土地投資のメリット・デメリットは？活用方法や失敗しないためのポイントを知ろう

土地投資とは

土地投資とは、土地を購入し、さまざまな活用を通して収益を得ることです。また、購入した土地を価値が上がったタイミングで売却して利益を得ることもできます。

土地投資と土地活用の違い

「土地活用」もよく耳にしますが、土地投資とどのように違うのでしょうか。土地投資は、投資目的で新たに土地を購入することを指します。一方、土地活用は、すでに所有している土地で収益を生み出すことです。例えば、相続で引き継いだ場合が考えられます。引き継いだ土地の場合、その土地がある場所の制限を受けるため、活用方法が限られることも。一方、土地投資では新たに土地を購入するため、活用方法に合った土地を探すことができます。

土地投資のメリット

それでは、土地投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。本章では、５つのメリットを解説します。

活用方法の選択肢が広い

活用方法の選択肢が広いことが、土地投資のメリットの一つです。例えば、次のような活用方法が挙げられます。

また、自宅を建てたり、ご自身の事業に使用することも可能です。投資家の目的や関心に合わせた活用方法ができる点が、土地投資のメリットです。

劣化や修繕の心配が少ない

土地投資は建物と異なり、劣化や修繕の心配が少ない点もメリットです。例えば、アパートやマンションなどの収益物件を所有する場合、修繕費がかかります。具体的には、屋根や外壁の塗装、設備の交換など、定期的な修繕が必要です。また、約10〜15年の周期で大規模修繕が必要とされています。修繕費は、入居者が支払う修繕積立金から賄われることが一般的ですが、それだけでは賄えない場合も。土地投資の場合、劣化や修繕の必要がないため、経済的な負担がかからない点がメリットです。

インフレ対策になる

土地投資は、インフレ対策としても有効です。インフレとは物価が上昇し、お金の実質的な価値が下がる現象のこと。このような状況では、現金を保有していても、実質的な価値が減ってしまいます。一方、土地は現物資産であり、そのものに価値があります。そのため、物価が上昇しても、土地の価値が相対的に維持され、上昇することも。現在、物価上昇が続いているため、インフレ対策として土地投資を始めるのも一つの方法でしょう。

初期費用を抑えやすい

土地投資は、他の不動産投資と比較して、初期費用を抑えやすいというメリットがあります。特に、建物を建てる必要がない活用方法であれば、建築費用がかからないため、初期費用を大幅に削減できます。具体的には、駐車場やトランクルームの経営など。ただし、都心部や人気があるエリアは初期費用が高額になることもあるため、注意しましょう。

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競合が少ない

土地投資のメリットとして、競合が少ない点も挙げられます。土地投資は、アパートやマンションなどの賃貸経営と比較して参入者が少ない傾向にあります。それはこれまで見てきたように、活用方法の選択肢が広く専門知識や経験が求められるから。そのため、不動産投資の初心者よりは、これまでに経験のある、中・上級者向けの投資といえるでしょう。

土地投資のデメリット

土地投資は、活用方法の選択肢が広いといったメリットがあります。それでは、どのようなデメリットがあるのでしょうか。本章では土地投資のデメリットを解説します。

整備に手間や費用がかかる

土地投資のデメリットとして、土地の整備に手間や費用がかかる点が挙げられます。土地を購入しただけでは、なかなか収益を生み出せません。また、そのまま放置していると、雑草が生えたり、害虫が発生したりすることも。他にも、不法投棄をされてしまい、景観を損ねる可能性もあります。このような事態になると、近隣トラブルを招くおそれも。整地をする場合、整地方法によってもかかる費用が大きく変化します。例えば、砂利を敷き詰める場合、１平方メートルあたり1,000円〜1,500円が目安。一方、コンクリートによる舗装の場合、１平方メートルあたり5,000円〜１万円が目安となります。

