【投資を検討中の方必見！】不動産投資のメリット・デメリットとリスクの対処法を徹底解説

不動産投資の種類は？

不動産投資とは、マンションやアパート、商業施設などの不動産を購入し、運用する投資方法です。運用の方法は不動産を貸し出して賃料を得たり、売却して利益を得たりします。そのような不動産投資ですが、種別に分けると３種類です。

以下、それぞれの手法の内容をお伝えします。

現物不動産投資

不動産投資と聞いて一番イメージしやすい手法です。アパートやマンション、商業施設を購入して、人に貸し出しオーナーとして家賃収入を得ます。この手法は個人がオーナーになるので、投資の知識やスキル、いつ誰にどのように販売するか、どのようにして利益を得ていくかなどの経営センスが必要です。

小口化不動産投資

個人で購入する現物不動産投資とは異なり、複数のオーナーと分割して購入、所有する手法です。多くは、商業施設のビルやマンションなど、一棟あたりの金額が高い不動産が対象になります。投資額は100万円程度から始められるため、手持ちの資金があまりなくても投資が可能で、複数の物件を同時に所有できることからリスク分散ができるのが利点です。

REIT（リート）

REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の略語で、不動産を投資対象にした投資信託です。不動産を株式や債券に見立て、複数の投資家で権利を分配して所有し、賃貸収入や物件売却の収入を持ち分に応じて得ます。リスクを抑え、少ない自己資金で始められるため、初心者にも取り組みやすい不動産投資です。

物件の種目ごとに分けた不動産投資

選ぶ物件によって、投資の手法や効果、メリットやデメリットも大きく異なるのが不動産投資です。本章では、不動産投資の区分を投資物件ごとに見ていきます。

区分マンション

新築や中古マンションの一部屋あるいは数部屋を所有しオーナーになって、個人に貸し出し家賃収入を得るのが区分マンション投資です。不動産を購入するのに必要な金額は、一棟丸ごと所有するよりも少額で投資を始められます。基本的には、物件の広告や管理は、投資用不動産を販売する会社や管理会社を通しておこなうので、自分で管理する手間はかかりません。
また、売却もしやすいため、不動産投資初心者におすすめです。ただし、賃貸の借り手が見つからない場合は、利益を得られません。さらに、物件の金額によっては利回りがよくない場合もあるので注意が必要です。

一棟アパート・マンション

アパートやマンションを一棟丸ごと購入し手運用する方法です。一棟買いすると、修繕や売却などを自由におこなえるため、運用に自分の意思を通しやすくなります。部屋数が多いため、一度に大きな収入が見込めるのも利点。ただ、そもそもの投資金額が多いため、空室が多くなると損失が大きくなったり、管理は自分でおこなわなければならないので、初心者にはハードルが高い投資です。

一戸建て

一戸建てを賃貸として貸し出す投資は、マンション・アパートよりも利回りは高めになります。一戸建てはマンションやアパートと比べて、一度住みはじめると長期間入居する傾向があるので、長期的な運用がしやすく、利回りが高いのがメリットです。ただし、借り手の需要があるかを見極めるのが重要で、管理の手間もマンションの区分所有より多くなります。

一棟ビル

ビルを丸ごと所有する不動産投資は、貸し出す相手が個人ではなく事業者になります。長期的な運用が見込めますが、金額が高額なのでリスクは高い傾向に。また、賃料の変動もあるので、投資や経営の知識も必要になるでしょう。

駐車場

実は、駐車場や駐輪場の運用は、少ないコストで始められます。比較的手間がかからず、将来的に売却もしやすいので、初心者にもおすすめです。しかし、駐車場の不動産投資の成功にはエリア選択が大変重要なので、知識がないと失敗する可能性も。さらに、駐車場は固定資産税などの優遇の対象外なので、税制面では不利となります。

