持ち家とは？意味やメリット・デメリット、購入に適したタイミングを徹底解説

持ち家とは

「持ち家」とは、自分自身や家族が所有権を持っている住宅のことです。持ち家はリフォームや設備の交換、売却などを自由におこなえますが、固定資産税をはじめとした維持費がかかります。ここでは、持ち家と賃貸の違いや、持ち家の取得方法を詳しく解説します。

持ち家と賃貸、実家との違い

持ち家が他の住居形態と何が違うのか見ていきましょう。

賃貸との違い

次の表は、持ち家と賃貸の主な違いをまとめたものです。

持ち家は、賃貸の権利（借家権）よりも強い権利である、所有権を有します。そのため、リフォームやペットの飼育、事務所としての利用など、自らの意思で自由に決められます。このような自由度の高さは、数字では見えづらいですが、持ち家の大きな魅力です。

実家との違い

実家はあくまで親の持ち家であり、住居費の負担は抑えやすい一方、リフォームや売却などの決定権は親にあります。一方、自身が持ち家を所有することは、所有者として建物の使用方法から将来の売却、資産運用（賃貸経営や担保にして借り入れなど）まで、すべての決定権があります。

また、住宅ローンを組んで家を買うには、金融機関から「長期的に安定した返済能力がある」と認められなければなりません。そのため、持ち家を所有することで、社会的信用の証明にもつながります。

持ち家を取得する方法

持ち家を取得する方法は、持ち家の種類によって変わります。

資金面では、自己資金で購入する方法と住宅ローンを利用して購入する方法があります。また、親からの相続によって住宅を所有することになるケースもあるでしょう。相続の場合、購入資金は不要ですが相続税がかかる点に注意が必要です。

持ち家のメリット

持ち家を持つことは、長期的な資産形成や家族の安心にもつながります。ここでは、持ち家のメリットを解説します。

資産になる

住宅ローンを利用して住宅を購入する場合でも、ローンを完済すれば、完全に自分の資産となります。一方、賃貸の場合は毎月の家賃はすべて住居の対価として消費され、手元には何も残りません。

持ち家の住宅ローン返済は、利息部分こそコストですが、元金返済部分は自分の資産を積み立てていることと同じ意味を持ちます。また、実物資産である不動産は、物価上昇（インフレ）局面でも、現金の価値減少を防ぎやすい資産です。将来的には売却や賃貸で収益化もできるでしょう。

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生活が安定する

持ち家には、以下のように長期的に生活を安定させられるメリットがあります。

• 老後の住居費負担が軽くなる
住宅ローンを完済したあとは、毎月の返済がなくなります。固定資産税やメンテナンス費用などの維持費はかかりますが、家賃を払い続ける賃貸と比べて、老後の住居費負担を抑えられるでしょう。

• 居住条件が変わらない
賃貸は更新のタイミングで家賃の値上げを要求されたり、オーナーチェンジ（家主の変更）によって契約内容が変わったりするリスクがあります。また、建物の老朽化にともなう建て替えを理由に立ち退きを迫られる可能性もゼロではありません。しかし、持ち家であればこうした外部環境の変化によるリスクを避けながら、安心して住み続けられます。

ライフスタイルに合わせて住居を自由に変えられる

持ち家の場合、法令や管理規約（※マンションの場合）の範囲内であれば、ライフスタイルや好みに合わせて自由に手を加えられます。

• 壁紙や床材を好みのデザインに変える
• キッチンを最新のものに入れ替える
• 子どもの成長に合わせて間取りを変更する　

など

持ち家はこのようなリフォームやリノベーションを自由におこなうことが可能です。
特に一戸建ての場合、ペットとの暮らしや楽器の演奏など賃貸では制限されがちな趣味も防音対策など近隣への配慮をしながら気兼ねなく楽しめます。また、老後の家族構成やライフスタイルの変化にともなう建て替えも選択肢の一つとなるでしょう。

