不動産投資で減価償却をうまく活かすには？節税効果を得るポイントや注意点と計算方法を解説

減価償却とは？

「減価償却」とは、不動産などの価格が大きく使用年数が長いものに対して、その価値が時間とともに減少することを考慮した、税務上の控除方法です。建物や設備は老朽化し価値が下がると想定して、その価値の減少分を経費として計上していきます。

例えば、ある会社が１億円の建設機械を購入したとします。この機械は、１年で使い切って終わりではなく、何年も使い続けることができます。もし、購入した年に１億円を全額費用として計上すると、帳簿上でこの会社では大きな赤字が発生したことになってしまいます。そこで、購入１年目に購入費用を全額計上するのではなく、耐用年数に応じてその価値を減価償却費として分割して計上します。仮に、耐用年数を10年とすると、毎年の減価償却費は1,000万円となります。このように考えると、購入した年に一度に大きな赤字が出ることを回避し、毎年の利益をより正確に把握できます。

不動産投資における減価償却の仕組みは？

不動産投資では、減価償却費はどのように決まるのでしょうか。前述したように、減価償却は資産の購入費に対し、時間とともに減少していく価値を考慮して計上する仕組みです。そのため、減価償却費は物の「購入費用」と「使用年数」から算出します。不動産投資では、経費にあたる部分があると所得が減り、その分納めなければならない税金を抑えられるため、しっかりと押さえておきたい知識です。

「建物の購入費用」と「法定耐用年数」の概要を以下で説明します。

建物の購入費用

建物の購入費用には、建物と付帯設備の価格が含まれます。ただし、土地の価格は減価償却の対象に入らない点に注意が必要です。理由は、土地自体は経年で老朽化するわけではないため、購入してからの年数が経っても価格に影響がないためです。

建物の購入価格は、土地と同時に購入している場合、内訳が明確にわからないことがあります。その場合は、購入時に不動産会社が発行している「売買契約書」や「譲渡対価証明書」などを見て確認しましょう。それでもわからない場合は、投資用不動産を購入した時に支払った消費税から算出する方法もあります。各年の消費税率は以下のとおりです。なお、土地代には消費税はかかりません。

法定耐用年数

「法定耐用年数」とは、法律で決めた該当の資産が使用できる年数の目安です。住宅の場合は以下のように、構造によって法定耐用年数が定められています。

減価償却費の計算方法は？

不動産投資をしていると、経費として算入できるものは確実に計上して、税金を最適化したいと思われる方は多いはずです。正確に計算ができるように、確実に把握しておきましょう。

新築の投資用不動産の購入で減価償却費を計算する時には、「定額法」あるいは「定率法」で計算をおこないます。また、中古で取得した投資用不動産の場合は、「簡便法」で計算しましょう。ただし現在は、2016年３月31日以前に取得したものであれば、定率法で計算をする選択もとれますが、それ以降の物件では定額法を採用しています。

定額法の計算

定額法とは、毎年同じ金額で資産価値が低減するとして計上する方法です。

定額法は下記の計算式で算出します。

減価償却費＝建物の購入価格×定額法の償却率

定額法で使用する償却率は、耐用年数に応じて決められています。減価償却資産の償却率表は国税庁ホームページで確認できます。前章の住宅用建物の法定耐用年数に対応する償却率は以下のとおりです。

ではここで、定額法を用いて減価償却費をシミュレーションしてみましょう。例えば、建物の価格が5,000万円、新築の鉄筋コンクリート造マンションに投資をしたとします。鉄筋コンクリート造の償却率は0.022です。

5,000万円×0.022＝110万円

このケースだと、毎年110万円を減価償却費として47年間経費に計上します。

定率法の計算

定率法は、不動産の取得価格から、すでに経費として計上された分を差し引いた金額に、償却率をかけて計算する方法です。計算方法は、以下のとおりです。

定率法＝（建物の購入価格―すでに償却した金額）×定率法の償却率

定率法で計算する特徴は、経費に計上される減価償却費が毎年減っていくことです。結果として、減価償却できる累計金額は変わりませんが、算入当初の減価償却費は、定額法と比べ高くなります。

なお、2016年３月31日より前に取得した投資用不動産には定率法が適用できます。2016年４月以降に新規で取得した投資用不動産には適用できません。

簡便法の計算

簡便法は、中古で購入した投資用不動産の減価償却費を算出するために使用します。中古物件は使用開始してから年数が経っているため、新築と同じ耐用年数で計算できません。そのため、投資を始めた時点からの耐用年数を割り出したのち、建物価格から耐用年数を割って減価償却費を算出します。簡便法を用いた計算方法は、以下のとおりです。

減価償却費＝建物の購入価格÷耐用年数

簡便法を用いた、減価償却費のシミュレーションをしてみます。例えば、建物の価格が5,000万円、築15年の鉄骨コンクリート造マンションに投資をしたとします。この場合の法定耐用年数は47年です。

