不動産投資で認められる経費の項目は？認められない経費も徹底解説
この記事では、不動産投資において認められる経費と認められない経費について徹底解説します。
記事の目次
経費とは
はじめに経費とは何か、また経費がどのように節税につながるのかを見ていきましょう。
経費とは
経費とは、収益を得るための事業活動をおこなう過程で発生する必要な支出のことです。簡単にいえば、「お金を稼ぐために払った費用」「事業のために支払った費用」のことを指します。
例えば、企業であれば営業活動の際の交通費や販促グッズの購入費、営業先での接待交際費などが挙げられるでしょう。業務上で支払った費用は、すべて経費として計上できる可能性があります。
ただし、経費として認められるかは基準があるため、適切に見極めなければなりません。
経費を計上することで節税につながる
経費を適切に計上することで、課税対象となる所得金額を減らせる点が大きなメリットです。収入から経費を差し引いた額が課税所得額になるため、経費が多いほど、課税所得額が小さくなります。その結果、最終的に支払う税金が軽減されるのです。
具体例
収入100万円 ― 経費50万円 ＝ 課税所得50万円
上記のように、経費を計上することで節税につながる仕組みになっています。ただし、経費を適切に計上しなければ、厳しいペナルティが課せられるため、必ずルールを守って申告しましょう。
わからない点があれば税理士などの専門家に相談しながら、きちんと理解して正確に計上することが重要です。
不動産投資で経費として認められる項目
不動産投資の経費として、一般的に認められている項目は以下のとおりです。
参考：国税庁「令和５年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方」（PDF）
不動産投資ローンの金利
不動産投資でローンを組む際、不動産投資ローンの金利は経費として計上できます。
建物本体部分と設備の金利は全額が経費計上可能です。一方で、土地部分の金利は扱いが異なり、不動産収入が黒字の年であれば経費計上できますが、赤字の年は損益通算の対象外となるので注意が必要です。ただし、不動産投資ローンの元金部分については経費計上できません。
物件の売買契約書には通常、土地と建物の購入金額が項目ごとに別々に記載されています。さらに設備の金額が分けて記されている場合もあり、その部分の金利も経費の対象です。不動産投資ローン返済の内訳である元金と金利の割合については、不動産投資ローン会社から発行される返済表を確認すれば把握できます。
管理委託料
投資用物件の管理業務を不動産管理会社に委託している場合、その委託料は経費として計上可能です。管理会社は家賃の収納（集金）や入居者対応、新規入居者の募集業務などを代行してくれます。支払った管理委託料の明細を、必ず確認し、経費に計上しましょう。
一部の管理会社では、オーナー向けに確定申告時の経費に関する資料をまとめてくれるサービスを提供していることもあります。
ただし、サービスがない場合でも確定申告時には１年分の管理委託料の明細があれば対応ができるため、コピーをもらって対応しましょう。
管理費
投資用物件の共用部分である廊下やエントランス、エレベーターなどの清掃代や設備の保守点検費用など、オーナー負担の管理費用は経費計上が認められています。
管理費は管理委託料と一緒に管理会社へ支払うパターンと、エレベーターの保守点検代などを別の管理会社に支払うパターンがあります。マンション経営の場合は、専有部分と建物全体で管理会社が異なることもよくあるので注意が必要です。
請求書などの書類を必ず保管しておきましょう。
税金
不動産投資にかかるさまざまな税金は、経費として計上できます。具体的には、以下の税金が挙げられます。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 登録免許税
- 印紙税
- 不動産取得税
- 自動車税（不動産投資専用の場合）
- 法人住民税
- 利子税
支払った税金の種類と金額をきちんと把握し、経費計上の準備をしましょう。
保険料
投資用物件を購入した際に加入する火災保険や地震保険、孤独死保険などの保険料は、すべて経費計上が認められます。保険会社に請求すれば、支払った保険料の明細を発行してもらえるので、控えておきましょう。
