不動産投資の利回りって？最低ラインや計算方法について解説

表面利回り

表面利回りとは、不動産（物件）の購入価格に対して年間の家賃収入がどれくらい見込めるのかを表した数値です。投資用の物件情報にある「利回り」の多くは、表面利回りを記載していることが多いようです。

実質利回り

実質利回りとは、不動産（物件）を購入する際と、不動産を運用する際にかかる手数料や諸費用などを考慮し、購入価格に対してどれくらい収益があるのかを表した数値です。
購入時にかかる諸費用の他、毎年かかる固定資産税などの税金、修繕積立費や管理費など（区分マンションの場合）月々のコストを引いて計算するため、表面利回りよりも現実的な収益率を知ることができます。

想定利回り

想定利回りとは、購入した不動産（物件）が満室で稼働した場合を想定して、年間の収益がどれくらい見込めるのかを表した数値のことです。算出された収益率は空室期間がない状態を基準にしています。

現行利回り

現行利回りは、実際に入居者から得られる家賃収入から収益性をはかる数値です。空室期間があっても家賃収入として含める想定利回りよりも現実的な収益率を知ることができます。

利回りの計算方法は？

さきほど利回りには4つの種類があることをお伝えしましたが、不動産投資における利回りは「表面利回り」と「実質利回り」の2つで見ていきます。それぞれの利回りの計算方法について説明しましょう。

表面利回りの計算方法

表面利回りは、以下の計算方法で算出できます。

表面利回り＝（年間の家賃収入÷物件の購入価格）×100

表面利回りは年間の家賃収入と物件の購入価格だけをもとに計算し、諸経費や維持費を考慮していないため、実施の利回りよりは高めに表示されます。

例：物件を3,500万円で購入し、家賃は月々10万円で、1年間空室は出ていないとして試算します。
・年間家賃収入：10万円×12カ月=120万円
120万円÷3,500万円×100＝3.4％

上記の試算では、表面利回りは3.4％となりました。
表面利回りは計算が簡単なので、不動産投資による収益の目安として参考にするとよいでしょう。

実質利回りの計算方法

実質利回りは表面利回りから諸経費や維持費などを差し引いた利回りのことです。この場合、実際に運用する際の値に近い収益率を知ることができます。

※1にあたるのは年間の維持費です。ランニングコストともいいます。各種税金や保険料、修繕積立金の他、入居者を募集する際の広告費もここに含まれます。

※2にあたるのは物件を購入する際の諸経費です。ローンを組んで物件を購入するときはローン保証料やローン事務手数料がここに含まれます。また、仲介手数料は、仲介業者を通して物件を購入する際に必要となるものです。売主の不動産会社から直接購入するときは、仲介手数料は必要ありません。

例：物件を3,500万円で購入し、家賃が月々10万円、月々の維持費（修繕積立金＋管理費）は2万円かかるとし、1年間空室が出なかったと想定して実質利回りを試算します。（※ここでは税金は考慮していません）
（120万円ー24万円）÷（3,500万円＋180万円）×100＝2.6％

上記の試算では、表面利回りは2.6％となりました。

今回の試算では、物件の購入価格と家賃収入をあえて同じ金額にしています。
試算した表面利回りは3.4％ですが、実質利回りは2.6％と少し下がりました。このように、年間維持費や購入時の諸経費を考慮すると利回りは低くなりますが、実際の利回りは実質利回りの方が近い数値になります。

運用計画を立てるときに表面利回りで運用益を想定すると、実際の収益よりもズレが生じてしまいます。そうなると当初の計画が狂うことになるので、運用計画を立てるときは、より実際の数値に近い実質利回りで見るようにしましょう。

今回の調査（2022年4月）では、ワンルームタイプは前回調査（2021年10月）と比べると、京都、大阪、福岡では多少の低下が見られましたが、多くの調査地区ではほぼ横ばいでした。ファミリータイプは東京・城南をはじめ多くの地区で期待利回りの低下が見られました。

