公簿売買とは？実測売買との違いやよくあるトラブルを解説

公簿売買とは

不動産の売買では、取引の基準となる面積をどのように決定するかが重要なポイントになります。そのなかで「公簿売買」は、登記事項証明書（登記簿謄本）の土地の面積をもとに取引をおこなう方法です。

公簿売買の意味

公簿売買とは、土地の売買で、登記事項証明書（登記簿謄本）に記載された面積（公簿面積）を基準として取引をおこなう方法です。実際の測量をせず、登記情報を基に売買契約が締結されるため、手続きがかんたんなうえ、実測のためのコストを抑えられます。

公簿売買と実測売買の違い

実測売買とは、売買前に土地の測量をおこない、実際の面積を確定したうえで取引を進める方法です。公簿売買では登記事項証明書（登記簿謄本）の面積を基準に価格を決定しますが、実測売買では測量結果に基づいた面積で価格が決定されます。

公簿売買と確定測量売買の違い

確定測量売買とは、測量士が境界確定測量をおこない、境界が確定したうえで取引を進める方法です。公簿売買は測量をおこなわないため、のちに面積の相違が発覚するリスクがありますが、確定測量売買ではそのリスクを回避できます。

公簿面積と実測面積は異なることがある

土地の売買で、登記事項証明書（登記簿謄本）の公簿面積と実際に測量した実測面積が異なるケースがあります。この差が原因で、売買契約後にトラブルが発生することもあるので注意が必要です。

公簿面積と実測面積が異なる原因

公簿面積と実測面積が異なる原因は、さまざまな要因が影響しています。以下に主な原因を挙げます。

登記時の測量技術の違い

昔の測量技術は現在と比べて精度が低く、正確な測量が難しかったため、実際の面積と公簿面積に誤差が生じることがあります。

土地の境界が不明確なまま実施された登記

過去に土地が分筆されたり合筆されたりした際に、正確な測量がおこなわれず、そのまま登記されたケースがあります。このような場合、のちの実測で誤差が発覚することがあります。

境界標の紛失や移動

地震や工事、自然現象によって境界標が移動したり失われたりすることで、実際の測量結果と公簿面積が異なる場合があります。

地籍調査の未実施または不正確な測量

一部の地域では地籍調査が未実施のままであったり、過去の測量結果が不正確であったりすることがあります。この場合、公簿面積と実測面積の間に誤差が生じる可能性が高くなります。

土地の経年変化

河川の氾濫や地盤沈下、隣接地の造成などにより土地の形状が変わり、実測面積と公簿面積が異なる場合があります。

測量基準の変更

測量のルールや基準が過去と現在で異なるため、測量方法によって異なる面積が算出されることがあります。昔の基準で作成された登記情報は、現在の技術で測量すると面積が大きく異なるケースが存在します。

公簿面積と実測面積の誤差の許容範囲

一般的に、公簿面積と実測面積の差が１〜２%程度であれば許容範囲とされることが多いですが、区域によっては小さな誤差でも大きな問題になる可能性があります。特に、市街地の土地では、土地の面積が小さいほどに誤差が価格に大きな影響を及ぼすことがあります。

公簿面積と実測面積の差が生じた場合の対処法

公簿面積と実測面積に差が生じた場合、以下のような対処法を検討することで、円滑に問題を解決し、リスクを最小限に抑えることが可能です。

実際には、公簿面積と実測面積の差が問題になるかどうかは、土地の用途にも関係します。例えば、農地や山林などの用途では多少の誤差は問題とならないことが多いですが、建築予定の宅地などでは正確な面積が重要になります。

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売主と買主で合意して契約条件を調整する

公簿売買の契約を締結する前に、売主と買主の間で面積差に関する合意を取ることが重要です。例えば、一定の誤差範囲内であれば問題としないとする条項を契約書に盛り込むことで、一定のトラブルを未然に防ぐことが可能です。

また、「実測面積と異なる場合でも、売買価格の変更はしない」旨を明記しておくこともあります。ただし、あとから買主が実測をおこない、面積が大幅に違った場合、上記の条文も無効となる場合があります。こうした法的リスクを考慮したうえで取引を進めることが必要です。

測量をおこない、実測面積に基づいた価格で再交渉する

売買契約前後に実測をおこない、実際の面積を把握したうえで価格を再交渉する方法もあります。実測面積が公簿面積より大きい場合、売主側が追加費用を求めるケースがあり、一方で、小さい場合は買主が減額を要求することもあります。この場合、契約時点で「実測精算」として、「一定の範囲内で価格調整をおこなう」旨を明記することも一つの手です。

トラブルが発生した場合は第三者機関を活用する

売主と買主の間で意見が対立し、合意が難しい場合は、弁護士などの専門家に相談するのも一つの方法です。法的トラブルが絡む場合は、まずは弁護士に相談しつつ、必要に応じて土地家屋調査士などの意見を聞くとよいでしょう。

公簿売買する場合は土地の境界確定測量は必要？

公簿売買では基本的に測量をおこなわず、登記事項証明書（登記簿謄本）の面積を基準に取引が進められます。しかし、土地の境界が曖昧な場合や過去の測量が不正確な場合、後々のトラブルを避けるために境界確定測量を実施したほうがよいケースも存在します。

