不動産投資の成功率はどれくらい？失敗する人の特徴や成功率を上げるための方法を解説

不動産投資の成功率はどれくらい？

不動産投資の成功率はどれくらいなのでしょうか？そもそも、不動産投資において、成功とはどういうことなのでしょうか？一般的には、成功率は10％前後と言われていますが、実際には人によって基準が変わります。まず、ご自身の目標を決めるためにも、一度成功の基準を考えてみましょう。

不動産投資における成功とは

不動産投資における成功は、人によって異なります。何を目的に投資をするのかによって、成功の基準が違うためです。例えば、不動産投資の目的としては、次のようなものが考えられます。

また、「家賃収入で生活するため」という目的一つとっても、「月に20万円の家賃収入があれば十分」「最低でも月に50万円の家賃収入がほしい」など、人によって目標は異なるでしょう。不動産投資の目的や目標が人によって異なることから、成功は一概に定義できません。ご自身の投資目的や目標を考えてみましょう。

不動産投資の利回り相場

明確な成功率を答えることはできませんが、利回りなら相場がわかります。利回りとは、投資物件の購入価格に対する収益の割合のことです。相場は、地域や物件種別によっても異なります。今回は首都圏、東海、関西の３地域に絞って見ていきましょう。

首都圏の利回りが低く感じるかもしれません。しかし、首都圏は地方からの移住者が多く、賃貸需要が高い地域です。利回りだけでなく、不動産市場の動向や賃貸需要など、総合的に判断するようにしましょう。

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不動産投資の投資金額は何年で回収できる？

不動産投資をする際には、長期的な視点で計画を立てることが重要です。それでは、どれくらいの期間で投資金額を回収できるのでしょうか。一般的に、家賃収入で投資金額を回収できるまで、５年〜10年が目安とされています。回収期間は、投資物件の購入価格や家賃収入、管理費、修繕費、税金などによって左右されます。
あまりに回収期間が短いと、家賃を相場より高くしたり、コスト削減のために修繕費を節約したりなど、空室リスクを高めることに。反対に、10年以上に設定すると、相場の変動から計画どおりに回収できるか、予測がしにくくなります。

他の投資における成功率はどれくらい？

不動産投資の成功の基準は人によって違いますが、それは、どの投資においてもいえることです。ここでは、利回りに焦点を当て、各投資がどれくらいなのかを解説します。

株式投資の成功率

株式投資には不動産投資と同様、キャピタルゲインとインカムゲインという２種類の利益があります。

株式会社東京証券取引所の「株式平均利回り（2024年５月）」のデータによると、単純平均利回りは下記のとおり。

なお、株式市場は、株主数や流通株式数などの基準によって、次の３つに分けられています。

単純平均利回りを見ると、プライム市場とスタンダード市場で約２％、グロース市場では0.52％となっています。また、キャピタルゲインで利益を得るためには、日頃から株価をチェックしなければなりません。さらに、企業の動きも注視する必要があるでしょう。好調であれば元金の10倍以上になることもありますが、企業が倒産すれば０円になることもあり、ハイリスク・ハイリターンの商品です。成功率は低いといえるでしょう。

投資信託の成功率

投資信託とは、多くの投資家から集めた資金を一つにまとめ、運用会社が国内外の株式・債券などに投資をおこなうものです。リスク・リターンは商品によって異なります。しかし金融庁によると、1989年以降、毎月同じ金額を積立投資し、保有期間が５年と20年の場合の年間収益率を計算すると、保有期間が５年の場合、元本割れするケースも。一方、保有期間が20年の場合、年間収益率は２〜８％の間に収まったそうです。長期間保有を前提にすれば、投資信託の成功率は高いといえるでしょう。

参考：金融庁「はじめてみようNISA早わかりガイドブック」（PDF）

REIT（リート）の成功率

REIT（リート）とは不動産投資信託のことで、投資家から集めた資金を、不動産に対して投資をするものです。ある程度のリスクをともないつつ、中程度のリターンが期待できる、ミドルリスク・ミドルリターンにあたります。不動産のプロが選ぶ物件に投資ができるため、現物の不動産投資と比較すると、成功率は高いでしょう。しかし、運用会社の経営が悪化し、倒産した場合には上場廃止となり、元本割れを引き起こすことも。2024年４月時点でのJ-REITの平均予想分配金利回りは、4.44％となっており、株式や投資信託と比較すると高くなっています。