また、不動産投資ローンの借入時に締結が義務付けられている団体信用生命保険の保険料は、多くの場合ローン金利に上乗せされた形で支払われます。そのため、団信料部分もローン金利と一緒に経費計上可能です。
入居付けのための費用
新規の入居者を確保するためのさまざまな費用も、経費として計上が認められています。具体的には賃貸仲介会社への仲介手数料や、入居者募集のための広告宣伝費、さらに新規入居者へのプレゼント代（商品券など）の交際費なども対象です。
管理会社の手数料には最低限の広告費が含まれていますが、それだけでは入居者の確保が難しい場合があります。そのような時は管理会社に追加の広告宣伝費を支払うのが一般的です。
不動産ポータルサイトなどに広告を掲載した際の費用も、広告宣伝費として経費計上が可能です。
※景品類の範囲内（参考：不動産公正取引協議会連合会「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約・同施行規則」（PDF））
上記の費用はできる限り活用し、空室リスクを回避できるように戦略を練りましょう。
ただし、入居が見込みにくい物件を購入する際は、上記の経費を事前に予測して収支計画に織り込んでおく必要があります。
修繕費
投資用物件の修繕にかかる費用は、ほとんどが経費計上できます。例えば入居者の退去にともなう原状回復のためのリフォーム代金や、日常的な設備の補修代などが挙げられるでしょう。
ただし、大規模な改修工事など一定の基準を超える修繕費用は、資本的支出として扱われるため、経費計上はできません。修繕の内容によって判断がわかれるので、その違いを理解しておく必要があります。
専門家への報酬
不動産投資に関連して専門家に支払った報酬はほとんどが経費計上できます。例えば、司法書士への登記手数料や税理士への確定申告依頼費用、不動産トラブルで弁護士に支払った訴訟費用などが挙げられます。
専門家への支払いは、目的が不動産投資と関連していれば経費と見なされる可能性が高いでしょう。
通信費
不動産投資の用途で使ったスマートフォンの通信料や、インターネット回線の利用料金なども経費計上が可能です。
さらに、不動産投資に関連したアプリやソフトウェアの購入代金についても同様です。ただし私的利用分が含まれる場合は、不動産投資の用途分のみを計算して経費計上する必要があります。
旅費・交通費
不動産投資の目的のために支払った旅費や交通費も、経費として計上が認められます。具体的には投資用物件を購入する際の現地訪問や、金融機関への訪問、投資用物件の状況確認のための出張旅費などが挙げられます。
利用した公共交通機関の運賃、ガソリン代、高速道路料金、宿泊費なども対象経費となりえます。経費として計上するためにも、領収書を必ず残しておきましょう。領収書が出ない公共交通機関への支払いに関しては、明細のわかる「旅費精算書」を作成するといいでしょう。
自動車関連費用
不動産投資の用途で使用する自家用車の購入代金やメンテナンス費用、自動車税、自動車保険料、レッカー代金なども経費計上できます。
ただし、反則金や違反金は対象外となるので、注意が必要です。
自家用車を私用と業務で使い分けている場合は、不動産投資の用途分のみを計算して計上する必要があります。
交際費
不動産投資に関係する交際費は経費計上可能ですが、私的な費用は対象外となるため、しっかり区分しなければなりません。
例えば、不動産会社や管理会社の担当者と打ち合わせをした際の飲食代は経費として計上できます。
ただし、１人で食事をしたり、家族など不動産投資と無関係の人と食事したりした場合は、私的な費用とみなされるため、控除の対象外です。領収書にはだれと、何のために飲食したのかを必ず記録しておくことが重要です。
減価償却費
建物の減価償却費は経費計上の対象です。
購入費用のうち、建物部分は減価償却の年数で割った金額を毎年度経費計上できます。減価償却期間は、建物の構造によって定められた法定耐用年数と、実際の築年数を使って計算できます。
一方で、土地の取得費用は減価償却の対象外です。購入時の金額をそのまま経費計上することはできないため、注意が必要です。
建物と土地では、経費計上のルールが異なることを理解しておきましょう。
消耗品費
