経営者は住宅ローンに落ちやすい？審査に通るためのポイントや申し込み条件・提出書類を解説

「会社員」と「経営者」の違い

会社員と経営者では、収入の安定性に大きな違いがあります。会社員は毎月一定の給与を得られますが、経営者の収入は会社の業績に左右されるため、不安定になりがちです。

具体的には、会社員の収入源は勤務先からの定期的な給与であり、在籍している限り決められた金額を毎月受け取れます。一方、経営者は役員報酬や役員賞与など、業績に連動した報酬が主な収入源となります。
特に中小企業の経営者の場合、大企業に比べて売上が不安定だったりと、収入が一定でない状況に直面しがちです。たとえ高収入であっても、収入の安定性が不足しているため、住宅ローンの審査をパスできない場合もあるでしょう。
経営者は、会社の業績向上とともに安定した収入を確保することが求められます。

経営者の住宅ローン申し込みの条件

住宅ローンの申し込み条件は、金融機関によって異なります。例えば、SBI新生銀行では、以下の条件が定められています。

• 年齢は20歳以上65歳以下で、完済時の年齢が80歳未満であること
• 団体信用生命保険への加入が可能であること
• 日本国籍を有するか、または永住許可を得ていること

上記に加えて、就業状態や収入についての要件もあるため、経営者の方は特に注意が必要です。経営者として住宅ローンを申し込む場合、以下の条件をクリアする必要があります。

• 業歴が２年以上あること
• 直近２年間の平均所得が300万円以上あること

ここで重要なのは、「所得」が経費控除後の金額を指すことです。売上総額や経費、税金などを含む金額ではないので、注意してください。

参考：SBI新生銀行 ＜パワースマート住宅ローン＞商品説明書（PDF）

会社員と経営者の住宅ローンの審査基準の違い

住宅ローンの借入審査では、「返済負担率」が重要な基準です。返済負担率は金融機関により異なり、年収に応じて30%以内、35%以内、40%以内などと設定されています。

ここで注目すべきは、会社員と経営者では返済負担率の基準が異なる点です。明確に公表されていませんが、経営者の返済負担率は給与所得者（会社員）より５〜10%程度低く設定される傾向にあります。なお、経営者の場合、25%以内が返済負担率の目安です。例えば、年収700万円で、金利3.5%、返済期間35年とすると、借入可能額は約3,508万円となります。

上記のように、同じ年収でも経営者は会社員に比べて借入可能額が低くなる傾向に。さらに一部の金融機関では、経営者に対して一定の自己資金を求める場合もあります。そのため、経営者の方は住宅ローン借入れ時の審査基準をしっかりと確認することが大切です。

経営者が住宅ローンを組む際の必要な書類

ここでは、経営者が住宅ローンを組む際に必要な書類について解説します。

住宅ローン借入申込書

まず、借入申込書の提出が必要です。借入申込書には、名前や現住所、勤務先などの個人情報と購入予定の物件情報、希望の借入金額などを記載します。また、団体信用生命保険への加入申込書もあわせて提出する必要があります。

経営者における所得証明関係書類

経営者の方は、以下の書類を用意する必要があります。

確定申告をおこなっている場合は、以下の書類も必要です。

書類の提出漏れがないように、事前に必要な書類を確認しておきましょう。

個人事業主における所得証明関係書類

個人事業主の場合、所得証明書に関する書類は下記のとおりです。
余裕を持って準備をするようにしましょう。

本人確認書類

本人確認のために必要な書類があります。

購入物件に関する書類

購入予定の住宅が一戸建て（土地+建物）か、一戸建て（建物のみ）か、マンションかで、必要書類が異なりますが、基本的には以下のような書類が求められます。

上記の必要書類をすべて用意して提出してください。通常１〜２週間程度で審査結果が出ます。審査に通れば、ローン契約を締結後に融資が実行されます。

経営が赤字でも住宅ローンを組めるのか

「経営が赤字だと住宅ローンは組めないのか」と不安を感じている経営者の方もいるでしょう。

給与所得者の場合、住宅ローンを組む際の審査が比較的スムーズです。なぜなら毎月一定の収入が確保されており、将来の収入見通しも立てやすいためです。
一方で、自営業者の場合は、金融機関の審査がより慎重になる傾向があります。それは、市場環境の変化や健康上の理由などが収入に直接影響を与えるリスクが高いためです。

ただし、「自営業者」といっても「個人事業主」と「経営者」の２種類があります。

個人事業主の場合、赤字決算になると収入がないと判断されてしまうため、住宅ローンの利用が非常に難しいです。しかし、経営者であれば、赤字であっても借り入れが可能なケースがあります。以下で詳しく説明します。

