マンションの売却で税金がかからないケースは？節税方法と注意点を解説

マンションの売却で税金がかからないケース

マンションの売却時には、いくつかの税金がかかります。マンションの売却で税金がかからない状態とは、譲渡所得に対して発生する譲渡所得税・住民税がかからないことを指します。しかし、それ以外の税金はかかる可能性があることを留意しておきましょう。

以上を踏まえて、マンションの売却で税金がかからないケースを以下でご紹介します。それぞれ詳しく見ていきましょう。

売却で損をしている

譲渡所得税・住民税は、マンションの売却で利益が出た場合に課税されます。反対に、損をした場合は課税されません。税金を計算するにあたって、売却価格から物件の購入費用や手数料などの経費を差し引きますが、計算の結果、マイナスであった場合は税金がかからない仕組みです。マンションの売却で損をしてしまった場合は、譲渡所得税・住民税を納める必要はなく、確定申告の義務もありません。

居住用財産の3,000万円特別控除を適用した

売却するマンションが居住用で条件を満たす場合、居住用財産の3,000万円特別控除を適用できます。マンション売却時の課税対象となる利益が3,000万円以下であれば、制度の適用により最高3,000万円を控除できるため、実質的に税金がかかりません。ただし、控除は自動的に適用されるわけではないため、税金の納付義務はなくても、確定申告が必要になります。

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買い替え特例を利用した

マンションを売却して新しい物件に買い替える際、買い替え特例を利用できます。売却で発生した利益の全額を新しい物件の取得費に加算した場合は、今回のマンションの売却では税金が発生しません。ただし、買い替え特例を利用するには、新しく購入した物件を売却する際に、旧マンションの売却時に発生した税金をあわせて支払う必要があります。そのため、非課税になるのではなく、将来に課税を繰り延べる制度といえるでしょう。

マンションの売却で発生する税金の種類

マンションの売却にかかる税金は、譲渡所得税・住民税だけではありません。ほかにも複数の税金がかかる場合があるため、厳密にマンションの売却で税金がまったくかからないケースはほとんどないでしょう。マンションの売却で発生する税金の種類を以下にまとめました。

譲渡所得税・住民税

マンションの売却によって得られた利益（譲渡所得）に対して、所得税と住民税が課されます。譲渡所得税・住民税は所有期間によって異なる税率が適用され、所有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得、所有期間が５年を超える場合は長期譲渡所得に該当します。

2037年まで、所得税・住民税のほかに所得税額の2.1%が復興特別所得税として上乗せされます。
譲渡所得税・住民税がかからないケースは、譲渡所得がマイナスになる損失が出ている状態や、特定の制度を利用している場合が挙げられます。

印紙税

印紙税は、契約書などの課税文書に対して課せられる国税です。マンション売却時には、売買契約書に所定の印紙を貼付し、消印して納税します。

売買契約書は、不動産の譲渡に関する契約書に該当し、その契約金額に応じた印紙税がかかる仕組みです。契約書の記載金額である売買代金に応じた印紙税額がかかり、2027年３月31日まで不動産売買契約書の印紙税の軽減措置が適用されます。

印紙税の額は以下のとおりです。

印紙税は買主・売主がそれぞれ作成する売買契約書にかかりますが、印紙税を売主・買主のどちらが負担するかは交渉次第です。基本的には、売主と買主で折半するケースが多いですが、片方のみが負担するケースもあります。
負担割合は売主と買主で協議して決められるため、不動産会社に相談しましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産登記の際に国に納める税金です。マンションの売却で発生する登記手続きと税金を以下の表にまとめました。

所有権移転登記の税率は2026年８月31日まで軽減税率が適用されており、適用中の税率は1.5%になります。登録免許税がかからないケースは、各種登記手続きが必要ない場合です。返済中のローンがない場合は、売却時に抵当権抹消登記が必要なく、登録免許税もかかりません。

通常のマンション売却において、新しい買主が所有権を主張できないため、所有権移転登記が必要ないケースは考えにくいでしょう。所有権移転登記の登録免許税は、固定資産課税台帳の物件価格を基準に計算します。例えば、2,000万円の物件であれば、次のとおり。

