不動産投資を副業で始めても大丈夫？リスクと可能性を徹底解説
記事の目次
不動産投資は副業規制の対象外となる可能性が高い
結論から述べると、多くの会社で不動産投資は副業にあたらない傾向があります。その理由を以下で解説します。
意図せず関わるケースがある
多くの会社が不動産投資を副業から除外する主な理由は、その規制が困難だからです。例えば、親族からの相続や贈与で収益物件を得るなど、意図せず不動産投資に関わるケースも。
このように、自ら投資を始めなくても、親から引き継いだ収益物件から賃料を得たり、転勤等で自宅を一時的に賃貸に出すこともありえるでしょう。これらのような不可避な事例も含めて全面的に禁止することは難しいため、多くの会社が不動産投資を副業規制から外していると考えられます。
機密情報漏洩の危険性が低い
他社での副業は本業の情報が漏れる危険性がありますが、不動産投資ではそのリスクが低いでしょう。なぜなら、不動産投資において本業の情報が必要になることは考えにくいためです。
つまり、「情報漏洩防止のための副業禁止」の規定には抵触しません。そのため、副業が禁止されていても、不動産投資は容認される会社が大半だと考えられます。
本業への支障が少ない
会社が副業禁止にしている主な理由は、本業に悪影響が出ることです。例えば、昼間は会社で働き、夜は別のアルバイトをする社員がいた場合。十分な休養が取れず、日中の業務効率が落ちる可能性があります。
しかし、不動産投資は多くの時間や労力を要する仕事ではありません。管理会社に賃貸経営を委託すれば、手間がかかりません。このように本業に影響が出にくいため、「本業への支障」を理由に禁止されることは稀でしょう。
不動産投資は副業ではなく資産運用とみなされる
副業禁止の会社でも、株式投資や投資信託などの資産運用は認められているケースが多いです。不動産投資も資産運用の一種ととらえられれば、同様に許可される可能性が高くなります。
ただし、投資が「事業的規模」に達すると、就業規則の副業禁止規定に抵触する可能性が高まるので注意が必要です。不動産投資を始める方や、すでに始めている方は、一度会社に確認したほうがよいでしょう。
職業選択の自由が憲法で保障されている
多くの会社では副業や兼業が認められていませんが、日本国憲法では「職業選択の自由」が保障されています。裁判所も「副業は原則自由」の立場です。
副業禁止規定違反で解雇された従業員が訴訟を起こした場合、「不当解雇」と判断され、会社側が敗訴する可能性が高いのです。
しかし、訴訟まで発展するケースは珍しいでしょう。長期的に安定して働きたい場合は、事前に就業規則を確認し、違反にならないかを慎重に判断することが重要です。
最近は副業を認める会社も増えています。現在の会社で不動産投資が問題視される可能性がある場合は、副業を公に認めている会社への転職も選択肢の一つかもしれません。
不動産投資が副業と判断されるケース
多くの会社が不動産投資を許可していますが、副業とみなされる場合もあります。
大規模な不動産投資の場合
多数の収益物件を経営するなど、大規模に投資をおこなっている場合は「事業」とみなされ、副業と判断される可能性が高まります。具体的には「５棟10室」以上がボーダーラインとされています。
この基準は、確定申告時に不動産投資が副業収入か事業収入かを判断する際の目安。国税庁では、以下の条件に該当する場合、原則として「事業としておこなわれているもの」と扱われると定義されています。
- アパートなどは、貸付可能な独立した部屋数がおおむね「10室」以上
- 家屋の貸付は、おおむね「５棟以上」
副業禁止の会社では、事業規模で展開すると副業と判断される可能性があるため、上記の基準を超えないよう、注意が必要です。
銀行員や公務員の場合
前述のとおり、憲法上、会社員の副業は自由とされており、上記を理由とした解雇は不当と判断される可能性が高くなります。しかし、銀行員や公務員の場合は状況が異なるため、注意が必要です。
金融機関や証券会社の従業員は、職業上、投資に関する細かい規制があります。例えば、株式投資やFXが禁止されていたり、事前に届出が必要だったりします。
これは、職務上インサイダー情報に接する機会が多いためです。不動産投資の扱いは金融機関によって異なりますが、投資全般が禁止されている（相続は例外）ケースも。