新築物件と中古物件の利回り

新築物件と中古物件では、利回りの違いがどれくらい出てくるのでしょうか？

新築物件の利回り

新築物件とは完成後1年未満であり、かつ、一度も入居されたことがない物件のことです。おおよその利回りは、マンションは3～4％、戸建てでは5～6％といわれています。
日本では新築を好む人が多いので選ばれやすいのですが、新築物件にはメリットもあればデメリットもあるので確認しておきましょう。

新築物件のメリット

修繕費を抑えることができる

新築なので設備は最新のものが多く、内装や外装もきれいなため、修繕はほぼ必要がありません。大規模な修繕も必要ないので、修繕費を安く抑えることができます。

入居者を獲得しやすい

日本人は新築を好む傾向にあるので、新築物件は入居者を獲得しやすくなります。導入されている設備も最新のものが多いので、空室リスクも低くなります。

耐震性が高い

新築物件は定められた耐震基準に則って建設されているものが多いので安心です。

税金が軽減される

新築の場合、中古に比べると建物にかかる登録免許税の税率が低くなっています。さらに、固定資産税も要件を満たせば戸建ては3年間、マンションは5年間、税額が2分の１に減額される特例措置を受けることができます。

新築物件のデメリット

物件価格が高い

新築物件は中古よりも物件価格が高くなります。そのため、ローンの借入額が多くなるので、返済の負担が大きくなります。事前に綿密な返済計画が必要になるでしょう。

家賃の下落幅が大きくなりやすい

新築物件は、最初の入居者が退去して以降は中古物件になってしまいます。新築物件は比較的家賃を高めに設定しても入居者を獲得しやすいのですが、中古物件になると周辺の家賃相場に揃える必要が出てくるため、家賃を下げざるを得なくなるでしょう。

利回りが低くなる

新築物件は多少家賃が高くても入居者が集まりやすいので、安定した家賃収入を得ることができるかもしれません。しかし物件の取得費用が高くなるため、利回りは低くなってしまいます。

中古物件の利回り

中古物件とは、完成後2年が経過したもの、または、すでに人が住んだことのある物件のことです。新築物件でも最初の入居者が退去すれば中古物件となります。中古物件のおおよその利回りは、マンションは5～7％、戸建ては6～8％といわれています。では、中古物件のメリットとデメリットも押さえておきましょう。

中古物件のメリット

物件価格が安い

中古物件は新築に比べると物件価格が安くなります。そのため、ローンの借入額も少なくなるため、返済の負担は抑えられます。

利回りが高い

中古物件は新築に比べると家賃は安くなります。ただ、取得費用も低くなるため利回りが高くなります。

物件数が豊富

新築物件は選択肢が限られますが、中古物件は物件数が多くなります。場合によっては人気エリアの物件が見つかるかもしれません。

家賃収入の試算がしやすい

中古物件は、物件を購入する前に家賃や空室率などの実績を確認できます。そのため家賃収入の試算がしやすく、運用計画が立てやすくなります。

中古物件のデメリット

修繕費が高くなる

中古物件は設備等が建設時のまま残っている場合が多いので、入居者を獲得しにくいかもしれません。そこで最新設備へ入れ替えが必要になってくるため、修繕費が高くなります。

初期費用が割高になる

空室率が高くなる

どうしても新築物件の方が需要は多いため、中古物件は空室率が高くなりがちです。空室リスクを下げるためには、最新設備への入れ替えやリフォームなどが必要になるでしょう。

高利回り投資物件の特徴

高利回りの物件は、以下のような6つの特徴があります。

地価が安い

比較的地価の安い地方には高利回りの物件が多く見られます。それは、地価が安い分、物件価格が安くなるからです。購入価格を抑えることができると、利回りは高くなります。

設備に不備がありメンテナンスが必要

中古物件は利回りが高くなりますが、その理由として、設備が建設当時のままになっていることが挙げられます。設備が古いままでは新しい入居者を獲得しにくいので、メンテナンスや新しい設備への入れ替えが必要になるかもしれません。

