賃貸物件の原状回復に定義やルールはある？どこまでが自分の責任になるの？

故意や過失によるキズなどを元に戻すこと

まず原状回復とは、「借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、退去時に借主の故意・過失や善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような利用方法など借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧すること」です。

善管注意義務とは民法400条に定められた「善良なる管理者としての注意義務」の略で、「通常期待される注意をもって使用・管理しなければならない」といった規定です。これに違反して通常の損耗などを放置したり、手入れを怠ったことが原因で損耗が拡大した場合、その復旧費用は借主負担となります。

つまり、通常の使用による住宅の損耗や経年劣化に関しては、借主の責任ではないので回復に要する費用を負担する必要はありません。

「原状回復」の規定は契約書に定められている

原状回復に関しては、一般的な建物賃貸借契約書ならば「借主は契約終了時には本物件を原状に復して明け渡さなければならない」といった文言で定められています。

ここで注意したいのは、「退去時は、借りていた物件を入居時とまったく同じ状態に回復しなければならない」という意味ではないということです。繰り返しますが原状回復とは、「借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧すること」なので忘れないようにしましょう。

敷金を支払った場合、回復費用はそこから充てられる

ただでさえ出費が多い転居時に多額の原状回復費を請求されたら、困る方が多いでしょう。しかし、契約時に敷金（保証金）を預けていれば、そこから原状回復費を差し引いて返金されるので、経済的な負担を軽減できます。敷金は家賃の滞納だけでなく、このような借主の故意・過失による損耗を復旧するためにも預けているのです。

原状回復にまつわるトラブルは毎年1万件以上発生している

PIO-NET（全国消費生活情報ネットワーク）に寄せられた賃貸住宅の原状回復にかかわる相談件数は、以下のように推移しています。

2016年：1万3905件
2017年：1万3210件
2018年：1万2489件

若干減少傾向ではあるものの、毎年1万3000件前後のトラブル相談があるという高止まり状態です。
最近の相談事例には以下のようなものがあります。

• 賃貸アパートの退去時に敷金を半額返金すると聞いていたが、清掃費が追加されて返金されないという通知書が届いた。敷金を返金してほしい
• 4年間住んだ賃貸マンションを退去したが、立ち合い時に壁紙やクロス等の原状回復費を請求すると言われた。納得できない
• 賃貸アパートを退去したが、修繕費の請求明細書に記載された敷金と実際に支払った額が異なる。訂正を求めても対応されず困っている

冷蔵庫など家電製品の熱で壁や床が汚れたら？

冷蔵庫、テレビなど熱を発生する家電製品を設置した際の後部壁面の黒ずみ、いわゆる電気焼けは通常損耗として貸主負担になります。なお、借主所有のエアコン設置による壁のビス穴や汚れも、一般的な生活をしていくうえで仕方がないとして貸主負担となります。

住んでいてできた床のキズ・汚れはどこまでOK？

日照や建物の欠陥による雨漏りなどによる色落ちは、借主に責任がないとして貸主負担になります。一方で引越しの際にできたひっかきキズやキャスター付きのイスによる凹み、窓の開けっぱなしによる雨の吹込みで生じた変色などは、善管注意義務違反として借主負担となります。

家具の設置で床に跡ができたら？

家具の設置だけでできた凹みや跡は通常の使用による損耗として貸主負担となります。

住宅設備が耐用年数を過ぎて故障したら？

流し台やガスコンロなどの住宅設備が耐用年数を過ぎてから故障した場合は、経年劣化による自然損耗として貸主負担となります。なお、主な住宅設備の耐用年数は次のようになっています。

耐用年数5年：流し台
耐用年数6年：エアコン、ガスコンロ、冷蔵庫、インターホン、畳床、カーペット
耐用年数8年：戸棚などおもに金蔵製以外の家具
耐用年数15年：便器、洗面台

タバコで壁や床が変色したら？

居室の壁紙や床がヤニで変色したり、臭いが付いていた場合は、通常の使用を超える汚れとして借主負担になります。これは借主が清掃などの管理を怠ったため発生したと判断されるからです。

設備の手入れ不足によってできた汚れは？

たとえば冷蔵庫下のサビ跡は、拭き掃除によって除去できる場合もあります。また、エアコンの水漏れによる壁の汚れは、放置しなければ免れることができたかもしれません。そのため、これらが設備の手入れ不足による汚れと判断された場合は、善管注意義務違反として借主負担になります。

ペットが傷をつけたり汚したりしたら？

猫が柱で爪とぎをする、クロスに爪の跡をつける、カーペットに糞や尿の臭いが付くなど、ペットによる傷や臭いは借主の負担となります。これは、借主によるしつけや糞尿の処理に問題があると考えられるためです。

ふすまや障子のやぶれや変色、畳の劣化は？

直射日光によるふすまや障子の日焼けや畳の変色、家具の重みによる畳の変形や劣化は貸主による修繕負担となり、原状回復費には含まれません。
一方、物をぶつけるなどしてふすまや障子に空けてしまったり、窓を開けっ放しにしてしまったために雨が吹き込み、畳が濡れて痛んだ場合は借主の負担となります。

地震によって発生した損傷は？

地震は貸主、借主のどちらにも責任があるものでありませんが、被害により修理が必要な状況が生じた場合は貸主の負担で修理をしなければならないことが民法で定められています。
仮に借主が家具の転倒防止の対策を取っていなかったために床に傷が付くなどした場合も、家具の転倒の原因が地震である以上、修繕は貸主の負担になると考えられます。

窓ガラスが割れた！自分の責任になるのは？

室内の温度と外気温の差が原因でガラスが割れる「熱割れ」や、ガラスの中に網目状の金属線が入ったガラスで経年劣化により起きる「さび割れ」などによるガラスの破損は原状回復に含まれず、貸主の負担となります。
また地震、台風などの突風で飛んできた物が当たった場合など、災害による破損も原状回復費には含まれません。借主の責任となるのは、あくまで借主が故意に、または過失により破損してしまった場合に限られます。