【2025年版】基準地価とは？調べ方や最新の傾向をわかりやすく解説

基準地価とは

基準地価は、国土利用計画法に基づき、都道府県知事が公表する１平米当たりの土地価格です。都道府県調査地価とも呼ばれます。

都道府県が選定した全国約２万の調査地点を、不動産鑑定士が毎年７月１日時点の基準地（土地）の価格を判定し、その結果は毎年９月下旬ごろに公表されます。

基準地価は、国が公表する公示地価とあわせて、一般の土地取引だけでなく、地方公共団体や民間企業の取引価格の目安となります。

参照：e-GOV法令検索｜国土利用計画法施行令第９条」
参照：国土交通省｜令和６年都道府県地価調査の実施状況及び地価の状況

基準地価の役割

基準地価はどういった時に活用されるのでしょうか、ここでは４つの役割を解説します。

一般の土地取引の指標

基準地価は、国が公表する公示地価とともに、一般の土地取引の指標となります。国や都道府県が毎年土地の基準価格を公表することで、土地取引の売買価格の目安となるとともに、無用な土地価格の高騰を防ぐ役割があります。

ただし、基準地価は、土地取引時の目安となるもので、実際の取引価格（実勢価格）や不動産会社が査定する査定価格とは異なる点に注意が必要です。

実際の取引価格や査定価格は、土地そのものだけでなく、建物の有無や前面道路、周辺環境などを踏まえ総合的に判断されますが、基準地価は、更地としての価格を評価・公表するもので、土地の利用目的や取引時の状況は考慮されていません。

そのため、一般の土地取引の指標となるものとはいえ、個々の取引状況に左右される実際の取引価格とは異なる点は踏まえておく必要があります。

国土利用計画法に基づく規制の適正な実施

基準地価は、国土利用計画法に基づく土地取引の規制を適正に実施するために活用されます。

国土利用計画法とは、国土の基本的な計画を定め、適正かつ合理的な利用と秩序ある保全を図ることを目的とした法律であり、土地利用計画の策定と土地取引の規制に大きくわかれます。

高度経済成長期に、無秩序な開発や投機的な取引が多発し、地価の高騰、乱開発による環境悪化などの問題が生じたことから1974年に制定されました。

同法では、市街化区域の2,000平米以上の土地など、一定面積以上の土地取引をおこなう場合、事前に都道府県知事への届出を義務づけています。

基準地価は、都道府県知事が届出に基づいて、適正な価格で取引がされているかを審査する際の基準として活用されます。

参照：e-GOV法令検索｜国土利用計画法

都市計画区域外の不動産鑑定の基準

都道府県が調査主体である基準地価のほかに、国が主体となって日本各地の土地価格を調査する公示地価があります。

基準地価は、国が公表する公示地価を補完する役割があり、その違いとして調査範囲があります。公示地価の調査範囲が、都市計画区域（※）内であるのに対して、基準地価は、都市計画区域外の土地も含まれるのが違いです。

土地の相続税評価および固定資産税評価の基準

土地の相続税は、相続税評価額をもとに計算されます。土地の相続税評価額は、路線価をもとに算出しますが、およそ公示地価（公示地価・基準地価）の80％を目安に算定されます。

また、土地の固定資産税は、固定資産税評価額に税率を乗じて求めることが可能です。

固定資産税評評価額は、３年に１度評価替えがおこなわれますが、公示地価のおよそ70％の水準とされています。このように公示地価と基準地価は、相続税や固定資産税を算出する基準にも使われています。

基準地価と似た用語の違い

都道府県が公表する基準地価以外に、公的な土地価格には、公示地価と路線価があります。ここでは、実際に取引される際の実勢価格を含めて、基準地価との違いを解説します。

次の表は、基準地価・公示地価・路線価の違いをまとめたものです。

基準地価と公示価格の違い

基準地価と公示価格は、どちらも土地取引の目安となる重要な指標であり、基準地価は公示地価を補完する関係にあります。公示地価は、公的機関が公表する土地価格のなかでもっとも信頼性が高い指標です。最低２名以上の不動産鑑定士が評価をおこない、それをもとに土地鑑定委員会が価格を決定します。調査対象は主に都市部およびその周辺にある標準地（約26,000地点）です。
一方、基準地価は、調査対象が広く、都市計画区域外も含めた都道府県全域で評価・公表されます。評価は１名以上の不動産鑑定士によっておこなわれます。
また、調査をおこなうタイミングにも違いがあります。

• 公示地価：毎年１月１日時点の価格
• 基準地価：毎年７月１日時点の価格

基準地価と公示地価は、どちらも適正な土地価格の形成を目的としており、更地を前提とした１平方メートルあたりの価格を調査する点では共通していますが、調査の範囲や時期、調査に必要な不動産鑑定士の人数が異なります。

なお、同一地点で両方の調査がおこなわれている場合、１月から７月にかけての地価の推移を確認する材料にも活用できます。

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基準地価と路線価の違い

路線価は、毎年１月１日時点の主要な道路（路線）に面した１平米あたりの土地価格を公表したものです。毎年７～８月頃に公表され、相続税や贈与税を計算する際の指標となります。

