駐車場投資は儲からない？魅力やデメリット、成功させるためのポイントを解説

駐車場投資とは

駐車場といっても、さまざまな種類があります。本章では、駐車場投資で収益を得る仕組みや、駐車場投資の種類を解説します。

駐車場投資の仕組み

駐車場投資とは駐車場を作り、利用者が支払う駐車料金を収入として得るものです。先述したように、アパートやマンション経営と比べて、比較的少ない資金で始められることが特徴。経営方式は、次の３つがあります。

「管理委託方式」とは、オーナーが駐車場の整備をおこない、経営が始まったあとの管理業務を管理会社に委託する方法。管理会社に、駐車料金の一部を管理手数料として支払います。次に、「一括借り上げ方式」とは、所有している土地を、駐車場経営をおこなう運営会社に貸し出す方法。運営会社から一定の賃料が支払われるため、駐車場の利用状況に関わらず、安定した収入を得られます。この方式は、コインパーキングで取り入れられることが一般的です。
最後に、「自主管理方式」とはオーナーがすべて運営・管理をおこなうこと。手間がかかりますが、管理手数料を支払う必要がないため、収入はすべてオーナーのものとなります。

駐車場投資の種類

駐車場投資には、大きく「月極駐車場」「コインパーキング」の２種類があります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

月極駐車場

月極駐車場とは、１カ月単位で契約する駐車場のこと。コインパーキングのように料金精算機といった機器を導入する必要がないため、初期費用を抑えられます。長期にわたって契約ができれば、安定した収入が見込めるでしょう。また、機器の導入がないため、駐車場経営をやめたあと、他の活用方法に転用しやすいことも魅力です。しかし、一台でも解約が発生すると、収入が大きく減少することも。よい立地に作り、いかに長く契約をしてもらえるかが重要です。

コインパーキング

コインパーキングは、月極駐車場と違い、不特定多数の利用者から利用時間分の料金を支払ってもらうことで収入を得るものです。駅や商業施設の近くで見かけることも多いでしょう。立地がよく、需要があれば、高収入が期待できます。反対に、立地が悪く、駅や商業施設などから遠ければ、利用者が少なく、収入は望めません。

駐車場投資の魅力

月極駐車場やコインパーキングの特徴を解説しました。それでは、あらためて駐車場投資の魅力は何なのでしょうか。本章では４つ解説します。

初期費用を抑えられる

駐車場投資は、現物の不動産投資と比べて、初期費用を抑えられる点が魅力です。アパートやマンション経営の場合、建物を購入するため、高額な不動産投資ローンを組むことが一般的です。具体的に、年収の10〜30倍がローンの借入可能額とされています。例えば、年収700万円の借入可能額は、7,000万円〜２億1,000万円。立地や建物の規模によっても異なりますが、かなり高額であることがわかるでしょう。一方、駐車場投資は土地の整備費用が中心となります。下表に月極駐車場とコインパーキングの初期費用をまとめました。

砂利を敷き、区画ロープで駐車マスを作る未舗装が、一番初期費用が低くなっています。耐久性を高くするコンクリート舗装は、かかる初期費用も上がります。また、車止めや看板を設置する際の費用も必要となるでしょう。

コインパーキングは土地の整備費に加えて、機器の設置費用がかかります。しかし、コインパーキングは一括借り上げ方式が一般的で、初期費用は運営会社が立て替えてくれます。例えば、初期費用に400万円かかり、オーナーが月に20万円を賃料として受け取る場合。20カ月分の賃料を得ることで、初期費用が相殺でき、実質負担が０円となります。

変形地でも始められる

駐車場投資の魅力は、変形地でも始められることです。アパートやマンションなどの建物を建てる場合、土地の形状は重要で、基本的に四角い土地に建てられることが多いでしょう。しかし、駐車場は、長方形や正方形といった整った形状でなくても有効活用できます。

国土交通省の「駐車場設計・施行指針について」によると、普通乗用車の駐車スペースは4.5坪（長さ６m×幅員2.5m）が目安。車が出入りするためには、もう一台分必要なため、９坪あれば駐車場経営が始められます。

