タワーマンションの建て替え時期とメンテナンス管理について

タワーマンションの法定耐用年数

タワーマンションが分類される「鉄筋コンクリート造住宅用」の法定耐用年数は、1998年の税制改正により、それまでの60年から47年に短縮されました。ただし、この期間内での建て替えが義務付けられているわけではないため、法定耐用年数を超えて利用されているマンションも存在します。

法定耐用年数は固定資産として認められる期間を示すもので、実際の建物の寿命に影響する耐久性とは必ずしも一致しません。

タワーマンションの耐久性に影響する建築物の強度

鉄筋コンクリートはセメントに含まれる水分量や、鉄筋を覆うコンクリートの厚さによって強度や耐久性が変化します。 また、施工技術や養生の丁寧さによっても、施工後のコンクリートのひび割れ具合が異なり、後になって耐久性の違いとして現れます。

タワーマンションの耐久性を比較的簡単に知る方法として、住宅性能表示制度によって表示が義務付けられている「劣化対策等級」の評価があります。

住宅性能表示制度は、法律に基づき住宅性能を表示するための共通ルールを定めたもので、国土交通大臣が認定した第三者機関が住宅性能の評価を行っています。

タワーマンションの劣化対策等級評価では、コンクリートの厚さや強度の確保、コンクリートを保護する外装材の選択などが総合的に評価されており、おおよその耐用年数も示されています。

参考：国土交通省　新築住宅の住宅性能表示制度ガイド
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/070628pamphlet-new-guide.pdf

参考：一般社団法人住宅性能評価・表示協会　住宅性能表示制度について
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/seido/

タワーマンションの建て替え時期に影響する設備配管の維持管理

劣化対策等級評価で優秀な評価を受けたタワーマンションであっても、入居後のメンテナンス状況によって、実際に住み続けられる年数に影響がでます。

具体的なメンテナンス内容には、「防水工事」「外壁補修」「給排水管改修」「エレベーター改修」などがあります。 このうち給排水管改修は大掛かりな工事となりやすく、点検口の配置や配管の構造によってメンテナンス内容が異なり、改修工事費用も変わってきす。

メンテナンス性に優れたタワーマンションであれば、入居後の給排水管の維持管理が容易となり、水漏れなどによる劣化を抑えることも可能です。

まとめ

タワーマンションの建て替え時期は、建物が持つ本来の耐久性とともに、入居後のメンテナンス状況にも影響を受けます。 建物の見た目や住み心地はタワーマンション選びの重要な要素ですが、長期にわたって所有し続ける場合、建物の強度とともにメンテナンス性についても調べておくとよいでしょう。