相続税や贈与税は、土地の時価により評価されます。毎年公表される路線価があることで、税金を納付する側と税務署が、土地ごとに価格を鑑定する必要がなくなるわけです。

路線価は、路線（道路）ごとに指定されており、基準地価のように都道府県が選定した１平米当たりの土地を評価するものではありません。同じ道路沿いの土地は、同じ路線価になります。

路線価は国税庁のホームページから誰でも確認できます（下図参照）。土地が面する道路の路線価は「470C」の数字とアルファベットの組み合せで表記されています。1,000円単位で表示されているため、「470」であれば、１平米あたりの路線価は、47万円（470×1,000円）です。Cは借地権割合（土地の権利のうち借地権が占める割合）を表したものです。

なお、路線価には、国税庁が公表する相続税路線価と、市町村（東京都の場合は都）が固定資産税を算出する際に指標とする固定資産税路線価があります。一般的に路線価は、相続税路線価を指します。

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基準地価と実勢価格の違い

これまで解説した公示地価や路線価の他に、「実勢価格」もあります。実勢価格とは、実際の不動産取引で成立した土地価格のこと。基準地価は、あくまでも更地として評価した価格ですが、実際の取引では、以下のような要素によって価格が変動します。

• 土地の上に建っている建物の有無や状態
• 立地や周辺環境
• 物件の希少性・当該エリアでの需要
• 売主の価格設定

これらの要素が反映された実際の取引価格が実勢価格です。そのため、同じエリアの土地であっても、実勢価格は基準地価と大きく異なることがあります。例えば、基準地価で算出した価格が2,000万円であっても、実際の取引では1,500万円、あるいは2,500万円などの価格帯で売買されることも珍しくありません。

基準地価の調べ方

ここでは、基準地価の調べ方を解説します。

国土交通省のホームページ

基準地価は、国土交通省のサイト「不動産情報ライブラリ」で調べられます。

不動産ライブラリは、公示地価や基準地価のほか、実際の取引価格や都市計画情報や防災情報（ハザードマップ）、周辺施設など、不動産に関連する情報が集約されているサイトです。

基準地価は、トップページの「地価の情報をご覧になりたい方へ」から調べたい土地の情報（地域・用途区分・調査年など）を指定して検索できます。

例えば、東京都杉並区で「住宅地」「調査年：令和６年」と指定すると、杉並区内の基準地の地価が一覧で表示されます。

また、国土交通省の「都道府県地価調査」でも基準地価を調べられます。過去の調査年別の調査結果のほか、基準地価の動向（概要）や都道府県別の地価変動率などがまとめられています。

参照：国土交通省｜都道府県地価調査

各都道府県のホームページ

基準地価は、各都道府県のホームページでも確認できます。

例えば、東京都が公表する「東京都基準地価格」では、過去の調査結果も含めた東京都の基準地価格を調べられます。

最新の基準地価格の概要や、例えば、住宅地・商業地・工業地別の価格動向、地価動向の背景、市区町村別対前年比変動率などの確認が可能です。地域ごとに基準地価の動向などを知りたい場合は、各都道府県のホームページで確認するとよいでしょう。

東京都の場合、「国会図書館」や「都立中央図書館」、「都庁」の都民情報ルームで閲覧もできます（2025年５月時点）。

参照：東京都｜東京都基準値価格

2024年の基準地価

ここからは、2024年の基準地価の動向を解説します。

2024年都道府県地価調査の全国平均概要

2024年（2023年７月から１年間）の基準地価の全国的な推移は次のとおりです。

• 全国平均の地価は、全用途（※）平均、住宅地、商業地で３年連続上昇し、上昇幅は前年より拡大。
  ※全用途：住宅地・住宅見込地・商業地・工業地


• 用途別に全国の対前年比平均変動率をみた場合、住宅地0.9％、住宅見込地0.5％、商業地2.4％、工業地3.4％。


• 住宅地の対前年平均変動率を都道府県数でみた場合、前年よりプラスの都道府県数は17（前年18）、マイナスの都道府県数は29（前年28）。


• 住宅地の地価推移をみると、令和５年以降上昇傾向が見られる。

全国的な平均でみた場合、用途や地域によって差はあるものの、緩やかな景気回復を背景に、上昇基調が続いています。

東京圏の住宅地地価

東京圏の住宅地地価の対前年平均変動率は3.6％となっており、商業地7.0％、工業地6.6％とくらべると上昇率は抑えられています。とはいえ、全国平均の変動率が0.9％であることを考えると、東京圏の上昇率は高い水準です。