短期スタート・撤退できる

駐車場投資は現物の不動産投資と比べて、短期間でスタートでき、必要に応じて撤退しやすいという特徴があります。繰り返しになりますが、建物を建てる必要がないため、準備期間が短く済みます。未舗装やアスファルト舗装の場合、工事が始まってから最短２〜４週間で駐車場経営が可能。

また、駐車場投資は撤退もしやすくなっています。アパートやマンション経営では、借地借家法によって借主が保護されているため、オーナーから一方的に解約することが難しくなっています。しかし、駐車場経営ではオーナーの意思で解約が可能。運営会社に解約を申し出てから、２カ月ほどで撤退ができます。

管理の手間がかからない

駐車場投資は、管理の手間がかからないこともメリットです。具体的な管理内容としては、定期的に巡回をおこない、ゴミ拾いや設備点検をする程度。アパートやマンション経営の場合は、入居者のトラブル対応や修繕の依頼など、さまざまな管理業務がありますが、そういった業務がありません。また、自主管理ではなく、管理会社に委託すれば、清掃や設備管理などの管理業務を代行してくれます。

駐車場投資のデメリット

駐車場投資には、初期費用が抑えられる、経営が始めやすいなどのメリットがあります。しかし、投資にはリスクがつきものです。本章では、駐車場投資のデメリットを２つ解説します。

収益性が低い

駐車場投資は、アパートやマンション経営と比較して、収益性が低いとされています。アパートやマンションと比べ、賃料が低い傾向にあるからです。それでは、都内５区と全国主要都市の月極駐車料金とコインパーキングの料金（最初の30分）を見ていきましょう。なお、データは国土交通省と駐車場関連４団体による「駐車場便覧2022」から抜粋したものです。

例えば、札幌で10台を停められる月極駐車場を作った場合、満車であれば月23万円が賃料収入として得られます。しかし、管理会社に業務を委託している場合は管理手数料の支払い、ローンを組んで土地を整備している場合はローンの返済など、賃料収入からこれらの経費を支払わなければなりません。駐車場投資はローリスク・ローリターンの投資であるため、収益性が低くなる点はデメリットといえるでしょう。

税制上の優遇が少ない

税制上の優遇が少ない点も、駐車場投資のデメリットです。具体的には、次の３点から駐車場投資は節税には向きません。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

減価償却ができない

アパートやマンション経営の場合、購入した投資物件の取得費を、耐用年数に応じて経費として計上ができる「減価償却」が可能です。しかし、土地は劣化せず資産価値が下がらないため、減価償却ができません。ただし、料金精算機や防犯カメラなど、取得費が10万円以上のものは減価償却の対象となります。

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相続税の評価額が更地と同じになる

駐車場の場合、相続税の評価額が更地と同じになります。アパートやマンションを経営している場合、人に建物を貸していることから、建物がある土地の相続税評価額は下がります。しかし、駐車場の場合は建物がないため、更地とみなされ、相続税評価額が計算されます。駐車場投資は税制面の優遇が少なく、節税には適さないことを理解しておきましょう。

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駐車場投資は儲からない？

駐車場投資は初期費用が抑えられる反面、収益性が低くなっています。本章では、実際にどれくらいの収益が上げられるのか、利回りや年収を解説します。

駐車場投資の利回り

前述したように、駐車場投資は収益性が低いことから、利回りも低くなります。表面利回りの相場としては、月極駐車場が５〜15％、コインパーキングが15〜30％とされています。ただし、稼働率や駐車料金によっても利回りは異なります。なお、表面利回りとは、年間の賃料収入を土地の価格で割って算出するもの。計算式は次のとおりです。

表面利回り（％）＝年間の賃料収入（満車時）÷土地価格×100

例えば、年間の賃料収入が100万円、土地価格が1,000万円だった場合。表面利回りは10％となります。しかし、表面利回りでは初期費用や維持費といった経費が含まれていないため、実際の利回りはさらに低くなることが予想されるでしょう。

