賃貸物件の原状回復に定義やルールはある？どこまでが自分の責任になるの？

故意や過失によるキズなどを元に戻すこと

まず原状回復とは、「借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、退去時に借主の故意・過失や善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような利用方法など借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧すること」です。

善管注意義務とは、民法第400条で定められている「善良な管理者として求められる注意義務」のことで、「借主は、住宅を通常期待される注意をもって使用・管理しなければならない」という規定です。そのため、通常の損耗などを放置したり、手入れを怠ったことが原因で損耗が拡大した場合、その復旧費用は借主負担となります。
一方で、日常生活のなかで生じる通常の損耗や、時間の経過による経年劣化については、原則として借主の責任には含まれません。そのため、これらの回復にかかる費用まで借主が負担する必要はないとされています。

「原状回復」の規定は契約書に定められている

原状回復に関しては、一般的な建物賃貸借契約書ならば「借主は契約終了時には本物件を原状に復して明け渡さなければならない」といった内容が定められています。

ただし、ここで留意すべきなのは、原状回復は「退去時に、借りていた物件を入居時とまったく同じ状態に回復しなければならない」という意味ではないということです。通常の使用による経年劣化や自然な損耗まで借主が負担する必要はなく、借主の故意や過失、使用方法に問題があったことで生じたキズや汚れなどを復旧することが原状回復の基本的な考え方です。

経年劣化とは？通常損耗や特別損耗との違い・原状回復費用の相場を解説

「経年劣化」とは、時間の経過で自然に起こる劣化の事です。本記事では、経年劣化や通常損耗と特別損耗の違いや見極め方を解説。正しく理解することで、退去時のトラブルを防げるでしょう。

敷金を支払った場合、回復費用はそこから充てられる

ただでさえ出費が多い転居時に高額な原状回復費用を請求されると負担に感じる方も多いでしょう。しかし、契約時に敷金（保証金）を預けている場合、そこから借主負担となる原状回復費用などがそこから精算され、残額が返還されるのが一般的です。
敷金は家賃の滞納だけでなく、このような借主の故意・過失による損耗を復旧するためにも預けられています。そのため、退去時の費用負担を考える際は、敷金の有無や契約内容を事前に確認しておくことが重要です。

ケース１：冷蔵庫など家電製品の熱で壁や床が汚れた

冷蔵庫、テレビなど熱を発生する家電製品を設置した際の後部壁面の黒ずみ、いわゆる電気焼けは通常損耗として貸主負担になります。なお、借主所有のエアコン設置による壁のビス穴や汚れも、一般的な生活をしていくうえで仕方がないとして貸主負担となります。

ケース２：キャスター付きの椅子によって床がへこんだ

引越しの際にできたひっかきキズやキャスター付きのイスによるへこみなどは、善管注意義務違反として借主負担となります。そのため、家具を移動させる際には床や壁をキズつけないように注意しましょう。

ケース３：家具を設置したら床に跡がついた

タンスやソファなど家具の設置だけでできたへこみや跡は、一般的には通常の使用に伴う損耗とみなされることが多く貸主負担となります。

ケース４：エアコンや給湯器などの住宅設備が壊れた

エアコンや給湯器などの住宅設備が耐用年数を過ぎてから故障した場合は、経年劣化による自然損耗として貸主負担となります。なお、主な住宅設備の耐用年数は次のようになっています。

耐用年数５年：流し台
耐用年数６年：エアコン、ガスコンロ、冷蔵庫、インターホン、畳床、カーペット
耐用年数８年：戸棚などおもに金蔵製以外の家具
耐用年数15年：便器、洗面台

タバコで壁や床が変色した

居室の壁紙や床がヤニで変色したり、においが付いていた場合は、通常の使用を超える汚れとして借主負担になります。これは借主が清掃などの管理を怠ったため発生したと判断されるからです。
また、室内の汚れを避ける目的でベランダやバルコニーで喫煙する場合でも、煙やにおいによって近隣住民とのトラブルにつながる可能性があります。家で喫煙をする際は、管理規約や周辺環境も確認しましょう。

ベランダでタバコを吸っていい？トラブル対策と喫煙時の注意点を解説

この記事ではベランダでの喫煙が問題になるのかを解説します。トラブルへの対策と喫煙時の注意点、喫煙者への対処法も紹介。実際にベランダ喫煙している人や、隣の住戸からのタバコのにおいに悩んでいる人はぜひ参考にしてください。

設備の手入れを怠って汚れた

たとえば冷蔵庫下のサビ跡は、拭き掃除によって除去できる場合もあります。また、エアコンの水漏れによる壁の汚れは、放置しなければ免れることができたかもしれません。そのため、これらが設備の手入れ不足による汚れと判断された場合は、善管注意義務違反として借主負担になります。

子どもやペットが床や壁を傷つけた

子どもがおもちゃを投げて壁に傷を付けた場合や、ペットが柱やクロスを傷つけたり破いた場合は、通常の使用による損耗の範囲外と判断され借主負担となります。
また、ペットによる汚れやにおいも、借主の負担となります。これは、借主によるしつけや飼育環境に問題があると考えられるためです。

ふすまや障子が変色した、畳が劣化した

直射日光によるふすまや障子の日焼けや畳の変色、家具の重みによる畳の変形や劣化は貸主による修繕負担となり、原状回復費には含まれません。
一方、物をぶつけるなどしてふすまや障子に穴を空けてしまったり、適切な手入れを怠ったことで畳にカビやシミが発生した場合は、借主の責任による損耗と判断され、修繕費用の負担を求められることがあります。

地震によってドアが閉まらなくなった

地震は貸主、借主のどちらにも責任があるものでありませんが、被害により修理が必要な状況が生じた場合は貸主の負担で修理をしなければならないことが民法で定められています。
仮に借主が家具の転倒防止の対策を取っていなかったために床に傷が付くなどした場合も、家具の転倒の原因が地震である以上、修繕は貸主の負担になると考えられます。

窓ガラスが突然割れた

室内の温度と外気温の差が原因でガラスが割れる「熱割れ」や、ガラスの中に網目状の金属線が入ったガラスで経年劣化により起きる「さび割れ」などによるガラスの破損は原状回復に含まれず、貸主の負担となります。
また地震、台風などの突風で飛んできた物が当たった場合など、災害による破損も原状回復費には含まれません。借主の責任となるのは、あくまで借主の故意または過失により破損してしまった場合に限られます。