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住宅ローンの利用で団信に加入できる

住宅ローンを利用する際、一般的に団体信用生命保険（団信）への加入が必要です。団信とは、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害状態になった際に、保険金でローン残債がすべて完済される仕組みです。
もし賃貸暮らしで家計を支える方に万が一のことがあった場合、家族はその後も変わらず家賃を払い続けなければなりません。しかし、団信に加入して住宅を購入していれば、残りのローンが完済され家族には借金のない家だけが残るため、住居費の心配をすることなく、今の家に住み続けることが可能です。

団信のなかには、がんと診断されただけで残債がゼロや半分になる特約付き団信もあり、実質的に生命保険だけでなく医療保険としての役割を果たします。

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補助金・助成金を受けられる

国は、景気対策や質の高い住宅ストックを形成するために、持ち家取得者に対して手厚い優遇措置を設けています。その代表的なものが「住宅ローン控除（減税）」です。住宅ローン控除とは、一定の条件のもと、最大13年間、年末時点のローン残高の0.7％を所得税や住民税の一部から還付される制度です。

また、一定の省エネ性能を満たす住宅を取得する場合には、数十万円〜百万円単位の補助金を受けられる「みらいエコ住宅2026事業」といった支援もあります。

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持ち家のデメリット

持ち家は資産になる一方で、所有することによる責任やリスクもあります。持ち家のデメリットについて詳しく解説します。

購入費用・維持費が大きな負担になる

持ち家を取得する場合、購入時の初期費用のほか所有し続ける限り維持費がかかります。

賃貸でも敷金や礼金、保証料（保証会社を利用するために支払うお金）などの初期費用は必要ですが、購入する場合と比べると負担は軽く済みます。維持費も持ち家のような固定資産税や修繕積立金などの負担はありません。

簡単に住み替えできない

持ち家は転勤や近隣トラブル、あるいは家庭環境の変化（離婚など）で引越しが必要になっても、賃貸ほど簡単に住み替えできません。通常、持ち家で住み替えする場合は、家を売却しなければなりませんが、すぐに買い手が見つかるとは限りません。

また、注意しなければならないのは、売却価格が住宅ローンの残高を下回るケースです。家を売却した資金でローンの残りを完済できない場合、不足分を自己資金で補填できない限り、抵当権を抹消できず家を売却することができません。

災害時に自分で修繕しなければならない

賃貸住宅であれば、台風で窓ガラスが割れたり、地震で建物の一部が損壊したりしても、基本的にはオーナー（貸主）が費用を負担して修理してくれますが、持ち家だとすべて所有者の責任でおこなう必要があります。

自然災害や火災によって建物が損傷した場合、修繕費や工事手配の対応が必要です。通常は、火災保険や地震保険で備えていますが、被害状況によっては保険金で修繕費を賄えないこともあります。また、被災した地盤や建物は、売却時の価格（資産価値）に影響する可能性もあるでしょう。

資産価値が下がる可能性がある

持ち家は資産になりますが、購入時の価格が将来も保証されるわけではありません。建物は経年とともに劣化し、その資産価値は徐々に下がっていきます。日本の場合、木造一戸建ては、築20年から25年程度経過すると、市場の建物の評価額はゼロに近くなります。土地の価値は残りますが、立地条件や景気動向によっては土地価格自体が下落する可能性もあります。

資産価値がどの程度維持できるかは、立地（需要の大きさ）やメンテナンス状況によって左右され、なかには購入時より高い価格で売却できる物件もあります。とはいえ、持ち家である以上、資産価値が下落するリスクは避けられません。

建物管理の手間や地域の付き合いが発生する

持ち家の場合、初期費用や維持管理費などの金銭面以外にも、管理の手間も発生します。 マンションの場合、エントランスやエレベーターなど共用部分の維持管理は、管理組合と管理会社主導でおこないますが、専有部分（居住スペース）は自ら管理しなければなりません。

