フラット35とは？メリット・デメリットを知って賢く利用しよう

フラット35とは

フラット35は公的機関の住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している住宅ローンです。全期間固定型の住宅ローンのため、金利が変動するリスクを避けられます。借入期間はその名のとおり35年ですが、金融機関によって金利や手数料などは異なるので注意が必要です。

フラット35は申し込み時の年齢が原則満70歳未満と決まっており、年収に占める年間合計返済額の割合は30%以下もしくは35%以下である必要があります。

フラット35には、「買取型」「保証型」「フラット35S」の大きく分けて３種類があります。それぞれ特徴が異なるため、しっかり理解しておかなければなりません。以下でフラット35の種類ごとの特徴を解説します。

フラット35（買取型）

ほとんどの金融機関で取り扱っているのが、買取型です。買取型の場合は、住宅ローンの債権を金融機関は住宅金融支援機構に買い取ってもらうのが特徴です。住宅ローンの申込者は民間の金融機関から借り入れし、住宅を購入し、金融機関に返済していく流れです。

フラット35（保証型）

保証型は申込者が金融機関に返済することは変わりありませんが、住宅金融支援機構が債権を買取しないのが大きな特徴です。債権を買取しない代わりに、住宅金融支援機構は金融機関の住宅ローンに保険をかけます。万が一申込者が返済できなくなった場合、金融機関に対して保険金を支払う仕組みです。

買取型も保証型も、申込者側からすれば大きな違いはありません。

ここで、買取型と保証型の違いをわかりやすく表でまとめておきます。

フラット35S

フラット35には「フラット35S」という商品もあります。フラット35Sは、申込者が購入した家が「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」の４つのうちいずれか１つ以上の基準を満たした場合に、当初５年間の金利を引き下げてもらえるものです。

フラット35のメリット

フラット35には、７つのメリットがあります。

それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。

手数料が安い

フラット35は手数料が安いのが魅力のひとつです。金融機関や取扱商品によって異なるものの、民間の金融機関と比べても手数料を安く抑えられるでしょう。

基本的に、融資に関する手数料には「定額型」と「定率型」の２種類があります。定額型は手数料が固定されており、３〜５万円程度が目安です。一方で定率型は、手数料が融資額によって変わるものです。基本的には借入額の2.2%となっています。

商品や金融機関によって手数料が異なるため、事前に確認しておきましょう。

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全期間固定型なので返済額が変わらない

住宅ローンの金利には基本的に「固定金利」と「変動金利」の２種類があります。フラット35では全期間固定金利なので、情勢によって金利の変動が起きても返済額は変わりません。

借り入れした時点で毎月の返済額や返済総額が決まるため、返済スケジュールを決めやすいのがメリットです。状況によっては変動金利のほうが金利が安い場合がありますが、月々の返済額が固定されており、金利上昇のリスクを抱えなくてよいのは大きな魅力でしょう。

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保証人・保証料が不要

フラット35では保証人や保証料を用意する必要がありません。民間の金融機関で借り入れする場合は、保証会社が保証人になるため、保証料を支払う必要があります。

民間の金融機関で借り入れした際の保証料は、住宅ローンで借り入れした金額の約２%が目安です。例えば、2,000万円借り入れした場合は、約40万円かかることになるでしょう。

フラット35では住宅金融支援機構が保証をおこなうため、保証人や保証料を用意する必要がありません。余計なコストを抑えられるため、総合的な返済負担を軽減できるでしょう。

団体信用生命保険（団信）への加入が任意

一般的な住宅ローンは、ほとんどの金融機関が団体信用生命保険への加入を条件としています。団体信用生命保険とは、利用者が万が一死亡、または高度障害によって返済が難しくなった場合に、保険会社がローンの残債を返済する保険のことです。ローンが残っていても、残された家族に返済義務がないため、家と家族を守れます。

ただし、条件によっては団体信用生命保険に加入できない方もいます。団体信用生命保険に加入できなければ利用できない住宅ローンが多いなかで、フラット35は団信への加入を任意にしているのがメリットです。

健康状態に問題があっても、住宅ローンの審査に落ちた場合でも、フラット35の審査には受かる可能性があります。ただし、団体信用生命保険に加入しておかなければ、保険料の負担は避けられますが、万が一の時に家族に負担をかけてしまうかもしれません。団体信用生命保険に加入するかは家族とも相談しながら検討しましょう。

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フラット35Sならさらに金利引き下げが可能

フラット35Sを利用すれば、適用金利を一定期間引き下げてもらうことが可能です。ただし、フラット35Sを利用する場合は、「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」のいずれかを満たさなければなりません。

