マンションの固定資産税っていくら？計算方法や目安、軽減措置について解説

マンションにかかる固定資産税とは？

固定資産税とは、購入した土地や建物などの固定資産を所有する人に対して、自治体が課税する地方税の一種です。毎年1月1日の時点で、土地や建物など償却資産を所有している人が対象となります。もし、1月2日以降にマンションを購入すれば、その年の分は固定資産税を支払う義務がありません。この場合、翌年から支払うこととなります。

マンションには所有する面積に応じた土地の固定資産税と、同じく所有する面積に応じた建物の固定資産税が課せられます。

固定資産税は、このような資産に課せられます。建物や土地だけでなく、会社が所有する設備等も対象です。マンションの場合には、マンション一棟にかかる固定資産税を計算した後に、建物は所有する床面積の割合で、土地については所有する敷地権の割合で按分して計算されます。

都市計画税とは？

都市計画税は、都市計画法に基づいておこなう都市計画事業や、土地価格整理法に基づいておこなう土地区画整理事業に要する費用に充てるために、市町村が課税するものです。固定資産税と同じく、毎年1月1日時点で所有している不動産に対して課せられます。

対象となるのは原則として市街化区域内の不動産で、固定資産税の評価額に対し税率を乗じて計算されます。税率は各自治体によって異なりますが、最大で0.3%と定められています。

固定資産税いくら払う？計算方法や減税ポイントを解説

私たちは生活のなかで、所得税や住民税、消費税などさまざまな税金を納める必要があります。その１つが固定資産税です。

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マンションの固定資産税の目安は？

マンションにかかる固定資産税は、一般的に10万円～30万円といわれています。マンションの購入価格や築年数、専有面積によって異なり、その評価となるのが「固定資産税評価額」です。
固定資産税は、下記のような計算式で算出されます。なお、税率は1.4％が標準となりますが、自治体によって1.5％や1.7％となっているケースもあるので注意しましょう。

・土地
土地の固定資産税は、以下ように計算されます。

【計算式】
固定資産税額＝固定資産税評価額（課税標準額） × 1.4％

土地の計算は、所有する割合により按分して計算されます。マンションの場合は住宅用地ですから、特例により固定資産税は1/6に軽減されます。
例えば、土地の評価が9,000万円の場合、その1/6で1,500万円となり、それぞれの所有する面積で割って計算するわけです。

・建物
建物の固定資産税は、以下のように計算されます。

土地同様に、建物全体の固定資産税を算出し、その所有区分ごとに計算していきます。

固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは、固定資産税の金額を決定する基準となる金額のことです。建物であれば実際にかかった建築費用ではなく、面積、木造や鉄骨、鉄筋コンクリートといった構造、付帯された部屋数や設備等によって変わってきます。なお、この固定資産税評価額は、年数の経過とともに価値が下がっていきます。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、以下の方法で調べることができます。

課税明細書で確認

固定資産税の課税明細書は、固定資産税の納付書とともに自治体から送られてくるものです。課税明細書には、固定資産税・都市計画税が課税されている土地・家屋について、その年の1月1日現在でどのような計算で税金が課せられているか、その内容の詳細が記載されています。

固定資産課税台帳を閲覧

土地や建物といったそれぞれの固定資産について、取得時の状況や減価償却を正しく記録するのが固定資産台帳です。取得時の状況や減価償却の履歴を記載し、償却額、未償却額などを記載するもので、「土地課税台帳」、「土地補充課税台帳」、「家屋課税台帳」、「家屋補充課税台帳」、「償却資産台帳」の5つの総称のことを示します。

固定資産評価証明書を取得

固定資産証明書は、土地や建物などの固定資産について、評価額を市町村が証明する書類です。固定資産証明書には不動産の価値の目安が記載されており、その金額をもとに固定資産税を計算することができます。
不動産が所在する市町村の窓口で取得することができ、（東京23区においては都税事務所）自治体によっては、マイナンバーカードがあればコンビニエンスストアで取得可能です。詳細については、各自治体のウェブサイトにて確認してください。

