リバースモーゲージとは？リスクやメリット・デメリット、仕組みを解説

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅（持ち家）を担保にして借入をする仕組みです。老後資金の確保を主な目的としています。

通常の住宅ローンとは異なり、月々の返済は利息のみです。そのため、返済負担を抑えられます。元金は契約者の死亡後に一括返済するものが一般的です。なかには元金と利息ともに契約者の死亡時に一括返済するものがあります。

大抵の場合、契約はリバースモーゲージを取り扱っている銀行や信用金庫などの金融機関でおこないます。一方、国や自治体によって運営されるリバースモーゲージが「不動産担保型生活資金」です。老後の生活を支援する福祉制度の一つとして利用できます。

また、借り入れ資金の使いみちを原則自由としているものと、住宅ローンのリフォーム費用や住宅ローンの借り換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金などに限定しているところがあります。

リースバックとの違い

リバースモーゲージは、自宅を担保として金融機関から融資を受けます。これに対して、リースバックは、リースバック会社に自宅を売却し、その代金を受け取る点が大きな違いです。

リースバックは、売却した自宅をリースバック会社から賃貸して住み続けられます。月々の支払いは、リバースモーゲージが利息のみなのに対し、リースバックでは家賃です。

また、リースバックは賃貸住宅として住むことになるため、設備の設置や入れ替えにはリースバック会社の承諾が必要になります。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージの主なメリットは以下の５点になります。

老後の資金の心配が減る

１つ目のメリットは、老後資金の心配が減る点です。

リバースモーゲージを利用することで、まとまった老後資金を確保でき、金銭的な心配が減るでしょう。ただし、借入金の用途を限定している金融機関もあるため、老後資金の使いみちを幅広く確保したい場合は、原則自由の金融機関を選択するのがおすすめです。

自宅に住み続けながら資金を借りられる

２つ目のメリットは、契約後も自宅に組み続けられる点です。

リバースモーゲージは、契約者の死亡後に自宅（担保物件）を売却して元金の返済にあてるため、生きている間は自宅に住み続けられます。

毎月の返済負担が少ない

３つ目のメリットは毎月の返済負担が少ない点です。

リバースモーゲージは一般的な住宅ローンと異なり、毎月返済額は利息のみです。そのため、返済の負担を軽減できます。ただし、変動金利での契約になるため、基準金利の変動により返済額も変動するリスクがあります。

元金の返済方法を選べる場合がある

４つ目のメリットは、元金の返済方法を選べる点です。元金の返済方法は「自宅の売却」または「相続人が支払う」の２つの方法があります。

また、自宅の売却による返済方法では、「ノンリコース型」を選べる金融機関もあります。ノンリコース型とは、売却価格が元金を下回った場合でも差額を支払わなくて済む方法です。

加入者（契約者）死亡後、配偶者の住居の心配が減る

５つ目のメリットは、配偶者の住居の心配が減る点です。契約者の死亡後、配偶者が自宅に住み続けられるかどうかは、金融機関により条件が異なります。
配偶者が連帯債務者または連帯保証人になることで―生涯住めたり、連帯債務者でない場合でも最長３年間住み続けられたりなどの条件があります。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージの主なデメリットは、以下の５点です。

対象エリアが限られる

リバースモーゲージのデメリット１つ目は、対象エリアが限定されている点です。

資金使途が限定されている

２つ目のデメリットは、資金使途が限定されているケースがある点です。

金融機関により異なりますが、資金使途を原則自由としているところと、下記のように限定しているとことがあります。

マンションは対象外の場合が多い

３つ目のデメリットは、マンションを対象外している場合が多い点です。

リバースモーゲージの融資額は、建物と土地を合わせて、担保評価をして決定します。しかし建物はほとんど評価されません。経年劣化で年々評価額が下がるためです。一方で、土地は比較的評価額の変動が少ないので、どうしても土地の評価が重視されます。

ほかにも、一戸建ての場合は契約者が亡くなったあとに建物を取り壊して土地を売却し、元本を回収できる場合が多いのに対して、マンションは建物と土地を分けることができず、建物の経年劣化により担保価値が下がる可能性が高いです。そのため、マンションを対象外としている金融機関が多くなっています。

子どもと同居できない場合もある

４つ目のデメリットは、子どもの同居が認められない場合がある点です。

原則、金融機関の多くは単身か配偶者のみ同居をリバースモーゲージの対象としています。場合によっては、契約者の親と配偶者の親を同居人として認めているとこともあります。

