100万円で土地を売却した場合の税金はいくら？かかる税金の種類と注意点を解説

100万円で土地を売却した場合に発生する税金

土地を100万円で売却する場合、「金額が小さいから税金はほとんどかからないだろう」と考える人も少なくありません。しかし実際には、売却価格の大小に関わらず、いくつかの税金や費用がかかります。

ここでは、100万円で土地を売ったケースを想定し、どのような税金がかかるのかを項目ごとに整理して解説します。あらかじめ全体像を把握しておくことで、想定外の出費を防ぎ、安心して売却手続きを進められるでしょう。

印紙税｜売買契約書を作成する際に必要な税金

印紙税とは、一定の契約書や領収書などを作成した時にかかる税金です。土地の売買契約書も印紙税の対象となり、契約書には定められた金額の収入印紙を貼り、消印をする必要があります。

仮に収入印紙を貼らずに契約を結んだ場合でも、契約自体が無効になるわけではありません。本来納めるべき印紙税に加え、その金額の２倍に相当する過怠税が課される可能性があるため注意が必要です。

収入印紙は、郵便局や法務局、市区町村役場などで購入できます。コンビニでも取り扱いがある場合がありますが、200円の印紙以外は取り扱っていないケースも多く、土地売買用としては不足することも。

土地の売買契約書にかかる印紙税は、契約書に記載された金額によって異なるため、事前に確認しておきましょう。2027年３月31日までに作成される契約書に関しては軽減税率が適用され、契約金額が100万円以下の場合、印紙税は500円です。

また、印紙税は契約書１通ごとに必要となるため、売主・買主がそれぞれ原本を保管する場合は２通分の印紙税が発生します。なお、電子契約で売買契約を締結した場合は、印紙税はかかりません。

参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その１）第１号文書から第４号文書まで｜国税庁

登録免許税（名義変更）｜所有権移転時に発生する税金

登録免許税は、不動産の登記手続きをおこなう際に国へ納める税金です。土地を売却すると、所有者を売主から買主へ変更する所有権移転登記をおこなう必要があり、この手続きに登録免許税がかかります。

所有権移転登記にかかる登録免許税は、土地の固定資産税評価額を基準に計算されます。税率は原則として評価額の20/1,000ですが、2027年３月31日までに登記を受ける場合は、軽減措置により15/1,000が適用されるため、事前に確認しておきましょう。

ただし、この名義変更にかかる登録免許税は、一般的には買主が負担するケースが一般的です。契約条件によって負担者が変わる可能性もあるため、売買契約書の内容はしっかり確認しておきましょう。

参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

登録免許税（抵当権抹消）｜ローンが残っている場合に必要

売却予定の土地に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合、土地を引き渡すまでに抵当権を抹消する必要があります。この抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、原則として売主の負担となります。

抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に金融機関が土地を競売にかけ、貸したお金を回収するための権利です。売却時にはこの権利を消しておかなければ、買主へ所有権を完全に移すことができません。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産１件につき1,000円です。土地が１つであれば1,000円、複数ある場合はその数に応じて加算されます。

また、司法書士に手続きを依頼する場合は、登録免許税とは別に１万円〜２万円程度の報酬が必要になるのが一般的です。

参考：抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税｜法務局

譲渡所得税・住民税｜売却益が出た場合に注意すべき税金

譲渡所得税と住民税は、土地を売却して利益が出た場合に課される税金です。売却価格そのものではなく、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた利益に対して課税されます。

上記の税金は、国や自治体から自動的に納付書が送られるわけではありません。売主自身が計算をおこない、確定申告をして納税する必要があります。申告期間は、土地を売却した翌年の２月16日から３月15日までです。

譲渡所得税や住民税は、所有期間や特例の適用有無によって税率や税額が大きく変わり、場合によっては想像以上の負担になることもあります。そのため、土地の査定額が判明した段階で、税理士などの専門家に相談し、事前に税額を試算してもらうとよいでしょう。