賃貸経営をおこなう場合と比較して初期費用は抑えられますが、のちのトラブルを引き起こさないために、一定の整備が必要となることを理解しておきましょう。

収益率の予測が難しい

土地投資は、収益率の予測が難しい点もデメリットです。賃貸経営の場合、入居率や家賃収入に基づいて、収益の予測が可能です。また、これまでの賃貸経営の実績があれば、似たような収益物件のデータを参考にすることもできるでしょう。

しかし、土地投資の場合、どのような活用方法が最適なのかをまず見極めなければなりません。さまざまな選択肢があるなかで、最適なものを選ぶことは、プロの目が必要になるでしょう。また、土地の価値が上がったタイミングで売却をするにしても、必ず買い手が見つかるとは限りません。さらに、どれくらい価値が上がるのかも予測が難しいもの。これらのことから、土地投資は収益率の予測が難しく、思うような収益を得られない可能性があります。

節税効果が低い

土地投資は、賃貸経営と比較して節税効果が低い傾向にあります。例えば、賃貸経営をおこなう場合、「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が減額されます。しかし、これは土地に住宅が建っている時に適用されるため、更地の場合には減額されません。

また、土地投資では減価償却ができないことも、節税効果が低い理由の一つです。減価償却とは、高額な固定資産を購入した場合、その購入費用を法定耐用年数に応じて計上すること。複数年に渡って経費として計上できるため、その分課税所得が抑えられ、結果として納めるべき税金も少なくなります。しかし、土地は時間の経過や利用によって価値が変わらないため、減価償却ができません。例えば、駐車場経営など建物を必要としない投資では、減価償却の恩恵を受けられないことに。節税効果を高めたい場合は、賃貸経営やコインランドリーの経営など、建物をともなう投資を検討しましょう。

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融資を受けられない可能性がある

土地投資は、融資を受けられない可能性がある点もデメリットです。金融機関は融資の審査をおこなう際、事業の収益性や担保としての価値を評価します。例えば、収益物件としてアパートを建築する場合、家賃収入や利回りなどから収益性の判断が可能。しかし何もない更地の場合、収益性が低く、融資をしても貸し倒れになるリスクがあることから、審査に通らない可能性があります。土地投資で融資を受ける場合には、ある程度活用方法を定め、どのように収益を得るか、どのように融資を返済していくかを説明しなければなりません。

市街化調整区域を考慮する必要がある

市街化調整区域を考慮する必要があることも、土地投資のデメリットです。市街化調整区域とは、都市計画法で定められた区域の一つで、自然や景観を保護するため、市街化を抑制しなければなりません。市街化調整区域内は原則として、建築物を建築できません。しかし、地目（土地の種類）が宅地である場合、建築許可を取得すれば建築が可能です。しかし、農地の場合には原則不許可とされています。土地投資をおこなう際には、購入する土地の地目が何に該当するのか確認するようにしましょう。

投資した土地の活用方法

本章では、どのような土地の活用方法があるのかを解説します。これまで見てきたように、土地を更地のまま保有していても収益を生むことは難しいです。あらかじめ選択肢を把握しておくと、土地を購入したあとのイメージをしやすくなるでしょう。

賃貸経営

土地活用の一つの方法として、賃貸経営が挙げられます。実際にイメージされる方も多いでしょう。賃貸経営では、部屋を貸し出すことで、家賃収入を得られます。賃貸需要の高い場所に収益物件を建築すれば、入居率を維持でき、安定した家賃収入を得られるでしょう。ただし、アパートやマンションを建築する場合、借入金額は高額になります。立地がよければ安定した入居率を期待できますが、その分購入費用も高くなります。また、空室になったり、家賃を滞納されたりして、家賃収入が減るリスクも。賃貸経営のメリット・デメリットを理解したうえで検討しましょう。

