アパート経営の年収は？平均年収や主な収入と支出を解説

アパート経営の平均年収は？

アパート経営をすると、どのくらいの年収が得られるのでしょうか。一つの目安になるのは、国税庁が令和４年度の報告として出している、申告所得税標本調査の結果です。資料によると、2021（令和３）年のアパート経営者の平均年収は約540万円だとわかります。もちろん、アパートの所有数や事業規模によって収入は変わるので、すべての経営者が年収540万円以上ではありません。なお、同資料では、2011（平成23）年分からの推移も確認できます。

2011年から500万円台を維持しており、2020年からは数万円の上下はあるものの、おおむね540万円との結果でした。

アパート経営で平均年収を得る場合のシミュレーション

前述で、アパート経営の平均年収が540万円だとわかりましたが、その年収でおこなう経営はどの程度の規模になるのでしょうか。本章では、実際にアパート経営に使用されるような物件を想定し、収入や支出のシミュレーションをおこないます。

シミュレーションの前提条件は以下です。頭金を1,000万円入れるものとし、諸経費は家賃の16%と仮定します。

この場合、年間の家賃収入合計は960万円になります。そこから諸経費を引き、最終的な年収を計算する式は以下のとおりです。

諸経費 ＝ 960万円 × 16% ＝ 153万6,000円
最終的な年収 ＝ 960万円 － 153万6,000円 － 267万円 ＝ 539万4,000円

約540万円の年収となる収支シミュレーションは上記のとおりです。しかし、実際のアパート経営ではその他の要素も加わります。シミュレーションでは満室を前提としていますが、実際の経営では空室となる場合も。また、諸経費も増減があります。あくまでシミュレーションであり、実際とは異なる点もあるため、ご参考程度にご覧ください。

アパート経営の年収に関わる主な収入は？

アパート経営で得られる収入はどのような内訳になっているのでしょうか。本章では、アパート経営の主な収入を紹介します。

家賃収入

アパート経営の主な収入は、家賃収入です。家賃収入とは、アパートの所有者が入居者から毎月受け取る家賃を指します。アパート経営でメインとなる安定した収入源です。

家賃収入は、アパートの規模や立地条件、設備の充実度、周辺環境などによって異なります。立地でいえば、都市部や交通の便がよい場所に立地するアパートは、高い家賃を設定しやすく、その分家賃収入も多くなります。一方、地方や交通の便が悪い場所にあるアパートは、家賃設定を低くする必要があり、それにともなって家賃収入も低くなります。

家賃収入は毎月入るため、経営者にとっては安定した収入源となります。しかし、入居率が低かったり、家賃滞納が発生したりすると、収入が不安定になるリスクも。そのため、入居者を確保するためのマーケティングや、入居者の選定には注意が必要です。

さらに、家賃収入は経営者のキャッシュフローを支える重要な要素であり、適切な管理が求められます。家賃の見直しや、入居者の満足度を高めるためのサービス提供など、継続的な努力が必要です。

駐車場の賃料

駐車場の賃料も、アパート経営の主な収入源の一つです。特に郊外や駐車場の不足している地域では、重要な収入源になります。例えば、車を所有する入居者が多い地域では、駐車スペースの需要が高く、それにともなって高い賃料を設定できるでしょう。

また、アパートの周囲に公共の駐車場が少ない場合や、近隣の駐車場が高額な場合にも、アパートの駐車場に対する需要がさらに増します。駐車場の賃料収入は、家賃収入と同様に安定的な収入源。毎月賃料が支払われるため、経営者にとっては予測しやすいキャッシュフローとなります。さらに、駐車場は入居者以外にも提供できるため、収入の多様化が可能。近隣の住民やオフィスワーカーなどに対して駐車スペースを貸し出すことで、追加の収入を得られます。このように、駐車場の賃料はアパート経営の重要な収入源となり、経営の安定化に有益です。

ただし、駐車場の利用者が少ない場合や、競争の激しい地域では、賃料設定を見直さなければならないかもしれません。駐車場の管理やメンテナンスには細心の注意が必要です。需要を見極め、適切な賃料設定をおこなえば、安定した収入となります。

共益費

共益費もアパート経営の収入源になります。共益費は、アパートの入居者が共同で使用する施設や設備の維持管理に充てられる費用です。具体的には、廊下の電灯代、エレベーターの保守費用、外壁の補修費、共用備品の修繕費など。