自分の投資に関する知識レベルや資産、目的に応じて選ぶべき方法は異なります。投資を成功させるには、自分にあった選択が重要です。

不動産投資のメリットは？

不動産投資を検討している人は、どのような効果があるのか詳しく知りたいでしょう。本章では、不動産投資を選ぶとどのようなメリットがあるか解説します。

レバレッジ効果を利用できる

不動産投資で重要なメリットの一つは、レバレッジ効果を利用できる点です。レバレッジ効果とは、少額の自己資金で大きな資産を取得できる仕組みを指します。不動産投資は「小口化不動産投資」や「REIT」といった手法もあり、少額で不動産を所有して始められるでしょう。本来なら、自己資金だけでは購入できない不動産を、低金利のローンを活用し、自己資金のわずかな部分で不動産を取得でき、レバレッジが効くのがメリットです。

他力資金で投資できる

不動産投資は自己資金を使用するだけでなく、他力資金で投資できるのも大きなメリットです。銀行からのローンや賃貸の借り主からの家賃を活用し、自己資金が少なくても大規模な不動産を用いて投資ができます。投資リターンの増加やリスクの分散が可能になり、資産の拡大や収益の最大化が見込めるでしょう。

節税効果がある

不動産投資には多くの節税措置があります。例えば、利息やローン手数料、修繕費用、管理費用などは経費です。また、不動産の減価償却が可能で、年間の収入から減じられるので、税金を軽減できます。さらに、不動産を保有すると所得税や住民税を軽減できるだけでなく、相続税の対策にもなるので有利。不動産の価値は時価よりも低く見られるのが原則で、現金を持っているよりも相続税が軽くなります。
投資に関する費用が経費になり、減価償却も加味して減税されるのが、不動産投資の節税効果です。その効果が不動産投資の収益性を向上させ、資産を守り保持するのに役立ちます。

長期間安定的な収入を得られる

不動産は、長期的な賃貸契約により安定した収入を得られるツールです。また、地域や物件の需要によって賃料が調整でき、収益を最大化できます。さらに、不動産の価値が上昇すれば、売却して資金を得ることも可能です。適切に管理して、借り手が継続的にいるようであれば、長期にわたり安定的な収入を得続けられる魅力があります。

保険の代わりになる

不動産は、保険の代わりとして機能するのもメリットです。不動産購入時にローンを組む場合、基本的には団体信用生命保険（団信）に加入するため、ローン返済中に、契約者に万が一のことがあった場合、ローンがなくなった不動産を遺族に遺せます。遺族は、不動産を運用して安定的な収入を得られるので、遺族年金のような受け取り方が可能です。団信でローンを完済できるため、不動産投資は保険の代わりとして資産を保護し、遺族に安定した収入を提供してくれます。

ミドルリスク・ミドルリターンで投資できる

不動産投資のリスクは、株式や先物取引などの高リスク投資と比較すると穏やかです。もちろん、資産価値の減少や空室率の上昇などのリスクはありますが、立地の判断をミスしなければ、賃貸不動産の需要は一定。地域や物件の需要によって賃料の調整ができることから、収益の安定性は高いでしょう。不動産投資はリスクを抑えつつ、安定したリターンを追求するミドルリスク・ミドルリターンの特性があります。

インフレ対策になる

インフレとは、一般物価水準が持続的に上昇する状態をいいます。不動産投資がインフレに対応できる要因は、資産価値が下がりにくいためです。インフレ時にはお金の価値が下がりますが、不動産はモノそのものに価値がある現物資産であるため、価値が大きく下がることはありません。
また、インフレが進むとモノやサービスの価格も上昇するため、それに合わせて家賃を上げることも可能です。そのため、不動産投資はインフレによる物価上昇の影響を受けにくく、不動産投資はインフレ対策として有効な要素になります。

不動産投資のデメリットと対処法は？

不動産投資には多くのメリットがありますが、反対にデメリットもあります。本章で紹介するのは、不動産投資で起こる可能性のあるデメリットとその対処法です。

空室で損失が生じる

不動産投資は、空室になった時に損失が生じるのがデメリットです。空室となると、賃料収入が得られず、キャッシュフローが悪化します。また、管理や維持費用は継続的に発生しますが、収益が得られない場合、運用コストが赤字になるでしょう。