立地が悪い

高利回りの物件は、駅から遠く、スーパーや病院など生活に必要な施設が近くにない地域にある場合も多いです。立地条件の悪さは利回りに影響します。

瑕疵物件である

本来なら備えるべきである品質や性能、機能などに不備や欠陥がある物件は瑕疵物件になります。
例えば、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障などが考えられます。周辺の物件と比べて購入価格が並外れて安い物件は注意したほうがよいでしょう。

耐震基準を満たしていない

1981年6月に耐震基準の改正がおこなわれ、それ以降は新耐震基準に則って建物を建設することになっています。しかし、改正以前から建つ築年数の古い物件は新耐震基準を満たしていない場合があります。購入前に耐震診断などで確認したほうがよいでしょう。

空室リスクが高い

築年数の古い物件や設備が古く不便を感じやすい物件は、入居者が定着しにくくなります。また、賃貸管理会社の入居者募集の広告活動が十分でないと、空室リスクが高くなります。
そのため、高利回りでも収入が不安定になる可能性があるかもしれません。

低利回り投資物件の特徴

低利回りの物件には次のような4つの特徴があります。収益につなげられるものばかりなので、どのような特徴があるのか確認しておきましょう。

築年数が浅い

低利回りの物件は、比較的築年数が浅いので、外観や内装がきれいです。設備も新しいものが揃っているため、入居者が集まりやすいです。

立地がよい

「利回りは低いが立地は良い」という物件も多く存在します。都心にあり、駅近で周辺の環境が整っていて住みやすい場所にある物件は、人気が高い傾向にあります。

設備に不備がない

築年数が浅い物件は設備が比較的整っています。そのため、メンテナンスの費用も抑えられるでしょう。設備が整っていると、入居者が集まりやすくなります。

空室リスクが低い

ここまで、低利回りの物件は立地がよく、住みやすい環境にあることを解説してきました。こうした物件は入居者が定着しやすいといえます。
また、空室になったとしても、条件の良い物件ならすぐに次の入居者がみつかるでしょう。つまり、低利回りの物件は安定収入を得やすいのです。

不動産投資の利回り最低ラインは？

不動産投資では、物件のある場所や物件の状態などさまざまな条件と相まって利回りが変動します。では、利回りの最低ラインはどれくらいになるのでしょうか？

条件で変わる利回りの最低ライン

不動産投資では、一般的に利回りの最低ラインは５％程度といわれています。ただし、次に挙げる３つの条件によって利回りは変動する可能性があることを押さえておきましょう。

都心と地方

地方と比べると、都心にある物件のほうが購入価格は高い傾向にあります。反対に、地方にある物件は購入価格が安くなります。
また、家賃も都心の方が高く、地方のほうが安くなります。このように、購入価格と見込める家賃収入は都心と地方では傾向が異なります。このような特徴から、都心は利回りが低くなり、地方は高くなります。

ただし、都心のほうが立地や環境が良いため空室リスクは低く、地方は入居者を集めにくい傾向があります。そのため、結果として、都心は利回りが低くても、家賃収入の安定性は高くなるでしょう。

新築物件と中古物件

新築物件は購入価格が高くなりますが、中古物件の購入価格は低い傾向にあります。また、新築物件のほうが家賃は高く、中古物件は安くなります。このような特徴から、新築物件は利回りが低く、中古物件の利回りは高くなるのです。

ただし、新築物件はメンテナンスや修繕費は抑えられますが、中古物件は設備が古く、修繕が必要になる場合があります。そのため、中古物件は利回りが高くなりますが、修繕費やメンテナンス代を負担することにより、結果として利回りが低くなる可能性もあるので注意が必要です。

投資の目的

不動産投資では不動産を購入し、それを運用することによって収益を得ます。
ただし投資の目的によっては、物件の選び方や求める利回りの傾向が変わってきます。その投資目的とは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」です。