FXの成功率

FXとは、「Foreign Exchange」の略語で、「外国為替証拠金取引」のことを指します。外国の通貨を売買する時に発生する差額によって利益を得ます。少ない資金で大きな金額の取引ができるレバレッジが可能。国内のFX会社では最大25倍のレバレッジがかけられます。例えば、１ドル150円の時に1,000ドル購入する場合、本来なら15万円必要です。しかし、25倍で取引すると、6,000円あれば購入が可能となります。

ところが見方を変えると、少し為替が変動するだけで、大きな損失が発生する可能性も。FXはハイリスク・ハイリターンの商品であるため、成功率は低いといえるでしょう。なお、利回りは計算できません。FXは売買を繰り返し、そのタイミングによって損益額が変化します。投資金額に対して、いくらの利益が出たのかを計算するのは困難だからです。

不動産投資で失敗する人の特徴

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの商品で、ある程度のリスクはともなうものの、それに見合ったリターンを得ることが可能です。しかし、なかには失敗してしまう人もいます。どのような人が失敗するのか、特徴を解説します。

不動産投資に関する知識が不足している

失敗する人の特徴として、不動産投資に関する知識が不足している点が挙げられます。不動産投資をする際には、不動産市場の動向や税金、法律など、さまざまな知識を身に付けることが重要です。もし、購入したい投資物件があるエリアの家賃相場を知らなければ、収益性の低い物件を購入してしまうかもしれません。基本的な知識は、次の３つの方法で身に付けられます。

基本的な知識を身に付けたら、実際に投資物件を見に行くのもいいでしょう。不動産会社に勧められるまま購入するのではなく、客観的な事実に基づき、納得してから購入するようにしましょう。

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リスクヘッジができていない

リスクヘッジができていない人も、不動産投資で失敗する人の特徴です。不動産投資はミドルリスクの商品であり、さまざまなリスクがあります。リスクヘッジができていなければ、大きな損失を被るかもしれません。どういったリスクがあるのか、またリスクに対する対処法を次章で解説します。

利回りの高さだけで投資物件を決めている

不動産投資で失敗する人の特徴は、利回りの高さだけで投資物件を決めていることです。収益を上げるうえで、利回りは大切な要素です。しかし、それは数多くある要素のうちの一つでしかありません。例えば、広告に掲載されている利回りは、想定利回りであることが大半です。想定利回りとは、物件が常に満室であると仮定した場合の利回り。管理費や修繕費など、投資物件の経営にかかる経費も含まれていません。そのため、広告に掲載されている利回りを鵜呑みにして投資物件を決めてしまうと、想定したよりも収益が低くなってしまいます。

また、資産価値が高い物件は、物件価格が高くなる傾向にあることから、利回りが低くなる傾向にあります。投資物件を決める際は、利回りの高さだけで判断せず、さまざまな観点から検討するようにしましょう。

長期的な計画を立てていない

長期的な計画を立てていないことも、不動産投資で失敗する人の特徴です。これまで見てきたように、不動産投資は、投資物件を長期的に経営することで収益を上げるもの。また、投資をする目的によって、どのような物件を購入すべきか、どのような形で売却すべきか異なります。

例えば、資産形成を目的におこなう場合には、できるだけ投資物件を長く所有することで、家賃収入を積み重ねていきます。そして適切なタイミングで売却し、新しい投資物件を購入する、現金化するなどの方法が考えられるでしょう。また、資金の面でも長期的な計画が重要です。運用期間中には、不動産投資ローンの返済や管理費の支払いなどがあります。さらに、空室になったり、家賃が滞納されたりするケースも考えられるでしょう。想定外の出来事にも対応できるよう、資金計画をシミュレーションしなければなりません。不動産投資を始める際には、ファイナンシャルプランナーなどの専門家とも相談しながら、長期的な計画を立てましょう。