不動産投資の日々の業務では、パソコンやカメラ、プリンター、名刺などさまざまな消耗品を使用します。上記のうち、明らかに不動産投資で使用の目的のものに関しては、消耗品費として経費計上できます。
一方、私的な用途で購入したものは経費計上の対象外です。業務使用とプライベート使用を明確に区別し、経費計上の対象外のものを間違って計上しないよう気をつけましょう。
情報収集・勉強費用
不動産投資について勉強するために、支払った費用も経費計上が可能です。具体的には、以下の例が挙げられます。
- 新聞代
- 書籍代
- セミナー参加費
- コンサルタント料金
しかし、上記の費用は「不動産投資に必要不可欠」であることが前提条件です。関連性のない費用は控除対象外となるので、含めないようにしましょう。
また、不動産投資に関する資格取得費用に関しても、投資活動とは直接関係ないため、経費としては認められません。
不動産投資で経費として認められないもの
ここからは、不動産投資で経費計上できない費用を解説します。基本的に不動産投資と無関係なものは経費にはなりません。
以下の項目は一般的に経費計上が認められない傾向にあるため、注意が必要です。ただし個別の状況によって判断が分かれる場合もあるので、税理士などの専門家や投資用物件の購入先に相談するのがベストでしょう。
自分への福利厚生費
旅行代金やスポーツジムの会費など、自分自身への福利厚生費用は、基本的に私的な経費とみなされるため、経費計上はできません。
法人の場合は、従業員（親族外）への福利厚生費ならば一部例外的に認められることがあります。ただし、従業員が親族のみの場合は、福利厚生費として認められないため、注意が必要です。
また、個人事業主への福利厚生費用は、すべて私的経費と判断されるため、経費計上は認められません。
装飾品や日用品
不動産投資に直接関係のない装飾品や日用品は、経費計上できません。例えば、スーツやネクタイ、時計、コンタクトレンズなどの身だしなみ用品は、たとえ取引先対応のために着用・使用したものであっても、個人的な所有物とみなされるため経費にはなりません。
同様に、ビジネスバッグや革靴、ベルトなども服飾雑貨と判断され、経費対象外となることがほとんどです。業務使用目的であっても経費計上は認められにくい傾向にあるので、注意してください。
プライベートでの飲食費
個人的な目的での外食代や食材費など、プライベートでの飲食費用は、明らかに私的な経費とみなされるため経費計上できません。
「個人事業主になれば日々の食事代が経費になる」という誤った認識を持つ方もいますが、私的経費の経費計上は不正行為です。
場合によっては税務調査の対象となる可能性もあるため、私的な経費の流用はしないようにしましょう。
所得税や住民税
不動産所得から計算される所得税や住民税、法人税などの税金は、不動産投資活動そのものとは直接関係がない経費とみなされるため、経費計上できません。
一方で、投資用物件に課される固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの税金は経費計上が可能です。税金の種類によって経費として認められるものと、認められないものがあるので、しっかり理解しておきましょう。
資格取得費用
宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士などの資格を取得するための費用も、経費とは認められないため注意が必要です。
資格取得は個人のスキルアップや能力向上のための投資とみなされ、たとえ不動産業務に携わるための資格であっても、経費としては認められないのです。
家族への給与・報酬
生計を同じくする家族に対して支払う給与や報酬、家賃なども経費計上できません。家族との用事で発生した費用も、基本的に私的経費と判断されるため、経費の対象外となります。
ただし、青色申告をおこなっている場合は、「青色事業専従者給与」の要件を満たせば、家族への給与を経費に計上できるケースがあります。
「青色事業専従者給与」の要件を満たすには、細かなルールがあるので事前に確認しておきましょう。
- 青色事業専従者に支払われた給与か否か。
- 「青色事業専従者給与に関する届出書」を納税地の所轄税務署長に提出している。
- 届出書に記載されている方法により支払われ、かつ、記載金額の範囲内で支払われたものである。