公務員の場合、法律（国家公務員法・地方公務員法）で副業が禁止されています。そのため、副業をおこなう際は、特に慎重な対応が求められるでしょう。
ただし、人事院規則では、「一定規模」未満であれば副業に該当しないとされています。一定規模には、賃貸物件数、駐車場台数、年間賃料収入などの基準があります。つまり、規模に注意すれば、公務員でも不動産投資が可能な場合も。
しかし、賃貸管理業務を自らおこなうと「職務遂行に支障あり」とみなされる可能性があるため、管理会社への委託などの配慮も必要です。
副業で不動産投資を始める際の注意点
副業として不動産投資を始める場合、いくつか注意すべき点があります。
副業とみなされた場合に本業に影響する可能性がある
不動産投資の事実を会社が知っても、解雇に至るケースは稀です。
しかし、企業側にとっては、土日においても不動産に関する業務をおこなうことで本業に支障をきたすかもしれないと考える可能性もあります。会社によっては、解雇には至らなくても、さまざまな影響が出る場合があるので注意が必要です。
生活に支障がない利回りで運用する
不動産投資では一般的に、不動産投資ローンを組んで収益物件を購入します。通常、ローンの返済額は家賃収入で相殺されるため、家計への負担は少なくなります。
しかし、空室で家賃収入がない場合、不動産投資ローンの返済額を生活費から捻出する必要があります。特に一棟マンションの場合、空室率が上昇して家賃収入が減ると、家計への負担が大きくなることも。
投資開始時には、空室率上昇も想定し、無理のない返済計画を立てることが重要です。家賃収入減少時のシミュレーションをおこない、厳しい状況でも乗り越えられる計画を立てましょう。
事業規模によっては就業規則違反の可能性がある
不動産投資は基本的に副業には該当しませんが、法人化しておこなう場合は就業規則違反となる可能性があるので注意が必要です。
法人化すると、家賃収入は「会社からの給与」となり、給与所得になります。その結果、本業の会社と投資用に設立した会社の２カ所から給与所得を得ることに。
「他社からも給与を受け取っている」状態は副業とみなされる可能性が高いため、法人化を検討する場合は事前に会社に確認しましょう。
自己申告による確定申告の必要性がある
会社員でも、不動産投資をおこなっている場合は、家賃収入を「不動産所得」として確定申告する必要があります。
確定申告は自身で書類を作成し、税務署に提出するため、手間と時間がかかります。しかし、申告しない場合は「脱税」とみなされる可能性があるため、正確な手続きが必要。
会社員であっても不動産投資をおこなう場合、確定申告が必要なため、副業に厳しい会社では最初に「不動産投資が副業に該当するか」を確認することをおすすめします。
不動産投資が資産形成に適している理由
不動産投資は、毎月の家賃収入を積み重ねられるため、長期的な資産形成に向いています。
株式投資や投資信託のように急激な資産増加は見込めませんが、着実に資産を増やすには有効的な方法です。以下で、不動産投資が資産形成に適している理由を挙げます。
日中働きながら投資ができる
一般的な副業であれば、実際に労働が必要です。しかし、不動産投資は収益物件を購入するだけで収入を得られるので、本業と両立できる投資手法となっています。
また、不動産投資は管理会社に業務を任せることが多いため、手間がかかりません。上記のことから、会社員であっても無理なく始められる投資となっており、日中働きながら毎月安定した収入を得ることが可能なのです。
保険の代わりにもなる
長期の不動産投資ローンを組む際には、団体信用生命保険（以降、団信）への加入を義務づける金融機関がほとんどです。団信は、不動産投資ローンの返済期間中に借入者が不測の事態に遭遇した場合、ローンの残債が全額免除される保険のこと。 団信の一般的な仕組みは、死亡などにより不動産投資ローンの契約者が返済不能になった際、生命保険会社が銀行に対して不動産投資ローンの残債と同額の保険金を支払い、それを債務の弁済に充てるというものです。
自分に万が一のことがあった時に、家族にまとまった資産を残せることから、不動産投資を生命保険の代わりに活用する方も増えています。