あらかじめ税金を把握しておけば、売却後の資金計画を立てやすくなり、安心して取引を進められます。

参考：No.1440 譲渡所得 (土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁

土地の売却時にかかる税金の種類は？計算方法と利用できる控除を解説

「土地を売却すると税金がかかる？」「どれくらい税金を支払わなければならない？」土地の売却を検討している方は、

続きを読む

100万円で土地を売却した場合の譲渡所得税・住民税の計算方法

すでに触れたとおり、土地を100万円で売却し、その結果として利益が発生した場合には、譲渡所得税および住民税が課税されます。

売却金額が少額であっても、取得費や譲渡費用を差し引いた結果、利益が残れば課税対象となる点には注意が必要です。

譲渡所得税と住民税は、以下の手順で計算します。

• 課税譲渡所得金額
  収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額


• 譲渡所得税・住民税額
  課税譲渡所得金額 × 税率

一見すると複雑に感じますが、計算の考え方自体はシンプルです。まずは売却によっていくら入ってきたのかを整理し、次にその土地にいくらかかっていたのか、売るためにどのような費用が発生したのかを差し引き、最後に特例が使えるかどうかを確認しましょう。

以下では、それぞれの計算に関して詳しく解説します。

収入金額｜土地を売って得た売却代金

収入金額とは、土地を売却したことによって買主から受け取る対価を指します。

100万円で土地を売った場合、この収入金額はそのまま100万円となります。

譲渡所得税や住民税の試算をおこなううえで、この収入金額は計算の起点となる重要な数字。収入金額が確定すれば、取得費や譲渡費用を差し引いた利益の概算ができるため、税額の目安を早い段階で把握できます。

そのため、実際に売却が決まっていなくても、土地の査定を受けておおよその売却価格が見えてきた時点で、税金の試算をしておくことが大切です。

特に、相続した土地や長期間保有していた土地は、取得費が明確でないため事前準備が欠かせません。

土地の相場を把握する方法は、不動産会社の査定があります。不動産一括査定サービスを利用すれば、複数社の査定結果を比較できるため、より現実的な収入金額を想定しやすくなるでしょう。

参考：No.3214 土地建物を売ったときの収入金額に含める金額｜国税庁

取得費｜土地を手に入れるまでにかかった費用

取得費とは、その土地を取得するために実際に支払った費用の合計です。単に購入代金だけでなく、取得に付随して発生したさまざまな支出も含まれます。

取得費として認められる主な費用には、以下のようなものがあります。

ただし、不動産所得や事業所得の必要経費としてすでに計上した費用は、取得費に含めることはできません。

また、相続によって取得した土地などでは、購入時の資料が残っておらず、取得費が不明なケースも少なくありません。その場合は例外的に「収入金額×５％」を取得費として計算します。

実際の取得費が５％を下回るケースは少ないため、購入時の契約書や領収書は保管しておくことが重要です。

参考：取得費となるもの｜国税庁

譲渡費用｜土地を売るために直接かかった費用

譲渡費用とは、土地を売却するために直接必要となった費用のことです。売却行為と明確に結びついている支出のみが対象となります。

主な譲渡費用としては、以下のようなものが挙げられます。

一方で、固定資産税や管理費、売却代金の回収に要した費用などは譲渡費用には含まれません。

上記は土地を売るために直接必要だった費用とは判断されないため、計算に入れることはできない点に注意が必要です。

参考：No.3202 譲渡所得の計算のしかた (分離課税) ｜国税庁

特別控除｜要件を満たせば税負担を大きく軽減できる制度

特別控除とは、一定の条件を満たすことで適用できる、実際の支出を伴わない控除制度です。控除額が大きいものも多く、適用できれば譲渡所得税や住民税がゼロになるケースもめずらしくありません。

代表的なものがマイホームを売った時の3,000万円特別控除です。特別控除の有無によって税額は大きく変わるため、売却前に適用可能かどうかを確認しておく必要があります。