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駐車場経営

駐車場経営も土地の活用方法の一つです。例えばコインパーキングの場合、駅や商業施設の周辺であれば、安定した収益を見込める可能性があります。また、賃貸経営と比較して建物を建てる必要がないため、初期費用を抑えられ、手軽に始められる点がメリットです。一方、建物を建てないことから「住宅用地の特例」が受けられず、固定資産税が減額されません。また、地域にもよりますが、月極駐車場の場合の駐車料金は３〜８万円／台のため、収益性が低いこともデメリットです。どの不動産投資にも共通することですが、立地と需要の見極めが重要となるでしょう。

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コインランドリー経営

土地活用の方法として、コインランドリー経営も一つの選択肢となります。生活に不可欠なものであることから、景気に左右されにくい傾向にあります。また、無人で経営できるため人件費がかからない点も魅力です。しかし、洗濯機や乾燥機などの機器を導入しなければならないため、初期費用は高額に。また、布団や靴を洗濯できるものなど、特殊な機器を導入する場合は、さらに費用がかかるでしょう。他にも、コインランドリーは事業内容での差別化が難しいため、近隣にできると利用客が減ってしまうおそれもあります。コインランドリーを経営する場合は、稼働率や単価を上げる取り組みが必要となるでしょう。

トランクルーム経営

トランクルーム経営も、土地活用の方法の一つです。収納スペースを貸し出すことで、賃料収入を得られます。屋外にコンテナを設置するタイプであれば、設置するだけでいいため始めやすい点がメリット。また、修繕費もかからず、他の活用方法に転用しやすいところも魅力です。しかし、利用者が荷物を運ばなければならないため、駐車場を併設する必要があります。また、集客方法も確立されていないため利用者が見つかりにくく、収益化するまで時間がかかることも。トランクルーム経営を始める際には、実績のある事業者に依頼するといいでしょう。

土地投資で失敗しないためのポイント

土地投資には、さまざまなメリットやデメリットがあります。本章では、土地投資で失敗しないためのポイントを３つ解説します。

目的を明確にする

土地投資で失敗しないために、まずは目的を明確にしましょう。これまで見てきたように、土地を購入したからといって収益を上げられるわけではありません。金融機関から融資を受ける際にも、どのように収益を上げるのかを説明する必要があります。

例えば、節税目的で購入する場合減価償却ができ、固定資産税の「住宅用地の特例」を受けられる賃貸経営が適しているでしょう。また、なるべく手間をかけずに収益を得たい場合には、駐車場経営やトランクルームの経営が適しているかもしれません。目的がはっきりしていないまま土地を探し始めると、時間が過ぎていくだけになってしまいます。土地投資をする際は、目的を明確にし、それに合った土地を探しましょう。

将来性のある土地を購入する

将来性のある土地を購入することも、土地投資において大切です。将来性のある土地を購入すれば、地価が上昇し、資産価値の向上につながります。 賃貸経営をおこなう際も、入居者を確保しやすく、安定して家賃収入を得られるでしょう。具体的には、次のようなポイントに注目しましょう。

これらの地域は人が集まっているため、将来的にも継続して人が集まると考えられます。どの活用方法を選択しても、軌道に乗せやすいでしょう。

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信頼できるパートナーを見つける

土地投資を成功させるためには、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。これまで見てきたように土地活用の選択肢は多く、土地に応じて最適な活用方法は異なります。信頼できるパートナーがいれば、豊富な知識や経験をもとに適切なアドバイスをしてくれるでしょう。具体的には、不動産会社やハウスメーカーなどが挙げられます。ただし、すべてを鵜呑みにするのではなく、ご自身で知識を身に付けることも大切です。

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まとめ

本記事では、土地投資のメリットやデメリット、さまざまな活用方法を解説しました。土地投資とは、活用を通して収益を得ることです。活用方法には、賃貸経営や駐車場経営など、さまざまな選択肢があります。しかし、何を目的とするのか、どのような立地なのかによって、最適な活用方法は異なります。そのため、初心者よりも中・上級者向けの投資といえるでしょう。土地投資をおこなう際には、信頼できるパートナーを見つけ、最適な活用方法を選択しましょう。