不動産投資とは？失敗しないための初心者が知っておくべき基礎知識

不動産投資とは？

まずは、不動産投資の基本的な仕組みや他の投資との違いを紹介していきます。

どのような仕組みで利益を得る？

不動産投資とは、家賃や駐車料金での収入、売却益を得ることを目的とした投資のことです。
例えば、アパートやマンション、駐車場などを貸して、入居者や利用者が家賃を払うことで家賃収入を得たり、土地や建物などの価格が上がった場合に売却し利益を得たりする行為が不動産投資にあたります。

他の投資との大きな違いは？

不動産投資は株式投資と違い、土地や建物から賃料収入を得る一つの事業です。
株式投資は他人の事業に対して投資しますが、不動産投資は自身で賃料収入を目的とした事業をおこなうことになります。ここが大きな違いといえるでしょう。

また、不動産投資は入居者を集めることで家賃収入を得ることができますが、設備が故障した際の修理をはじめ建物の維持管理には、コストと手間が掛かることになります。こうした特徴も頭に入れておきましょう。

不動産投資で得られる2種類の利益

不動産投資で利益を出すには、２つのパターンがあります。

インカムゲイン

インカムゲインとは、投資対象から継続的に得られる利益のことです。株式投資においては「配当」や「株主優待」がインカムゲインにあたり、不動産投資においては「家賃収入」のことをいいます。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、購入時と売却時の差額によって得られる利益のことです。株式投資では安いときに買い、高いときに売ればその差額が利益となります。
不動産投資においても、土地の価格が購入時より上昇するなどで利益が発生することがあるでしょう。その売買益がキャピタルゲインです。例えば、再開発で市街地が整備されたり、近くに大学や病院ができたり工場が誘致されるなど、立地条件による価格上昇によって売買益が発生する可能性があります。

不動産投資3つの種類

一棟投資

一棟投資とは、マンションなど一棟購入して家賃収入やその売却収入を得る投資方法です。区分投資よりも多くの資金が必要になりますが、その分だけ大きな利益を得られる可能性があります。また、どのような入居者に対してどのような建物を造り、他の物件といかに差別化を図るかを自分で考えることも可能です。

ただし、失敗した場合の損失も区分投資より大きくなります。一棟投資を始める際は、あらかじめ関連する知識を学び、超長期で利益とかかるコストを計算して判断することが必要です。なお、区分所有と比べて、収益が期待できる物件でなければ転売が難しいというデメリットもあるため注意が必要です。

区分投資（マンション１戸）

区分投資とは、マンションやアパートを一棟購入するのではなく、マンションの一戸を買う投資のことです。入居者が決まりやすく、一棟投資に比べて自己資金も少ないことから、不動産投資の初心者や副業として始める方にも向いているといわれています。

ただし、マンションの立地条件が悪いと空室のリスクが高くなりやすい傾向にあります。また、共用部分の修繕、リフォームを自分の意向だけでは進められず、他の所有者の同意を必要とする場合もあるでしょう。トイレやキッチンなど個別のリフォームも、規約や構造により制限されることがあります。

戸建て投資

戸建て投資とは一戸建ての住宅を他人に貸し出す目的で購入し、家賃収入を得る不動産投資です。一棟投資に比べて自己資金も抑えることができるうえ、立地条件も自分で選ぶことができ、住宅の性能や仕様を想定する入居者のニーズに合った形で指定できます。
また、耐震補強など当面の間修繕を必要としない部材を使えば、資産価値が下がりにくく修繕費もかかりにくい、長期的に利益を生みやすい家を建設できるのもポイントです。
家族世帯で周りを気にしない一戸建てを選びたいというニーズに対し、戸建て投資を考えてみるのもよいでしょう。
近年、古民家を改築したカフェや雑貨店などが増えています。住居としてだけでなく店舗として貸し出せるのも、戸建て投資ならではの魅力といえるでしょう。