まずは法定耐用年数を計算します。
（47－15）＋15×20%＝35年

次に、減価償却費を求めます。
5,000万円÷35年＝142万円／年

このケースだと、減価償却費は毎年142万円として35年間経費に計上します。

減価償却が節税に有効な理由は？

不動産投資で減価償却が節税になる理由はいくつかあります。本章では、その理由を解説していきます。

支払いがないタイミングでも経費にできる

減価償却は、不動産取得の年だけでなく、資産の使用期間にわたって費用を分散することができます。減価償却期間中、実際には支払いはありませんが、一定期間にわたって経費の計上ができます。経費計上できる費用が多くなるので、その分節税ができる点が有利です。通常、接待交際費などの多くの経費は実際の支出をともなうので、経費に計上したからといって手取りを多く残せるわけではありません。しかし「減価償却費」は、経費計上ができるのに実際の支出はともなわない、とても便利な経費です。

減価償却費は損益通算ができる

損益通算とは、投資から得た利益と損失を合算して計算できる仕組みです。不動産投資で、修繕費の発生や入居・退去によって一時的に出費が増えた場合や、減価償却費が赤字になることによって、他の所得で得た黒字と相殺でき、課税対象になる所得金額が少なくなります。損益通算で、支払う税金がこれまでよりも減るケースがあるため、税金の軽減が期待できます。

減価償却費で赤字になっても融資は受けられる

減価償却費を計上したために赤字になっても融資に影響がない点も、減価償却の有利なところです。経費計上をして赤字になるのは、収入よりも支出のほうが大きい状況を指します。通常、赤字の場合には融資を受けることが難しくなりますが、減価償却によって赤字になった場合は融資に影響しません。

減価償却では、資産の価値が毎年の経費として計上されるため、その経費が収入を上回る場合には赤字が発生します。しかし、この赤字は会計上の概念であり、実際には資産が価値を持ち続けている限り、その資産が持つ担保価値や将来の収益性は一定です。結果として、減価償却で赤字になっても、資産の価値や将来の収益性が認められれば、金融機関からの融資が受けられる可能性があります。特に、減価償却によって資産の価値が適切に計上され、経営状況がいい状態の場合には、融資の審査ではプラスの要素となるでしょう。

このように、減価償却は赤字でも融資を受ける際の企業や個人の財務状況を改善し、資金調達の柔軟性を高める効果があります。そのため、資産の取得や事業の展開で減価償却を適切に活用することは、不動産投資での重要な要素です。

不動産投資における減価償却の注意点は？

不動産投資の減価償却は便利な制度ですが、注意すべき点も存在します。本章では、不動産投資の減価償却を利用する際の注意点をまとめました。

デッドクロスが起こりやすくなる

不動産投資では、減価償却が資産価値を認識する重要な要素になりますが、その過程で「デッドクロス」とよばれるリスクが生じる可能性があります。デッドクロスとは、不動産投資ローンの元金返済額が減価償却費を上回り、資金繰りが悪化する状態。この状態では、帳簿上では利益が出ていても、実際の収益が不足し、運用上の問題が生じます。

特に、中古物件の場合は減価償却費の割合が初期に大きくなり、短期間で減価償却が終了するケースがあるため、減価償却期間後にデッドクロスにおちいると危険です。減価償却期間が終了したあとも高額の不動産投資ローンの返済が続く場合、収益が資金の必要額を下回り、資金繰りが悪化します。

デッドクロスを回避するためには、減価償却期間が終了したら物件を売却する方法が有効。また、新築や築浅の物件を選ぶことで減価償却期間を長く取れると、収益を長期間確保できるので、デッドクロスのリスクを低減できます。不動産投資の減価償却では、デッドクロスのリスクを考慮し、適切な戦略を検討しましょう。

譲渡所得税が大きくなる可能性がある

不動産投資で減価償却をおこなうと、売却時にかかる譲渡所得税の額が大きくなる可能性があります。それは、減価償却をおこなうたびに物件の会計上の価値の帳簿価額（以下：簿価）が減るため。建物の売却価格と最終的な簿価の差額が売却益となり、その売却益に対して譲渡所得税がかけられます。
物件を売却するまでに譲渡所得税額以上の節税効果を得られない場合は、多額の譲渡所得税を払うため、大きな損失となるでしょう。

不動産投資で減価償却をしていくことは一般的ですが、その場合、売却時の譲渡所得税に注意が必要です。減価償却をおこなうと、そのたびに物件の会計上の価値の簿価は減少していき、建物の売却価格と最終的な簿価に差額があると、売却益になり譲渡所得税がかかります。

例えば、5,000万円で購入した物件に対し、年間500万円の減価償却をしていたとします。減価償却を始めてから５年後には、減価償却の合計が2,500万円になりますが、この年に5,000万円で物件を売却した場合を考えてみましょう。この場合、5,000万円の建物が5,000万円で売れたからといって、譲渡益が０円になるわけではありません。2,500万円の減価償却をしたので、物件の簿価は2,500万円です。そのため、5,000万円で譲渡されると、差額の2,500万円が売却益になり、譲渡所得税が発生します。

このようなケースは、投資物件を長期間所有し、減価償却を重ねた場合、増加する傾向があります。譲渡所得税は売却益にかかる税金で、物件を売却するまでに譲渡所得税額以上の節税効果を得られない場合は大きな損失です。そのため、不動産投資では減価償却をおこなう際に、将来の譲渡税の増加を考慮するようにしましょう。

