためには、実際に登記記録上抵当権が残っているかを確認するために、該当の不動産の登記事項証明書を取得します。

この場合、法務局で登記事項証明書を取得する方法のほか、一般財団法人民事法務協会が提供する登記情報提供サービスを利用して確認することも可能です。

しかし、登記情報提供サービスの利用には事前登録が必要です。手間がかかることもあり、法務局窓口で登記事項証明書を取得したほうが早いでしょう。

費用は、法務局で登記事項証明書を取得する場合は、窓口だと600円、オンラインだと480円となります。登記情報提供サービスは１通332円で取得できます（2023年12月時点）。

抵当権の抹消は、登記記録上抵当権が残っているかを確認するだけで不動産の評価額の調査は不要です。登記記録を確認する以外に事前調査はありません。

事後謄本の取得費用

抵当権の登記の抹消が完了したあとは、そのことを確認するために登記事項証明書を取得します。消えているかを確認するだけなので、登記事項証明書を法務局で取得するか、上記のように登記情報提供サービスを利用してもよいでしょう。

司法書士への報酬

抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合には司法書士への報酬がかかります。抵当権の抹消はどの司法書士でも対応できるので、やり取りのしやすい司法書士に依頼するとよいでしょう。金融機関から紹介も受けられますが、その場合の報酬はやや割高なケースが多くなります。
司法書士への報酬額は10,000円～15,000円が一般的です。

後章で詳しくお伝えしますが、抵当権抹消の手続きは、司法書士に依頼せず自分ですることも可能です。

抵当権の抹消を司法書士に頼んだほうがいいケース

抵当権の抹消は司法書士に依頼する方法でも、自ら法務局で手続きを取る方法でも可能です。どのようなケースで司法書士に依頼したほうがよいのかをまとめました。

時間と手間をかけたくない

仕事やプライベートなどで時間や手間がかけられない人にとっては、司法書士に依頼したほうがよいでしょう。抵当権の抹消は、平日の開庁時間に法務局とやり取りする必要があるためです。

司法書士に依頼すれば必要書類さえ司法書士に渡せば、法務局とのやり取りはすべて司法書士がおこなってくれます。

また、金融機関に連絡が必要な場合も司法書士が代わりに連絡してくれたり、書類の受領をしてくれたりするメリットもあります。

不動産の売却を同時におこなう

不動産の売却をする段階で、抵当権が残っていることが売却の障害になっているのであれば、司法書士に依頼するほうがよいでしょう。

確実に、かつ迅速に売却手続きを進めるためにも司法書士への依頼は必須になります。

書類を紛失してしまった

抵当権を抹消するための書類、特に登記識別情報通知書を紛失してしまったようなケースでは、自ら抵当権の抹消手続きを進めることは困難です。

なぜなら登記識別情報通知書は、抵当権を抹消したあと金融機関から渡される書類だからです。この場合は、金融機関とのやり取りを含めて司法書士に依頼することをおすすめします。

前の所有者が抵当権を抹消していない

通常は抵当権を抹消してから不動産を売却することになりますが、抵当権を抹消しないまま贈与で所有権が移転することもあります。

特に前の所有者が抵当権を抹消するための書類を持っているようなケースでは、前の所有者への連絡を含めて司法書士に依頼することで手続きをスムーズに進められることがあります。

抵当権の抹消を自分で手続きするには

抵当権の抹消を自分でおこなう場合、金融機関であれば住宅ローンを完済したあとに、抵当権を抹消するための書類を自宅に郵送してくれます。その他であれば抵当権者である債権者に連絡をして、抵当権を抹消するための書類を受領します。
抵当権の抹消に必要な書類を一通りもらえたら、あとは必要事項を記入して法務局で抵当権抹消の登記申請をしましょう。

ただし、金融機関では抵当権抹消の手続きの流れは説明してもらえないため、わからないことは法務局に聞いてみましょう。手続きが難しそうだと感じたら司法書士に依頼するのがよいでしょう。

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抵当権抹消登記にかかる費用は譲渡費用に含まれるか

抵当権抹消の登記費用は、結論からいえば、不動産売却の譲渡所得を計算する際の譲渡費用には該当しません。例えば抹消のための登録免許税や司法書士への報酬が挙げられます。

不動産売却のタイミングで抵当権抹消の登記をおこなった場合でも、抵当権抹消のための費用は譲渡のための費用には当たらないのが所得税上の取り扱いです。なぜなら、不動産を譲渡するかに関わらず、抵当権抹消の登記は必要な手続きだからです。

まとめ

抵当権抹消の登記は、その不動産に住み続ける限りはそれほど重要性を感じない手続きです。しかし、いざ家を売却しようとする時には、抵当権の登記が残っていると大きな障害になります。

不動産の売却をするかに関わらず、抵当権は抹消できる状態になった段階で速やかに抹消することをおすすめします。