初心者でも不動産投資はできる？

年収いくらから不動産投資ができる？

不動産投資は、特に年収によって制限されているわけではありません。ただし、ローンを組んで金融機関から借り入れをおこなう場合には、年収によって借り入れの上限額が変わります。一般的に、融資を受けられる年収の基準は700万円とされていますが、勤続年数や、家族構成、住宅ローンの有無、資産総額などにより500万円で可能となるケースもありますので、金融機関に相談するとよいでしょう。

住宅ローンやマイカーローンがあっても不動産投資ローンは組める？

住宅ローンやマイカーローンがあっても不動産投資のローンを組むことは可能です。ただし、年収に対してどの程度の負債、もしくは年間の返済額があるかによっても変わります。借入を考える際は可能な限り他のローンの借り入れを減らし、クレジットカードの分割払いなども完済してから考えたほうがよいでしょう。

不動産投資の魅力とは？

不動産投資は、他の投資に比べてどのような魅力があるのでしょうか。

不労所得が得られる

不動産投資の魅力のひとつに、不労所得が挙げられます。毎月働かなくても家賃収入を得ることができます。ただし、例えば設備の故障などトラブルがあれば対応が求められますし、物件の維持管理には手間とコストが必要です。また、入居者に家賃を滞納されるなどのリスクも伴います。そのため、厳密には不労所得というよりも、賃貸事業を営むことによる所得といえるでしょう。

例えば駅またはオフィス街に近い場所に建設し、年収の高い経営者やビジネスマン向けの設備や仕様にすることで高い家賃を得るといった戦略を立てられるなど、事業をおこなう感覚で投資が可能です。
あるいは、人口減少により空き家が増えている昨今、空き家をリノベーションしコストを抑えて一戸建て住宅を賃貸用にすることもできるでしょう。中には省エネ性能を高め、夏も冬も少ないエネルギーで快適に過ごせるアパートを建設し、家賃を高く設定しても快適さで入居者から選ばれるアパートが建てられている例もあります。

このように、ただ不労所得を得られるということでなく、アイデア次第で利益を狙えるのが不動産投資の魅力です。

節税効果が得られる

不動産投資には、節税効果を期待できる場合があります。どのような節税が可能なのか、詳しくご説明しましょう。

所得税・住民税の節税

不動産所得が赤字になると、給与所得や他の所得と通算することで、所得税や住民税の節税に繋がることがあります。ただし、不動産所得が赤字となれば利益が出ていないということになるため、あまり望ましくない状態です。

贈与税の節税

使用していない土地にアパートを建設したなどの場合、小規模宅地等の特例により贈与税の計算基準となる土地の評価額が下がります。これによって、贈与税の節税に繋がることもあるでしょう。

※小規模宅地等の特例とは、一定の条件を満たした土地に対し減税できる特例です。

特定居住用宅地

被相続人（亡くなった方）が住んでいた土地を相続する場合、以下の条件のうちひとつが必要となります。

• 被相続人の配偶者
• 被相続人と同居している親族
• 被相続人に配偶者や同居親族がいない場合、別居している親族

特定事業用宅地

被相続人（亡くなった方）が事業をしていた土地を相続する場合、以下の条件のうちひとつが必要となります。

• 相続開始前からその土地で事業をおこなっている
• 相続の申告期限まで事業用の土地として使用している

貸付事業用宅地

被相続人（亡くなった方）が貸していた土地を相続する場合、以下の条件のうちひとつが必要となります。

• 相続開始前から土地を貸し付けている
• 相続税の申告期限まで土地を貸し付けている

減額される割合は、以下となります。

相続税の節税

贈与税の節税と同じように、小規模宅地などの特例によって相続税の節税にも繋がります。土地の相続税を抑え、なおかつ収益を得られる物件を相続人に遺すという手段もあるでしょう。