空室リスクを軽減するためには、適切なテナント選定やマーケティング戦略が重要。空室が発生しないよう、需要の高い地域や物件を選択し、賃料設定や物件の改修をおこなうのが効果的です。また、長期契約や賃料の柔軟性など、入居者との良好な関係を築くように努めなければなりません。
さらに、複数のテナントを確保しておくと、１つの空室が全体の収益に与える影響を緩和できます。総じて、柔軟な対応と積極的なマーケティングをおこない、空室期間を最小限に抑えるのが重要です。

家賃滞納で損失が生じる

家賃が滞納されると、収益が減少し、キャッシュフローに影響が出てしまいます。家賃を差し引き、ローンの支払いや維持費用を賄う必要があることは経済的な負担になるでしょう。

家賃滞納を防ぐためには、借り主の信用調査や収入確認が重要になります。また、明確な賃貸契約書を作成し、家賃の支払い期日や滞納時の対処方法を明示するのも大切です。家賃滞納が発生した場合には、速やかに借り主と対話し、問題解決に取り組むべきです。普段から借り主と円滑なコミュニケーションを取っておくようにしましょう。

金利上昇で損失が生じる

金利が上昇すると、不動産の購入や保有にともなう融資コストが増加し、収益性が低下します。特に変動金利のローンを利用している場合、金利上昇により将来の支払額が増加すると損失が生じる可能性もあります。

金利上昇のリスクを軽減するためには、できるだけ金利が低いローンを選択しておくといいでしょう。そして、金利上昇に備えて、初めからキャッシュフローが金利上昇にも耐えられるような物件を選んだり、キャッシュフローの予測をしておきましょう。金利の変動が許容できない場合は、固定金利ローンを選択するのも選択肢になります。金利上昇自体は防げないため、適切なリスク管理を講じておきましょう。

修繕で費用がかかる

物件の老朽化やトラブルが発生すると、修繕やメンテナンスが必要です。修繕費用が発生すると、キャッシュフローが悪化する可能性があります。もし長期間放置し、問題が悪化した際には、修繕費用が高額になることは予想できるでしょう。

修繕費用の負担を軽減するためには、定期的な点検とメンテナンスが重要です。早期発見・早期対処して、小さな問題が大きなトラブルに発展するのを防ぎましょう。また、信頼できる管理会社を利用するのも効果的です。管理会社は専門知識を持ち、適切な修繕計画を立ててくれます。入居者とのコミュニケーションを適切にとり、物件の状態を定期的に確認するのも大切です。

流動性が低い

不動産は売買手続きが複雑で時間がかかるため、資産を現金化するまでには時間がかかる場合が多くあります。また、不動産市場の需要や市況の変動によって、売却価格が安定しない可能性もあるでしょう。

このような流動性の低さに対処するためには、適切な計画と戦略が必要です。まず、不動産投資をおこなう際には、長期的な視野を持ちましょう。長期的な保有を前提とすれば、市場の変動や需要の変化に対応しやすくなります。また、不動産の資産を多様化するのも有効でしょう。異なる地域や種類の不動産を持つことで、リスク分散になり、投資ポートフォリオを強化できます。緊急時には、不動産を素早く売却できる手段を用意しておくのも重要。市場価格での迅速な売却を可能にするために、不動産を最良の状態で維持し、市場価値を最大化しておく必要があります。

不動産投資を成功させるポイント

不動産投資でいう“成功”とは、安定的に家賃収入を得られて、最終的に高値で売却できた状態が思い浮かぶのではないでしょうか。本章では、不動産投資を成功させるポイントを解説します。

情報収集を怠らない

不動産投資の成功は、物件選びが大きなウエイトを占めます。物件周辺の土地の情報、相場、ニーズなどの情報をどれだけ得られて物件選びができているかが重要です。また、市場や社会の情勢、景気なども、不動産の価格に影響を及ぼすため、幅広い投資や経済の知識がある方が、成功の確率が上がるでしょう。
不動産投資に役立つ情報は常に変化しているため、短期的に確認するだけでは不十分です。一度勉強しただけで終わらず、継続的に情報を収集していく意識を持つのが大切です。