減価償却を利用して不動産投資で節税効果を得るためのポイント

減価償却を利用する注意点を解説しましたが、節税のために他にできることはないのでしょうか。本章では、不動産投資をする際に、減価償却を利用して節税効果を得るポイントを解説していきます。

投資対象は木造の中古物件にする

不動産投資で、節税効果を最大化するためのポイントの一つは、木造の中古物件を選択することです。木造建物は法定耐用年数が22年と比較的短いため、建物価格や築年数が同じであれば、減価償却費を大きく計上できます。例えば、居住用木造建物の法定耐用年数は22年であり、木造モルタルや鉄骨造に比べて法定耐用年数が短くなっています。そのため、木造建物を投資対象とすることで、より大きな節税効果が期待できるでしょう。

所有期間が５年を超えてから売却する

所有期間が５年を超えてから売却をおこなうことも、節税効果を期待できます。資産を売却した際に発生する譲渡所得は、所有期間が５年超の「長期譲渡所得」と５年未満の「短期譲渡所得」の２つ。長期譲渡所得の場合、所得税や住民税の税率が低いため、節税効果が高まります。そのため、不動産を売却する際には所有期間を意識し、所有期間が５年を超えるように計画する点が重要です。長期譲渡所得による節税効果を最大限に活用すると、投資収益を最適化できます。

高収入だと節税効果が高くなる

所得税率や住民税率は年収に応じて決まるので、年収が高いほど、これらの税率も高くなり支払う税金が増えます。一方不動産投資は、事業で生じた損失を経費として計上すると節税できるので、高収入の投資家の節税対策として有効です。投資物件の保有期間中に支払う所得税や住民税が高額になるほど、節税効果が高くなります。

不動産投資における減価償却に関するよくある質問

不動産投資での減価償却に関するよくある質問をまとめました。

減価償却とは？

減価償却とは、不動産など価格が大きく使用年数が長いものに対して、その価値が時間とともに減少することを考慮した税務上の控除方法です。建物や設備は老朽化し価値が下がると想定して、その価値の減少分を経費として計上します。

不動産投資の減価償却の仕組みは？

不動産投資の減価償却費の計算には、「建物の購入費用」と「法定耐用年数」が必要です。建物の購入費用には、建物と付帯設備の価格が含まれます。ただし、土地の金額は減価償却の対象に入りません。建物の購入費用は、購入時に不動産会社が発行している売買契約書や譲渡対価証明書などを見て確認するか、投資物件を購入した時に支払った消費税から算出しましょう。

法定耐用年数とは、法律で決めた該当の資産が使用できる年数の目安です。例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）や鉄筋コンクリート造（RC造）の場合は47年、木造の場合は22年などと決まっています。

減価償却費の計算方法は？

新築の投資用不動産の購入で減価償却費を計算する時には、「定額法」あるいは「定率法」、中古の場合は、「簡便法」で計算します。なお、2016年３月31日以前に取得したものであれば、定率法で計算をする選択もとれますが、それ以降の物件では定額法を採用しています。以下は、それぞれの計算方法です。

減価償却が節税に有効な理由は？

減価償却は、投資物件を取得した年だけでなく、資産の使用期間にわたって費用を分散させられるため実際の支払いはなくても、帳簿上で経費が発生します。また、減価償却費は損益通算ができる点も有用です。
さらに、融資を受ける際に影響がない点も、減価償却の有利なところです。

減価償却の注意点は？

不動産投資の減価償却は便利な制度ですが、注意すべき点も存在します。１つは、デッドクロスが起こりやすくなる点です。デッドクロスとは、不動産投資ローンの元金返済額が減価償却費を上回り、資金繰りが悪化する状態。デッドクロスを回避するためには、減価償却期間が終了したら物件を売却したり、はじめから新築や築浅の物件を選ぶ方法が有効です。

不動産投資で減価償却をおこなうと、売却時にかかる譲渡税の額が大きくなる可能性がある点にも注意が必要です。不動産投資では減価償却をおこなう際に、将来の譲渡所得税の増加を考慮するようにしましょう。

不動産投資で減価償却を利用して節税効果を得るためのポイントは？

ポイントの１つ目は、木造の中古物件を選択することです。木造建物は法定耐用年数が22年と比較的短いため、建物価格や築年数が同じであれば、減価償却費を大きく計上できます。２つ目は、所有期間５年を超えてから売却をおこなうことです。売却時に支払う譲渡所得税が、長期譲渡（５年超）の時に低くなる点を活用しています。また、高収入の方は、不動産投資の減価償却を活用した時の節税効果がより高くなります。高収入で支払う税金が多い方は、不動産投資の減価償却を利用するのがおすすめです。

まとめ

本記事では、不動産投資の減価償却制度の概要や注意点、そして節税効果を得るためのポイントをご紹介しました。また、減価償却の具体的な計算方法も解説。この記事で得た情報をもとに、不動産投資で減価償却を適切に活用し、利益の最大化に役立ててください。