相続人に迷惑がかかる場合も

５つ目のデメリットは、契約の仕方により相続人に金銭的な迷惑がかかる点。

多くの金融機関では、商品タイプとして「リコース型」と「ノンリコース型」の２つが用意されています。リコース型は、自宅（担保物件）の売却価格が返済する元金を下回った場合、その差額を相続人が負担して返済する契約です。そのため相続人の負担になる可能性があります。

ノンリコース型は、融資額の差額負担がない契約なので、相続人に迷惑がかかりません。

リバースモーゲージのリスク

リバースモーゲージの主なリスクは、以下の６つになります。

長生きするほど融資額を使い切る可能性がある

１つめのリスクは、計画以上に融資額を使ってしまうことです。

長生きをすることで、生活費やリフォーム代などがかさみ、融資限度額を超えた支出が必要になる場合も。よろこばしいはずの長生きが、リスクにつながってしまう可能性があります。

融資額が少ない可能性がある

２つめのリスクは、融資額が考えていたより少ない可能性がある点です。

リバースモーゲージの融資額は、一般的に建物と土地の評価額の50％または60％です。また、評価額のパーセンテージ以外に融資上限額が設けられていて、どちらか少ない金額が融資金額になるため、考えていた融資額より少なくなる可能性があります。

返済計画を立てにくい

３つめのリスクは、毎月の返済に対する返済計画が立てにくい点です。

リバースモーゲージの金利タイプは、変動金利です。この金利タイプは、年２回金利の見直しがおこなわれ、返済額が変わります。今後の金利の動向は予想ができないため、返済計画が立てにくいリスクがあります。

途中で融資額を見直される可能性がある

４つめのリスクは、融資額の見直しがおこなわれる点です。

担保物件の評価は、契約時１回だけではなく、年１回程度見直されます。その評価によっては融資額を減額されるリスクがあります。

差額分の返済が発生する場合がある

５つめのリスクは、元金より自宅の売却価格が下回った場合、差額分の返済を求められることがある点です。リバースモーゲージには、「リコース型」と「ノンリコース型」があり、そのうち「リコース型」では、担保物件の売却価格が融資額を下回った場合に差額の返済が必要になります。

自宅を追い出されてしまう可能性がある

６つめのリスクは、毎月の返済が困難になった際、自宅を追い出される可能性がある点です。

リバースモーゲージも一般の住宅ローン同様に、毎月の返済を延滞したら、一括返済の対象になります。
その場合は、担保物件を売却して残債の回収に充てるため、自宅を追い出される可能性があるでしょう。

リバースモーゲージの活用法と用途例

ただし、資金使途を制限している金融機関もあります。

例えば、「リ・バース60」では、住宅の購入・建設、リフォームの資金、住宅ローンの借り換え資金、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金、子世帯などが居住する住宅の取得資金を借り入れるための資金に使いみちを限定しています。

リバースモーゲージが向いている人の特徴

下記の特徴に該当する人は、リバースモーゲージの利用を検討してみましょう。

老後の資金が不安な人

年金などの収入や預貯金の蓄えでは、老後資金に不安を感じる人はリバースモーゲージが向いています。

リバースモーゲージは自宅を担保に融資が受けられるため、資金確保の一つの方法になります。ただし、使いみちに制限を設けているものもあるので、注意しましょう。

相続人がおらず家を残す必要がない人

相続人のことを考えなくていい場合は、自宅を担保に老後資金が確保できるリバースモーゲージの利用に向いています。ただし、金融機関によって相続人が必要なところもあるので確認が必要です。

住宅ローンの返済がつらい人

リバースモーゲージの使いみちの一つとして、住宅ローンの借り換え資金があります。現在の住宅ローンの返済がつらい人は、毎月の返済が利息のみのリバースモーゲージを利用して、現在の返済額より減らせる可能性があります。

自宅を売却せずに老人ホームに入居したい人

リバースモーゲージの使いみちの一つとして、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金への利用があります。リバースモーゲージの場合、自宅の所有権は契約者に残るため、自宅を売却せずに老人ホームへ入居が可能です。

ただし、毎月のローン返済や固定資産税の支払い、老人ホームの入居後の費用などの負担があるので、売却しないメリットとデメリットを総合的に判断する必要があります。

まとめ

以上、リバースモーゲージの仕組みやメリット・デメリット、リスクなどを解説してきました。

リバースモーゲージは、老後の資金確保に有効な方法の一つです。しかし、金融機関によって、利用できる地域や使いみち限定されているところもあります。
リバースモーゲージで得られる資金の使いみちや、今後のライフプランやライフイベントを考え、ご自身の要望に合う借入ができる金融機関を選択するようにしましょう。