また、数年に一度、管理組合の役員（理事長や理事、監事）担当が回ってくると、マンションの運営課題を話し合ったり、大規模修繕の計画に関わったりなどの時間を割く必要があります。一方、共用部分がない一戸建ては、建物全体から庭、駐車スペースまですべて自分で管理しなければなりません。そのため、修繕が必要な箇所や時期を自分で判断し、修理会社を手配する手間が発生します。

その他、地域との関わりとして一戸建ての場合は、ゴミ置き場の掃除当番や自治会の役員の役回りが順番に回ってくることも。こうした近所付き合いや地域活動への参加を負担に感じる人にとっては、デメリットになるでしょう。

持ち家の購入に適したタイミング

「家が欲しい」と思った時が買い時と言われることもありますが、現実的には市場動向や購入資金、そしてライフステージなどが整ったタイミングが買い時です。ここでは、持ち家を購入するタイミングをライフイベントごとにメリット・デメリットとあわせて解説します。

結婚

結婚を機に持ち家を購入するケースのメリット・デメリットは次のとおりです。

【メリット】

• 夫婦の収入を合算（ペアローン等）でき、購入予算を増やしやすい
• 若いうちから返済をスタートできれば、定年までの完済がしやすい

【デメリット】

• 転勤や離婚など、予期せぬ生活環境の変化があった場合、財産分与や処分が難しい
• 将来の子どもの人数が未定だと、間取り（部屋数など）が合わなくなる可能性がある
• 転職や出産にともない収入が変わることがある

出産

子どもが生まれたのをきっかけに持ち家を取得するケースのメリット・デメリットを見てみましょう。

【メリット】

• 一戸建てなら子どもの泣き声や足音など騒音トラブルを比較的気にせず、のびのびと子育てができる
• 子育て支援が充実した自治体を選べる
• 将来の子ども部屋を考慮した間取りを検討できる

【デメリット】

• 産休や育休、時短勤務、場合によっては退職により配偶者の収入が減り、２人の収入での借り入れが難しくなる可能性がある

子どもの進学

子どもの進学に合わせて家を買うのも適したタイミングといえるでしょう。

【メリット】

• 学区や通学を考慮して住宅を検討できる
• 転校による子どもの精神的負担を避け、落ち着いた教育環境を与えられる
• 親子とも地域コミュニティに馴染みやすく、長期的な人間関係を築ける

【デメリット】

• 教育費の負担が増える時期と重なり、家計が圧迫される恐れがある
• 子どもの学区を優先し過ぎると、住環境や資産価値の面で失敗する可能性がある
• 購入後に転勤辞令が出た場合、単身赴任を選ばざるを得なくなる

昇進・昇給

昇進や昇給など社会的地位が上がったタイミングで購入する場合のメリットとデメリットは以下のとおりです。

【メリット】

• ローン審査に通りやすくなり、低金利などより好条件で借り入れができる
• ワンランク上の物件や、希望エリアの物件に手が届くようになる

【デメリット】

• 物件価格や借入金額が高くなり過ぎるリスクがある
• 年齢的に遅くなるとローン完済までの返済計画が立てづらくなる可能性がある

親との同居

親の高齢化や介護を見据え、親との同居のタイミングで住宅を購入する場合のメリットとデメリットを見てみましょう。

【メリット】

• 親からの土地提供や資金援助を受けやすく、建築費や購入費の負担を軽減できる
• 共働きの場合、親に子どもの世話を頼めるなど育児協力を得やすい
• 相続税対策（小規模宅地等の特例※）として有効な場合もある



※小規模宅地の特例とは、被相続人（亡くなった方）の土地などを相続する際、一定の条件を満たせば土地の評価額を最大80％減額して、相続税の負担を大幅に軽減できる制度

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

【デメリット】

• 生活リズムの違いから、プライバシーや世帯同士のトラブルになりやすい
• 健康状態に問題があれば、ローンを組みづらくなる
• 相続発生時、他の兄弟姉妹との間で不動産の分割協議が難航する恐れがある

