2000万円で家の建て替えはできる？費用の内訳と予算内に抑える方法

予算2000万円で家の建て替えはできる？

住宅金融支援機構の「2023年度フラット35利用者調査」によると、注文住宅の平均費用は3,863万円です。よって、予算2,000万円で家を建て替える場合は、家の構造や設備などが限られてしまうでしょう。
しかし、延床面積20〜30坪程度のコンパクトな住宅であれば、2,000万円以内で建て替えることが可能です。ただし、費用は地盤の状況や解体工事など、家の状態によって変動します。

また、地域差や建築会社の見積もりによっても大きく費用が異なるため、自分の建築予定地の価格帯や家族の要望に合わせながら、どの部分を調整できるか見極めることが大切です。

家の建て替えに必要な費用の内訳

建て替えには、本体価格だけではなく、さまざまな費用が発生します。家の建て替えに必要な費用を正しく理解することで、予算オーバーを防ぎやすくなります。では、家の建て替えに必要な費用の内訳を見ていきましょう。

解体工事費用

解体工事費用とは、古い家を取り壊すための費用です。木造住宅なら１坪あたり３万〜４万4,000円程度が相場。30坪の住宅の場合は、約90万〜約130万円が目安です。鉄骨造やRC造の場合は、さらに高額になります。また、アスベストが含まれている場合は追加費用がかかるため、注意が必要です。

建物だけではなく、外構や擁壁などの撤去にも費用が発生する場合があるため、見積もりに含まれているかを確認しながら進めましょう。

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地盤調査費用

新築を建てる前に、地盤の強度を調べる調査が必要です。地盤沈下や傾き、倒壊のリスクがあるため、建て替えをおこなう前には、地盤調査が建築基準法により義務化されています。地盤の強さを調べる簡易的なSWS（スウェーデン式サウンディング）試験は、８万〜10万円程度の費用が目安です。

地盤改良が必要になった場合は、追加費用がかかるため注意しましょう。地盤改良工事の費用相場は、30万〜150万円程度です。地盤調査の結果は、今後の暮らしに大きく影響するため、信頼できる会社に依頼することをおすすめします。

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本体価格

本体価格とは、建物の建築費です。予算2,000万円の場合は、設計・施工のシステムの合理化により、総コストを抑えられるローコスト住宅がおすすめ。ローコスト住宅は、坪単価40万〜50万円程度で、30坪なら1,200万〜1,500万円が目安です。

使用する建材のグレードや、断熱・耐震性能の高さに応じてコストが変わるため、注文住宅や高性能住宅になると、坪単価60万〜80万円以上になります。ローコスト住宅以外を検討している場合、予算内に収めるには、設計や仕様の工夫が必要になるでしょう。

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付帯工事費用

付帯工事費用とは、給排水設備や電気工事、外構など、建物本体以外の工事費用のことです。付帯工事費用は本体価格の10〜15％程度が目安で、200万〜300万円程度を見込んでおきましょう。

また、塀や駐車場、庭の整備などをおこなう場合は、さらに費用が加算される可能性があるため、見積もりの際に確認しておくことが大切です。

諸費用

諸費用は、登記費用や建築確認にかかる申請費用、火災保険料などが含まれます。諸費用は、物件価格の５～10％程度が一般的なため、総額で100万〜200万円程度を見込んでおきましょう。また、印紙代や住宅ローンの手数料、司法書士への報酬も発生するため、事前に細かくリストアップしておくと安心です。

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仮住まい・引越し費用

建て替え中の仮住まいや２回分の引越し費用も忘れてはなりません。仮住まいは、家族構成や地域によりますが、賃貸で６カ月暮らすと家賃や敷金・礼金などで60万〜100万円以上かかるケースも。
引越し費用は、２回で20万〜30万円程度が目安です。家具の一時預かり費用なども含めておくと、より現実的な予算を組むことができます。

2000万円の住宅ローンを借入する場合の返済シミュレーション

2,000万円を住宅ローンで借り入れて建て替える場合は、はじめに返済シミュレーションをおこなうことが大切です。月々の返済額が、家計に無理のない範囲で収まることを確認し、将来的な収入変動も想定した返済計画を立てましょう。

返済額は借入年数・金利・返済方式によって異なりますが、「フラット35」でローンを組んだ場合のシミュレーションを例に見ていきましょう。

月々の返済額の目安は、一般的に年収の20％以内です。毎月6.7万円の返済の場合は、年間に換算すると約80万円になるため、年収400万円以上が目安となります。自身の年収と比較して、予算2,000万円が現実的かを確認しましょう。