2,000万円×２%＝40万円

この場合は、40万円の登録免許税がかかるでしょう。

消費税

消費税は、事業者が国内で事業として対価を得ておこなう資産の譲渡に課される税金です。個人がマンションを売却する場合は事業としての譲渡に該当せず、消費税は課されません。売主が事業者でない限りは、マンションの売却で消費税はかからないでしょう。

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マンション売却時の税金計算とかからない場合の判定方法

マンション売却時の具体的な譲渡所得税・住民税の計算方法を紹介します。まずは、譲渡所得を求めるために以下の計算をおこないましょう。

譲渡所得 ＝ 売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費は、マンションの購入などの取得にかかった費用を合算した金額のことです。譲渡費用は、売却時に発生した仲介手数料などの物件の売却にかかった費用です。

売却価格から取得費と譲渡費用を差し引くことで譲渡所得を求められます。求めた譲渡所得を物件の所有期間に応じた税率をかけることで、譲渡所得税・住民税を計算できるでしょう。

以上を踏まえて、税金がかからない場合の判定方法とかかる場合の計算をシミュレーション形式で紹介します。

譲渡損失が発生している

譲渡所得の計算結果がマイナスである場合は譲渡損失になるため、確定申告で税金を納める必要はありません。具体的には、以下のケースが考えられます。

• 売却価格：1,000万円
• 取得費：2,000万円
• 譲渡費用：100万円

1,000万円 － （2,000万円 ＋ 100万円） ＝－1,100万円

計算結果がマイナスになった場合は、税務上は売却で損をしていることになるため、税金はかかりません。

譲渡所得から控除金額を差し引く

居住用財産の3,000万円特別控除を適用し、控除金額を差し引いた計算結果がマイナスになった場合は税金がかかりません。例えば、2,000万円の譲渡所得が発生した場合を見てみましょう。

2,000万円 － 3,000万円 ＝ －1,000万円

この場合、控除を差し引くと譲渡所得がマイナスになります。課税対象金額がなくなるため、税金はかかりません。

税金がかかる場合の譲渡所得税・住民税の計算シミュレーション

税金がかかる場合を想定して、譲渡所得税・住民税を計算していきましょう。3,500万円の譲渡所得にかかる税金の計算結果を以下にまとめました。

マンションの売却で税金がかかる場合は、期間内に計算した税額を確定申告して税金を納めることになります。申告期間は、マンションを売却した翌年の原則２月16日～３月15日になるため、忘れないようにしましょう。

マンション売却時の節税方法

マンションの売却時には税金がかからないケースもありますが、買い替え特例を利用する場合を除いて、大きな譲渡所得が発生したタイミングには税金を納めることになるでしょう。そのため、税金がかからないケースを知るよりも、少しでも支払う税金を減らす節税方法を知るほうがいい場合もあります。

ここからは、マンションの売却時に利用できる節税方法をご紹介していきます。
税金がかからない場合、確定申告は不要と考えるかもしれません。しかし、申告すれば節税になるケースもあるため、しっかり押さえておきましょう。

長期譲渡所得・軽減税率の特例が適用されるまで保有する

所有期間が５年以下の売却益は短期譲渡所得、所有期間が５年超の売却益は長期譲渡所得となり税率が優遇されます。よって、節税を考えるなら長期譲渡所得が適用されるまでマンションを保有したほうがいいでしょう。

ただし、長期譲渡所得の判定基準は、売却した年の１月１日時点であることに注意が必要です。例えば、2020年3月に取得した物件を2025年５月に売却した場合、所有期間は５年を超えています。しかし、2025年１月１日時点では５年以下であるため、短期譲渡所得が適用されます。

また、居住用のマンションを売却する場合は、軽減税率の特例を利用可能。譲渡所得が6,000万円以下の部分の税率が、14.21%に変化します。

税率が変わるタイミングを意識して売却すれば節税になります。

取得費・譲渡費用を正確に計算する

譲渡所得の計算に必要な取得費・譲渡費用は正確に計算するようにしましょう。取得費・譲渡費用に含められる費用の例を以下にまとめました。

取得費の例

譲渡費用の例

計算には当時の領収書・請求書が必要です。万が一、取得費がわからない場合は概算取得費として売却価格の５%で計算します。概算取得費と実額を比較した場合、ほとんどのケースでは概算取得費で計算した場合の税負担が重くなるでしょう。