東京圏の東京都特別区および人口10万人以上の市で、対前年平均変動率をみた場合、１市を除いたすべての地域で基準地価は上昇しています。

次の表は、東京圏の地域別対前年平均変動率をまとめたものです。

東京圏のなかでも、前年に引き続き、東京都と千葉県の上昇傾向が大きいことがわかります。

大阪圏の住宅地地価

大阪圏の住宅地地価の対前年平均変動率は、1.7％となっており、商業地6.0％、工業地6.3％と比べると低水準となっているものの上昇傾向にあります。

大阪圏の人口10万人以上の市の対前年平均変動率をみた場合、２市を除いたすべての地域で基準地価は上昇しています。

次の表は、大阪圏の地域別対前年平均変動率をまとめたものです。

大阪圏のなかでも、奈良県では2023年に続き、基準地価が下落している一方、それ以外の地域では、前年以上の上昇率となっています。

名古屋圏の住宅地地価

名古屋圏の住宅地地価の対前年平均変動率は、2.5％となっており、商業地3.8％、工業地3.5％と比べると低水準であるものの上昇傾向は続いています。

名古屋圏で人口10万人以上の市の対前年平均変動率をみた場合、すべての地域で基準地価は上昇しています。

次の表は、名古屋圏の地域別対前年平均変動率をまとめたものです。

2023年に続き、愛知県の基準地価は上昇傾向が続いています。一方、三重県では、前年のマイナスからプラスに転じたものの上昇率は低い水準となっています。

地方圏の住宅地地価

地方圏の住宅地地価の対前年平均変動率は、0.1％となっており、前年の0.1％から変動はありません。商業地0.9％、工業地2.4％と比べても上昇率は低くなっています。

地方圏で人口10万人以上の市の対前年平均変動率をみた場合、３大都市圏と異なり、数多くの市で変動率はマイナスです。地方では、人口10万人規模の市でも、地価が下落していることを表しています。

ただし、地方４都市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）の住宅地だけでみれば、変動率は5.6％と、前年の7.6％に続き高い上昇率となっています。

参照：国土交通省｜令和６年都道府県地価調査の実施状況及び地価の状況
参照：国土交通省｜第２表 圏域別・用途別対前年平均変動率

2025年の基準地価の見込み・傾向

では、2025年の基準地価の見通しは、どのような傾向が予測されるのでしょうか。基準地価の見通しを知るうえでは、同様の目的、調査手法で実施される公示地価の動きが参考になります。

下表は、2025年３月に公表された、住宅地の公示地価の対前年平均変動率を圏域別にまとめたものです。

住宅地は、全国17,746地点の標準地が調査対象とされ、全国平均で2.1％の変動率と2023年（2.0％）と同様、上昇傾向が続いています。地域別にみた場合、３大都市圏とくらべて、地方四市を除く地方圏の上昇率は低くなっており、都市圏・都市部を中心に上昇傾向が続いています。

地価の変動要因としては考えられるのは次の３点です。

• 経済的要因：金利・景気動向、物価・賃金・雇用状況など
• 社会的要因：人口動態やインフラ整備、外国人を含む投資需要など
• 政策的要因：金融政策や税制、規制の強化・緩和など

2025年１月の金融政策決定会合で、政策金利の誘導水準を0.25％から0.5％程度に引き上げることが決定され、５月の金融政策決定会合では政策金利の据え置きを発表しました。今後、経済・物価情勢次第ですが、日銀が緩やかなペースで利上げを進めることも考えられます。

とはいえ、2025年も、円安を背景に投資家の需要を呼び込みやすい都市圏やリゾート地を中心に、基準地価の上昇傾向は続く可能性が高いでしょう。また、地方都市でもインバウンド需要を背景に、国内外から脚光を浴びる地域、あるいは半導体工場のような新たな製造拠点の開発がおこなわれる地域では、地価上昇が見込まれます。

参照：日本銀行｜金融政策に関する決定事項等 2025年

基準地価に関するまとめ

これまで解説したポイントをまとめました。

基準地価とは？

基準地価とは、都道府県が毎年７月１日時点の基準地の価格を評価し、９月下旬に公表する土地価格です。都市計画区域外も含めた全国約２万地点が対象となり、公示地価と並んで土地取引や不動産鑑定の基準となります。

基準地価と公示価格、実勢価格、路線価との違いは？

公示地価は、国が都市部やその周辺地域の土地を調査・公表するもので、基準地価には、公示地価を補完する役割があります。

実勢価格は、実際の取引によって決まる価格です。取引時点のあらゆる条件に左右されます。路線価は、国税庁がおこなう、路線（道路）に面する土地の価格を評価するもので、相続税や贈与税の算出に活用されます。

基準地価の調べ方は？

基準地価は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、各都道府県のホームページから誰でも調べられます。地域・用途・調査年を指定すると、住宅地や商業地などの基準地価が一覧表示されます。

基準地価は、都道府県が毎年９月下旬に公表する、土地のものさしの指標であり、土地取引や不動産鑑定などに活用されています。
ただし、基準地価は、国が公表する公示地価を補完する指標である点、また、実際の土地取引の実勢価格や、相続税・贈与税を算出するための路線価とは異なる点を抑えておきましょう。
これらの違いを理解することで、より正確に土地の価値を把握でき、土地取引や資産評価の最適な判断につながります。これからの地価の動向も踏まえつつ、将来の資産形成に備えるためにも、基準地価をうまく活用していきましょう。