ワンルームマンション投資はやめておけ？リスクや対策方法を把握して安全に始めよう
記事の目次
ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資とは、マンションの一部屋を購入し、その部屋を第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資手法です。例えば、都市部のマンションは需要が高く、空室になるリスクが低いため、安定した収益が期待できます。多くの場合、金融機関から投資用ローンの借り入れをおこない、マンションの一部屋を購入してその家賃収入でローンを返済。この時、家賃収入からローンの返済額を引いた金額が利益になります。また、長期的に物件価値が上昇し、高値で売却できれば、その売却益も収益の一部になります。
一方で、ワンルームマンション投資にはリスクも。例えば、入居者が見つからない期間が生じて家賃収入を得られなかったり、築年数の経過による修繕費が増加したりなどの問題が挙げられます。このようなリスクを十分に理解したうえで、物件選びを慎重におこなうことが大切です。
ワンルームマンション投資が「やめておけ」と言われる理由
ワンルームマンション投資はやめておけと言われる背景には、以下のような理由が挙げられます。
一棟物件に比べて収益が少ない
ワンルームマンション投資の収益性は、一棟物件に比べると低い傾向にあります。例えば、都市部のワンルームマンションでは、家賃収入が月10万円程度で頭打ちになるケースが多いです。そこからローンの返済額や管理会社の手数料を差し引くと、実際に手元に残る利益は多くありません。
さらに、投資金額が一棟物件に比べて低いため、同じ利回りでも得られる収益が少なくなる点がデメリットとされています。また、土地所有権がない場合が多いため、土地の資産価値が上昇するメリットを得られにくいという特徴もあります。
ただし、ワンルームマンション投資は、初期費用が比較的少額で済む点や、一棟物件よりも管理が簡単であるメリットも。収益や自己資金、支出のバランスを考えたうえで、慎重に判断しましょう。
将来的に家賃が下がるリスクがある
不動産市場は需要と供給のバランスが変化するため、築年数が経過するにつれて、家賃が下落するリスクがあります。
例えば、新築マンションが増加すると、競争が激化し、近隣にある既存の物件の家賃が下がる可能性があります。また、築年数が経過することで設備や内装が古くなり、入居者のニーズに応えられず、家賃を引き下げざるをえなくなる場合も。
経済状況の悪化も賃貸需要の減少を招く要因となりえます。家賃が下がれば、投資用ローンの返済や管理費をまかなうことが難しくなり、収益が減少してしまいます。
ただし、交通アクセスがよい都市部では、築年数による影響が比較的小さい傾向があり、郊外物件に比べて安定しやすい場合もあります。
節税効果に限界がある
節税目的でワンルームマンション投資を選ぶ方もいますが、得られる節税効果には限界があります。
不動産投資で収益を得た場合は、確定申告をおこなう必要があります。確定申告をおこなうことでさまざまな税金の節税が可能です。そのなかでも大きな節税効果が期待できる項目が、「減価償却」。固定資産の購入費用を、耐用年数に応じて経費として計上します。
これにより、所得を圧縮することが可能。しかし、購入価格が低いワンルームマンションでは減価償却費の額も小さいため、大きな節税効果は期待できないでしょう。また、所得税の控除もそれほど高額にはならないことが多いです。
特に新築物件の場合、数年後に修繕費用が発生し、キャッシュフローが悪化する可能性があります。減価償却費は建物の耐用年数に基づいて計算されるため、年間の控除額が少なくなりやすい側面も。
中古物件では短期間で減価償却を終える場合が多く、収益が減少して負債が増える「デッドクロス」のリスクにも注意が必要です。上記のように、節税効果を過大に期待することはやめたほうがよいでしょう。
高値での売却が難しい
ワンルームマンションは、将来的に高値で売却することが難しい場合があります。
投資を始めやすい価格帯のワンルームマンションは、空室リスクや低利回りによる収益性の低さが課題になることも。そのため、途中で売却を検討する方もいますが、収益性が低い物件は買い手にとって魅力的ではなく、希望価格で売却できないことがあります。
特に収益性の低い物件は、価格を大幅に下げなければ買い手が見つからず、長期間売れ残るリスクも。しかし、駅から徒歩10分以内、周辺環境がよいなど人気の高いエリアにある物件であれば、賃貸需要が長く続きやすく、資産価値の維持が期待できるでしょう。
