【不動産投資の始め方】失敗したくない初心者のためにわかりやすく解説！

不動産投資を始める前に知っておきたい基礎知識

まずは不動産投資とは何なのか、仕組みや用語を押さえておきましょう。

不動産投資の仕組み

不動産投資は、アパートやマンションなどの不動産を購入し、他人に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。株やFXなどは、自分自身で売買のタイミングを見極めなければなりません。一方、不動産投資は入居者が定着すれば、長期的に安定した収益を見込めます。また、物件の管理を不動産会社や賃貸管理会社に任せられるため、仕事にも影響は少ないでしょう。株式会社クレアスライフのアンケート調査によると、30代までに不動産投資を始めた方が約４割となっており、若い世代で始める方も増えています。

不動産投資の種類

不動産投資は大きく次の３種類に分けられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

区分投資

「区分投資」とは、アパートやマンションの一部屋、もしくは数部屋を購入し、他人に貸し出して家賃収入を得る方法です。一部だけを購入するため、初期費用も安く、低リスクで始められます。また、同時に複数エリアの物件に投資するケースも。分散投資がしやすいため、リスクヘッジも可能です。

戸建て投資

「戸建て投資」とは、一戸建ての物件を購入し、他人に貸し出して家賃収入を得る方法です。ファミリー層の需要が高く、特に子どもがいる世帯は長年住み続ける傾向があることから、空室のリスクは少なくなっています。しかし、退去後には修繕費が大きくかかったり、次の入居者が決まるまでに時間がかかったりする可能性があります。

一棟投資

「一棟投資」とは、アパートやマンションなどの建物自体を購入して、他人に貸し出して家賃収入を得る方法です。一棟を購入するため、初期費用が高額になります。すべての部屋が埋まっている場合はまとまった収入を得られますが、空室が発生した場合は収入が減る点を理解しておきましょう。また、建物全体を管理しなければならないため、維持管理費も高額になります。

不動産投資の専門用語

この章では不動産投資でよく使われる専門用語について解説します。よく理解しておきましょう。

利回り

「利回り」とは、投資した金額に対して得られる収益の割合を示したものです。利回りを確認することで、物件の収益力を判断できます。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の２種類があります。表面利回りとは、諸経費を考慮しないで計算した利回りのこと。一方、実質利回りとは、諸経費を考慮して計算した利回りのことです。不動産投資には、購入時の諸費用や運営費用、固定資産税などがかかります。そのため、実質利回りのほうが収益性を正確に判断できるでしょう。

不動産投資の利回りって？最低ラインや計算方法について解説

不動産投資は実際に形のある現物資産に投資するものです。株や投資信託などの金融資産とは違い、現物資産は価値がゼロになることはありません。

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キャピタルゲイン

不動産投資に出てくる用語に「キャピタルゲイン」があります。キャピタルゲインとは、不動産を売却した際に得られる売却益のことです。例えば、1,500万円で購入したマンションを2,000万円で売却した場合、差額の500万円がキャピタルゲインとなります。しかし、必ずしも利益が出るとは限らず、損失が発生する可能性があることも理解しておきましょう。

インカムゲイン

「インカムゲイン」とは、不動産を保有することで得られる定期的な収入のことです。先ほど、不動産投資の仕組みのところで紹介したものがあたります。インカムゲインにより、安定した収益を得られる可能性があります。しかし、空室や家賃滞納といったリスクが存在することも理解しておきましょう。

レバレッジ効果

「レバレッジ効果」とは、少ない自己資金で大きな投資効果が得られることを指します。例えば、株式投資では、金融機関から借り入れることはできませんが、不動産投資では借り入れが可能です。不動産投資用のローンを組み、金融機関からお金を借り入れることで、自己資金が少なくても、大きな物件を購入し、大きな利益を得られる可能性があります。

不動産投資のメリット

不動産投資を始める前に、メリット・デメリットを理解しておきましょう。まずはメリットを解説します。

安定して収入が得られる

不動産投資のメリットの１つとして、安定して収入が得られる点が挙げられます。家賃は毎月支払われるため、継続的に収入が得られます。たとえ借り入れをしていても、家賃収入がローンの返済額を上回っていればプラスとなります。しかし、詳しくは後述しますが、空き家や家賃滞納などのリスクもあるため、入居者にとって魅力のある物件を選ぶことが重要になるでしょう。