公簿売買でトラブルに発展するケース

公簿売買では、取引がスムーズに進むメリットがある一方で、実際の面積と公簿面積が異なることにより、トラブルに発展するケースもあります。

よくあるトラブル事例

登記面積と実測面積の差が大きかった
売買契約後に測量をおこなったところ、実測面積が登記面積と大きく異なり、買主が売買価格の変更を求めるケースがあります。

隣地との境界トラブルが発生
売買後に隣地所有者から境界に異議が出され、境界の確定をめぐる争いに発展することがあります。

買主が後に面積の違いを主張し、価格の再交渉を求めた
売買契約時には問題がなかったが、あとから買主が実測をおこない、公簿面積との差を理由に売買価格の修正を要求する場合があります。

知っておきたい不動産登記法の改正

不動産登記法の改正により、土地の境界確定の重要性がこれまで以上に高まっています。特に、相続登記の義務化などにより、これまで以上に相続した土地の処分に目を向ける人が多くなるでしょう。

特に古い土地は公簿面積と実測面積の差が生じるケースもあるため注意が必要です。

トラブルの対策方法

公簿売買で発生しうるトラブルを防ぐためには、いくつかの対策が有効です。まず、事前に境界の確認をおこなうことが、もっとも重要です。売主と買主が事前に境界標の有無を確認し、隣接地の所有者とも合意を取っておくことで、のちの境界トラブルを回避できます。

次に、測量図の有無を確認することも重要です。すでに地積測量図や確定測量図が登記されている場合、その内容を確認し、実際の状況と一致しているかを検証することが大切です。必要であれば測量士に依頼し、最新の測量をおこなうことで、リスクをさらに低減できます。

また、売買契約時に面積の誤差に関する条項を設けることで、万が一実測と公簿面積が異なった場合の対応を明確にし、のちのトラブルを防げます。

土地売買で公簿売買が選ばれるケース

公簿売買には一定のリスクがあるものの、場合によっては実測売買よりも適しているケースがあります。公簿売買が選ばれる代表的なケースを紹介します。

急いで取引を完了させたい

土地の売買を迅速に進めたい場合、公簿売買が選ばれることが多くなります。実測売買では、測量士に依頼して測量をおこなう必要があり、測量の完了までに数週間から数カ月かかることも珍しくありません。そのため、短期間で契約を締結し、早期に引き渡しをおこないたい場合、公簿売買は有効な選択肢となります。

特に、相続や資金繰りの問題で早急に売却を完了させたい売主や、早めに土地を取得して活用したい買主にとって、大きな公簿売買のメリットを受けられるでしょう。しかし、測量を省略することで、境界の問題が発生するリスクがあります。そのため、事前に地積測量図や過去の測量記録を確認し、可能であれば売主・買主双方で境界確認をおこなったほうが後々の法的リスクを回避できます。

現況測量図・地積測量図・確定測量図が揃っている

公簿売買では測量をおこなわないのが一般的です。しかし、すでに現況測量図や地積測量図、確定測量図が揃っている場合には、公簿売買であってもリスクが大幅に軽減されます。特に、最近測量がおこなわれた土地や、過去に確定測量が実施されている土地であれば、実測面積と公簿面積の差が小さく、境界問題が発生しにくいと考えられるでしょう。

また、都市部の宅地や開発済みの分譲地では、正確な測量図が整備されていることが多く、公簿売買でも安心して取引を進められます。しかし、測量図があるからといって絶対に問題がないわけではありません。隣接地との境界確認を怠ると、のちにトラブルへと発展する可能性があるため、慎重な対応が求められます。

実測に多大なコスト・時間がかかる

土地の実測には、多くの時間とコストがかかり、公簿売買を選択するケースがあります。特に、農地や山林、大規模な宅地などの広大な土地では、測量をおこなうために測量士の人件費や測量機材の使用費がかかり、場合によっては数百万円規模の費用が発生することもあります。

また、山間部や傾斜地など測量が困難な場所では、測量作業自体に多くの時間が必要です。そのため、売買契約の締結までに相当な期間を要することになります。このようなケースでは、正確な測量をおこなうよりも、公簿売買を選択してスムーズに取引を進めるほうが合理的な場合があります。

ただし、面積の誤差が大きい可能性があるため、のちに境界問題や価格の見直しが発生するリスクがあることも考慮しなければなりません。売主・買主の双方が納得できる条件を事前に取り決め、トラブルを未然に防ぐことが重要です。

公簿売買に関するまとめ

公簿売買の解説をしてきましたが、重要な点をまとめます。

公簿売買とは？

公簿売買とは登記記録上の面積をもとに取引する方法で、測量をおこなわず迅速な売買が可能です。

公簿売買と実測売買の違いとは？

公簿売買は登記事項証明書（登記簿謄本）の面積、実測売買は測量結果に基づいて売買する点が異なります。

公簿売買によってトラブルに発展するケース

境界トラブルや面積の誤差が原因で、買主と売主の間で紛争が発生することがあります。そのため、売買前に境界を確認することが重要です。

公簿売買は、測量を省略できることで取引の迅速化やコスト削減が可能な反面、実際の面積との差が生じた場合の売買価格の見直しなどのリスクもともないます。そのため、境界の確認や実測との差が生じた場合の取り扱いの契約内容の明確化が公簿売買をおこなううえでの重要なポイントとなります。

公簿売買の特性を理解し、適切な対策を講じることで、スムーズかつ安全な不動産取引を実現しましょう。