インカムゲインが目的の場合

インカムゲインとは、資産を保有し続けることで得られる利益のことです。
不動産投資では物件を購入し、それを賃貸して家賃収入を得ることで収益を確保します。このとき重要なのは、安定して家賃収入を得られる物件を購入することです。空室リスクの低い物件選びが必要になるので、需要が多い物件を持つことが大切です。

需要の多い物件は、都心にあり、なおかつ駅近であり、生活環境が整っている地域にあるものが多いです。そのため、傾向として利回りが低い物件の方が安定した収入が見込めることになります。
ただし、安定した収益を上げることを考慮すると、少しでも利回りが高く、なおかつ空室リスクが低い人気物件を探したいものです。このとき、都心の物件ばかりに注目しがちですが、地方でも人気の高い物件が見つかれば購入価格が抑えられ、安定した収益を得られる可能性があります。

キャピタルゲインが目的の場合

キャピタルゲインとは、物件を売却することによる売買差益のことです。
不動産投資では、購入した物件を短期に売却することを目的とします。このとき重視するのは、「すぐに買い手がみつかる物件かどうか」という点です。需要の多い物件を購入することが重要になるため、利回りはあまり考慮されません。

つまり、インカムゲインを求める場合は立地の良さを求めることになるため、利回りは低くなる傾向にあります。一方キャピタルゲインの場合、利回りはあまり重視されませんが、需要がある物件を求めることになるので、立地が良く設備や環境が整っている物件を選ぶことになるでしょう。そのため、結果として選ぶ物件が利回りの低いものになる傾向があります。とはいえ、物件の売却が目的になるので、利回りはそれほど影響がないかもしれません。

リフォームやリノベーションをする

新築を好む方は多いですが、中古物件であっても外観や内装、設備などが最新のものであれば、入居を希望する人が増える可能性があります。こうした場合、中古物件のリフォームやリノベーションが有効です。

リフォームでは、古い設備を最新のものにし、床や壁紙を張り替えることで部屋の雰囲気を変えることができます。
またリノベーションでは、想定する入居者のライフスタイルに合わせて間取りを変えたり最新の設備を導入したりして、魅力的な部屋に変えることが可能です。

このようにリフォームやリノベーションで見た目の雰囲気を変え、最新設備を導入すれば、それが物件のアピールポイントになり注目が集まります。人気物件に変えることができれば入居者を集めやすくなり空室リスクが減るので、安定した家賃収入が見込めるでしょう。

フリーレントなど初期費用を補助する

フリーレントとは、入居後の家賃を一定期間無料にする契約のことをいいます。期間は、1～3カ月間に設定する場合が多い傾向にあります。
フリーレントは、すぐに入居したいが初期費用がないため、賃貸に踏み切れない方にとっては魅力的な契約形態になります。

この場合、フリーレント期間が終了すれば家賃収入が得られます。ただし、フリーレント期間が終了してすぐに入居者が退去すると元も子もありません。そこであらかじめ、短期解約違約金を設定しておくもの１つの方法です。あとから揉めごとにならないよう違約金については賃貸借契約書にきちんと記載しておきましょう。　

ペット可物件にする

近年、ペットを飼う方はますます増えています。しかし、賃貸物件でペットの飼育を許可しているところはそれほど多くはありません。そこで、あえてペット可にすることで入居者を集めることができます。
ペットを飼うという事情があるので、家賃を高めに設定できることもあるでしょう。また、ペット可の物件は不足しているため、入居期間が長くなる可能性があり、安定した家賃収入が見込まれます。

ただし、ペットを飼うことで床や壁が傷ついたり、においが取れなかったりすることが考えられるので、退去後の修繕費が高くなります。また以前はペット不可だったところを急にペット可にすると、以前から住んでいる他の入居者との間にトラブルが発生することもあります。利回りを上げるための１つの方法にはなりますが、よく検討したうえで導入したほうがよいでしょう。