住宅ローン特約はいらない？特徴やトラブルの例も解説

住宅ローン特約とは

住宅ローン特約とは、住宅ローンの審査が通らなかった場合の契約解除について、物件の売買契約書上で事前に取り決めたものです。
住宅ローン特約により、物件の売買契約後に住宅ローンの審査が下りなかった場合は、買主側がペナルティなしで契約を解除できます。

住宅ローンを借りて物件を購入する時は、事前審査通過後、本審査前の段階で不動産売買契約を締結するのが一般的です。
そのため、売買契約後に住宅ローンの本審査に落ちてしまうと資金を用意できず、物件の購入が難しくなります。
この時、契約書上で住宅ローン特約が定められていれば、買主側は罰則を科せられることなく契約を解除し、手付金も返却してもらえます。

ただし、買い手側の都合などで契約解除する場合は、住宅ローン特約は適用できません。
ペナルティなしでの契約解除を狙い、故意に審査に落ちるような行動をとった場合は、契約違反で罰則が課される可能性があります。
住宅ローン特約は、正当な手続きの結果、審査に落ちてやむを得ず契約を解除する場合のみ適用されることを理解しておきましょう。

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住宅ローン特約はなぜ必要なのか？

住宅ローン特約は、審査が通らなかった場合のトラブルを回避し、物件の買主を守るために必要な取り決めです。
もし住宅ローン特約を定めずに本審査に落ち、物件の契約を解除せざるを得ない場合、売買契約違反とみなされてしまいます。
その場合、買主側は売主側への違約金や、不動産会社への仲介手数料を支払う必要があります。
また、契約時に買主が売主に振り込んだ手付金も返却されません。

なお、不動産売買契約の違約金や仲介手数料、手付金の相場は以下のとおりです。

例えば、3,000万円の不動産売買契約を解除し、契約違反となった場合は最低でも700万円近くの損失を被ってしまうでしょう。
よって、住宅ローンの審査が下りなかったら物件の購入をやめると考えているなら、住宅ローン特約は必須といえます。
不動産売買契約書に住宅ローン特約に関する記載があるか、事前に確認しておきましょう。

住宅ローン特約の種類

住宅ローン特約には解約条件型と解除権留保型の２種類があります。
契約書に記載されている文言によって、自分が締結する内容がどちらにタイプに当てはまるのかを判断する必要があります。
不動産売買契約を締結予定の人は、本章を参考にしながら契約書の内容を読み込んでおきましょう。

解除条件型

解除条件型とは、期限までにローンの審査が通らなかった場合、自動的に契約解除になるものです。
買主側から契約解除の意思表示は不要で、期限を超過すると自動的に契約の効力がなくなります。

ただし他の金融機関の審査待ちなどで期限を超過してしまった場合でも適用対象になるため、審査結果が出るまで長引く場合は注意が必要です。

売買契約変更合意書を交わしていれば、期限前に契約書の項目内容を変更できます。
どうしても住宅ローン特約の期限を超過してしまう場合、売主や不動産会社に相談のうえ、期限の延長をおこないましょう。

解除権留保型

解除権留保型では、期限までにローン審査が通らなかった場合に契約を解除するかしないかを買主側で決めることができます。
解除条件型のように期間を超過しても自動解除にはならないため、買主側からの申し出が必要です。

ただし、解除権の行使期限は決められているため、期限内に買主側から申し出ない場合は売買契約の解除ができなくなる点には注意しましょう。

住宅ローン特約に関するトラブルの例

住宅ローン特約は、万が一本審査が下りなかった場合に買主側を保護する取り決めですが、トラブルが起こるケースもあります。
主なトラブルの例は以下のとおりです。

具体的な金融機関名の記載がない

売買契約書上に住宅ローン特約の記載はあったものの、具体的な金融機関名が書かれておらずトラブルに発展するケースがあります。
基本的に、売買契約書の住宅ローン特約には〇〇銀行、〇〇信用金庫など具体的な金融機関名が記載されています。
しかし、具体的な金融機関名の記載がない場合、特定の金融機関の審査に落ちても、別の住宅ローンの審査が通れば住宅ローン特約の適用外です。
買主と売主の認識の違いにより、手付金を返金してもらえない、あるいは違反金・仲介手数料を支払うなど損失につながるかもしれません。
契約書に具体的な金融機関名が記載されているかを確認しておきましょう。