また、フラット35Sには取得する住宅の品質に合わせて、金利Aプランと金利Bプランがあります。それぞれ技術基準が設けられており、金利引き下げの期間が異なります。

金利Aプランの場合は当初10年間、金利Bプランの場合は当初５年間です。ただし、いつまでも受付されているわけではありません。予算金額に達する見込みがあると思われた場合は受付が終了されてしまうため、こまめに住宅金融支援機構のホームページで確認しておきましょう。

繰り上げ返済時の手数料が無料

フラット35では、繰り上げ返済時の手数料がかかりません。一般的な繰り上げ返済では金融機関によって異なるものの、手数料がかかります。インターネットで手続きをする際は基本的に手数料はかかりませんが、窓口での手続きの場合は数万円程度かかります。

数万円といえども手数料をカットできるため、総合的な返済負担を抑えられるでしょう。

低年収の人でも審査が通りやすい

住宅金融支援機構は公的機関です。民間の金融機関が提供している住宅ローンと比べると、フラット35は審査に通りやすい傾向があります。

フラット35は返済負担率が30%以下であれば、年収200万円の方でも申し込みが可能です。転職して年収が減った方でも、自営業やフリーランスで働いている方でも、フラット35なら気軽に申し込みできるでしょう。健康状態に問題がある方でも、審査に受かる可能性は十分にあります。

もちろんすべての人が審査に受かるわけではありません。返済負担率が30%以上だったり、信用情報に問題があったりする場合は、比較的緩いといわれているフラット35でも審査に落ちる可能性があるので注意が必要です。

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フラット35のデメリット

フラット35には多くのメリットがありますが、注意点もあります。注意点を把握しておかなければ、家計を圧迫したり、月々の返済額が高くなったりする場合があります。

それぞれのデメリットを、以下で詳しく見ていきましょう。

変動金利よりも金利が高いこともある

フラット35では固定金利なのが大きなメリットですが、変動金利よりも金利が高くなる可能性があります。

フラット35でもっとも多い借入金利水準は、下記のとおりです。

• 融資率９割以下で年1.840％
• 融資率９割超で年1.980％

（2024年３月時点・返済期間21年以上）

しかし、民間の住宅ローンの変動金利であれば、現場の金利から割引されたあとの優遇金利が0.3%〜0.5%程度になります。フラット35の借り入れ金利水準と比べると、結構な差があることがわかります。

融資率９割超だと金利が高くなる

フラット35では、住宅の購入費用・建築費用まで借り入れができます。頭金０円でも融資が受けられますが、融資率が９割を超えると金利が高くなってしまいます。

金利が高くなると、月々の返済額が増えるため、総返済額も増えることになります。そのため、総合的な返済負担を抑えたい場合は、ある程度の頭金を用意しておいたほうがいいでしょう。

住宅の審査の基準を満たさなければならない

フラット35は比較的審査に受かりやすいといわれていますが、住宅の審査基準もクリアしなければなりません。フラット35の適合証明書を交付してもらうことで、融資を受けられるようになります。

フラット35の具体的な住宅審査の基準は以下のとおりです。

また、住宅審査は無料でできるわけではありません。金融機関によって費用設定が異なるものの、数万円程度かかると考えておいたほうがいいでしょう。

なかには、20万円以上かかることもあるため、事前の確認が必要です。

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窓口で繰り上げ返済する場合に返済できる金額は100万円以上

フラット35で繰り上げ返済をするとして、窓口返済をおこなうと返済できる金額は100万円以上からとなっています。インターネットを利用して繰り上げ返済をおこなう際は、10万円以上からの返済となり、窓口返済と比較すると大きな差があります。

通常の住宅ローンでは、１万円以上から繰り上げ返済できる金融機関が多いです。しかし、フラット35の場合は最低でも10万円以上用意しなければならないため、繰り上げ返済のハードルが高いのがデメリットです。

民間のローンからフラット35Sへの借り換えはできない

民間ローンからフラット35に借り換えることはできますが、フラット35Sへの借り換えはできません。一度借り換えると途中で変更ができないため、慎重に検討する必要があります。

まとめ

フラット35は比較的審査に通りやすい傾向があり、民間の住宅ローンの審査に落ちた方や、健康状態に不安がある方でも安心して申し込みできます。すべての方が審査に受かるわけではありませんが、民間の住宅ローンの審査と比べると通る可能性は高いでしょう。

しかし、フラット35には注意点もあります。注意点を把握しておかなければ、月々の返済負担額が増えたり、手数料を多く支払ったりなどのデメリットがあるかもしれません。フラット35の利点を得るためにも、メリットとデメリットを細かく把握しておきましょう。わからないことがあれば「まぁいいや」と曖昧にするのではなく、フラット35を扱う金融機関に相談してみましょう。