不動産投資で成功するために把握しておきたいリスクと対策

繰り返しになりますが、不動産投資にはさまざまなリスクがあります。しかし、リスクヘッジをすることで、成功率を上げることが可能です。本章では、把握しておきたいリスクと、その対処法を解説します。

空室リスク

空室リスクとは、投資物件が空室になり、家賃収入が得られないリスクです。空室期間が長期化したり、空室率が高かったりすると、キャッシュフローが悪化してしまいます。最悪の場合、破綻の恐れもあるため、事前にできる対策をしておきましょう。空室リスクの対策としては、次のようなものがあります。

例えば、駅から近いエリアは、通勤・通学がしやすいため、賃貸需要が高くなります。他にも、スーパーマーケットやコンビニエンスストアなどが近いと、生活に便利なことから、入居率が高まるでしょう。しかし、周辺に賃貸物件が多く、すでに飽和している可能性もあるため、事前に調査しておくことが大切です。また、信頼できる不動産管理会社を選べば、定期的なメンテナンスにより、安定した入居率を維持できます。複数の不動産管理会社を比較し、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を支払わないリスクです。家賃が滞納されれば、当然家賃収入は得られません。入居者がいるのに家賃収入が得られないとなると、資金面だけでなく、精神的にも辛く感じてしまうでしょう。場合によっては、強制退去を求めなければならないケースもあります。訴訟となると時間もかかり、さらに負担となるでしょう。家賃滞納リスクの対策としては、次の３つが挙げられます。

入居時の審査を厳しくすることで、入居者の支払い能力の有無を判断できます。しかし、一般的に、審査をおこなうのは不動産管理会社です。そのため、不動産管理会社を選ぶ際に、入居時の審査をどのようにおこなうか、確認しておきましょう。連帯保証人には、万一家賃滞納が起きた場合、支払いを求めることができます。家賃保証会社も連帯保証人と同様、家賃滞納が起きた際に、借主の代わりに家賃を支払ってくれる会社です。保証料は入居者が払うのが一般的であるため、コスト負担をかけることなく、家賃滞納リスクを低減できます。

老朽化リスク

老朽化リスクとは、投資物件が老朽化し、修繕費用がかさむリスクのことです。入居者が退去する際には、原状回復義務があるため、投資家がすべてを負担せずに済む場合もあります。しかし、アパートやマンションなど一棟投資の場合には、高額な修繕費用がかかることも。対策としては、次のようなものがあります。

入居者に原状回復義務について説明し、敷金の設定をしておきましょう。また、修繕費用を含めた資金計画を立てることで、修繕が必要な時にすぐに対応ができます。

自然災害リスク

自然災害リスクとは、地震や台風などの自然災害によって、投資物件が被害を受けるリスクです。被害を受けた場合、修繕や再建に多額の費用がかかる可能性があります。特に日本は「地震大国」と言われるほど、地震が多い国です。突発的に発生するため、避けることはできませんが、対策をすることでリスクやダメージを軽減できます。具体的な対策としては、次のとおりです。

投資物件を購入する際には、火災保険や地震保険に加入しておきましょう。被災した場合、補償を受けることができます。また、投資物件を購入する際には、新耐震基準を満たしているものを選ぶようにしましょう。新耐震基準とは、1981年６月１日以降から施行された耐震基準のこと。2024年１月に発生した能登半島地震でも、1981年以前に建てられた建物は、特に被害が大きかったことがわかっています。ただし、新耐震基準でも「2000年基準」と呼ばれる、2000年６月以降に建てられたものは、被害が少なかったことがわかっています。新耐震基準でも、2000年６月以降に建てられた投資物件だと安心でしょう。

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金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、金利が上昇し、不動産投資ローンの返済負担が重くなるリスクです。返済額が増えると、家賃収入に対して返済額が占める割合も増えるため、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。例えば、金利が２％から３％になった場合、返済額がどのように変化するのかを見てみましょう。なお、条件は以下のとおりです。

