専任媒介契約を途中で解除する方法と注意点｜違約金や正しい手続きも紹介

専任媒介契約とは

不動産を売却する際には、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。そのなかでも専任媒介契約は、売主が１社の不動産会社のみに売却を依頼する契約形態です。似た契約に「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」がありますが、専任媒介契約はその中間に位置します。

専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社に重ねての依頼はできません。ただし、自分で買主を見つけて直接契約を結ぶこと（自己発見取引）は可能です。この点が、自己発見取引も認められない「専属専任媒介契約」との大きな違いです。

また、専任媒介契約では、不動産会社に売却活動の報告義務が課されています。具体的には、２週間に１回以上、売主に対して販売状況や反響などを報告しなければなりません。この仕組みにより、売主は売却活動の進捗を把握しやすく、安心して取引を進められます。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約の大きなメリットは、売却活動を効率的に進められる点です。不動産会社は、他社との競合がないため、その物件の販売に集中して取り組めます。広告掲載や内見対応などのスピードも早く、戦略的に販売活動をおこないやすい環境が整います。

また、売主にとっても、担当者とのやり取りがシンプルになるメリットも。一般媒介契約のように複数社と連絡を取る手間がなく、一貫した情報共有が可能です。そのため、進捗状況の把握や方針変更もスムーズにおこなえます。

さらに、専任媒介契約では不動産会社が「レインズ（指定流通機構）」への登録義務を負う点も安心できる要素の一つ。レインズに登録されることで、他の不動産会社を通して幅広い買主に情報が届くため、結果的に早期売却や適正価格での取引につながる可能性が高まります。

特に「初めて不動産を売る」「手間をかけずに売却を進めたい」と考える方には、信頼できる不動産会社と専任媒介契約を結ぶと効果的です。

専任媒介契約のデメリット

一方で、専任媒介契約にはいくつかの注意点やデメリットも存在します。特に大きいデメリットは、不動産会社の力量に依存するリスクがある点です。１社にすべてを任せるため、担当者の対応が遅かったり、販売戦略が十分でなかったりすると、売却期間が長引く恐れがあります。特に、物件の広告を制限したり、他社からの買主紹介を断る「囲い込み」行為をする会社には注意しなければなりません。

また、契約期間中（最長３カ月）は、原則として他の不動産会社へ乗り換えることができません。そのため、契約を結ぶ前に担当者の提案内容や売却方針をよく確認し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。

さらに、自分で買主を見つけた場合の手続きが、煩雑になるケースもあります。自己発見取引が可能とはいえ、契約書の作成や重要事項説明などの手続きを不動産会社がおこなう必要があるため、実務上は会社を通したほうが安全でしょう。

専任媒介契約は、不動産会社と売主の信頼関係が前提となる契約です。契約前には、複数の不動産会社に無料査定を依頼し、対応の丁寧さや売却方針を比較検討するとよいでしょう。

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専任媒介契約の期間と更新のルール

不動産売却で利用される専任媒介契約や専属専任媒介契約には、契約期間に関して宅地建物取引業法の第34条で明確な制限が設けられています。このルールに反した契約内容は無効とされるため、契約を結ぶ際には細心の注意が必要です。また、契約期間満了後に更新をおこなう場合にも、同じ法律のもとで定められた手続きを守る必要があります。

専任媒介契約の契約期間は最長３カ月

専任媒介契約に設定できる期間は、最長で３カ月間と法律で定められています。３カ月を超える期間を契約書に記載しても、その部分は無効となり、３カ月が経過した時点で契約は自動的に終了します。なお、この３カ月というのはあくまで上限で、売主と不動産会社の合意によって、１カ月や２カ月などの短い期間で契約を締結することも可能。

こうした期限が設けられている理由は、専任媒介契約は１社のみが独占的に売却活動をおこなう契約だからです。複数社に依頼できる一般媒介契約と異なり、専任媒介契約では売主が他の会社に売却を頼むことができません。

そのため、依頼先の不動産会社の対応が悪かったり、販売活動を怠ったりした場合に、売主が長期間不利な状況に縛られないよう、３カ月の上限が設けられています。

契約期間が満了したあとの更新の扱い

契約期間中に売買が成立しなかった場合は、同じ不動産会社と契約を更新して販売活動を継続できます。
ただし、この更新手続きは売主側から申し出る必要があり、不動産会社が一方的に更新を提案することはできません。後のトラブルを防ぐためにも、更新する際は口頭ではなく書面でおこないましょう。