不動産投資の目的やゴールを明確にして始める

目標やゴールがあいまいなままスタートしても、不動産投資を成功させることは難しいでしょう。なぜなら、目的が資産形成のためなのか、相続税対策なのかなどによっても、選ぶべき物件が変わってくるためです。もし方向性が定まっていなければ、物件選びを誤り、成功から遠のいてしまうでしょう。物件選びが重要なのと同時に、どのような物件にするかを決める軸として、目的やゴールの明確化は必須です。不動産投資で何を得たいのか明確にして投資をスタートしましょう。

信用できる不動産会社を選ぶ

目的の明確化、物件選びと共に、不動産投資成功の重要なカギとなるのが、不動産会社選びです。不動産投資は、投じた金額以上に利益が無ければ、大切な資産を失ってしまいます。投資とはそういうものではありますが、できる限り増やしたいと誰もが思うでしょう。大切な資産を運用するのですから、運用の相談相手は心から信頼できる会社を選びたいですよね。長期間投資を続けるパートナーになる会社を選ぶ時、もし悪質な会社を選んでしまったら、満足に投資の成果を得ることができない可能性も。会社を選ぶ時は複数社比較して、しっかり話して納得できる会社を選びましょう。

成功するまで諦めない

どのような投資にもデメリットやリスクはありますが、不動産投資にも当然デメリットやリスクはあります。空室になったり、家賃を滞納されたり、自然災害にみまわれる可能性もあるなかで、自分の力ではどうしようもない事態もあるでしょう。しかし、対処法があるものは準備をしておけば、損失を最小限にできます。そもそもの物件選びでも妥協してはいけません。不動産投資を成功させるためには、成功するまで諦めない、妥協しない姿勢が大切です。

不動産投資に向いている人

不動産投資は、方法次第では自己資金以上の資産を得て運用ができるだけでなく、保険のような防衛機能や、節税の効果も期待できる投資です。ではそんな、不動産投資に向いている人はどのような人でしょうか。本章では、不動産投資に向いている人の特徴を解説します。

長期的な運用をしたい人

長期的な運用をしたい人は、不動産投資に向いている人です。不動産投資は、安定した収益を期待できるため、将来の資産形成や収入源を確保したい人に適しています。例えば、不動産の需要が高い都市部に物件を所有すれば、安定した家賃収入を得られる可能性が高いでしょう。長期運用をしたい人は、不動産投資が魅力的な選択肢です。

勤勉家

常に新しい情報を求め、勉強し続ける意識がある人も、不動産投資に向いています。なぜなら、不動産投資は市場や法律の変化にも敏感でなければならないからです。特に法律が変化した場合、不動産投資の戦略を変更しなければならない可能性もあるため、勤勉でなければ対応が難しいケースも。時間と労力を惜しまず、長期的な視野で不動産投資をおこなうことで、結果として不動産投資を成功させるでしょう。

まじめで几帳面な人

まじめで几帳面な人も、不動産投資に向いているでしょう。なぜなら、不動産投資は計画性と注意深い管理が必要だからです。例えば、物件の選定や契約の交渉、資金の管理などは、細かい作業が多く、ミスが許されない業務になります。このような作業は面倒と感じる方は多いですが、まじめで几帳面な人なら継続して実行できるでしょう。また、リスク管理も重要で、データや情報を整理し、効率的に活用することで、不動産投資において安定した収益を確保し、長期的な成功を収められるでしょう。

資金力があり安定的に収入がある人

資金力があり安定的な収入がある人も、不動産投資に向いています。不動産投資は多額の資金が必要であり、物件の購入や管理には安定した収入が必要だからです。例えば、初期投資として頭金や諸費用が、物件の維持管理や修繕にも資金が必要になります。資金力があれば、これらの費用を負担でき、不動産投資はスムーズに始められるでしょう。
さらに、安定した収入がある人は、ローンの返済や物件の空室リスクにも対処しやすく、投資のリスクを抑えることができます。その結果、不動産投資で、資産の増加や資産形成を実現することができるでしょう。

自由に使える資産が多い人

自由に使える資産が多い人も、不動産投資に向いています。それは、不動産投資は多額の資金が必要になる場合があり、投資中は資産が拘束されるからです。自由に使える資産が多い人は、投資に必要な資金を確保できるでしょう。また、不動産投資はリスクが伴うため、投資に耐えうる資産が必要です。
自由に使える資産が多い人は、投資に伴うリスクを軽減しやすく、投資家としての活動をスムーズに進めることができます。加えて、不動産投資は収益を得るまでに時間がかかるため、収益を得るまでの間に必要な支出負担に苦しむ場合がありますが、資産が多ければカバーしやすくなります。結果、不動産投資において成功を収めやすく、資産の増加や収益の最大化を実現できるでしょう。