＜条件＞
不動産投資ローン借入金額：3,000万円
返済期間：30年
返済方式：元利均等返済方式

上記の条件の場合、金利が１％上昇すると月々の返済額は約１万5,000円、総返済額は約560万円増えます。金利上昇リスクを抑える方法には、次の３つがあります。

不動産投資ローンを借り入れる際、頭金の比率を高めると、借入金額が抑えられます。また、固定金利の不動産投資ローンを選択すると、金利が固定され、返済額が変わらないため、金利上昇リスクそのものを回避できるでしょう。さらに、資金に余裕がある時に繰上げ返済をすると、不動産投資ローンの返済額が減り、その分の金利も軽減できます。

不動産投資の成功率を上げるためのポイント

不動産投資の成功率を上げるためには、６つのポイントがあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産投資の知識を身に付ける

成功率を上げるために、不動産投資の知識は必須です。どの投資にも共通することですが、リスクはつきものです。しかし、不動産投資の場合、購入前からリスクが見えやすく、対策を取ることができます。特に、投資物件選びは成功率に大きく影響します。投資の目的に合った物件選びができるよう、まずは基本的な知識から身に付けましょう。

不動産投資の目的を明確にする

不動産投資を始める前に、「なぜ不動産投資をするのか」目的を明確にすることが重要です。例えば、老後資金づくりや節税対策など、目的によって選ぶべき投資物件や投資手法が異なります。目的を明確にすると、具体的な投資計画も立てやすくなるでしょう。また、目的が明確になり、目標ができることで、モチベーションも維持しやすくなります。

条件のいい投資物件を選ぶ

繰り返しになりますが、不動産投資の成功率は投資物件によって左右されます。「条件のいい投資物件」とは、安定した入居率が期待できる物件です。賃貸需要が期待できる、おすすめのエリアは次のとおりです。

ご自身も住んでみたいと思える立地であれば、賃貸需要も高いでしょう。ワンルームなど、一人暮らし向けの投資物件の運用を考えている場合は、単身者の多いエリアを探してみましょう。住みたい街として評価が高いエリアは、安定した入居率が期待できます。しかし、物件価格も高額になる傾向にあるため、気をつけましょう。

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長期的な視点で運用する

不動産投資は、長期的に運用して利益を得るものです。投資物件を購入して終わりではなく、売却した際に、どれくらい利益を残せるかがポイントとなります。これを出口戦略といい、不動産投資を始める際に考えておくことが重要です。また、資金計画も長期的な視点で立てましょう。
家賃収入がいくら得られるのかを正確に把握するためにも、キャッシュフローシミュレーションをすることをおすすめします。キャッシュフローシミュレーションとは、家賃収入から不動産投資ローンの返済額や管理費などの支出を引いた、手取りを計算するものです。「投資金額を何年で回収できるか」「最終的な利益はいくらくらいになるのか」といったことがわかります。

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リスクを把握して対策する

不動産投資の成功率を上げるためには、リスクを把握して対策をしましょう。不動産投資のリスクはさまざまですが、対策できるものもあります。具体的なリスクと対策方法は前章で解説しています。リスクを把握し、適切な対策を取りましょう。

信頼できる不動産会社を見つける

不動産投資の成功率を上げるために、信頼できる不動産会社を見つけましょう。不動産投資はさまざまな知識・実務が必要ですが、すべて自分でまかなうことは困難です。不動産会社であれば、投資物件探しから、購入、賃貸管理まで、サポートをしてくれます。なかには自社の利益しか考えていない、悪質な不動産会社も存在します。実績や口コミを確認し、信頼できる不動産会社を探しましょう。

まとめ

今回は、不動産投資の成功率について解説しました。成功の基準は人によって違うため、成功率を答えることはできません。しかし、成功率を上げることは可能です。不動産投資をおこなう目的を明確にし、それに合った投資物件を選びましょう。
また、不動産投資は投資物件を購入して終わりではありません。売却までを見越して、長期的な計画を立てることが重要です。さらに、不動産投資にはさまざまなリスクがあるため、リスク対策も大切です。不動産投資を成功させるためには、さまざまな観点から総合的に判断しなければなりません。信頼できる不動産会社を見つけ、サポートを受けながら、不動産投資をおこないましょう。