本人の死後は収益物件を売却してまとまったお金を手に入れたり、毎月の家賃をそのまま受け取ることもできます。
ローン支払い完了後は手元に残る現金が増える
不動産投資ローンの返済が完了すると、家賃収入がそのまま手元に現金として残ります。ローン完済後は、多額の家賃収入が手元に残るため、不動産投資は資産形成に適していると考えられています。ただし、固定資産税や修繕費の支払いなどは収益物件を保持している限り、ずっと続くものです。家賃収入がすべて利益になるわけではありません。
会社員・公務員は不動産融資で優遇される
不動産投資ローンを組む際には、金融機関から融資のための審査を受ける必要があります。会社員や公務員は毎月の収入が安定していることから、不動産投資ローンの審査に通りやすいといわれており、貸出金利も優遇されることが多くなっています。
少ない資金で始められる
不動産投資では不動産投資ローンを組めるため、少ない資金から始められます。多くの資金を一気に用意できない方でも、無理なく始められる点が大きなメリットです。
また、レバレッジ効果で大きな利益を得られる可能性が高いです。レバレッジ効果とは、少額の自己資金で大きな資産を運用し、投資効率を高める手法のこと。不動産投資の場合、物件価格の一部を自己資金とし、残りを不動産投資ローンで調達することで効果を高めます。
自己資金以上の収益物件を購入できるため、物件価値が上昇した際の利益が大きくなります。例えば、1,000万円の自己資金で5,000万円の収益物件を購入し、その価値が10%上昇した場合。この時は500万円の利益となり、自己資金に対して50%のリターンとなります。
都内は空室リスクが低い
不動産投資では、空室率をいかに下げるかが成功のポイントです。特に都内の場合は、空室率が低い水準で推移しているため、初めての不動産投資でも成功する可能性が高く期待できるでしょう。
ただし、だからといって空室対策をしないのはNGです。空室リスクを少しでも下げるためにも、魅力的な物件になるよう、日々工夫することが大切です。
資産形成としての不動産投資で成功するためのポイント
不動産投資は大きな収入を見込める投資手法ですが、長期にわたって資産を形成していくためには、以下の注意点を意識する必要があります。
本業で安定した収入を得る
不動産投資で大きな収入が得られたとしても、本業でしっかりと働き続けることが不動産投資成功のコツです。会社員であることは、「安定した企業で働き、安定した収入がある」という証明にもなります。
不労所得としての不動産投資に期待しない
不動産投資はあくまでも毎月安定した収入を得て、長期にわたって資産形成をおこなっていくことが目的です。
不動産投資の結果として、本業よりも多額の収入を得られる場合もありますが、期待しすぎるとうまくいかなくなった際に大きな負債を背負うことになるため、注意が必要です。
信頼できる不動産管理会社を見つける
不動産投資をおこなう場合には、入居者の募集や収益物件の管理などを管理会社に委託することがほとんどです。そのため、質の高いサービスを提供でき、信頼できる不動産管理会社を見つけることが成功の秘訣。
一つの不動産管理会社ではなく、複数の会社を比較検討したうえで、信頼できる会社を見つけましょう。
副業で不動産投資を始めるまでの流れ
最後に、副業で不動産投資を始めるまでの流れをステップごとに解説します。簡単な流れは下記のとおりです。
- STEP 1不動産投資に関する基礎知識を習得する
- STEP 2具体的な投資目的を明確にする
- STEP 3収支計算をシミュレーションする
- STEP 4不動産投資ローンの審査を受ける
- STEP 5収益物件を購入する
- STEP 6賃貸経営を開始する
詳しく見ていきましょう。
step1.不動産投資に関する基礎知識を習得する
不動産投資を始める前に、しっかりと基礎知識を身につける必要があります。まずは、不動産投資の仕組みや収益を生み出す仕組みを学びましょう。
収支構造や物件の種類、リスクなど、不動産投資の基本的な枠組みを理解することが重要です。
また、税制面を確認しておくことも重要です。不動産投資では、収益物件の減価償却や、賃貸収入に関する税務申告など、一般的な投資とは異なる部分も。そのため、事前に細かく確認しておきましょう。
step2.具体的な投資目的を明確にする