また、更新後の契約期間も、初回契約と同様に最長３カ月以内としなければなりません。さらに、媒介契約書に「契約が自動的に更新される」などの自動更新の条項を記載することは法律で禁止されています。仮にそのような文言が契約書にあっても、その部分は無効として扱われます。

売主が注意すべきポイント

専任媒介契約は信頼関係に基づいて成り立つものですが、契約内容を十分に理解しておかなければ、思わぬトラブルに巻き込まれることもあります。契約期間や更新のルールを正しく把握し、不動産会社の対応に不安を感じる場合は、契約更新をおこなわずに他社へ依頼する選択肢も検討しましょう。売主が主体的に判断し、契約の仕組みを理解しておくことが、後悔のない不動産売却につながります。

専任媒介契約を途中で解除できるケース

不動産の売却を依頼する際に結ぶ専任媒介契約や専属専任媒介契約は、一定期間、特定の不動産会社だけに仲介を任せる契約です。

通常は、契約期間が満了するまで、他社に変更することはできません。しかし、実際の取引現場では「不動産会社の対応に不満がある」「信頼関係が崩れた」などの理由から、途中で専任媒介契約を解除したいと考えるケースも少なくありません。

結論から言うと、正当な理由がある場合には契約期間内でも途中解除は可能です。ここでは、違約金なしで解除できるケースと、売主側の都合で解約する場合の対応などを詳しく見ていきましょう。

不動産会社に義務違反があった場合

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社には法律で定められた複数の義務が発生します。もし義務を怠った場合、売主は違約金を支払わずに契約を途中で解除することが可能です。

主な義務は以下のとおりです。

上記の義務のいずれかを不動産会社が怠った場合、売主は契約を途中で解除しても違約金を支払う必要はありません。例えば、「まったく販売活動をしてくれない」「進捗報告が一切ない」などの場合は、明らかな義務違反に該当します。売主はその事実をもとに、正当な手続きで契約解除を申し出ることが可能です。

不動産会社が不正・不当な行為をした場合

不動産会社には、売主に対して正確かつ誠実な情報提供をおこなう義務があります。この義務に違反して、事実を故意に隠したり、重大な過失によって誤った情報を伝えたりした場合も、売主は違約金なしで契約を解除できます。具体的な事例としては、以下のようなケースが該当します。

このような不誠実な対応は、宅地建物取引業法でも禁止されています。売主としては、不動産会社の報告内容に疑問を感じたら、書面やメールで証拠を残すようにし、後のトラブル防止に備えることが大切です。

不正行為が確認された場合、解除だけでなく行政処分や業務停止の対象となる場合もあります。売主は不動産会社の不正が疑われる時点で、速やかに契約内容を確認し、必要であれば消費生活センターや宅建業の監督行政庁（都道府県など）に相談することをおすすめします。

違約金なしで解除できるその他のケース

これまでに紹介したケース以外にも、以下のような状況であれば違約金を支払わずに契約を解除できます。

これらは契約上の信頼関係を根本から損なう重大な問題であり、売主に非がないため、解除に際して違約金が発生することはありません。

売主の都合で途中解除する場合は違約金がかかる

一方で、売主の事情によって専任媒介契約を途中で解約する場合は、原則として違約金の支払い義務が発生します。

例えば、以下のようなケースです。

上記は、売主側の契約違反にあたるため、不動産会社から違約金を請求される可能性があります。ただし、解除の理由や不動産会社の対応状況によっては、柔軟に話し合いがおこなわれるケースもあるため、まずは誠実に事情を説明することが大切です。

専任媒介契約を円満に解除する方法

専任媒介契約は、電話や書面一つで解除可能です。しかし、「違約金が発生するのでは？」「トラブルになるのでは？」と不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。ここでは、できるだけ穏やかに、円満に契約を終了するための方法を紹介します。

契約更新をしないことで自然に終了させる

専任媒介契約は、契約期間が満了すれば自動的に終了します。そのため、わざわざ途中解約を申し出なくても、更新手続きをしなければ契約は続行されません。更新手続きのルールに関しては、国土交通省の「標準専任媒介契約約款」にも明記されています。