希望の融資金額や金利を契約書に記載していない

住宅ローンの本審査の結果、希望していた金額を満額借りられなかったり、金利が上昇してしまったりするケースもあるでしょう。

この場合、住宅ローン特約について契約書上に具体的な融資金額や金利の記載がないと、トラブルに発展するかもしれません。
住宅ローンの本審査自体は通過していることから、契約解除が認められないことがあるためです。

こういったトラブルを避けるためにも、希望の融資金額や金利などの詳細条件を契約書に明記しているかチェックしておきましょう。
そのうえで、指定条件での住宅ローンが通らなければ契約解除できるかを、売主と認識をすり合わせておく必要があります。

買主側と売主側での認識相違

住宅ローン特約で契約を解除するためには、期限内に買主から売主へ申し出が必要なケースが多くあります。
この時、口頭で済ませてしまうとトラブルにつながる可能性があるため、契約解除の申し出は必ず書面でおこなうのがおすすめです。

また、契約解除後、手付金がなかなか返還されないなどのトラブルもあるため、返金期日や振込先口座なども明確にしておきましょう。

解除権行使の期日超過

解除権には行使できる期間が設けられており、期日を超過すると契約解除が無効になってしまうため注意が必要です。

書類郵送で解除を申し出る場合は、期日内に通知したことが客観的に証明できるよう、内容証明郵便などで送りましょう。
また、申し出の書面とは別で契約解除の合意書の作成し、買主と売主の双方の署名・捺印をしておくのがいいかもしれません。

住宅ローン特約を適用できないケース

住宅ローン特約は、あくまでも正当な手順を踏んで審査に申し込みをしたにも関わらず、通過できなかった場合のみ適用が認められます。
状況によっては住宅ローン特約が適用できないこともあるため、事前に理解しておきましょう。
住宅ローン特約を利用できないケースは、以下のような例が挙げられます。

買主が故意にローン審査が落ちるような行為をした

他の物件を契約するなど、買主の一方的な都合により契約解除をする場合、住宅ローン特約は適用できないため注意しましょう。
現在申し込んでいる審査にわざと落ちて契約解除しようとするなど、悪質な行為がある場合も一切適用が認められません。
本審査で虚偽の内容を申告する、故意に書類を怠るなど、意図的に審査に落ちるような行為をした場合は契約違反となります。

売買契約書記載の融資金額よりも増額して申し込んだ

不動産売買契約の締結時より増額して住宅ローンを申し込んだ場合も、住宅ローン特約は適用外となります。

住宅の購入時は物件以外の諸費用もかかるため、当初予定していたよりも多くの資金が必要になるケースもあるかもしれません。
しかし、融資希望額を増額するほど金融機関側の本審査は通りにくく、売買契約が売主側に不利なものになってしまうでしょう。
そのため、売買契約書記載の金額よりも増額して融資を申し込んだ場合、住宅ローン特約は適用外となります。

本審査通過後に属性の変化があり、融資が取下げになった

本審査の通過後に転職や退職をするなど、審査結果に影響しそうな属性に変化があった場合は、融資が取り下げになる可能性があります。
属性の変化だけでなく、別の金融機関から新しく借り入れをした場合や、すでに借り入れているローンを延滞した場合も同様です。
このようなケースでは住宅ローン特約は適用できません。
契約解除には違約金などの支払いが必要になるため、やむを得ない事情があって属性などが変わる場合は注意しましょう。

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住宅ローン特約を適用できない場合の対処法

売買契約を解除する時、住宅ローン特約が適用外であっても、クーリングオフ制度を利用できる可能性があります。
宅地建物取引業法によると、不動産売買契約でクーリングオフ制度が利用できるのは、以下の要件を満たした場合です。

やむを得ない事情で売買契約を解除する際、住宅ローン特約が適用できない時は上記の内容を確認し、クーリングオフが可能か確認しておきましょう。

まとめ

本記事では住宅ローン特約の必要性や種類、トラブルの例を紹介しました。
住宅ローン特約は、審査が下りず融資を受けられなかった場合に、売主が罰則なしで物件の契約を解除できるものです。
ただしあくまでも正当な手順を踏んで審査を申し込んだ結果、通らなかった場合のみ適用できる特約である点に注意が必要です。
もし物件の売買契約を解除する際、住宅ローン特約が適用できない時はクーリングオフ制度を利用できないか確認してみてください。
記事の内容を参考に、住宅ローン特約に関する正しい知識を身につけ、トラブルなくスムーズに契約を進められるよう準備しておきましょう。