住宅ローン本審査の承認後も油断禁物！審査に落ちる原因・ペナルティ・対策を徹底解説

住宅ローン本審査の承認後に落ちる主な原因

住宅ローンの本審査に通過すると、多くの方が安心してマイホームの購入準備を進めるでしょう。しかし、実は本審査を通過したあとに、融資が実行されず審査落ちとなるケースが存在します。これは審査通過時の条件や状況が、審査通過後に変化するためです。具体的に、どのような状況でしょうか。本章では、住宅ローンの本審査後に承認が取り消される主な原因を解説します。

転職・退職などにより収入が減った

安定した収入は、住宅ローン審査で重視される要素の一つです。本審査を通過したあとで、転職や退職などで収入状況が変わると、金融機関は再審査をおこない、融資の取り消しを決定する可能性があります。

例えば、正社員から契約社員、フリーランスへと雇用形態が変わった場合には、同じ金額の収入を得ていても継続性のある収入とみなされず、不安定と判断されるかもしれません。さらに、夫婦や親子などで収入を合算して申請しているケースでは、一方が離職または減収となると、全体の返済能力が下がり、承認取り消しの対象になりえます。

これは、ローンの返済原資に対する信頼性が低下するためです。住宅ローンの契約には、長期間にわたって返済できる返済能力が欠かせません。金融機関は今後の収入安定性を重視するため、本審査後でも、ローン実行前に収入状況に変化があると、想定された返済計画が破綻するリスクを懸念し、承認が取り消される要因になります。

新規借り入れや延滞で信用情報が悪化した

住宅ローンの審査では、個人の信用情報も重要な判断材料です。信用情報とは、個人の借入状況や返済履歴などを記録したデータです。金融機関はこれを照会して、申込者の返済実績や債務の総額などを把握しています。本審査後にクレジットカードを新規で作成したり、ローンを新たに契約したりすると、信用情報に新たな債務が記録される要因に。そうなると、金融機関の再評価対象となったり、支払い遅延が発生すれば、信用力が低下するでしょう。

特に、自己破産や債務整理など金融事故に該当する行動を取ってしまった場合は、注意しなければなりません。この場合、信用情報に重大な傷が付き、いわゆるブラックリスト入りになるため、ローン融資はキャンセルとなる可能性が高いです。

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返済負担率の変化

返済負担率とは、年収に対する年間の住宅ローン返済額の割合を示す指標で、住宅ローン審査で重要な評価基準の一つです。本審査後にこの返済負担率が上昇した場合、金融機関は返済能力に問題があると判断し、承認を取り消されるかもしれません。

例えば、本審査のあとに自動車ローンや教育ローンを新たに組むなどすると、全体的なローンの年間返済額が増えるため、返済負担率が上昇します。多くの金融機関では、返済負担率の基準は30％〜35％です。この上限を超えると、安定した返済が困難になるリスクが高いと判断され、融資の実行が見送られるでしょう。

加えて、収入の減少と新規借り入れが重なると、返済負担率が急激に跳ね上がり、審査のやり直しや融資の取り消しに直結します。つまり、本審査通過後でも、追加の借り入れや収入の変動があると返済計画そのものにズレが生じ、金融機関が懸念を抱く要因となるため注意しましょう。

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健康状態の悪化

住宅ローンを組む際、多くの金融機関が加入を求めるものが、団体信用生命保険（団信）です。これは、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害の場合に、保険金でローンの残債を支払う仕組みです。団信に加入できなければ、住宅ローンの契約条件を満たさないと判断され、融資を取り消されるかもしれません。

本審査を通過したあと、融資実行前に健康診断で問題が発覚したり、入院をともなう病気を患った場合、団信に加入できない可能性があります。例えば、重度の糖尿病や心疾患など、保険会社がリスクとみなす病歴が見つかった場合は、加入できない可能性が高いです。健康状態の急変は、住宅ローンの実行可否に直接影響をおよぼします。融資をスムーズに受けるためには、普段から体調管理を意識し、健康状態の維持に努めましょう。

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本審査承認後に住宅ローンが否決された場合のペナルティ

住宅ローンの本審査に通過したあとでも、何らかの理由で最終的に融資が実行されないケースはあります。このような事態になると、多くの方が家の購入を断念せざるをえません。また、キャンセルするだけでは済まず、法的な契約に基づいて金銭的な責任が発生する場合もあるため、注意が必要です。本審査の承認を得た段階でも、契約の最終段階までは気を緩めてはいけません。本章では、本審査承認後にローンが否決された場合のペナルティを解説します。

購入契約の解除には違約金が発生する

本審査の承認を受けたあとで融資が否決されると、買主側の都合による契約解除とみなされます。原則、売買契約が締結されると、住宅ローンの融資が実行されなくても、契約の解除はできません。