詳細な特例に関しては、後述します。

税率｜所有期間によって大きく変わる点に注意

譲渡所得税と住民税の税率は、土地の所有期間によって次の２区分に分かれます。

ここで注意すべきことは、所有期間の判定基準です。

売却日ではなく、売却した年の１月１日時点で所有期間が５年を超えているかどうかで判断されます。

また、相続や贈与で取得した土地の場合、被相続人や贈与者の所有期間を引き継ぐことも認められています。

参考：No.1440 譲渡所得 (土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁

100万円で土地を売却する際に使える主な譲渡所得税の特例

譲渡所得税には、税負担を軽減するためのさまざまな特例が設けられています。特に居住用財産や相続不動産の売却に関しては、税負担を抑える制度が充実しています。

100万円で土地を売却する場合に検討したい主な特例は、以下のとおりです。

それぞれ適用要件が細かく定められているため、実際に利用する際は税理士や税務署に相談しながら確認しましょう。

取得費加算の特例｜相続税を取得費に上乗せできる制度

取得費加算の特例とは、相続によって取得した土地を売却する際に、支払った相続税の一部を取得費として加算できる制度です。

加算できる金額は、支払った相続税のうち、その土地に対応する分を按分計算によって求めます。

相続税がかかった土地を、相続開始から３年10カ月以内に売却した場合に適用対象となります。相続税を支払っている場合は、検討すべき特例の一つでしょう。

参考：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

マイホームを売却した際に使える3,000万円特別控除

「マイホームを売った時の3,000万円特別控除」とは、自分が住んでいた住宅や、その敷地となっている土地を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける税制上の特例です。

控除額が大きいため、土地を100万円で売却したケースでは、この特例を適用すれば譲渡所得税・住民税が発生しない可能性が高くなります。

この制度は、居住用財産の売却による税負担を軽減する目的で設けられています。一定の条件を満たせば、建物を解体して土地のみを売却する場合でも適用を受けられることがメリットです。

主な適用要件を以下にまとめました。

もともとは建物付きのマイホーム売却を想定した制度ですが、要件を満たせば土地のみの売却でも利用できる点は見落とされがちです。

売却予定の土地がマイホームの敷地であった場合は、査定額が把握できた段階で、特例の適用可否を確認しておくことが重要です。

参考：No.3302 マイホームを売った時の特例｜国税庁

被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除

「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」は、相続によって空き家となった被相続人の元自宅や、その敷地を売却した場合に利用できる特例です。

一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円（2024年以降、３人以上で相続した場合は2,000万円）を控除できます。

控除額が大きいため、土地を100万円で売却するケースであれば、この特例を適用すれば譲渡所得税や住民税がかからなくなる可能性も。

相続した不動産の売却で、税負担を大きく左右する重要な制度です。

主な適用要件は以下のとおりです。

この特例も、被相続人の自宅を売却することを前提とした制度ですが、条件を満たせば建物を解体して土地のみを売る場合でも適用できます。

相続をきっかけに空き家となった土地を売却する場合は、早い段階で査定をおこない、この特例が使えるかどうかを確認しておきましょう。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例｜国税庁

不動産売却時の3,000万円特別控除とは？控除を受けるための要件や必要な書類を解説

「不動産を売る時の3,000万円特別控除とは？」「誰でも控除を受けられるの？」不動産の売却を検討している方のなかには、このような悩みをお持ちの方もいるのではないでしょうか。

続きを読む

100万円で土地を売却する際の税金に関する注意点

土地を100万円で売却する場合、金額が小さいからといって税金の確認を怠るのは危険です。売却価格が低くても、手続きや申告を正しくおこなわなければ、思わぬトラブルにつながるかもしれません。

ここでは、100万円で土地を売る時に特に押さえておきたい税金面の注意点を紹介します。

査定額が判明したら早めに税金の試算をおこなう

譲渡所得税は、取得費の金額や特例が使えるかどうかによって、最終的な税額が大きく変わります。場合によっては「思っていたより税金がかかる」と、売却後に気付くことも少なくありません。