“第17条　専任媒介契約の有効期間は、売主（甲）と不動産会社（乙）の合意に基づき更新できます。
2　更新を行う際は、契約期間の満了時に売主から書面で申し出なければなりません。”

出典：国土交通省「標準専任媒介契約約款」

つまり、売主であるあなたが更新を申し出なければ、契約はそのまま終了します。途中で解約を申し出るよりも、満了まで待って自然に契約を終えるほうが、トラブルに発展する可能性は低いでしょう。

満了まで待つメリット

契約期間の終盤は、多くの営業担当者が「何とか結果を出そう」と積極的に動く時期です。タイミングによっては、契約終了前に無事売却が成立する可能性もあります。

また、契約満了による終了であれば、違約金や損害賠償の対象にはなりません。契約期間があとわずかの場合や売却を急がない場合は、契約満了まで待つことをおすすめします。

違約金の金額はどう決まる？

国土交通省の「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」によると、専任媒介契約または専属専任媒介契約を解除する際の違約金は、以下のように定められています。

ただし、実際の違約金額は、契約書に明記されている内容や、売主と不動産会社の合意によって決まります。そのため、契約時点で「解除時の違約金がいくらか」をしっかり確認しておきましょう。また、もし契約解除を検討する際は、発生した実費や広告費などの内訳を明示してもらうようにしましょう。

専任媒介契約を途中でスムーズに解除するための手順

専任媒介契約の途中解除には、大きく分けて不動産会社側に落ち度がある場合と、売主の都合で解約したい場合の２つのパターンがあります。いずれの場合も、解除の手順や必要書類は共通していますが、違いが出る点は「違約金が発生するか」です。ここでは、専任媒介契約を円満に解除するための具体的な手順や、必要書面の書き方を詳しく解説します。

専任媒介契約を途中解除する４つの手順

専任媒介契約を途中で解除することは、不動産会社にとって想定外の事態です。そのため、トラブルを避けながらスムーズに合意解除へ進めることが大切です。

解除の流れは、以下の４つのステップです。

• STEP 1契約解除の意思表示をおこなう
• STEP 2契約解除通知書を準備する
• STEP 3契約解除通知書を内容証明で発送する
• STEP 4契約解除合意書を取り交わす

それぞれの手順を詳しく説明します。

step１. 契約解除の意思表示をする

まず、専任媒介契約を結んでいる不動産会社に対して「契約を解除したい」という意思を明確に伝えます。電話でも構いませんが、トラブル防止のため、書面やメールで記録を残しておくことが望ましいです。売主の都合で契約を解除する場合には、「家庭の事情で売却を一時中止する」「他社に依頼を検討している」などの簡潔な理由で問題ありません。

一方、不動産会社の義務違反や対応不備による解除の場合は、具体的にどのような不満・不備があったのかを明確に伝えることが重要です。また、この段階で後日、正式な契約解除通知書を送付する予定であることを伝えておくとスムーズです。

step２.契約解除通知書を準備する

意思表示をおこなったあと、不動産会社から「業務改善するので解除を待ってほしい」と提案を受ける場合もあります。その場合は、改善内容を確認し、納得できるものであれば一時的に猶予を与えることも可能です。

しかし、改善の兆しが見られない、または信頼関係の回復が難しいと感じる場合は、正式に契約解除通知書を作成しましょう。これは、専任媒介契約を正式に解除する意思を示すための重要な書面であり、のちの証拠にもなります。

step３. 契約解除通知書を発送する

契約解除通知書を送る際は、内容証明郵便で送付すると確実です。内容証明郵便を使うことで、「いつ・誰に・どのような内容で通知したか」が法的に証明され、万が一トラブルになった際にも有効な証拠となります。

不動産会社はこの通知を受け取ったあと、社内で確認をおこない、「自社に落ち度がなかった」と判断した場合は違約金を請求してくる可能性も。反対に、報告義務違反や不正行為などの事実を認めた場合は、違約金なしで契約解除が成立します。