マンションの固定資産税の軽減措置

マンションの固定資産税には、一戸建て住宅と同様に新築してから一定期間は1/2になる軽減措置があります。一戸建て住宅の場合なら通常は3年間1/2に軽減され、長期優良住宅、認定低炭素住宅等の一定の性能を満たした住宅については優遇期間が5年に延長されています。マンションにおける軽減措置については、一戸建てと異なり以下のような内容です。

建物の軽減措置

一般の新築マンションでは、一定の条件に該当するマンションは新築後5年間、認定長期優良マンションに関しては7年間と、いずれも一戸建て住宅よりも2年間延長されています。

長期優良住宅や認定低炭素住宅は、一般の住宅に比べて高性能な分だけ取得コストが高くなりがちです。しかし、このような軽減措置がある他、長く安心して住めるなどメリットもあるため、総合的に考えて検討してみるとよいでしょう。

住宅用地と都市計画税の軽減措置

住宅用地とは、一戸建てやアパート・マンションなど居住を目的とした家屋の敷地として利用されている土地のことです。
マンションにかかる都市計画税の軽減についても、住宅用地の軽減措置を利用することができます。

タワーマンションの例外措置について

2018年以降に建設された20階以上のタワーマンションについては、固定資産税の計算には特例があります。タワーマンションは、高層階に行けば行くほど分譲価格が高くなります。以前は所有する面積によって、タワーマンションのどの階に住んでいても固定資産税は一律でした。しかし、現在では階数に応じて、固定資産税のかかる率が変わるのです。上階にいくほど固定資産税が上がり、反対に下の階では改正前より減っている場合もあります。具体的に、下記のような計算で算定した面積の割合を使用します。

このような計算式で、固定資産税を算出します。少々複雑な計算式となりますが、例えば築10年で1LDKのマンションの場合、1階と30階を比較した場合の階層別専有補正率は1階を100%とすると30階は約107.44%となりますので、1階の固定資産税が10万円だとしたら約7,400円高くなります。

マンションの固定資産税を計算してみよう

では、実際に新築マンションと中古マンションについて、それぞれの固定資産税をシミュレーションしてみましょう。

新築マンションの固定資産税

まずは固定資産税評価額を算出するために、建物と土地のそれぞれの評価額を算出します。新築マンションの場合、設備や間取り等によって異なります。新築の場合、固定資産税の軽減措置が適用されます。新築マンションでは5年の間、2/1に減額。認定優良住宅等の場合は7年間において2/1に減額されます。

50平米・新築4,500万円のマンションを例に計算してみましょう。
・建物評価額…1,500万円
・土地評価額…3,000万円

建物の評価額が1,500万円とすると、固定資産税は以下の通りです。

1,500万円×1/2×1.4％＝10.5万円

一方、土地の評価額は、その地価に基づいて算出されます。東京都23区の地価の平均値が1平方メートルあたり60万円ですので、マンションの専有面積が50平方メートルだとすると、土地価格は3,000万円です。ただし、住宅用地の特例があるため1/6となります。

3,000万円×1/6×1.4%＝7万円

上記の計算から、新築で4,500万円のマンションの場合

・建物の固定資産税：10.5万円
・土地の固定資産税：7万円

合計で17.5万円となります。

中古マンションの固定資産税

上記で新築マンションにかかる固定資産税の計算方法をお伝えしましたが、築年数の経った中古マンションの場合だと建物税額に経年減価補正率を乗じて計算されます。
先ほどの新築で4,000万円のマンションの場合、築年数に応じた納税額は下記のとおりです。

マンションの固定資産税はいつ払う？

地域によって異なる場合がありますが、マンションの固定資産税は4月～6月に納付書が届きます。1月1日時点で保有しているマンションに対して固定資産税が発生しますので、その年に取得した分については翌年以降となります。支払う時期と金額を事前に把握し、納税のための資金をしっかり準備しておきましょう。

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マンションの固定資産税はどうやって払う？

マンションの固定資産税は、以下の方法で支払うことができます。一括で支払うこともできますが、年4回分割で払うことも可能です。ただし、自治体によって異なることもあるので注意しましょう。

• 現金払い
• 口座振替
• クレジットカード
• ペイジー（Pay-easy）
• 電子マネー（nanaco・WAONなど）
• スマホ決済アプリ（paypay・LINEペイなど）