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ペアローンを組む場合の返済シミュレーション

住宅ローンの返済に不安がある場合や、もう少し予算を上げたい場合は、夫婦でペアローンを組めば、合計で2,000万円を超える融資を受けられる可能性があります。

例えば、夫婦それぞれ1,000万円ずつ借りる場合、月々の返済額が少なくなるため、単独では審査が通りにくいケースでもローンを借り入れできる可能性が高くなります。

ただし、万が一離婚した場合や、どちらかの収入が減少した際のリスクを考えながら、慎重に検討することが大切です。また、ペアローンはそれぞれが独立した契約となるため、団体信用生命保険などの加入条件も別々に確認しましょう。

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建て替え費用を2000万円以内に抑えるポイント

建て替え費用を2,000万円以内に抑えるには、家の構造や設備の見直し、会社選びがポイントです。理想の家を追求しすぎると、すぐに予算オーバーとなってしまうため、予算をかける部分とカットする部分を見極めましょう。
では、建て替え費用を2,000万円以内に抑えるポイントを解説します。

複数の会社で見積もりを取る

価格は会社によって大きく異なるため、複数のハウスメーカーや工務店に見積もりを依頼し、価格や仕様の違いを比較しましょう。１社だけの見積もりでは相場感がつかめず、不要なオプションや高額な仕様が含まれていても気付きにくい可能性があります。

見積もりは３社以上から取ることが理想で、項目ごとの内訳や標準仕様、追加費用の有無などを丁寧に確認しましょう。

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建て替えの時期を閑散期に合わせる

住宅業界には、繁忙期と閑散期があります。繁忙期は環境が変わりやすい３〜４月と９〜10月、閑散期は夏や年末年始です。

閑散期は受注が少ないため、価格交渉がしやすく、工事のスケジュールも調整しやすいメリットがあります。ハウスメーカーや工務店によっては、割引や特典が適用される場合もあるため、タイミングを見極めてコストダウンを狙いましょう。

オプションの優先順位をつける

家のすべての設備をハイグレードにすると、すぐに予算オーバーになります。床暖房や食洗機などのオプションは、必須かを見極め、入居後でも追加できるものはいったん見送りましょう。生活スタイルに合った機能を取捨選択して、費用を抑えることが大切です。

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シンプルな設計にする

シンプルな設計にすることで、費用を抑えられる可能性があります。例えば、凹凸の少ない四角い家は、構造的にシンプルで施工コストを抑えやすくなります。

また、１階と２階の床面積が同じ総二階建ての設計は、基礎・屋根の面積が減るため、限られた予算で広さを確保できます。間取りも無駄を省き、家事動線や収納を工夫しながらコストカットを目指しましょう。

補助金を利用する

地域によっては、建て替え時に利用できる補助金制度があります。例えば、長期優良住宅やZEH住宅の認定を受け、「子育てグリーン住宅支援事業」を利用することで、60万〜160万円程度の補助金を受けられる可能性があります。

床面積や省エネ性能など、制度によって条件を満たす必要がありますが、住宅の質を高めつつ予算内に収めることも期待できるでしょう。

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建て替え費用が心配な場合の対処法

どうしても、2,000万円では建て替えが難しい場合、既存の家を活かしたリフォームを検討する選択肢もあります。特に、構造や基礎がしっかりしている住宅であれば、大規模リフォームによって住み心地を大きく改善することが可能です。リフォームのメリットとデメリットを比較し、建て替えすべきか再検討しましょう。

リフォームのメリット

リフォームのメリットは、以下の項目があります。

リノベーションでは解体費用や建築費用、登記などの費用がかからないため建て替えと比べてコストを抑えやすいでしょう。
築20〜30年程度の家であれば、適切な補修によって新築同様の快適性を取り戻すことも不可能ではありません。また、補助金を活用することで、太陽光発電やエコキュートなども導入しやすくなるため、断熱・耐震性能の向上が期待できます。

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リフォームのデメリット

リフォームのデメリットは、以下の項目があります。

見た目をきれいにするだけではなく、構造的な補強が必要な場合は、かえって建て替えよりも割高になることもあります。地盤調査をおこない、大規模修繕が必要であれば、建て替えを選択するほうがよいでしょう。

まとめ

2,000万円の予算でも、工夫次第で建て替えることが可能です。ただし、建築費だけではなく付帯工事費や仮住まい費用なども含めた全体の資金計画を立てなくてはなりません。
また、補助金の活用やリフォームを視野に入れることで、費用を抑えながら住まいづくりを実現できる可能性があります。生活スタイルや将来設計を踏まえて、理想と現実のバランスを取った計画を立てましょう。