年収400万円なら住宅ローンはいくらまで借りられる？適正額を決めるポイントを解説

年収400万円で住宅ローンはいくらまで借りられる？

年収400万円の方なら住宅ローンはいくらまで借りられるのでしょうか。本章では、借りられる上限である借入限度額と、無理なく返済できる理想的な借入額を解説します。年収は同じでも、家族構成や家計状況などはそれぞれ違うため、あくまで目安として考えるようにしましょう。

年収400万円の借入限度額

借入限度額を計算する際に使われる指標として、返済負担率があります。返済負担率とは、収入に対する住宅ローンの返済額の割合を示したものです。住宅金融支援機構の「フラット35」では、返済負担率の基準を次のように定めています。

つまり、年収400万円であれば、返済負担率が35％までであれば借入できます。計算してみると、年間140万円、月々約11万7,000円が上限です。しかし、これは住宅ローンだけでなく、マイカーローンやカードローンも含めた返済負担率であることを理解しておきましょう。

次の条件でシミュレーションした場合、年収400万円での借入限度額は約3,565万円となります。

＜条件＞
返済額：月11.7万円（年140万円）
金利：1.94％（全期間固定）
返済期間：35年
返済方式：元利均等

もちろん、返済期間や金利、頭金の有無によっても借入額は変わります。いろいろな条件でシミュレーションしてみましょう。

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年収400万円の理想的な借入額

先ほど説明した返済負担率が、20％以下だと無理なく返済できるとされています。年収400万円の場合、年間の返済額は80万円、月々にすると約６万6,000円となります。

借入限度額と同じ条件でシミュレーションをしてみると、借入額は約2,011万円となり、約1,500万円下がりました。しかし、これらはあくまで目安のため、住宅ローン以外の支出やライフプランなども考慮して、無理のない借入額を検討しましょう。

年収400万円の借入額別シミュレーション

無理なく返済できる借入額は約2,011万円、借入限度額は約3,565万円でした。実際に返済額や返済負担率がどう変化していくのかシミュレーションで見てみましょう。

＜条件＞
返済期間：35年
金利：1.96％（全期間固定）
返済方式：元利均等

2,000万円から300万円ずつ借入額を増やしてシミュレーションしてみました。月々の返済額は約１万円ずつ、返済負担率は３％ずつ増えていきます。他の借り入れがある場合は、それらも含めてシミュレーションしましょう。

年収400万円で住宅ローンを借りる際の注意点

年収400万円の方に限った話ではありませんが、住宅ローンを借りるにあたって注意しなければならない点があります。

家賃と同じ返済額にしない

内見に行った際、「家賃と同じくらいの額で家が買えます」などと言われた方もいるのではないでしょうか。しかし、家賃と同じ返済額で住宅ローンを組むのは危険です。なぜなら、住宅を購入すると、住宅ローン以外の費用がかかるからです。具体的には、固定資産税や都市計画税があります。また、マンションであれば、修繕積立金や管理費、一戸建てであれば修繕費やリフォーム代がかかります。これらは毎月の家計から捻出する必要があるため、住宅ローン以外の費用を考慮したうえで返済計画を立てるようにしましょう。

借入限度額は無理なく返せる額ではない

借入限度額は、金融機関が計算した「貸し出せる最大の金額」であり、無理なく返済できる金額ではないことを理解しておきましょう。

例えば、子どもがいる世帯では、教育費を踏まえたうえで返済計画を立てる必要があります。また、マイカーローンや奨学金などの借り入れがあれば、それらを考慮して、いくらまでなら住宅ローンに充てられるのかを考えなければなりません。金融機関が出した借入限度額を鵜呑みにするのではなく、家計と照らし合わせて返済額や借入額を検討しましょう。

定年時の住宅ローン残高をできるだけ少なくする

住宅ローンを借りる際は、定年時の住宅ローン残高をできるだけ少なくしましょう。定年後は収入が減ってしまうことから、住宅ローンの返済が難しくなる恐れがあります。定年までに完済できるのが理想ですが、国土交通省の「令和４年度住宅市場動向調査報告書」によると、住宅を初めて購入する一次取得者の世帯主の平均年齢と、平均の返済期間は下記のとおりです。平均年齢に返済期間を足し、完済時期が何歳になるのかも計算してみました。