不動産投資を始める際は、自分なりの明確な投資目的を持つことが重要です。「老後の資産形成」「家族への資産継承」「将来的に不動産投資家を目指す」など、自分の生活設計やライフステージに合わせた目的を設定しましょう。
目的が明確になれば、適切な収益物件の選定やポートフォリオの構築につなげやすくなります。
例えば、老後の資産形成を目的とする場合は、キャッシュフローの安定性が高い収益物件を選ぶのがおすすめ。一方で、将来的に不動産投資家を目指す場合は、収益物件の価値に着目するなど、目的に応じた視点が必要です。
step3. 収支計算をシミュレーションする
収益物件を選定する際には、リスクとリターンのバランスを十分に検討する必要があります。そのため、収益物件の収支計画のシミュレーションが欠かせません。
具体的には、物件価格や購入費用、家賃収入、修繕費用、管理費用などを詳細に算出し、収支を試算します。さらに、空室リスクなどの悪条件も想定に入れた収支計算もしておきましょう。
シミュレーションを通して、収益物件の収支状況を正確に把握できます。一見魅力的な物件でも、詳細な分析では不動産としての価値が低いこともあるでしょう。
収益物件の選定では、このようなきめ細かなシミュレーションが不可欠です。
step4.不動産投資ローンの審査を受ける
収益物件を購入する際には、一般的に不動産投資ローンを借り入れることになります。つまり、不動産投資ローンの審査を通過できるかが、収益物件取得の大きなポイント。
不動産投資ローンの審査では、申請者の収入や資産、信用情報などが確認されます。会社員や公務員の場合は、勤務先の安定性が高く評価されるため、審査に有利な傾向があります。
一方で、不動産投資ローンの返済原資となる家賃収入の見通しも重要。収支計画を丁寧に立てて、金融機関に提示しましょう。
step5.収益物件を購入する
不動産投資ローンの審査に通れば、いよいよ物件取得の手続きに入ります。収益物件の売買契約を交わし、決められた期日にローン資金が振り込まれます。
その際、収益物件の購入価格だけでなく、仲介手数料や登録免許税など、さまざまな諸費用が発生するため、注意が必要です。支払うべき費用を事前に見積もり、資金計画に組み込んでおきましょう。
また、不動産投資ローンの返済スケジュールも入念に確認することが大切です。無理のない返済計画が、長期的な不動産投資を続けるうえで重要なポイントです。
step6.賃貸経営を開始する
収益物件の取得後は、いよいよ賃貸経営を開始します。実際に経営が始まると、入居者の募集や賃貸契約の締結、家賃の受け取りなど、さまざまな業務が発生します。
なかでも重要なのは、入居者の管理です。空室期間を短くするための工夫や、トラブルの未然防止など、適切におこないましょう。
初期の入居者確保から、長期的な管理体制の構築まで、丁寧に対応していく必要があります。
さらに、収益物件の修繕や改修など、物件維持管理の業務も発生します。
副業で始める場合は、上記の業務を自分でおこなうのは大変なため、管理会社に依頼するのがおすすめ。ただし、管理会社によって対応の仕方やサービスの範囲が異なるため、複数の会社を比較検討したうえで、信頼できる会社を選ぶことが大切です。
まとめ
不動産投資を副業として許可している会社は多いです。近年では、資産運用に注目が集まっているため、不動産投資をぜひ検討してみてはいかがでしょうか？
しかし、実際に不動産投資を始める際は、確認しておくべきポイントや注意点があります。不動産投資を副業として検討している方は、不動産会社などの専門家のアドバイスを受けながら、自分に合った投資戦略を見つけていくことをおすすめします。
執筆者
長谷川 賢努
AFP（日本FP協会認定）、宅地建物取引士
大学を卒業後、不動産会社に７年勤務、管理職を務めたが、ひとつの業界にとどまることなく、視野を拡げるため、生命保険会社に業界を超え転職。しかしながら、もっと多様な角度から金融商品を提案できるよう、再度転職を決意。今までの経験を活かし、生命保険代理業をおこなう不動産会社の企画室という部署の立ち上げに参画し、商品、セミナー、業務内容の改善を担う。現在は、個人の資産形成コンサルティング業務などもおこなっている。
株式会社クレア・ライフ・パートナーズ