所得税や住民税が軽減される

所得税や住民税が軽減される点も、不動産投資のメリットです。物件を購入した費用は、「減価償却費」として計上できます。建物など長期にわたって使用する資産は、年々価値が下がっていきます。減価償却とは、価値が減少した分を見積もって費用計上する手続きのこと。物件の購入費用を減価償却費として計上すると、その分利益が減るため、所得税や住民税が軽減されます。また、不動産投資が赤字でも、損益通算をすると他の所得と相殺できるため、所得が減り、結果として所得税や住民税が軽減できます。

保険の代わりになる

不動産購入時にローンを組む際、「団体信用生命保険（以下、団信）」に加入することで、生命保険の代わりになります。団信とは、契約者が亡くなった際、ローンの残債が免除されるというものです。例えば、夫が不動産投資ローンの契約時に団信に加入していたとしましょう。もし夫が亡くなっても、妻にはローンの返済負担はありません。また、家賃収入を得られる物件はそのまま妻に相続可能です。

相続税対策になる

不動産投資をすると、相続税対策にもなります。不動産は相続される際、時価よりも低い相続税評価額で評価されるためです。相続税評価額は時価の70〜80％程度であるため、現金のままで保有しているよりも、相続税を抑えられます。例えば、現金2,000万を保有していれば、相続税評価額は2,000万円です。しかし、投資用の物件を所有していると、2,000万円よりも低い金額で評価されます。

不動産投資のデメリット

不動産投資に限らず、投資にデメリットはつきものです。本章では、不動産投資のデメリットを解説します。

ランニングコストがかかる

不動産投資のデメリットとして、ランニングコストがかかる点が挙げられます。投資用の物件に入居者が入居して終わりではありません。入居者が快適に住めるよう、物件の維持管理が必要です。時には、入居者から修繕を求められることもあるでしょう。一室なら少なく済みますが、一棟となるとそれなりの費用がかかります。修繕費や管理費などのランニングコストがかかる点はデメリットといえるでしょう。また、修繕費や管理費だけでなく、固定資産税や都市計画税などの税金もかかります。

さまざまなリスクがある

不動産投資には、空室リスクや家賃滞納リスク、金利上昇リスクなど、さまざまなリスクがあります。

空室リスク

空室リスクとは、入居者がいない期間が発生するリスクのことです。入居者がいなければ、当然その間の家賃収入はありません。不動産投資ローンを組んでいる場合、家賃収入がないにも関わらず、ローンの返済はしなければならない可能性もあります。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納するリスクのことです。家賃収入が得られない点では空室リスクと同じですが、入居者は住み続けているため、新しい入居者の募集ができません。また、入居者は借地借家法で保護されており、立ち退きを要請するためには３カ月以上の滞納実績が必要です。場合によっては訴訟を起こさなければならない可能性もあります。収入が得られないだけでなく、対応にも時間やお金がかかることは大きな負担となるでしょう。

金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、不動産投資ローンの金利が上昇するリスクのことです。金利が上昇すれば、返済額も上がります。借入時に低金利のローンを選ぶ、自己資金を多く用意するなどの対策が必要でしょう。

不動産投資の始め方

基本的な知識やメリット・デメリットを理解したところで、本題である不動産投資の始め方を押さえておきましょう。

不動産投資の勉強をする

まずは、不動産投資に関する知識を身に付けるために、勉強をしましょう。具体的な方法としては下記のものが挙げられます。

インターネットでは知りたい情報をピンポイントに検索できます。不動産情報サイト　アットホームでは不動産投資に必要な知識をわかりやすく解説しています。投資向け物件も検索できるため、どういった物件があるのかを調べると、イメージが湧きやすくなるでしょう。本では幅広い知識を学ぶことができます。セミナーでは実際に不動産投資をされている方の話を聞けるでしょう。一つに絞るのではなく、いろいろ組み合わせて満遍なく学ぶことが大切です。

目標や投資金額を決める

不動産投資を始める際には、目標や投資金額を決めましょう。「月々10万円の収入を得たい」のか「月々50万円の収入を得たい」のかでは、購入する物件も変わってきます。目標が決まれば、それに応じて自己資金はいくら必要なのか、金融機関から借り入れる金額はいくらなのかなどもめどが立ちやすいでしょう。