売却しても元を取れない可能性が高い
「収支シミュレーションが赤字でも、最終的に売却時に元が取れる」などの営業トークを耳にすることがあります。しかし、新築のワンルームマンションでは、購入価格が相場よりも高額なケースが多く、収益性の低さから高値での売却が難しいため、売却損が発生しやすいのが実情です。
特にフルローンで購入した場合、返済が困難に陥ることも。不動産を担保にしたローンでは、抵当権が設定されるため、投資用ローンが完済されない限り売却が難しいのが一般的です。売却価格がローン残債を下回る場合、完済の目処が立たず、売却できなくなる可能性も少なくありません。
ワンルームマンション投資で赤字が続くと、手元資金が不足し、新たな融資も受けられない状況に陥ることがあります。「簡単に購入できるから大丈夫」「売却すれば何とかなる」と安易に考えず、慎重な判断が必要です。
物件価格の高騰で利回りが低下傾向にある
2013年以降、マンション価格は大幅に上昇しており、それ以前から所有していた方が売却する場合は、利益を得られる可能性があります。しかし、これから購入を検討する方は、低利回りの物件に注意しなければなりません。
国土交通省が公表した「不動産価格指数」によると、2013年頃から2024年７月にかけて、マンション価格は約２倍に上昇しました。一方、全国賃貸管理ビジネス協会が公表している「全国家賃動向」を見てみましょう。2013年10月調査では、大阪の総平均賃料は５万7,978円です。しかし、2024年10月調査のデータを見ると、６万2,898円となっており、約1.08倍しか上昇していません。このことから、物件価格は高騰しているにも関わらず、賃料は追いついていないことがわかります。
単身者や学生など、ワンルームマンションの主な入居者層が支払える家賃には上限があり、大幅な値上げは見込めません。その結果、物件価格が上がっているのに対し、収益となる家賃はほとんど変わらず、利回りが低下しているのです。
収益性が低い物件では、手元に残る利益が少なくなるため、慎重な物件選びが大切です。
オーナーに不利なサブリース契約が多い
空室リスクを軽減する方法の一つに、サブリース契約があります。サブリース契約とは、管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、第三者に転貸借（又貸し）する仕組みです。一見すると、長期にわたる家賃保証が受けられるため、安心できるように思えます。
しかし、サブリース契約では、当初の家賃がそのまま維持されるわけではありません。築年数が経過するごとに家賃が減額されることが一般的です。また、契約条件が複雑で、オーナーに不利な内容が含まれていることも少なくありません。
サブリース契約を結ぶ際は、細かい条件をよく確認し、リスクを十分に理解したうえで判断することが大切です。
また、サブリース会社自体が倒産するリスクも考慮しておきましょう。とはいえ、倒産リスクは頻繁に起こるものではありません。実績のある信頼できるサブリース会社に依頼すれば、一定のリスクを軽減することが可能です。
ただし、サブリース会社が万が一破産すると、法的な手続きに時間がかかる場合があります。その間、入居者からの家賃が直接オーナーに振り込まれる手続きが完了するまで、収入が一時的に途絶える可能性も。そのため、契約前にサブリース契約の仕組みを理解し、安定した経営実績を持つ会社を選ぶことが重要です。
さらに１～２カ月間、家賃収入が途絶えた場合でも対応できる資金的な余裕を持っておくことで、より安心して投資を進められるでしょう。
大規模修繕の負担がある
マンションでは、経年劣化にともなう外壁や共用部の修繕が定期的におこなわれます。そのため、大規模修繕が負担になるという理由で敬遠されることもあります。ただし、大規模修繕の費用は、基本的に毎月徴収されている修繕積立金から支払われるため、一度に高額な請求が来るわけではありません。
注意が必要なのは、マンション全体の空室率が高い場合や、管理組合に十分な修繕費が蓄えられていない場合です。このような場合には、追加で修繕費が発生する可能性もあります。しかし、人気エリアのマンションであれば空室が多発する状況は少なく、収支シミュレーションを事前におこなっておけば、リスクを抑えられるでしょう。
賃貸管理会社に左右される
賃貸管理が適切におこなわれないことが原因で、投資が失敗するケースは少なくありません。