居住用財産売却による節税制度を利用する

上記で説明した軽減税率の特例をはじめ、居住用のマンションを売却する場合は、さまざまな節税制度を利用できます。3,000万円特別控除も、居住用財産を売却する際に適用できる節税制度です。ただし、別荘や不動産投資用の物件は節税制度の対象外になるため、注意が必要です。

さらに、節税制度にはそれぞれ細かな適用要件があるため、具体的に自分のマンションを売却する際に適用できるかを確認するようにしましょう。国税庁の公式サイトを確認してもわからない場合は、売却するマンションの所在地にある税務署に聞くか、税理士などの専門家に相談しましょう。

相続後の売却では取得費加算の特例を使用できる

売却するマンションが相続で取得した物件の場合、相続税申告期限の翌日以後３年以内に売却すると納めた相続税の一部を取得費に加算できます。加算できる取得費は、相続した物件に対応する税金です。

例えば、相続税を3,000万円支払い、売却物件に対する税額が2,000万円だった場合は、取得費に2,000万円を加算できる仕組み。売却するマンションが相続した物件である場合は、取得費に相続税を加算すれば譲渡所得の計算で有利になります。

譲渡損失が出た場合は損益通算・繰越控除をする

マンションの売却で税金がかからないケースとして、譲渡損失が発生している場合を紹介しました。この場合は税金を納める必要がないため、確定申告の義務はありません。しかし、譲渡損失を申告すれば、給与所得などのほかの所得との損益通算ができるため、総合的な税負担を減らせます。

また、通算しても控除しきれない損失は、翌年以降３年間にわたり繰越控除が可能です。損益通算・繰越控除をおこなうには確定申告をする必要があります。譲渡損失は確定申告の義務はありませんが、節税につながるため、必須ではなくても申告したほうがいいでしょう。

マンションを売却した際の税金に関する注意点

最後に、マンションを売却した際の税金に関する注意点をまとめました。それぞれ詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税以外の税金が発生する可能性がある

マンションを売る時にかかる税金は譲渡所得税・住民税だけではありません。印紙税・登録免許税などの税金は、譲渡所得税がかからないケースでもかかる可能性があります。マンションの売却では一切の税金がかからないと誤解しないようにしましょう。

特に所有権移転登記の登録免許税は、場合によっては数十万円以上かかることもあるため、譲渡所得税の次に負担が重くなりやすい税金です。マンションの売却では、譲渡所得税以外にかかる税金も確認するようにしましょう。

確定申告が必要になる場合がある

マンションの売却では、税金がかからない場合も確定申告の義務が発生することがあります。例えば、3,000万円特別控除を適用した結果、納税が不要になった場合でも、確定申告をしなければなりません。特例の適用条件を満たしていること、所得の金額を明らかにする必要があるからです。

確定申告の義務がない譲渡損失が発生したケースでも、確定申告で損益通算・繰越控除ができます。よって、税金の納付の有無に限らず、不動産を売却した場合は確定申告をしたほうがいいでしょう。

節税制度はほかの制度と併用できないことがある

マンションの売却ではさまざまな節税制度を利用できますが、制度によってはほかの制度と併用できないことがあります。例えば、3,000万円特別控除は軽減税率の特例を除いて、居住用財産を対象にした複数の節税制度と併用ができません。

そのため、併用できない制度同士で適用要件を比較したうえで、もっとも税負担が軽減される制度を選ぶことが求められます。例えば、3,000万円特別控除と買い替え特例は併用不可であるため、組み合わせを理解して、誤って重複申請しないようにしましょう。

まとめ

マンションの売却では基本的に譲渡所得税がかかりますが、かからない場合もあります。しかし、税金がかからないケースでも、マンション売却時には確定申告をしたほうがいいでしょう。

また、マンションの売却には、さまざまな節税制度を利用できる可能性があります。取得費と譲渡費用で申告できる経費を最大化して、利用できる節税制度を最大限に利用したいところです。節税を最適化するなら税理士などの専門家に相談して、代理申告を依頼することも選択肢の一つになるでしょう。