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駐車場経営の年収

駐車場経営をされている方の年収はどれくらいなのか、気になる方もいるでしょう。しかし、立地や駐車場の規模、運営方法によって賃料収入が変動するため、データがありません。先ほどの駐車料金のデータを用いて、年収をシミュレーションしてみましょう。

月極駐車場の場合

まずは、月極駐車場を経営している場合をシミュレーションしてみましょう。なお、条件は次のとおりです。

＜条件＞
賃料：３万3,000円（１台）
駐車台数：10台

１カ月の賃料収入
３万3,000円×10台＝33万円

１年間の賃料収入
33万円×12カ月＝396万円

この場合、賃料収入は１カ月で33万円、１年間で396万円です。しかし、これらには経費が含まれておらず、常に満車と仮定して計算しているため、実際に手元に残る収入は、算出した金額よりも少なくなります。

コインパーキングの場合

次に、コインパーキングの場合をシミュレーションしてみましょう。コインパーキングは月極駐車場と違い、駐車料金が一定していません。そのため、ここでは次のように条件を設定します。

＜条件＞
駐車料金：300円（１時間）
稼働時間：８時間
駐車台数：10台

１カ月の賃料収入
300円×８時間×10台×30日＝72万円

１年間の賃料収入
72万円×12カ月＝864万円

この場合、賃料収入は１カ月で72万円、１年間で864万円となりました。しかし、先ほどの月極駐車場と同様、経費が含まれていません。また、コインパーキングの場合、一括借り上げ方式が一般的であるため、稼働率に関係なく一定の賃料が得られます。

駐車場投資を成功させるためのポイント

収益性が低い駐車場投資ですが、初期費用が抑えられることや準備に時間がかからないことから、始めやすい不動産投資の一つです。本章では、駐車場投資を成功させるためのポイントを３つ解説します。

立地と需要を分析する

駐車場投資の成否は、立地に大きく左右されます。また、月極駐車場とコインパーキングでは、適した土地が異なります。下表はそれぞれの適した土地をまとめたものです。

住宅街であれば、自家用車を置くための月極駐車場のほうが需要は高いでしょう。反対に、商業施設の近くであれば、不特定多数の利用者が見込めるコインパーキングが適しています。また、周辺の駐車場の調査も欠かせません。例えば、商業施設の近くにあるコインパーキングが常に満車であれば、需要が高いと考えられます。周辺の駐車場の稼働率や駐車料金なども、事前に調査しましょう。

詳細な収益予測をおこなう

詳細な収益予測をすることも、駐車場投資の成功には欠かせません。理想は常に満車であることですが、実際には稀でしょう。そのため、駐車場投資の収益性を計算する際には、表面利回りではなく、実質的な利回りを求めることが大切です。稼働率を70〜80％と仮定して、シミュレーションをおこなうようにしましょう。また、管理手数料や固定資産税などの経費も含め、より現実的な収益を予測しましょう。詳細な収益予測ができれば、駐車場投資を始めたあとも、予測から大きく外れることなく、安定した経営ができます。

信頼できるパートナーを見つける

駐車場投資を検討されている方は、すでに本業がある方も多いでしょう。本業があるなか、駐車場に適した土地を見つけ、手続きをおこなうことは、手間と時間がかかります。また、初めてであれば立地や需要を見誤り、失敗してしまうかもしれません。しかし、不動産会社など信頼できるパートナーがいれば、専門的な知識や豊富な経験に基づいた適切なアドバイスが受けられます。駐車場の運営や管理を委託すれば、手間をかけることなく、収益を上げられるでしょう。駐車場経営の実績を確認し、信頼できるパートナーを見つけることが大切です。

まとめ

本記事では、駐車場投資の仕組みや魅力、デメリットなどを解説しました。アパートやマンション経営と違い、建物を建てる必要がないことから、初期費用が抑えられ、経営を始めやすいというメリットがあります。一方、賃料が低いことから、得られる賃料収入が少なく、収益性が低いというデメリットもあります。駐車場投資を成功させるためには、立地や需要を見極めることが欠かせません。信頼できるパートナーがいれば、専門的な知識と豊富な実績から、適切なアドバイスが受けられるでしょう。