生命保険代わりになる

不動産投資のためにローンを組む際は、団体信用生命保険に加入することになります。団体信用生命保険とは、ローンの債務者が死亡した場合に残債の支払いが免除される保険のことです。これにより、残された家族は不動産投資のローンを引き継ぐ必要がなく、投資収益を得られるということになります。ここで得られる家賃収入は、生命保険の代わりになるという側面もあるのです。

インフレに強い

インフレとは、物の値段が上りお金の価値が下がる「インフレーション」のことです。将来物価が上がった際、物の値段に対してお金の価値が下がることをいいます。この場合、現預金の金額自体は減っていなくても、今と同じ物を買う力を失っているため、実質的にはお金が減っていると同じことになるのです。

例えば、現在100円で買えるものが150円になるように、全体的に物価の上昇が起きるということです。

このように、物価が上昇している際は家賃の賃料を上げることで収益を確保できますし、物件価格も上がりやすくなります。
ただし、借り手がいなければ賃料を下げざるを得ません。また、不動産価格の下落も考えられるため、将来的に収益が見込める立地条件であることが条件です。

不動産投資でよくある失敗事例

表面利回りのみで判断してしまう

表面利回りは、投資額と得られる家賃収入の利回りのことです。実際には維持管理費やローンの金利、固定資産税、火災保険料などのコストがかかるため、これらを差し引いた分が本来の利益となります。そのため単に家賃収入と投資額のみで比較すると、思っていたより大幅に利益が小さいということになるでしょう。表面利回りのみではなく、コストを見込んだ実質利回りで判断することが重要です。

修繕費、リフォーム費用を見込んでいない

不動産は外壁の塗装や傷んだ部分の修繕が必要になるため、定期的に大きな金額がかかります。こうしたコストを見込んで積立をおこなっておかないと、修繕費を払えない事態になりかねません。

また、年数が経過すると設備が古くなり、新築物件に比べて見劣りしてしまい、家賃を下げざるを得なくなることもあるでしょう。あるいは、入居者が他の新築物件に魅力を感じてしまうといった問題も起きてしまいます。そのため、家賃を下げなくても良いように定期的なリフォームが必要となります。

災害のリスク

不動産を持つと地震や自然災害でダメージを受けてしまい、大きな修繕費が必要となる可能性もあります。この場合、火災保険に加入することで損害額の一部、または全額の補償を受けることは可能です。ただし、地震による損壊について地震保険では火災保険金額の半額までしか保険金額を設定できないため、全額の補償を受けることは難しいかもしれません。保険を契約する際にはこれらのリスクを把握し、しっかりリスクに対策できる補償を確保すること、地震による損害は全額の補償が難しいことをあらかじめ理解しておきましょう。

不動産投資は副業にはならない？

企業の中には、副業禁止の規定を設けていることも少なくありません。公務員にいたっては、副業が法律で禁止されています。

しかし、不動産投資はその規模や条件などによって株式投資と同様に副業とはみなされず、公務員でもおこなうことが可能です。そのため、会社員や公務員が本業以外に収入を得るための一つの手段といえるでしょう。

まとめ

不動産投資について、初心者が知っておくべき基礎知識を解説しました。株式投資などで収益を得て、生活費を得ようとすると大きな資金が必要となります。しかし、不動産投資の場合はローンを組むことで元手よりも大きな資金を投資し、不動産所得で生活費を得ることが可能です。
ただし、しっかり知識を得てから投資判断をおこないましょう。また、株式投資のようにいつでも市場で売買できるわけではなく、流動性が低いことも理解しておいてください。

不動産投資は入居者のニーズに合った物件を考えることで利益が狙えるため、不労所得を得るというよりも事業として捉えると良いでしょう。例えば空き家をリノベーションしてシェアオフィスにするなど、あまりコストをかけずにアイデア次第で収益に繋げることもできます。本業以外で収入を得たいと考えるなら、不動産投資は一つの選択肢になるでしょう。