子どもの独立

子どもが巣立ち、タイミングによって生活スタイルが変わったタイミングで住宅を購入して住み替えるケースもあるでしょう。

【メリット】

• 教育費など支出の変動要因が少なく、確実な資金計画が立てられる
• 広すぎる家から維持管理が楽なコンパクトな家に移れる
• 夫婦だけの希望で立地や周辺環境を選べる

【デメリット】

• リタイアまでの期間が短く、融資を受ける場合の返済計画に注意しなければならない
• 収入の減少や老後の生活資金を考慮しなければならない

定年退職

退職金を活用し、終の棲家（ついのすみか）を確保するメリット・デメリットです。

【メリット】

• 退職金で現金購入すれば、ローン審査や返済の心配がない
• 老後の生活や健康状態に合わせた住宅（平屋やバリアフリー住宅など）が選べる

【デメリット】

• 多額の現金を住宅に換えると、手元の老後資金が減る
• 長年住み慣れた土地や付き合いを手放す一方、新しい環境に馴染めない可能性がある

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【データで見る】持ち家取得者の傾向

実際に持ち家を取得している人の年齢や収入はどのようになっているのでしょうか。国土交通省の調査結果をもとに解説します。

世帯主の年齢

次の表は、物件種別ごとに購入時の年齢（初めて住宅を購入する「一次取得者」）をまとめたものです。

これを見ると、新築住宅購入者より中古住宅購入者のほうが、持ち家の取得時期は遅い傾向にあります。もっとも平均年齢が低い分譲一戸建て住宅と、もっとも高い中古集合住宅の年齢差は、およそ５歳です。
購入時の年齢は、住宅ローンの返済計画に影響するとともに、団信特約の内容が変わる場合があります。例えば、三大疾病を付ける際の上乗せ金利が、40歳未満だと「+0.2％」、40代以上だと「+0.4％」になる金融機関もあります。

世帯年収

次に、持ち家の取得時の世帯年収を物件種別ごとにまとめたものです（一次取得者）。

新築取得者の世帯年収がおよそ800万円であるのに対し、中古住宅は700万円程度と、中古物件より新築物件を取得する方の世帯年収が高い傾向にあります。このように、物件種別によって、購入時の年齢や世帯年収に差がありますが、大切なことは、購入後の維持費も含めて、自身の収入に見合ったマイホームを取得することです。

マンションと一戸建て、新築と中古では、ローン返済以外の維持費の負担も異なります。まずは、購入から完済までの長期的な視点で無理のない予算・資金計画が重要になります。

持ち家の購入を検討する際の判断基準

持ち家を購入する場合、住環境だけでなく資産価値や安全性も考慮し、長期的な視点での判断が大切です。ここでは物件を検討する際の判断基準をわかりやすく解説します。

立地・周辺環境

不動産の価値は立地で決まると言われるほど、場所や周辺環境は大切です。駅からの距離や都心へのアクセス、買い物しやすさなどの利便性は、生活の質だけでなく将来の資産価値にも直結します。 また、日当たりや通風、音などに影響する周辺の建物や施設をしっかりと確認しましょう。

加えて、必ず確認すべきなのが自然災害のリスクです。自治体が公表するハザードマップをチェックして、浸水想定区域や土砂災害警戒区域に入っていないかなどを確認してください。災害リスクは、ローン審査や火災保険加入時の評価にも影響するため、慎重な判断が求められます。

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トータルコスト

住宅の購入を検討する際は、物件価格以外の諸費用や毎月のローン返済額のほか、住み始めてからかかる維持費を含めたトータルコストで判断してください。持ち家を取得すると、固定資産税や都市計画税、火災・地震保険料に加え、外壁塗装や設備交換などの修繕費が発生します。マンションであれば、管理費や修繕積立金が強制徴収されるうえ、大規模修繕時期などに修繕積立金が値上げされるマンションも少なくありません。
これらのランニングコストを20年、30年のスパンで考えると、1,000万円単位でかかることも。「毎月のローンが今の家賃と変わらないから大丈夫」と考えず、維持費を含めた購入判断が必要です。