例えば、物件のメンテナンスを怠ると入居者の退去が増え、空室期間が長くなる可能性があります。また、家賃の回収遅延や入居者選定の不備からトラブルが発生することも。
賃貸管理の問題を避けるためには、信頼できる管理会社と提携し、定期的な点検や迅速な修繕対応をおこなうことが重要です。
不動産投資に関する知識が必要
不動産投資に関する知識が不足していると、適切な判断ができず失敗するリスクが高まります。また、不動産会社の担当者の言うことをすべて信じてしまい、失敗してしまう可能性も少なくありません。
後悔しない不動産投資を始めるためにも、市場動向の理解や利回りの計算、法律や税金に関する知識を身につけることが重要です。教材やセミナーで勉強したり、不動産投資を実際におこなっている方の話を聞いたりなど、自分でも積極的に知識を身につけていきましょう。
ワンルームマンション投資のメリット
ここまでは、ワンルームマンション投資を「やめたほうがいい」とされる理由を説明しました。しかし、上記のリスクは事前に対策を取ることで十分に回避が可能です。次に、ワンルームマンション投資が持つ、大きなメリットを詳しく見ていきましょう。
初期投資額が少ない
ワンルームマンションは、一棟アパートや大型のファミリーマンションに比べて購入価格が低いため、少額の投資から始められます。特に、大規模な物件では数千万円から１億円以上の資金が必要になることも。しかし、ワンルームマンションであれば、比較的手の届く範囲で物件の購入が可能です。
また、投資額が少ないことで、金融機関から融資を受けやすい点もメリット。ただし、融資の審査基準は個人の信用情報や物件の価値によるため、注意が必要です。
需要が高く入居者を見つけやすい
ワンルームマンションは、単身者向けの需要が高いため、入居者を比較的早く見つけやすい点が特徴です。特に、駅に近い物件や治安がよい地域、利便施設が近隣にある物件は人気が高くなります。また、単身者の場合、意思決定が早いため、契約までのスピードが速い傾向に。
さらに、需要の高いエリアに位置する物件は、空室リスクが低く、常に高い入居率を維持できます。そのため、不動産の売却時にも次の買い手を見つけやすいメリットがあります。
管理がしやすい
ワンルームマンションは管理の手間が少ない点でも魅力的です。一棟物件の場合、外壁や廊下、屋根など広範囲にわたる管理が必要ですが、ワンルームマンションでは基本的に部屋内の管理に限られます。
ただ、手間が少ないとはいえ日中の仕事で忙しい会社員の場合、自ら管理をおこなうのは難しいでしょう。管理会社に依頼すれば、業務の負担を減らしながら安心して運用ができます。実際、国土交通省の「個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果について」によれば、不動産投資をおこなっている職業層には、会社員や経営者、公務員などが多く含まれています。
共用部や外壁などの管理はマンション管理組合が担うため、オーナーが直接関与する必要はありません。管理に関する手間が少ないため、ワンルームマンション投資は不動産投資が初めての方にもおすすめです。
老後の年金対策になる
老後の生活資金を補う手段として、ワンルームマンション投資が注目されています。若いうちに投資を始めることで、老後には投資用ローンの返済が終了し、家賃収入がそのまま収益になります。不動産投資で得られる安定収入があれば、年金だけに頼らない生活を送ることが可能でしょう。
ただし、空室リスクを避けるためには、需要が高い物件を選ぶことが重要です。どのような物件を選ぶべきか迷った場合は、不動産会社に相談することをおすすめします。
生命保険代わりになる
ワンルームマンション投資は、生命保険の代わりとしても活躍します。団体信用生命保険（団信）に加入することで、契約者に万が一のことがあった場合、投資用ローンの残債がなくなります。
ローンの残債がない物件は遺族に引き継がれ、家賃収入を得たり、売却して現金化することも可能です。
そのため、生命保険と同等の役割を果たしつつ、不動産という資産を残すことができます。場合によっては、生命保険の保険料を見直すことで月々の支出を減らすこともできるでしょう。
ワンルームマンション投資を成功させるポイント
リスクがつきもののワンルームマンション投資ですが、必ずしも失敗するわけではありません。大切なのは、ワンルームマンション投資を成功させるポイントを理解しておくことです。ここからは、ワンルームマンション投資を成功させるポイントを見ていきましょう。
将来の資産価値が期待できる物件を選ぶ