投資する土地や物件を探す

目標や投資金額が決まったら、投資する土地や物件を探しましょう。安定した家賃収入を得るためには、空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。不動産情報サイト　アットホームでは、価格や駅からの徒歩、利回りなどから物件情報を絞り込めます。いろいろな物件を見ていると、相場もつかめるでしょう。

不動産投資ローンの審査を受ける

購入する土地や物件が決まったら、不動産投資ローンの審査を受けましょう。借り入れる金融機関を探す方法としては「自分で探す」「不動産会社から提携している金融機関を紹介してもらう」という２つの方法があります。なかにはイオン住宅ローンサービスの「マンションオーナーズローン」のように不動産会社経由でしか申し込みができないものもあります。初めて購入する場合は、不動産会社から紹介してもらい、手続きのサポートを受けると安心でしょう。

物件を購入する

ローンの審査に通ったら、物件を購入します。購入する際には、「重要事項説明」を受けてから売買契約を結びます。重要事項説明とは、宅地建物取引士（宅建士）が買主に対して必ずおこなわなければならない物件情報の説明です。問題がなければ、売買契約書を締結し、買主は手付金を支払います。手付金は売買代金の５〜10％が目安です。

管理会社を決める

売買契約を締結したら、管理会社を決めましょう。不動産の管理には大きく「賃貸管理」と「建物管理」の２つがあります。賃貸管理は、入居者の募集や賃貸の契約手続きなどが当たります。一方、建物管理は、共有設備の点検やメンテナンスの手配などです。一棟投資の場合、１つの管理会社がトータルで対応することが多いため、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。区分投資の場合は建物の管理会社は決まっていますが、賃貸管理は自分でおこなうか賃貸の管理会社に依頼しなければなりません。管理会社の対応力は、空室率や入居者の満足度、収益に大きく影響します。「すぐに連絡が取れる」「定期的に情報を提供してくれる」「集客力がある」などの点を重視して選ぶといいでしょう。

金銭消費貸借契約を締結する

管理会社を決めたら、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結びましょう。この場合、金銭消費貸借契約とは、不動産投資ローンのことです。締結すると返済期間や金利などの融資条件は変えられないため、契約前によく確認しましょう。また、同時に火災保険や地震保険などの加入もおこないます。

運用を始める

不動産投資で成功するためには、物件の管理をしっかりおこない、安定した収益を得ることが大切です。建物や賃貸の管理会社とうまく連携を取り、入居者にとって魅力がある物件を維持しましょう。先述したように、入居者の募集や修繕対応などは管理会社に任せることが可能。しかし、リノベーションはオーナーの判断となるため、必要であればおこないましょう。

不動産投資初心者が失敗しないためにすべきこと

投資は誰でも失敗したくないと考えるものです。少しでも成功率を上げるために、初心者がすべきことをまとめたので、ぜひご参考ください。

複数の不動産会社と関係を維持する

複数の不動産会社と関係を維持することで、情報取集や物件選びなどを有利に進めることができます。不動産会社によって扱っている物件や得意分野は異なります。複数の会社と接することで、より多くの情報を得ることができ、比較検討が可能です。

不動産会社に物件を紹介してもらう

初心者の方は信頼できる不動産会社に物件を紹介してもらうことで、効率的に情報収集ができ、自分に合った物件を見つけやすくなります。インターネットでも物件を検索できますが、条件をうまく絞らなければ大量の物件情報が出てきます。特に初めての場合は、何をポイントに物件を見たらいいかわからず、迷ってしまうことも。不動産会社であれば相場や需要なども把握しており、アドバイスをもらえることもあるでしょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

信頼できる不動産会社を選ぶことが、不動産投資の成功の鍵となります。例えば、利益を上げたいために、物件のいい点ばかりを強調する、リスクを説明しないといった会社は信用できないでしょう。顧客の目線に立って対応できる会社を選びましょう。また、第三者からの口コミも、会社を客観的に判断できる材料となります。

まとめ

本記事では不動産投資の始め方を解説しました。知識を身に付けるだけでなく、行動を起こすことも重要です。不動産情報サイト　アットホームでは、投資向け物件を検索できます。どういった物件があるのか、ぜひ検索してみてください。無料で問い合わせられるため、気になる物件があった場合はぜひ問い合わせてみましょう。