「共同仲介」と「単独仲介」とは何か

「共同仲介」と「単独仲介」の概要と仕組み

【共同仲介の仕組み】
例えば、不動産会社に物件の売却を「仲介」で依頼するとします。すると不動産会社は依頼主（売主）の要望に沿って販売活動を行い、売買契約の成立を目指すことになります。このとき、不動産会社は直接「依頼主（売主）」と「買主」の間に入っているとは限りません。場合によっては、買主はまた別の不動産会社が見つけてくることもあるのです。

・売主⇔不動産会社A⇔不動産会社B⇔買主

簡単に表すと、これが「共同仲介」です。複数の不動産会社が、共同で一つの売買契約を成立させることから、こう呼ばれています。また、不動産会社Aは売主からのみ、Bは買主からのみ仲介手数料をもらうため、「片手」や「シングル」と呼ばれることもあります。

【単独仲介の仕組み】
一方、「単独仲介」は、単一の不動産会社が一つの売買契約を成立させ、以下のような形になります。

・売主⇔不動産会社A⇔買主

不動産会社Aが売主と買主を直接結び、仲介手数料を双方からもらうことができるため、「両手」や「ダブル」と呼ばれることもあります。不動産会社にとっては利益が大きい仲介形態です。しかし最近では、買主側の仲介手数料を無料にしたり、仲介手数料を半額にしたりと、競争力の強化に努めているケースも多くみられます。

仲介手数料と注意点

仲介手数料は、宅地建物取引業法で定められた上限額の範囲内で決定します。そのため、基本的には共同仲介も単独仲介も、手数料の上限額は変わりません。ただし、前述したように手数料を値引きすることで、他社との差別化を図っているケースもあります。当然、売主・買主双方から手数料がもらえる単独仲介の方が、値引きの可能性は高くなるでしょう。しかし、単独仲介には次のような弊害が出る可能性もあります。

【囲い込み】
「囲い込み」とは、自社だけで商談を成立させようとする行為です。もし、別の不動産会社の仲介で買主が決まってしまうと、受け取れる手数料が減ってしまう（売主側からのみになる）ため、宣伝活動を十分にしない、他の不動産会社からの問い合わせに対して成約させる方向での適正な対応をしない、ということが考えられます。単独仲介をしている会社が利益を確保するためにする悪習の一つです。

【売り止め】
「売り止め」とは本来「売主側の状況の変化や都合により、一時的に物件を売るのを見合わせている」状態を言います。不動産売買の過程では、一般的に起こり得る事象です。しかし、問題はこの売り止めを自社の利益のために悪用する場合です。他の不動産会社に一切仲介をさせないように売り止めを利用し、結果的に「囲い込み」を行って手数料による利益を確保します。これらは売主にとって大きなデメリットになります。自分が希望する価格や条件で売却しにくくなったり、売れるまでの期間が長くなったりする可能性があるからです。

また、売主と買主双方の間に立って取引を成立させる行為は、民法で禁じられる「双方代理」（第108条）に該当するという指摘もあります。本来は、利益が相反する二者の代理を同一の人間が務めることは、法律で禁じられているのです。ただし、単独仲介はあくまで売主・買主の取引を成立させるために尽力する「仲介（媒介）」ですから、当事者となって契約を行う「代理」とは大きく違うという点で、双方代理に該当しません。

「売却コスト」よりも大切なこと

あくまでも、「囲い込み」「売り止め」といった行為は、こういうことも起こり得ますよ、という例示です。基本的に不動産会社は、契約を成立させるために売主・買主の間に立ち、双方の考えや条件を調整しながら、お互いが納得できる着地点を見つけることに尽力します。それが「仲介」業務です。

売却コストを第一に考えると、「仲介手数料を値引き」してくれる不動産会社が依頼先候補として挙がるかもしれません。しかし、不動産会社に本当に期待するのはそこでしょうか？前述のように、売主が納得できる売却を実現するために、どれだけ力を尽くしてくれるのかではないでしょうか。共同仲介にしても単独仲介にしても、まずは信頼できる不動産会社を選択することが大切だと考えます。