どの物件においても65歳以降、なかには70歳を超えているものもあります。定年後の負担が軽くなるように住宅ローンを組む、繰上げ返済をするなどして、定年時のローン残高を少なくするようにしましょう。

返済負担率にこだわりすぎない

返済負担率から無理なく返済できる額を計算しましたが、こだわりすぎないことも大切です。あくまで目安であることを理解しておきましょう。返済負担率を下げようとして、頭金を必要以上に多く用意したり、返済期間を短く設定したりすると、購入後の家計が不安定になってしまいます。家族構成や借り入れ状況など、一人ひとりの家計は違うため、それぞれに合った住宅ローンを組むことが大切です。

住宅ローン控除制度を利用する

住宅ローンを組んで住宅を購入したら、控除制度を利用しましょう。住宅ローン控除制度は、所得税や住民税から一定額の控除を受けられる制度です。控除額は年末の住宅ローン残高の0.7％で、最大13年間受けられます。控除を受けるためには、住宅を購入した翌年に確定申告をする必要があります。申請しなければ受けられないため、忘れず申告するようにしましょう。

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年収400万円で適正な借入額を決めるポイント

繰り返しになりますが、年収は同じでも家計は人それぞれです。また、今後のライフプランも異なるでしょう。自分に合った適正な借入額を決める際に、３つのポイントがあります。それぞれ詳しくみていきましょう。

返済期間

返済期間を長くすれば、月々の返済額は少なくなります。しかし、元本の減りが遅いため、その分利息が増え、結果として総返済額が増えることに注意しましょう。一方、返済期間を短くすれば、ローンの支払いを早く終わらせることができますが、その分月々の負担は増えてしまいます。返済期間を何年にするかで、月々の返済額や総返済額に大きく影響します。

次の条件で、返済期間を変えた場合、返済額や総返済額にどう影響するのかをみていきましょう。

＜条件＞
借入額：2,000万円
返済方式：元利均等
金利：1.96％（全期間固定）

20年から５年ごとに返済期間を伸ばした場合、上表のようになります。返済期間を長くすること、短くすることのメリット・デメリットを理解したうえで、判断しましょう。

また、子どもの教育費や老後資金などは、まとまった金額が必要になります。それらの資金をいつまでにいくら貯めていくのかも考慮しながら、返済期間を調整していきましょう。

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金利タイプ

金利タイプによっても、借入額は大きく変わります。金利タイプには、「固定金利」と「変動金利」の大きく２つあります。「固定金利」のなかでも、完済時まで同じ金利の「全期間固定タイプ」と、最初の数年間は固定で、そのあと選択できる「固定選択型」の２つに分けられます。

一般的に、変動金利は金利が低くなっています。ただし、金利が低いからとはじめから変動金利だけに選択を絞るのはおすすめしません。「変動」の名のとおり、金利が変わっていく可能性があるため、金利が上がった時に返済額が上がり、家計が苦しくなる可能性もあります。よく検討したうえで、自分にあった金利タイプを選びましょう。

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ライフプラン

適正な借入額を決めるうえで、ライフプランも考慮しましょう。子どもの教育費は、文部科学省の「令和３年度子供の学習費調査の結果について」によると、幼稚園から高校まで私立だった場合、約446万円かかります。また、車の買い替えや住宅のリフォーム代、老後資金なども必要となるでしょう。今後想定されるできごとに、いくら必要なのか、いつまでに貯めなければならないのかを考えたうえで、住宅ローンの借入額を計算しましょう。
いくら必要なのかまったく想像がつかない、どう計算したらいいかわからないなど、不明な点がある場合には、ファイナンシャルプランナーに相談しましょう。一人ひとりにあった、無理のない返済計画を立ててくれます。

まとめ

今回は年収400万の方が住宅ローンを借りるならいくらが適正なのか、適正額を決めるポイントを解説しました。返済期間と金利は、住宅ローンを借りたあとでも、条件の変更や借り換えをすれば変更が可能です。しかし、借入額だけは変更できません。「家賃と同じ額で買えますよ」「この額までなら借入可能です」といった他人の言葉をそのまま受け入れるのではなく、ファイナンシャルプランナーなどの専門家とよく相談しながら決めましょう。