不動産投資のメリットとデメリットに関するよくある質問

不動産投資に関するよくある質問をまとめました。

不動産投資の種類は？

不動産投資は、「現物不動産投資」、「小口化不動産投資」、「REIT」の３種類。現物不動産投資は一番イメージしやすい手法です。自己資金をもとに、アパートやマンションの一室のオーナーになり、主に借り手に貸し出した賃料で利益を得ます。経営や運用の手間は少ないですが、自分自身で所有するので単独で管理するなら難しく感じる手法でしょう。

現物不動産投資と異なり、複数のオーナーと分割して購入、所有する方法が小口化不動産投資です。小口の投資で複数の物件を同時に所有できるため、リスクを分散できるのが利点。
また、不動産を株式や債券に見立て、複数の投資家で権利を分配して所有する方法がREITです。こちらも、リスクを抑え少ない自己資金で始められるため、初心者が取り組みやすい不動産投資です。それぞれの特性を理解し、目的に合った手法を選択しましょう。

不動産投資ができる物件は？

不動産投資に使用する物件は、区分マンション、一棟マンション、一戸建て、一棟ビル、駐車場です。選ぶ物件によって、投資の手法や効果、メリットやデメリットが異なります。投資を成功させるには、自分の投資に関する知識レベルや資産、目的にあった選択が重要です。

不動産投資のメリットは？

不動産投資に特徴的なメリットは以下のとおりです。

• レバレッジ効果を利用できる
• 他力資金で投資できる
• 節税効果がある
• 長期間安定的な収入を得られる
• 保険の代わりになる
• ミドルリスク・ミドルリターンで投資できる
• インフレ対策になる

ある程度まとまった資金が必要になりますが、方法次第では、自己資金以上の資産を得て運用ができる投資手法です。
また不動産投資は、投資して資産を増やすだけでなく、保険のような防衛機能や、節税の効果も期待できます。

不動産投資のデメリットと対処法は？

不動産投資には多くのメリットがありますが、反対にデメリットもあります。主なものは以下です。

• 空室で損失が生じる
• 家賃滞納で損失が生じる
• 金利上昇で損失が生じる
• 修繕で費用がかかる
• 流動性が低い

不動産は他力資金で運用できる反面、借り手がつかない場合や、家賃を安定的に支払ってもらえない場合には損失です。また、金利の影響も受けたりと、自分の対策だけでは変えられない問題が発生する場合もあります。事前の対策を十分に講じておくことや、デメリットが生じた時に、対応できる資金的余力が必要です。

不動産投資を成功させるポイントは？

不動産投資を成功させるポイントの、主なものは以下です。

• 情報収集を怠らない
• 不動産投資の目的やゴールを明確にして始める
• 本当に信用できる不動産会社を選ぶ
• 成功するまで諦めない

不動産投資は、投資を始める前の準備が大切になります。また、リスクをカバーする対応力、成功するまで諦めない姿勢も重要です。

不動産投資に向いている人は？

不動産投資に向いている人の特徴は以下です。

• 長期的な運用をしたい人
• 勤勉家
• まじめで几帳面な人
• 資金力があり安定的に収入がある人
• 自由に使える資産が多い人

不動産投資は成果が出るまでに時間がかかる投資の１つです。その間じっと待てる、かつ勉強・情報収集を怠らないまじめな人や、資金力があって収入が安定している人が不動産投資に向いています。

まとめ

本章では、不動産投資を検討している方へ向けて、不動産投資の概要や、不動産投資のメリットとデメリットを解説しました。そして、デメリットになる部分の対処法もあわせて紹介しました。不動産投資は、長期的におこなえば自己資金を増やし、安定的に収入を得られる有用な投資です。ただし、自己の対策だけでは回避できない問題が生じる場合もあります。できることは十分に対策して、有益な投資法の一つとして活用してください。