ワンルームマンション投資で成果を出すためには、将来的にも資産価値が維持される可能性の高い物件を選ぶことが大切です。価値が大幅に下がることが予想されるような物件では、長期的な投資の意味が薄れてしまいます。そのため、経年しても資産として魅力を保てるような物件を慎重に選びましょう。
投資の結果を大きく左右するのが物件選びです。不動産の知識をしっかり身につけ、自分で判断する力を養いましょう。とはいえ、すべてを一人で判断するのは難しい場合もあるため、不動産会社など専門家の意見をうまく活用することも有効です。
また、物件選びでは、中古マンションの購入を検討することも一つの方法です。中古物件は新築に比べて購入費用が抑えられるため、初期投資を軽減できます。また、立地や周辺環境がよい物件は入居者が見つかりやすく、安定した収益を得る確率が高まるでしょう。
ただし、不動産投資にはさまざまな経費が発生するため、利回りだけに注目して物件を選ぶのは危険です。購入前には総合的な費用をシミュレーションすることが大切です。
売却時のシナリオを想定する
物件を選ぶ際には、将来的に売却する可能性を考慮することが大切です。価値が下がりすぎた物件は売却が難しく、仮に売れたとしても十分な利益が得られないことがあります。人気の下がりにくいエリアや条件を持つ物件であれば、売却時も高い価格で取引される可能性が高いでしょう。
なかには、売却前に物件をリフォームして魅力を高めようとするケースもあります。しかし、リフォーム費用が売却価格に反映されず、結果的に損をすることも。安く物件を購入して自分でリフォームしようと考えているニーズもあるため、慎重に判断することが大切です。
長期的な視点で計画を立てる
ワンルームマンション投資では、短期間で利益を出すことは難しいため、長期的な視野に立った計画を立てる必要があります。投資を始める前に、物件購入から賃貸運営、将来の売却までの流れを具体的にスケジュール化しましょう。
予期せぬトラブルやリスクに備えるためには、計画を十分に練り、必要に合わせて不動産会社など専門家と相談することが大切です。綿密な計画を立てることで、想定外のトラブルが起きても、迅速にかつ適切に対応できるでしょう。
詳細な収支計画を立てる
ワンルームマンション投資では、家賃収入のすべてが利益として残るわけではありません。賃貸管理を外部の管理会社に依頼する場合、管理手数料が発生します。また、管理費や修繕積立金、各種税金など、さまざまな費用がかかります。上記の費用を差し引くと、収支が赤字になることも珍しくありません。
資産形成を目的として不動産投資をおこなうなら、収益を黒字化することが望ましいです。特に注意が必要なのは、築年数が経過するにつれて出費が増加するリスクです。建物の老朽化により、大規模修繕が必要となることもあります。管理組合が徴収する修繕積立金は、修繕費用をまかなうために当初の設定額が低くても、年々増額されることが多いです。最初は少額の赤字であっても、将来的に負担が大きくなる可能性もあります。
さらに、家賃が下落するリスクも頭に入れておかなければなりません。築年数が古くなると、新築や築浅の競合物件と比較して競争力が低下します。その結果、家賃を下げざるをえなくなり、収入が減少する可能性があるでしょう。物件購入前には、将来的に収支が悪化した場合でも、賃貸経営を続けられるだけの資金を確保しているか確認することが重要です。
まとめ
今回は、「ワンルームマンション投資はやめておけ」と言われる理由をご紹介しました。ワンルームマンション投資は比較的始めやすい反面、リスクや課題も多い投資方法です。どのようなリスクがあり、どのように対応すればよいかを事前に把握しておかなければ、失敗する可能性が高まるでしょう。
適切な知識と計画に基づいて行動し、失敗のリスクを減らすことが可能です。ワンルームマンション投資にはメリットも多くあるので、リスク対策をしっかり講じたうえで始めてみましょう。
執筆者
長谷川 賢努
AFP（日本FP協会認定）、宅地建物取引士
大学を卒業後、不動産会社に７年勤務、管理職を務めたが、ひとつの業界にとどまることなく、視野を拡げるため、生命保険会社に業界を超え転職。しかしながら、もっと多様な角度から金融商品を提案できるよう、再度転職を決意。今までの経験を活かし、生命保険代理業をおこなう不動産会社の企画室という部署の立ち上げに参画し、商品、セミナー、業務内容の改善を担う。現在は、個人の資産形成コンサルティング業務などもおこなっている。
株式会社クレア・ライフ・パートナーズ