- 青色事業専従者給与の額は、労務の対価として相当と認められた金額か。
また、「青色事業専従者」とは、以下の条件に該当している人のことを指します。
- 青色申告者と生計をともにする配偶者その他の親族であること。
- その年の12月31日現在で年齢が15歳以上。
- その年を通して６カ月を超える期間、青色申告者の営む事業に専ら従事していること。
参考：国税庁「青色事業専従者給与と事業専従者控除」
これらの条件を満たさなければ経費として計上できないため、注意してください。
反則金や罰金
自動車の違反金（スピード違反、駐車違反など）やその他の罰金については、業務中に発生したものであっても経費計上はできません。
一方で、駐車場代やレッカー代金など、違反には当てはまらない自動車関連費用は経費に含めることが可能です。ただし、個人の旅行で使用した自動車関連の費用は経費計上できないため、しっかり分けて計算する必要があります。
不動産投資の経費に関するよくある質問
最後に、不動産投資の経費に関するよくある質問をまとめます。
不動産投資の経費に上限はある？
不動産投資の経費に上限は設けられていません。不動産投資に関する経費であれば、上限なく認められています。ただし、先述したように、所得税や住民税、装飾品の購入代などは経費に含まれません。何が経費に含まれるのか、よく確認しましょう。
確定申告時の経費の入力方法は？
確定申告の方法はいくつかありますが、ここでは国税庁の確定申告書等作成コーナーで入力する方法をご紹介します。
国税庁サイトの確定申告書等作成コーナーの「決算書・収支内訳書（＋所得税）」で作成可能です。「必要経費」の欄に、事前に用意した領収書をもとに、該当する経費を記載しましょう。
経費の領収書の保存期間は？
経費の領収書は、一定期間保存する義務があります。保存期間のルールは以下のとおりです。
- 白色申告の場合: ５年間
- 青色申告の場合: ７年間
白色申告とは税制上の恩恵を受けられないかわりに、帳簿作成が簡単な申告方法のことです。
領収書がない場合も、支払い事実がわかるものがあれば経費計上が可能です。例えば、旅費精算書や出金伝票などが利用できます。
出金伝票を使用する際は、支払日付や相手先、科目、内容、金額を明記しましょう。ただし、原則としては領収書を用意するようにしてください。
経費の記録は表計算ソフトでも認められる？
経費の記録をするだけであれば、表計算ソフトを使用しても構いません。ただし手作業となるため計算ミスが起きやすいデメリットがあります。
会計ソフト（会計freee、弥生、マネーフォワードクラウド確定申告など）を利用すると、手作業によるミスを防げるので便利です。
クレジットカードで支払える経費はある？
以下の経費はクレジットカード払いが可能です。
- 火災保険料、地震保険料
- 固定資産税（自治体による）
- 不動産取得税（自治体による）
- 登録免許税
- 仲介手数料（不動産会社による）
一方、次の経費はクレジットカード払いができないため、注意しましょう。
- 不動産投資ローン
- 収入印紙代
まとめ
不動産投資で利益を得た際は、確定申告をする必要があります。確定申告では不動産投資で発生した経費を計上でき、適切に活用すれば節税効果が得られます。ただし、すべての費用が経費として認められるわけではありません。経費として認められるものと認められないものがあるため、見極める必要があります。
どこまで経費計上ができるか迷った場合は、税務署や税理士などの専門家に相談してみるとよいでしょう。曖昧な判断で確定申告をおこなうと、間違いがあった場合に大きな手間がかかる可能性があります。税務署や専門家への相談を活用し、適切な確定申告をおこないましょう。
執筆者
民辻伸也
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
大学を卒業し、投資用不動産会社に４年勤務後、選択肢を広げて一人ひとりに合わせた資産形成をおこなうため、転職。プロバイダー企業と取引し、お客様が安心感を持って投資できる環境づくりに注力。不動産の仕入れや銀行対応もおこなっている。プライベートでも、自ら始めた不動産投資でマンション管理組合の理事長に立候補。お客様を徹底的にサポートできるよう、すべての経験をコンサルティングに活かしている。
株式会社クレア・ライフ・パートナーズ