その場合、物件購入の売買契約そのものを解消せざるをえなくなるため、契約内容に基づき、違約金の支払い義務が発生します。一般的に、違約金の金額は契約時に定められており、物件価格10％〜20％程度が目安とされています。仮に3,000万円の住宅を購入予定だった場合、300万円〜600万円もの違約金が発生するかもしれません。違約金が課されると、決して小さな金額ではないため、経済的ダメージは大きく、軽視できません。

手付金を放棄しなければならない

住宅ローンが否決されて、買主が契約を続行できない場合、買主側が負うペナルティは手付金の放棄です。不動産売買において契約時の手付金は、「証約手付」「違約手付」「解約手付」の３種類に分類されますが、契約書に特段の記載がない限りは解約手付になります。解約手付とは、買主が手付金を放棄すると一方的に契約を解除できる制度で、契約解除の代償、すなわちペナルティとして手付金を放棄しなければなりません。

例えば、物件価格の５％にあたる100万円を手付金で支払っていた場合、ローン審査が通らなければ、支払った100万円をそのまま諦める必要があります。これは買主にとって大きな経済的負担になるでしょう。特に、ローン特約を付けていない契約や、特約の期限が過ぎたあとに否決が判明した場合などは、手付金の放棄以外に解除の手段がなくなる可能性もあります。こうしたリスクを避けるためには、契約前にローンの事前審査を通しておいたり、ローン特約の内容を細かく確認しておきましょう。

住宅ローン特約とは

事前審査を通過し、本審査後に否決されるリスクから買主を守る制度に「住宅ローン特約」があります。この特約は、融資が実行されない場合に、経済的な損失を最小限に抑えて契約を解除する際に役立つものです。では具体的に、住宅ローン特約の内容や注意点は何でしょうか。本章では、住宅ローン特約の仕組みや種類、利用時の注意点を解説します。

住宅ローン特約とは

住宅ローンを利用して家を購入する際、まず金融機関の事前審査を受け、そのあとに本審査がおこなわれます。この本審査で融資が通らなかった場合、売買契約が締結されていても、資金調達できないため、物件を購入できません。通常、このような事態では、手付金の没収や違約金の支払いリスクが発生しますが、それを回避するために設けられているものが「住宅ローン特約」です。

住宅ローン特約の種類

住宅ローン特約には、２つの基本的なタイプがあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

解除条件型

解除条件型は、一定の期間内にローンの承認を得られなければ、契約が自動的に無効になるタイプです。買主の意思表示は要りませんが、ローンに落ちた時点で自動的に契約が解除されます。そのため、別の金融機関にローンの申請をする場合、売主とあらためて売買契約を結ばなくてはなりません。

しかし、一度審査に落ちた買主との契約を見送り、他の買主を探す売主も多いです。また、審査がすべて終わるまで契約を解除されたくない場合は、売主と相談して売買契約変更合意書を交わす必要があります。

解除権保留型

解除権保留型は、買主が自ら契約解除の意思を売主に伝えると、契約を無効にできるタイプ。こちらは、複数の金融機関に住宅ローンの申請をする場合におすすめです。仮に本命の審査に落ちても、自ら売主に意思表示しなければ契約は継続されるため、他の審査の結果を待てるでしょう。ただし、期間を過ぎると解除できる権利を失ってしまいます。権利を失効すると、手付金の没収や違約金の発生などのペナルティが科せられるため、十分注意しましょう。

住宅ローン特約を活用する際の注意点

住宅ローン特約をうまく活用する際には、いくつかの注意点を押さえておきましょう。

特約の有効期限を確認する

まず確認すべきは、特約の有効期限です。多くの場合、契約日から１週間〜10日程度の短い期間が設定されています。この間に融資の可否を確定させなければ、特約は無効となり、通常の契約解除と同じように違約金や手付金没収のリスクが生じるため、注意しましょう。

誠実な対応を取る

次に大切なことは誠実な対応をすることです。住宅ローン特約があるため、適当に審査を受けて断られた状況では、特約の適用を拒否されるかもしれません。例えば、収入に見合わない融資を申し込んだり、転職したばかりで安定性に欠けたりする行為は、審査に落ちる原因になるでしょう。こうしたケースでは、金融機関や売主から、買主に落ち度があったと判断され、特約による契約解除が認められないリスクが高まります。

特約内容や適用条件を確認する

住宅ローン特約は、万能ではない点にも留意が必要です。例えば「フラット35」や「つなぎ融資」など、特殊なローン商品を利用する場合には、特約の適用範囲が限られるかもしれません。契約前に不動産会社や金融機関と綿密に相談し、特約の内容や適用条件を確認しておきましょう。

結局のところ、住宅ローン特約は買主の安全装置となる存在ですが、きちんと理解して適切に使わなければ効果は半減します。契約時には、いつまでに何をすべきかを明確にしておき、トラブルを避ける準備を万全に整えましょう。