将来の資産価値

資産価値が維持しやすい物件を購入しておくことで、将来の予期せぬ状況に陥った場合でも、リスクヘッジとなります。例えば、転勤や親の介護など想定していなかった理由で持ち家を手放す必要が出てきた場合でも、購入価格よりも高く売れる、あるいはローン残債以上で売れる物件であれば、スムーズに住み替えられるでしょう。

そのため、購入するエリアの人口推移や交通利便性、再開発予定などをチェックするほか、特に、一戸建て住宅では、接道状況（前面道路の幅や接する距離など）や周辺環境のチェックが重要です。

建物性能

デザインや設備の新しさ以上に、長く住むうえで見逃せないのが建物の性能です。なかでも断熱性と耐震性は、住み心地だけでなく、資金計画にも影響する重要な要素です。断熱性能が高い家は、冷暖房効率がよく光熱費を抑えられるだけでなく、部屋ごとの温度差を少なくしてヒートショックの健康リスクを軽減します。
また、耐震等級の高い住宅は、大きな地震から家族の命を守ることはもちろん、地震保険料の割引も適用されます。

さらに、住宅ローン控除では、省エネ基準・ZEH水準などに適合しているかによって、控除を受けられる借入限度額が異なる点に注意が必要です。場合によっては省エネ性能が低い住宅は控除額が減る、あるいはまったく受けられないケースも。
さらに、子育てグリーン住宅支援事業など補助金を活用するためにも一定の省エネ性能が条件となります。そのため、住宅性能が高い家で取得費用が上がっても、トータルコストでは得になることがある点も含めて判断が必要です。

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まとめ

最後に、持ち家について抑えておくべきポイントを整理します。

持ち家とは？

自分や家族が所有する住宅のことです。賃貸住宅と異なり、将来に残る資産であり、建物を自由に利用できることができます。一方で固定資産税や修繕費など維持管理のための費用が必要です。

持ち家と賃貸、実家との違いは？

賃貸は、他人の資産を借りる対価として賃料を支払うため資産として残りません。その一方、持ち家は住宅ローンを完済すると資産として残ります。
実家は親が決定権を持つため自由に土地や建物を利用できない場合があるでしょう。

持ち家のメリット・デメリットは？

持ち家のメリットは、ローン返済後に資産として残るだけでなく、完済後の住居費が大きく軽減される点でしょう。また、建物を自由に活用したり、処分したりできるほか、団体信用生命保険によって、万が一の場合のリスクヘッジができます。
デメリットは、ローン返済以外にも固定資産税や修繕費などの維持費がかかる点です。また、賃貸のように気軽に住み替えることが難しく、資産価値が下がると、売却したくても売れないリスクもあります。

持ち家の購入に適したタイミングは？

結婚や出産、子どもの進学などのライフイベントに合わせて購入する方が多く、国土交通省の調査では、30代後半から40代前半にかけて購入する方が多くなっています。購入するタイミングを判断するうえで重要なことは、出産や子どもの進学などのライフイベントだけでなく、不動産価格や金利などの市場環境、資金計画を含めて判断することです。

「持ち家か、賃貸か」、あるいは「いつ購入するべきか」は、万人に共通する正解はありません。一人ひとりの状況に合わせた判断が必要です。

持ち家の取得は、単に新たな住環境と資産を手に入れるだけでなく、ローン返済や維持管理の責任が発生します。しかし、持ち家には数字には換算できない価値もあります。子どもの成長を含めて、自分たちの好みの空間で家族と過ごせる点を魅力に感じる人も多くいるでしょう。そのため、長期的な視点で、住環境の必要性やこだわり、かけられるコストを検討することが大切です。

後悔なく持ち家を取得するために、家計の収支や子どもの教育費、老後資金などを把握できるライフプランを作成して、購入する時期・予算を判断することもおすすめの方法です。