赤字でもローンを組みたいならフラット35がおすすめ

赤字でも住宅ローンを組みたい場合は、「フラット35」がおすすめです。フラット35は、住宅購入や新築、他金融機関からの借換え、一部リフォームなどに利用できるローンです。
一般的な住宅ローンでは、自営業者は直近３期分の決算書の提出が求められます。すべての期間が黒字であれば審査を通過できますが、１期でも赤字があると通過が極めて難しくなります。

一方、フラット35であれば、決算書の提出は不要です。

２年分の確定申告書類を提出さえすれば、審査を受けられます。さらに、直近１期分の「所得」で判断されるため、通常の住宅ローンよりも審査を通過しやすい傾向に。

そのため、経営が赤字でも直近1期分の所得が黒字であれば、借入できる可能性があるのです。

大手金融機関やネット銀行などで赤字経営のためにローンの審査が受からなかった方は、あきらめずに、フラット35の利用を検討してみるとよいでしょう。

フラット35では、さまざまなサポートメニューが用意されているため、住まい作りを後押ししてくれます。リフォーム単体ではなく、中古住宅の購入と合わせればリフォーム費用の融資も可能です。フラット35の主な特徴として、下記の点が挙げられます。

返済期間は15年から35年までの間で選択可能ですが、20年以下を選んだ場合は原則として期間の延長はできません。

また、融資限度額には建設費や購入価格のほか、諸費用も含まれます。連帯保証人は不要で、保証会社への保証料の支払いも発生しません。
さらに、健康上の理由で団体信用生命保険に加入できなくても、フラット35の利用は可能です。

フラット35の審査基準とは？独自の基準や審査から融資までの流れを徹底解説

住宅を購入する際は、住宅ローンを組んで融資を受ける方が多く見られます。住宅ローンにもさまざまな種類がありますが、その中の１つに「フラット35」があります。

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フラット35の申し込みの際に必要な書類

フラット35に申し込む際に必要な書類があります。個人事業主と経営者の場合で用意すべき書類が異なるので注意してください。

フラット35で住宅ローンを申し込む際に必要な書類

例えば、経営者の場合は確定申告書が２期分必要ですが、個人事業主の場合は、確定申告書が３期分必要になります。間違えないように、必要な書類をチェックリストに起こすなどして、ひとつひとつ確認しながら用意しましょう。

経営者が住宅ローンの審査に通るためのポイント

赤字決算であってもフラット35を利用することで住宅ローンを組める可能性はあります。しかし、フラット35も審査が設けられているため、通らなければ住宅ローンの利用はできません。ここからは、フラット35の審査に通るためのポイントを解説します。準備を万端にして審査に挑みましょう。

収入を安定させる

経営者が住宅ローンを申し込む場合、収入の安定性が重視されます。給与所得者は前年の源泉徴収票の提出で済みますが、経営者は直近３期分の決算書の提出が必要であり、それらがすべて黒字であることが求められます。給与所得者は、会社が倒産しない限り毎月の給与が安定しているため、収入が保証されていますが、経営者にはそのような収入保証がありません。
そのため、収入の安定性を直近３期分の決算から安定性が判断されるのです。住宅ローンを借りたい場合には、まずは収入を安定させましょう。

税金・保険料を滞納しない

経営者の場合、税金や保険料の滞納がないかも重要な審査ポイントの一つです。審査時に納税証明書の提出を求められますが、その際に未納があると審査を通過するのは難しいでしょう。そのため、経営者の方は必ず保険料や年金の支払いを滞りなくおこなう必要があります。

居住部分の占有面積に気を付ける

店舗を経営している場合、住宅と店舗が別々であれば問題ありませんが、住宅兼店舗のケースでは、住宅部分の専有面積が50%を超えている必要があります。50%以下だと商用不動産と見なされ、住宅ローンではなくビジネスローンの対象になります。金融機関によって多少の違いはありますが、居住部分が過半数を占めるように調整したほうがよいでしょう。

まとめ

本記事では、経営者が住宅ローンの審査に通ることは難しいのかについてまとめました。会社員と経営者には明確な違いがあり、住宅ローンの審査においても影響が出ます。経営者は業務成績に応じて収入が変動するため、審査に通ることが会社員に比べて難しいケースもあります。

また、提出する書類にも違いがあるため、事前に準備を整えておくことが大切です。もし赤字経営であっても、直近１期分が黒字であれば、フラット35を利用できる可能性があります。経営者が住宅ローンに通るためのポイントもぜひご参考ください。