ここで注意したいのは、売主の都合で解約する場合でも、通知時点では違約金を支払う必要はないことです。違約金の支払い義務は、不動産会社から正式な請求を受けた時点で発生します。請求を受けた際には、その金額や算定根拠が妥当かを確認し、納得できない場合は説明を求めましょう。

step４.契約解除合意書を取り交わす

解除手続きの最終段階では、不動産会社と契約解除合意書を取り交わします。契約解除合意書は、両者が契約解除に合意したことを正式に確認し、将来的なトラブルを防ぐためのものです。

違約金が発生する場合は、解除合意書に「支払金額」「支払期日」「支払方法」などを明記します。一方、違約金が発生しないケース（不動産会社の義務違反など）でも、「両者間で合意により解除した」ことを明確に記しておくことで、のちのちの誤解を防げます。

契約解除通知書に記載すべき項目

契約解除通知書は、専任媒介契約の解除に関して法的効力を持つ重要な文書です。書き方に明確なフォーマットはありませんが、以下の項目を漏れなく記載するのが基本です。

また、必要に応じて「解除通知の受領後〇日以内に契約解除手続きをおこなってほしい」などの要望を記載しても構いません。書面のコピーは必ず手元に保管し、内容証明郵便の控えとともに残しておきましょう。

専任媒介契約に関する注意点

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産の売却を１社の不動産会社に一任する契約です。そのため、どの会社と契約するかが、売却スピードや価格、さらにはトラブルの発生リスクに大きく影響します。契約前に注意すべきポイントを理解しておくことで、不要なトラブルを未然に防げるでしょう。

査定価格だけで不動産会社を選ばない

専任媒介契約を結ぶ際、複数の不動産会社から提示される査定価格だけで判断することは危険です。なかには、契約を取りたいがために相場よりも高い金額を提示する会社もあります。高すぎる価格設定は、実際の売却活動で買い手が見つからず、結果的に値下げを繰り返す原因にもなりかねません。

不動産会社を選ぶ際は、査定価格だけでなく「担当者の対応」「販売戦略の説明」「過去の販売実績」なども総合的に比較しましょう。信頼できる担当者であれば、相場に即した根拠ある価格提示をおこない、売主にとって最適な販売計画を提案してくれます。

囲い込み行為に気を付ける

専任媒介契約でよく問題になるのが「囲い込み」です。囲い込みとは、他社が買主を見つけるチャンスを減らし、自社でのみ取引を完結させようとする不正行為のこと。不動産会社が自社利益を優先して、他社やポータルサイトへの物件情報公開を遅らせるケースもあります。

このような行為がおこなわれると、売主は早期売却や高額売却のチャンスを失い、結果的に販売期間が長期化してしまいます。もし不審な点を感じたら、販売活動の報告内容や掲載状況を確認し、改善が見られない場合は契約解除も検討しましょう。囲い込みは宅地建物取引業法に違反する可能性もあり、正当な解除理由になります。

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契約解除後の違約金は譲渡費用として扱える

専任媒介契約を途中で解除し、別の不動産会社へ依頼した場合、契約内容によっては違約金を支払う可能性も。この違約金は、確定申告時に譲渡費用として計上できる場合があります。

つまり、譲渡所得税の計算上、課税額を減らす効果が期待できます。そのため、契約解除の際に支払った違約金の領収書や契約解除合意書は、確定申告に備えて保管しておきましょう。また、税務上の扱いに関しては税理士などの専門家に相談すると安心です。

まとめ

専任媒介契約は、原則として３カ月間は１社に売却を任せる契約ですが、やむをえない理由がある場合には途中解除が可能です。不動産会社の報告義務違反や不正行為、虚偽説明などが確認された場合、違約金を支払わずに契約を解除できるケースもあります。

一方、売主の都合で契約をやめる場合は、違約金が発生する可能性があるため慎重な対応が必要です。解除の意思を伝える際には、まず口頭で相談しましょう。そのあとに「契約解除通知書」を内容証明郵便で送ると安全です。

また、契約満了のタイミングで更新をせずに終了する方法もあります。トラブルを避けるためにも、解除前には契約内容を再確認し、不動産会社と誠実に話し合うことが大切です。

もし担当者との信頼関係が崩れている場合は、複数の不動産会社に無料査定を依頼して比較し、より誠実に対応してくれる会社へ乗り換えるのも一つの手。専任媒介契約の解除を正しくおこなえば、売却活動をスムーズに再スタートできます。