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住宅ローンの本審査承認後に落ちないための対策

住宅ローンの本審査に通っても、まだ安心できません。実は、融資が正式に実行されるまでの間にも、金融機関はさまざまなチェックを続けています。この期間中に収入や信用情報、健康面に変化があると、承認が取り消される可能性があります。

つまり、本審査に通過したからといって、確実に融資を受けられるわけではありません。せっかくの住宅の購入計画を台無しにしないためにも、審査後の行動には細心の注意を払う必要があります。本章では、審査後に落ちないために取るべき具体的な対策を３つ見ていきましょう。

転職や退職はできるだけ避ける

住宅ローン審査で重視される項目は、申込者の安定した収入です。本審査に通過したあとでも、転職や退職など就業状況の変化があれば、金融機関は返済能力に不安を感じ、融資を見直す場合があります。

特に、フリーランスや自営業への転向など、収入が不確定になる状況はリスクになりかねません。金融機関は、申込時点での勤務先や収入実績をもとに評価しているため、審査後の変化に敏感です。そのため、ローンが実行されるまでは今の職を継続し、安定収入を維持しましょう。もし、キャリアチェンジを考えている場合でも、融資完了後まで待つことが得策です。

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新たな借り入れやクレジットカードの使用を控える

新規のローン契約やクレジットカードの過度な利用は、信用情報に影響を与えるリスクがあります。例えば、クレジットカードのリボ払いやキャッシング、新たなローン契約などをすると、金融機関が再度、信用情報を確認した際にマイナス評価となり、融資の実行がストップされるかもしれません。

また、支払いの遅延や未払いも要注意です。携帯本体の分割払いや公共料金の支払いも含め、些細な延滞でも信用情報には記録が残るため、油断はできません。本審査を終えたあとは、余計な動きは避け、支払いをきちんとおこないましょう。住宅ローンの融資が無事に実行されるまでは、新たな借り入れやカード利用は極力控えることが鉄則です。

健康維持に努める

住宅ローンの申込時には、ほとんどのケースで団信への加入が必要になります。しかし、団信に加入するためには、健康状態が一定の基準を満たしていなければなりません。

もし健康診断で異常が見つかったり、過去の病歴からリスクが高いと判断されたりすると、加入を断られたり、住宅ローンそのものが利用できなくなる可能性もあります。したがって、審査前後を問わず、体調管理は重要です。暴飲暴食や過度なストレスを避け、必要に応じて医師の診断を受けておきましょう。住宅購入には関係がないように感じますが、実は理想の住まいを購入するには健康を保つ点も重要なポイントになります。

住宅ローン本審査の承認後に落ちる場合に関するよくある質問

住宅ローン本審査の承認後に落ちる場合に関するよくある質問をまとめました。

住宅ローン本審査の承認後に落ちる主な原因は何？

住宅ローンの本審査通過後でも、さまざまな理由で融資を取り消されることがあります。主な原因には、次のようなものがあります。

• 転職や減収による収入の変化
• 信用情報の悪化（新規借り入れや延滞）
• 返済負担率の上昇（新規借り入れや収入減）
• 健康状態の悪化（団体信用生命保険への加入不可）

これらの変化は、金融機関が返済能力に懸念を抱く要因となり、再審査がおこなわれる可能性があります。住宅ローンを無事に実行するためには、審査後の状況にも注意し、適切な管理が重要です。

本審査承認後にローンが否決された場合はどのようなペナルティがある？

住宅ローンの本審査通過後に融資が否決されると、購入契約を解除する際に違約金が発生する場合があります。一般的に、売買契約に基づく解除では、物件価格の10％〜20％の違約金が求められます。手付金の放棄で契約解除する方法もありますが、売主が契約履行に着手している場合は利用できません。契約書に住宅ローン特約があれば、審査通過しなかったことを理由に契約解除ができ、違約金の支払い義務が免除されます。そのため契約時に特約内容の確認が重要です。

住宅ローン本審査の承認後に落ちないためにはどのような対策がある？

転職や退職を避け、新たな借り入れやクレジットカードの利用を控える必要があります。また、団体信用生命保険の審査に通過できるよう健康に留意しましょう。住宅ローンの本審査を通過したあとも、融資実行前にリスクを回避するためには、慎重な行動が求められます。これらの対策を守れば、融資の否決リスクを最小限に抑えられるでしょう。

まとめ

住宅ローンの本審査後でも、転職や減収、信用情報や健康状態の悪化などが原因で、融資を否決されるリスクがあります。そうなると、購入契約解除時に10%〜20%の違約金が発生するかもしれません。住宅ローン特約を利用していれば、ローン否決時でも違約金が免除されるでしょう。融資実行前には、転職や借り入れを避け、健康を管理する必要もあります。本記事の内容をよく理解し、リスクを最小限に抑えて、理想の住まいを手に入れましょう。