共益費の相場は、家賃の５～10％程度が一般的。これらの費用を家賃と分けて募集広告に表示することで、家賃を視覚的に低く見せられます。入居者にとっては、共益費と家賃が分かれていることにより、礼金が軽減されるのが利点。共益費は、アパート経営の重要な収入源で、適切な運営と透明性の確保が経営の成功につながります。

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礼金

礼金は入居者が経営者に対して支払うお礼金で、全額が経営者の収入になります。一般的には家賃の１～２カ月分が相場です。礼金は、入居する時に支払うもので、家賃収入とは別に経営者に直接入金されます。似たような言葉で敷金がありますが、異なるものです。敷金は賃貸契約の担保債務として経営者が預かるお金であり、家賃の１～２カ月分に相当。

2020年の民法改正により、敷金から家賃滞納分や経営者の債務を除いた残額は、入居者に返還しなければならなくなりました。近年では、入居者が集まりやすくすることを目的に、礼金や敷金をゼロにするケースが増えています。礼金はアパート経営で重要な収入源ですが、入居者との契約条件や市場動向に応じた適切な取り扱いが必要です。

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更新料

更新料もアパート経営の主な収入源です。更新料とは、賃貸契約が満了する際に、契約継続のため入居者が経営者に支払う費用をいいます。更新料は、家賃の１～２カ月分程度が一般的です。通常、契約期間は２年で設定されていることが多く、再契約のたびに必要。東日本では設定されていることが多いですが、西日本ではほとんどないなど、地域や物件の条件によって異なっています。更新料は、賃貸契約の更新がおこなわれるたびに収入が得られるため、経営者にとってありがたい収入です。

一方で、更新料は入居者にとって負担となる場合も。更新料が高額な場合、入居者が契約を継続せずに他の物件に引越してしまう可能性もあるでしょう。そのため、経営者は市場の動向や競合物件の条件を考慮しながら、適切な更新料を設定する必要があります。近年では、更新料を廃止するケースや、更新料を低く設定する物件も多いです。これにより、入居者の負担を軽減し、長期的な入居を促進する動きが見られます。経営者は、更新料を設定するかどうか、設定する場合の金額を慎重に検討しなければなりません。

アパート経営の年収に関わる主な支出は？

アパート経営で得られる収入を解説しましたが、得た収入がそのまま手取りになるわけではありません。アパート経営ではさまざまな費用が必要になるため、最終的にどれだけの金額が手元に残るかは、経費や支出を把握する必要があります。本章では、アパート経営の年収に関わる主な支出をまとめます。

アパートローンの返済費用

アパート経営をおこなう際、多くの経営者は物件の購入や建築に際して金融機関からアパートローンを借り入れます。このアパートローンの返済費用は、毎月発生する支出のなかで大きな割合を占めるコスト。アパートローンの返済費用には、元本と利息の両方が含まれます。元本は借り入れた金額そのものであり、利息は借り入れ期間中に金融機関に支払う借り入れの対価。返済期間や金利条件によって返済額は異なり、キャッシュフローに大きな影響を与えます。

アパートローンの返済比率は、満室時の家賃収入の40～50％が目安とされています。ただし、常に満室が続く状態は現実的ではなく、どうしても空室が出た時には返済が苦しくなってしまうでしょう。アパートローンの返済期間を延ばすことで、毎月の返済額を抑えることが可能ですが、利息の支払額は大きくなってしまいます。融資を受けてアパート経営をするからには、アパートローンの返済は避けられません。そのため、適切なアパートローンの選択や返済計画の立案が必須です。経営者は、物件購入前に詳細なシミュレーションをおこない、返済が滞らず継続できるような計画を立てなければなりません。

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アパートの管理費

アパート経営の主な支出には、管理費があります。管理費は、アパートの維持管理や運営にかかる費用を指し、物件の品質や入居者の満足度を維持するために重要な支出項目です。管理費には、共用部分の清掃費用やメンテナンス費用が含まれます。例えば、エントランスや廊下、階段などの共用スペースを常に清潔に保つための清掃費用など。これにより、入居者にとって快適な住環境を提供できます。

また、建物の外壁や屋根の修繕、設備の点検・修理なども管理費に含まれます。さらに、管理会社に支払う手数料や、管理人の人件費も。管理会社は、入居者とのやり取りやトラブル対応、契約更新手続きなどを代行してくれます。そのため、経営者は時間と労力を節約し、効率的な運営が可能。管理人の配置は、日常的な管理や入居者対応を迅速におこなえるため、入居者の満足度向上につながります。