こうした事態を防ぐためにも、土地の査定額がわかった段階で、あらかじめ税金のシミュレーションをおこなうことが重要です。

事前に税額の目安を把握しておけば、売却後の手取り額を見誤ることなく、資金計画も立てやすくなるでしょう。

特に、取得費の資料がそろっていない場合や、特別控除を適用できるかどうかわからないケースでは、早めに税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

特別控除で税金がかからなくても確定申告は必要

譲渡所得税の特別控除を利用する場合、たとえ税額がゼロになるケースであっても、確定申告をおこなわなければなりません。

なぜなら、特別控除の適用そのものが確定申告をおこなうことを前提条件としているためです。税金が発生しなければ申告しなくてもいいと勘違いされることもありますが、これは誤りです。

申告をおこなわなければ、特別控除が正式に認められず、本来不要だったはずの税金を課される可能性もあります。

土地の売却価格が100万円と少額であっても、特別控除を使う場合は確定申告をおこなう必要がある点を覚えておきましょう。

100万円で土地を売却した場合の譲渡所得税・住民税の計算例

土地を100万円で売却した場合、譲渡所得税や住民税はどのように計算されるのでしょうか。売却価格が少額であっても、取得費や特例の有無によって税額は大きく変わります。

ここでは、以下の条件を前提として、ケース別に譲渡所得税と住民税の計算例を紹介します。

＜前提条件＞

• 土地の売却価格：100万円
• 取得費：ケースごとに異なる
• 譲渡費用：10万円
• 長期譲渡所得に該当

土地の売却価格が判明すると、譲渡所得税は比較的簡単に試算できます。査定額がわかった時点で税額を確認しておけば、売却後の資金計画も立てやすくなるでしょう。

ケース1：取得費が55万円とわかっている場合

取得費が55万円の場合の譲渡所得税と住民税は、以下のように計算されます。

• 課税譲渡所得金額
  100万円 −（55万円＋10万円）＝ 35万円


• 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）
  35万円 × 15.315％ ＝５万3,602円（※円未満切り捨て）


• 住民税
  35万円 ×５％ ＝１万7,500円


• 税金の合計額
  ５万3,602円 ＋１万7,500円 ＝７万1,102円

取得費が明確な場合は、課税対象となる金額を正確に算出できるため、税額も比較的抑えやすくなります。

ケース2：取得費が不明な場合

取得費がわからない場合は、売却価格の５％を取得費として計算します。

このケースでは、以下のような計算になります。

• 土地の取得費
  100万円 ×５％ ＝５万円


• 課税譲渡所得金額
  100万円 −（５万円 ＋ 10万円）＝ 85万円


• 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）
  85万円 × 15.315％ ＝ 13万177円


• 住民税
  85万円 ×５％ ＝４万2,500円


• 税金の合計額
  13万177円 ＋４万2,500円 ＝ 17万2,677円

取得費が不明な場合は、実際よりも低い金額で計算されることが多く、取得費が判明しているケースと比べて税負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。

ケース3：マイホーム売却時の3,000万円特別控除が使える場合

土地の取得費が不明であっても、マイホームを売った時の3,000万円特別控除が適用できる場合、譲渡所得税や住民税はかかりません。

計算例は以下のとおりです。

• 土地の取得費
  100万円 ×５％ ＝５万円


• 課税譲渡所得金額
  100万円 −（５万円＋10万円）− 3,000万円 ＝０円以下

課税譲渡所得金額がゼロとなるため、譲渡所得税および住民税は発生しません。

ただし、税額がゼロであっても、特別控除を受けるためには確定申告が必要となる点には注意しましょう。

まとめ

100万円で土地を売却する場合でも、税金がかからないとは限りません。

売買契約書には印紙税がかかり、譲渡益が出れば譲渡所得税や住民税の課税対象となります。

一方で、マイホームの敷地や相続した空き家の土地などは、3,000万円特別控除の適用により税金がゼロになるケースもあります。ただし、税額がゼロでも確定申告が必要である点は注意が必要です。

土地売却後に「想定外の税金がかかった」と後悔しないためにも、査定額がわかった段階で税金を試算し、必要に応じて税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。