現金や口座振替が一般的ですが、クレジットカードでの支払いや電子マネー等の取引も可能です。クレジットカードの場合、決済手数料が掛かりますが、それ以上にポイントを受取ることができメリットが大きい場合もあります。また、クレジットカードや電子マネーで決済する場合、専用のサイトやアプリで簡単に支払い手続きをおこなうことができるため手間もかかりません。

ポイント還元率が高いクレジットカードやマイルが貯まるカードを使えば、決済手数料よりも大きなメリットを得られるかもしれません。ただし、税金の支払いでは、還元率が低くなるものもありますので注意してください。これらの方法の中から、ご自身にとってメリットの大きな方法を選ぶといいでしょう。

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マンションの固定資産税で注意すべきこと

マンションの固定資産税については、下記のことに注意が必要です。

滞納しない

当然ですが、滞納しないように注意が必要です。納付書が届いたら期限を必ず確認し、忘れずに支払いましょう。支払い時期を確認し、固定資産税の納税資金を早めに用意しておくことも大切です。期限が切れてしまうと、クレジットカードや電子マネーでは支払えなくなることもありますので注意してください。

滞納したらどうなる？

固定資産税を滞納すると、滞納日から遅延損害金が発生こともあります。また、延滞税が発生する場合もあるでしょう。また、期限を過ぎると、自治体から督促状が届くことがあります。再三の督促にも拘わらず督促を無視していた場合には、財産を差し押さえられる可能性もあるので十分に注意してください。また、滞納が信用情報に記録され、滞納が続く場合には信用情報機関に記録される可能性があり、将来的に借入や契約をおこなう際に信用評価を下げてしまうかもしれません。

以上のように、固定資産税を滞納してしまうと、経済的な損失や社会的信用の低下などの問題を引き起こす可能性があります。滞納せず、期日までに納付するように心がけることが大切です。

所有者が亡くなった際は相続人が払う

所有者が亡くなった際には、相続人が固定資産税を支払う必要があります。相続したマンションが固定資産税の課税対象となるかは、所有者が1月1日時点で所有しているかによって異なります。つまり、相続が発生した年の1月1日時点で故人が土地を所有していた場合は、相続人が固定資産税を支払うことになるのです。
相続人が固定資産税を支払う場合、税金の額は相続した建物と土地の評価額に基づいて計算されます。また、相続人が複数いれば、相続分割によってそれぞれの相続人が負担する税額が決められます。

なお、相続人が固定資産税を支払えない場合には、マンションを売却することで税金を納めることが可能です。また、地方自治体によっては、相続人が固定資産税を納めることが困難な場合には、分割納税や特例措置を設けている場合があります。

複数人で相続した場合には代表者の元に納付書が届きますが、他の相続人も連帯して責任を負うことになります。納め忘れに注意しましょう。

固定資産税と相続税の評価が異なることがある

相続税の評価額の目安として、固定資産税の評価額を基準にすることが一般的です。しかし、建物の評価額は購入時の価格より大幅に低い評価額となり、マンションの市場価格が値上がりすることで、固定資産税の評価額を大きく上回る価格になることがあります。例えば、2020年４月19日に最高裁で判決が出たタワーマンションでは、相続税の評価額と市場価格が乖離し、相続税の評価額として市場価格を用いることが決定された事例がありました。

まとめ

今回は、マンションの固定資産税について詳しく解説してきました。今後マンション購入をお考えの方は、固定資産税も含めて毎月・毎年どの程度のランニングコストが必要になるか、本記事を参考にしてみてください。

特に、資産運用を目的としてマンションを所有している方には、ランニングコストをしっかり把握しないまま、家賃収入で投資を決めてしまうケースも少なくありません。しかし、結果として思ったような収益を得ることができず、損失になり将来の資金を減らしてしまうことにもなりかねません。固定資産税などのランニングコストは、事前にしっかり見込んで収益をシミュレーションしましょう。

また、相続税の評価額について、通常は固定資産税評価額で評価されるものです。しかし、実勢価格と固定資産税評価額の差を利用した節税について、前述の判例の通りの判決もあるため注意が必要です。マンションの価格が固定資産税評価額となる路線価、建物の価格と大きくかけ離れている場合の相続税、贈与税については固定資産税評価額のみでなく、税理士にシミュレーションしてもらうなど、実際に掛かりそうな金額を計算しておきましょう。