管理費の金額は、物件の規模や提供するサービス内容によって異なりますが、一般的には家賃の５～10％程度が目安。経営者は、管理費用を適切に見積もり、収支計画に組み込むことが重要です。以上のように、アパートの管理費は、経営の質と入居者満足度を左右する重要な支出項目になります。

建物の修繕費

修繕費とは、アパートの維持管理や修理にかかる費用のこと。物件の価値を保ち、入居者に快適な生活環境を提供するために欠かせない支出項目です。修繕費には、大きく分けて定期的なメンテナンスと突発的な修理が含まれます。定期的なメンテナンスとは、建物の外壁塗装や屋根の補修、エアコンや給湯器などの設備の点検・交換など。大体10年を目安に、建物の外壁塗装をしたり、エアコンのメンテナンスなどが発生します。一方、突発的な修理とは、自然災害や事故、老朽化による故障などが原因で発生する修繕です。例えば、台風による屋根の破損や、給水管の破裂による水漏れなどが該当するでしょう。

必要な修繕費は、アパートの規模や築年数、設備の状態によって異なります。対応する場合には、まとまった費用が必要になるため、年間予算を計画的に立てておかなければなりません。経営者は、修繕費用を適切に見積もり、予備費として確保すると、突発的な支出に備えられます。

また、定期的な点検やメンテナンスをおこなって、突発的な修繕を未然に防ぐ対策も必要。予防保全を心がけると、長期的には修繕費を抑えられます。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料とは、アパートの賃貸契約を仲介してもらうために不動産会社に支払う費用を指します。新しい入居者を募集する際や賃貸契約の更新時に発生する費用で、経営者にとって避けられない支出項目です。

不動産仲介手数料の一般的な相場は、家賃の１カ月分。例えば、家賃が10万円のアパートであれば、仲介手数料も10万円になります。この費用は、入居者が決定した際に一度だけ支払うもの。

不動産仲介会社は、物件の広告掲載や内見の調整、入居者の審査、契約書の作成など多岐にわたる業務をおこないます。これらの業務を経営者自身でおこなえば、多大な時間と労力がかかるため、専門会社に委託すると便利でしょう。不動産仲介手数料は、不動産会社がおこなうマーケティング活動や契約手続きに対する対価になります。不動産会社を利用しての集客は、信頼性の高い入居者を選定でき、賃貸経営のリスク低減にも不可欠です。

税金

アパート経営において忘れてはならない支出の一つが税金です。国や地方自治体に対して支払う義務があり、アパート経営者にとって避けられない重要なコストです。税金とは、固定資産税、都市計画税、所得税、消費税など。

まず、固定資産税は、所有する土地や建物に対して課され、毎年、土地や建物の評価額に基づいて算出されます。都市計画税は、都市計画区域内の土地や建物に対して課される税金。固定資産税と同様に地方自治体に支払います。

次に、所得税はアパート経営によって得られる収益に対して課される税金です。家賃収入から必要経費を差し引いた額が課税所得となり、その額に応じて税率が決まります。所得税は、年間の収支を正確に計算し、確定申告を通じて納税が必要。

さらに、経営者は家賃収入の一部を消費税として納める義務がありますが、住宅の賃貸借契約では非課税になります。ただし、事業用物件や駐車場の賃貸などには必要です。このように経営者は、税金に関する知識を持ち、適切に申告・納税をおこなう必要があります。適宜税理士のアドバイスを受けながら、正確な会計処理と納税をしましょう。

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広告宣伝費

広告宣伝費とは、空室を埋めるためや入居者を募集するためにおこなうマーケティング活動にかかる費用。これは、アパート経営の成功に重要な支出項目で、効果的な広告戦略により、高い入居率と安定した収益をもたらします。

広告宣伝費には、さまざまなメディアを利用した宣伝活動が含まれます。例えば、インターネット広告、新聞や雑誌の掲載費用、看板広告、チラシの作成・配布費用など。近年では、インターネットを活用した広告が主流になっていて、不動産ポータルサイトへの掲載やSNSを使ったプロモーションがおこなわれています。

また、不動産会社への仲介手数料も広告宣伝費の一部。不動産仲介会社は物件の宣伝や内見の調整をし、入居希望者を経営者に紹介します。不動産会社のネットワークにより、短期間で効果的に空室を埋めることが可能。空室が多いと経営に悪影響を及ぼすため、適切な時期に適切な広告をおこなわなければなりません。定期的な市場調査と競合分析をおこない、最適な広告戦略を立てると、アパート経営の成功につながります。

保険料

保険料は、アパート経営にともなうリスクをカバーするために不可欠な費用で、万が一の事態に備えるための重要な支出項目です。アパート経営者は、建物の損害や入居者に対する賠償責任など、さまざまなリスクに対して、適切な保険を契約する必要があります。

主な保険は、建物の損害に対する火災保険です。火災保険は、火災や自然災害（地震、台風、大雨など）による建物の損壊や設備の損失をカバー。また、地震保険も重要な保険の一つです。日本は地震大国のため、地震による被害は甚大なものとなる可能性があります。損害保険には、賃貸住宅総合保険もあり、入居者による物件の損壊や第三者への賠償責任の役割も。例えば、入居者が不注意で火災を発生させた場合や、水漏れ事故によって他の入居者に損害を与えた場合などの被害を保険でカバーします。この保険は、アパート全体の保護だけでなく、入居者同士のトラブルを未然に防ぐ役割を果たしてくれます。

保険料の支払いは、経営者にとって定期的な支出になりますが、万が一のリスクに対する備えとして欠かせません。保険料は、物件の規模や立地条件、補償内容によって異なりますが、適切な保険を選ぶことでリスクを最小限に抑えられるでしょう。

アパート経営の年収に関するよくある質問

本章では、アパート経営の年収に関するよくある質問をまとめました。

アパート経営の年収の平均値は？

アパート経営の年収の平均は、国税庁が公表している令和４年度の「申告所得税標本調査結果」によると約540万円です。このデータはアパート経営者の収入の目安を示していますが、実際の収入は所有するアパートの数や事業規模によって異なるため、全員が540万円以上を得ているわけではない点に留意しましょう。具体的な年収は、物件の立地や規模、管理の効率など多くの要素に依存します。アパート経営を検討する際には、この平均年収を参考にしつつ、自身の状況に合った収支シミュレーションをおこないましょう。

アパート経営で平均年収を得る事例とは？

アパート経営で年収540万円を得る事例の前提条件は、以下のとおりです。

物件価格：7,000万円
頭金：1,000万円
借入金額：6,000万円
借入金利：２％（全期間固定）
借入期間：30年
年間返済額：約267万円
家賃：１部屋８万円
部屋数：10部屋

この場合、年間の家賃収入は960万円になります。諸経費は、家賃収入の16％と仮定すると、年間153万6,000円です。この条件下で計算すると、年収は960万円から諸経費153万6,000円と返済額267万円を引いた539万4,000円、約540万円になります。

ただ、このシミュレーションは満室を前提としており、実際には空室リスクや経費の変動も考慮しなければなりません。これはあくまで、アパート経営での年収が540万円の場合の概要を理解するためのシミュレーション。実際の経営では、空室リスクや変動する経費に備えるための対策が必要となります。このシミュレーションを参考に、アパート経営の収支バランスを把握し、安定した経営を目指すことが重要です。

アパート経営の年収に関わる主な収入は？

アパート経営の主な収入は、家賃収入、駐車場の賃料、共益費、礼金、そして更新料です。家賃収入は、アパート経営の基本的な収入源で、アパートの規模や立地条件に大きく影響されます。安定した収入源となりますが、入居率の低下や家賃滞納のリスクを考慮する必要があります。

駐車場の賃料も重要な収入源で、特に車を所有する住人が多い地域では高い賃料が期待できます。共益費は、共用部分の維持管理費用として入居者から徴収する金額で、家賃の５～10％程度が一般的。

礼金は入居時に経営者に支払われるお金で、家賃収入とは別に直接経営者の収入となりますが、最近はゼロにするケースも増えています。更新料は賃貸契約の更新時に入居者から支払われる費用で、家賃の１～２カ月分程度が相場ですが、地域や物件によってさまざま。更新料は経営者にとって定期的な収入となりますが、高額な更新料は入居者の負担となるため、適切な金額設定が求められます。

アパート経営の主な支出は？

アパート経営で得られる収入が、そのまま手取りになるわけではありません。多くの支出がともない、最終的な収益を左右します。アパート経営の年収に関わる主な支出とは、アパートローンの返済、アパートの管理費、建物の修繕費、不動産仲介手数料、税金、広告宣伝費、保険料。内容は多岐にわたるため、それぞれの内容をよく理解し、適切に対応する必要があります。また、まとまった資金が必要になる場合があるため、費用を捻出するために、あらかじめ計画立てて準備しておかなければなりません。

まとめ

本記事では、アパート経営で得られる年収はいくらになるのか、平均値やシミュレーションを紹介しました。また、収入や支出の主な項目も解説。アパート経営での平均的な収入を参考に、経営にお役立てください。